부동산 임대차계약에서 자주 등장하는 '임대인'이라는 말. 그 읽는 법과 의미를 정확히 이해해 두는 것은 부동산 관리 실무에서도 고객 대응에서도 필수적입니다.임대인(ちんたいにん)이란 임대차계약에서 건물·방 등의 목적물을 제공하는 측(임대인·집주인)을 말합니다.이 글에서는 임대인의 역할, 3가지 의무, 임차인과의 차이, 임대 경영을 시작하는 방법을 체계적으로 해설합니다.
임대인이란 무엇을 하는 사람인가?
임대인이란 임대차계약에서 목적물(방·건물·토지 등)을 임차인에게 사용하게 하고, 그 대가로 임대료·사용료를 받는 측을 말합니다.일반적으로 '임대인', '집주인'이라고 부릅니다. 부동산뿐만 아니라 대여품 등의 동산을 빌려주는 경우도 임대인에 해당합니다.
임대인에게 발생하는 3가지 의무
임대인은 임차인에 대하여 민법상 3가지 의무를 부담합니다. 부동산 관리 실무에서는 이를 정확히 이해한 뒤 입주자 대응과 물건 관리를 수행하는 것이 요구됩니다.
사용수익하게 할 의무
임차인이 생활이나 업무를 할 수 있도록, 임대한 목적물을 적절한 상태로 제공해야 하는 의무입니다.전유부분뿐만 아니라 엘리베이터, 복도, 쓰레기장 등의 공용부분도 사용할 수 있게 해야 합니다.
수선의무
임차물이 파손되거나 노후화된 경우, 임대인은 통상적인 사용에 지장이 없도록 수선할 의무를 부담합니다.수선의무에는 수선권이 수반되므로 외적 요인에 의한 손상의 경우 임차인이 거부하더라도 임대인은 수선을 실시할 수 있습니다.아파트 관리에서는 공용부(복도, 계단 전등, 우편함 등)도 수선의무의 대상입니다.
비용상환의무
임차인이 물건에 비용을 지출한 경우, 임대인에게 그 비용을 부담할 의무가 발생합니다.'필요비'란 창문 파손 수리와 같은 필수적인 수선비용을, '유익비'란 벽지 교체, 비데 설치 등 물건 가치를 높이는 비용을 말합니다.두 경우 모두 일정한 조건 아래 임대인에게 청구가 인정됩니다.
임대인과 임차인의 차이
| 항목 | 임대인(임대주) | 임차인(임차주) |
|---|---|---|
| 입장 | 목적물을 빌려주는 측 | 목적물을 빌리는 측 |
| 주된 의무 | 사용수익·수선·비용상환 | 임대료 지급·원상회복 |
| 수익 | 임대료 수입을 얻음 | 목적물의 사용권을 얻음 |
임대인에는 어떤 사람이 있는가
전업으로 임하는 사람(퇴사 후 집주인)
직장 생활을 그만두고 부동산 투자를 본업으로 하는 임대인입니다. 시간을 들여 세심하게 관리할 수 있으므로 입주자와의 관계가 안정되기 쉬우며 장기 입주로 이어질 가능성이 높습니다.
부업으로 임하는 사람
본업을 계속하면서 부동산 투자를 하는 경우입니다.관리회사에 건물 관리를 위탁하면 본업에 지장을 주지 않고 운영할 수 있습니다.독신자 대상 물건이라면 부재 시의 문제도 업무 후나 휴일에 대응할 수 있습니다.
임대 경영을 시작하기 위한 4단계
1. 물건 취득
예산에 맞추어 맨션이나 아파트를 한 동으로 할지, 한 실로 할지 검토합니다.중요한 것은 임차인이 살기 편한 평면, 방향, 입지인지 입주자 관점에서 생각하는 일입니다.고가의 물건을 매입해도 임차인이 붙지 않으면 의미가 없습니다.
2. 중개업자·관리회사 선정
실적이 있고 평판이 좋은 관리회사를 선택하면 우량 입주자 확보와 물건의 적절한 관리로 이어집니다.테크놀로지를 활용한 관리 체제를 갖춘 회사와의 협력은 장기적인 수익 안정에 효과적입니다.
3. 스스로도 관리에 관여하기
관리회사에 위탁하는 데 그치지 않고 가까운 물건의 경우 제초, 청소, 점검 등에 직접 참여하는 것이 권장됩니다.집주인으로서 입주자와 좋은 관계를 구축하는 것이 안정적인 임대 경영의 기반이 됩니다.
4. 확정신고·결산 업무
임대료 수입에는 확정신고가 필요합니다.부동산 소득용 청색신고 결산서와 수지내역서의 2종류를 작성합니다.원천징수표는 근무처에서, 임대료 입금 명세와 사례금 자금은 관리회사에서 취득합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 임대인과 집주인의 차이는 무엇인가요?
기본적으로 같은 의미입니다. '임대인'은 법률 용어이고, '집주인'과 '임대인'은 일상적인 호칭입니다.
Q. 임대인은 입주자가 없는 동안에도 관리할 필요가 있나요?
공실 중에도 물건의 유지관리(청소, 점검, 설비 보전)는 필요합니다. 적절한 관리가 물건 가치의 유지로 이어집니다.
Q. 임대인의 수선의무 범위는 어디까지인가요?
통상적인 사용에 지장이 생기는 부분은 원칙적으로 임대인의 수선의무 대상입니다. 다만 임차인의 고의 또는 과실에 의한 손상은 임차인 부담이 됩니다.
Q. 부업으로 임대인을 시작할 경우, 세무상 주의할 점은 무엇인가요?
연간 부동산 소득이 20만 엔을 초과하는 경우 확정신고가 필요합니다. 경비로 계상할 수 있는 항목(관리비, 수선비, 감가상각비 등)을 정확히 파악하고 청색신고를 활용하면 절세 효과를 높일 수 있습니다.
