在不动产租赁合同中，经常会出现“出租人”这一用语。准确理解其读法和含义，无论是在不动产管理实务中，还是在客户应对中，都不可或缺。所谓出租人（ちんたいにん），是指在租赁合同中提供建筑物、房间等标的物的一方（贷主、房东）。本文将系统解读出租人的角色、三项义务、与承租人的区别，以及开始租赁经营的方法。
出租人是做什么的人？
出租人是指在租赁合同中，让承租人使用标的物（房间、建筑物、土地等），并以此收取租金、使用费的一方。一般称为“贷主”或“房东”。不仅适用于不动产，在出租租赁物品等动产的情况下，也属于出租人。
出租人承担的三项义务
出租人对承租人负有民法上的三项义务。在不动产管理实务中，要求在准确理解这些义务的基础上，开展住户应对和物业管理工作。
使其能够使用并获得收益的义务
这是为了让承租人能够进行生活和业务活动，而以适当状态提供出租标的物的义务。不仅是专有部分，电梯、走廊、垃圾投放点等共用部分也必须能够供其使用。
修缮义务
当租赁物发生损坏或老化时，出租人负有进行修缮、确保不影响正常使用的义务。由于修缮义务伴随修缮权，因此在因外部因素造成损坏的情况下，即使承租人拒绝，出租人也可以实施修缮。在公寓管理中，共用部分（走廊、楼梯照明、信箱等）也属于修缮义务的对象。
费用偿还义务
当承租人为房产支出费用时，出租人会产生承担该费用的义务。“必要费用”是指窗户破损修理等必需的修缮费用，“有益费用”是指更换墙纸、安装智能马桶盖等提高房产价值的费用。两者在一定条件下都可以向出租人提出请求。
出租人与承租人的区别
| 项目 | 出租人（贷主） | 承租人（借主） |
|---|---|---|
| 立场 | 出借标的物的一方 | 承租标的物的一方 |
| 主要义务 | 使收益使用、修缮、费用偿还 | 支付租金、恢复原状 |
| 收益 | 获得租金收入 | 获得标的物的使用权 |
出租人有哪些类型
作为专职投入的人（辞职专做房东）
这是辞去上班族工作、以不动产投资为主业的出租人。由于能够投入时间进行细致管理，因此更容易与住户建立稳定关系，也更容易促成长住。
作为副业投入的人
这是在继续本职工作的同时开展不动产投资的情况。将楼宇管理委托给管理公司后，便可以在不影响本职工作的情况下进行运营。如果是面向单身人士的房产，即使本人不在，也可以在下班后或休息日应对突发情况。
开始租赁经营的4个步骤
1. 取得房产
根据预算考虑购买整栋公寓、整栋住宅，或单套房源。关键在于，要从住户视角思考户型、朝向、地段是否便于承租人生活。即使买下高价房产，如果没有承租人，也没有意义。
2. 选择中介机构和管理公司
选择业绩良好、口碑可靠的管理公司，有助于确保优质住户并实现对房产的适当管理。与拥有运用科技的管理体制的公司合作，对实现长期稳定收益十分有效。
3. 自身也参与管理
不仅要委托管理公司，对于距离较近的房产，也建议亲自参与除草、清扫、检查等工作。作为房东与住户建立良好关系，是实现稳定租赁经营的基础。
4. 确定申报与决算工作
租金收入需要进行确定申报。需要制作两类资料：不动产所得用的蓝色申报决算书，以及收支明细书。源泉扣缴票由工作单位取得，租金入账明细和礼金资金则从管理公司取得。
常见问题（FAQ）
Q. 出租人与房主有什么区别？
基本上是同一个意思。“出租人”是法律用语，“房主、房东”是日常称呼。
Q. 出租人在没有住户入住期间也需要管理吗？
即使在空置期间，也需要进行房产的维护管理（清扫、检查、设备保全）。适当管理有助于维持房产价值。
Q. 出租人的修缮义务范围到哪里？
原则上，只要是影响正常使用的部位，都属于出租人的修缮义务范围。不过，因承租人故意或过失造成的损坏，应由承租人承担。
Q. 如果以副业形式开始做出租人，税务上有哪些注意点？
当年的不动产所得超过20万日元时，需要进行确定申报。准确把握可计入费用的项目（管理费、修缮费、折旧费等），并善用蓝色申报，可以提升节税效果。
