Der Begriff „Vermieter“ taucht in Mietverträgen über Immobilien sehr häufig auf. Die genaue Lesart und Bedeutung korrekt zu verstehen, ist sowohl in der Praxis der Immobilienverwaltung als auch im Umgang mit Kunden unverzichtbar. Ein Vermieter (chintainin) bezeichnet im Mietverhältnis die Partei, die den Mietgegenstand wie ein Gebäude oder einen Raum zur Verfügung stellt (Eigentümer/Vermieter). Dieser Artikel erläutert systematisch die Rolle des Vermieters, drei zentrale Pflichten, die Unterschiede zum Mieter sowie den Einstieg in die Mietverwaltung.
Was macht ein Vermieter?
Ein Vermieter ist im Mietverhältnis die Partei, die dem Mieter den Mietgegenstand (Zimmer, Gebäude, Grundstück usw.) zur Nutzung überlässt und dafür Miete oder Nutzungsentgelt erhält. Im allgemeinen Sprachgebrauch spricht man von „Eigentümer“ oder „Vermieter“. Dies gilt nicht nur für Immobilien, sondern auch dann, wenn bewegliche Sachen wie Mietgegenstände verliehen werden.
Drei Pflichten, die dem Vermieter entstehen
Gegenüber dem Mieter trifft den Vermieter nach dem japanischen Zivilrecht drei Pflichten. In der Praxis der Immobilienverwaltung ist es erforderlich, diese genau zu verstehen, um die Betreuung der Bewohner und die Objektverwaltung sachgerecht auszuführen.
Pflicht zur Gebrauchsgewährung
Dies ist die Pflicht, den vermieteten Gegenstand in einem Zustand bereitzustellen, in dem der Mieter darin wohnen oder seine Tätigkeit ausüben kann. Dabei müssen nicht nur die exklusiv genutzten Flächen, sondern auch Gemeinschaftsbereiche wie Aufzüge, Flure und Müllsammelplätze nutzbar sein.
Instandsetzungspflicht
Wenn der Mietgegenstand beschädigt ist oder sich verschlechtert hat, ist der Vermieter verpflichtet, ihn so instand zu setzen, dass die gewöhnliche Nutzung nicht beeinträchtigt wird. Da die Instandsetzungspflicht auch ein Recht zur Durchführung von Reparaturen umfasst, kann der Vermieter bei Schäden durch äußere Einflüsse Reparaturen veranlassen, selbst wenn der Mieter dies ablehnt. Im Management von Eigentumswohnungen fallen auch Gemeinschaftsbereiche wie Flure, Treppenbeleuchtung und Briefkästen unter diese Pflicht.
Pflicht zur Kostenerstattung
Hat der Mieter Aufwendungen für die Immobilie getragen, kann für den Vermieter die Pflicht entstehen, diese Kosten zu übernehmen. „Erforderliche Kosten“ sind notwendige Reparaturausgaben wie die Instandsetzung eines beschädigten Fensters, während „nützliche Kosten“ Ausgaben sind, die den Objektwert erhöhen, etwa der Austausch von Tapeten oder der Einbau eines Washlets. Beide können unter bestimmten Voraussetzungen gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden.
Unterschied zwischen Vermieter und Mieter
| Punkt | Vermieter (vermietende Partei) | Mieter |
|---|---|---|
| Position | Partei, die den Mietgegenstand überlässt | Partei, die den Mietgegenstand nutzt |
| Wesentliche Pflichten | Gebrauchsgewährung, Instandsetzung, Kostenerstattung | Mietzahlung, Rückgabe im ursprünglichen Zustand |
| Ertrag/Nutzen | Erhält Mieteinnahmen | Erhält das Nutzungsrecht am Mietgegenstand |
Welche Arten von Vermietern gibt es?
Personen, die dies hauptberuflich betreiben
Dies sind Vermieter, die ihre Anstellung aufgegeben haben und Immobilieninvestitionen als Hauptberuf betreiben. Da sie Zeit für eine sorgfältige Verwaltung aufwenden können, stabilisieren sich die Beziehungen zu den Bewohnern eher, was langfristige Mietverhältnisse begünstigt.
Personen, die dies im Nebenerwerb betreiben
Hierbei handelt es sich um Fälle, in denen Immobilieninvestitionen parallel zum Hauptberuf betrieben werden. Wenn die Gebäudeverwaltung an eine Verwaltungsgesellschaft ausgelagert wird, lässt sich der Betrieb führen, ohne die Haupttätigkeit zu beeinträchtigen. Bei auf Alleinstehende ausgerichteten Objekten können Probleme in Abwesenheit zudem nach Feierabend oder an freien Tagen bearbeitet werden.
Vier Schritte für den Einstieg in die Mietverwaltung
1. Erwerb der Immobilie
Entsprechend dem Budget wird geprüft, ob ein ganzes Mehrfamilienhaus, ein Apartmentgebäude oder nur eine einzelne Einheit erworben werden soll. Entscheidend ist, die Immobilie aus Sicht der Bewohner zu beurteilen, also ob Grundriss, Ausrichtung und Lage gut bewohnbar sind. Auch eine teure Immobilie hat keinen Wert, wenn sich keine Mieter finden.
2. Auswahl von Makler und Verwaltungsgesellschaft
Die Wahl einer erfahrenen und gut bewerteten Verwaltungsgesellschaft trägt dazu bei, gute Mieter zu gewinnen und die Immobilie angemessen zu verwalten. Die Zusammenarbeit mit einem Unternehmen, das über ein technologiegestütztes Verwaltungssystem verfügt, ist für eine langfristig stabile Ertragslage wirksam.
3. Sich selbst ebenfalls an der Verwaltung beteiligen
Es wird empfohlen, nicht nur an eine Verwaltungsgesellschaft zu delegieren, sondern sich bei nahegelegenen Objekten auch selbst um Unkrautbeseitigung, Reinigung und Kontrollen zu kümmern. Als Vermieter ein gutes Verhältnis zu den Bewohnern aufzubauen, bildet die Grundlage für eine stabile Mietverwaltung.
4. Steuererklärung und Abschlussarbeiten
Für Mieteinnahmen ist eine Steuererklärung erforderlich. Es sind zwei Unterlagen zu erstellen: der Jahresabschluss für die blaue Steuererklärung bei Einkünften aus Immobilien sowie die Einnahmen-Ausgaben-Aufstellung. Die Lohnsteuerbescheinigung wird vom Arbeitgeber bezogen, Nachweise über Mieteingänge und Schlüsselgeldmittel von der Verwaltungsgesellschaft.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Was ist der Unterschied zwischen Vermieter und Hauseigentümer?
Im Grunde ist die Bedeutung dieselbe. „Vermieter“ ist der juristische Fachbegriff, während „Hauseigentümer“ oder „Vermieter“ im Alltagsgebrauch verwendet wird.
Q. Muss ein Vermieter die Immobilie auch dann verwalten, wenn sie leer steht?
Auch bei Leerstand ist die laufende Instandhaltung der Immobilie erforderlich, etwa Reinigung, Kontrollen und die Sicherung der Ausstattung. Eine angemessene Verwaltung trägt zum Erhalt des Objektwerts bei.
Q. Wie weit reicht die Instandsetzungspflicht des Vermieters?
Bereiche, in denen die gewöhnliche Nutzung beeinträchtigt ist, fallen grundsätzlich unter die Instandsetzungspflicht des Vermieters. Schäden, die vorsätzlich oder fahrlässig durch den Mieter verursacht wurden, sind jedoch vom Mieter zu tragen.
Q. Welche steuerlichen Punkte sind zu beachten, wenn man nebenberuflich als Vermieter beginnt?
Wenn die jährlichen Einkünfte aus Immobilien 200.000 Yen übersteigen, ist eine Steuererklärung erforderlich. Wer die abzugsfähigen Kostenpositionen wie Verwaltungsgebühren, Reparaturkosten und Abschreibungen genau erfasst und die blaue Steuererklärung nutzt, kann die steuerliche Entlastung verbessern.
