Vor dem Hintergrund der Yen-Schwächung intensivieren wohlhabende Chinesen ihre Investitionen in Tokioter Luxusimmobilien, insbesondere in Penthäuser in der Innenstadt. Käufe zu Investitionszwecken und zur Vermögenserhaltung nehmen zu, und auch die rechtliche Stabilität und Markttransparenz Japans werden hoch bewertet. Dieser Artikel erläutert die aktuellen Trends auf dem Tokioter Penthouse-Markt und die Investitionsstrategien chinesischer Investoren.
Warum wählen wohlhabende Chinesen japanische Immobilien?
Die Gründe, warum wohlhabende Chinesen japanische Luxusimmobilien wählen, lassen sich grob in Investitionszwecke und Vermögenserhaltungs-/Wohnzwecke unterteilen.
In Bezug auf Investitionen sind japanische Objekte mit einer erwarteten Rendite von etwa 3,5–4% als stabile Einkommensquelle attraktiv, die die unter 2% der wichtigsten chinesischen Städte übersteigt. Durch die Yen-Schwächung entstand ein Günstigkeitseffekt, und in einer Umfrage gaben 87,5% der chinesischen Investoren an, „jetzt die richtige Zeit zum Kauf zu sein", seit 2022.
In Bezug auf die Vermögenserhaltung nehmen Käufe zu, bei denen japanische Immobilien, die für ihre gute Sicherheitslage und politische Stabilität bekannt sind, als „sichere Anlage" betrachtet werden und als Zweitresidenz für Geschäfts- und Reiseaufenthalte gekauft werden. Inmitten zunehmender Spannungen gegenüber China in westlichen Ländern ist auch eine Verlagerung von Geldern in das geografisch nahe Japan zu beobachten.
Welche Gebiete sind in Tokio beliebt?
Die bei wohlhabenden Chinesen beliebten Objekte konzentrieren sich auf erstklassige Lagen in Tokios Innenstadt.
- Minato-ku (Akasaka, Roppongi, Aoyama): Reiche Auswahl an Hochhauswohnungen mit hervorragender Aussicht und Markenstärke
- Shibuya-ku (Hiroo, Ebisu, Daikanyama): Als gehobenes Wohngebiet im In- und Ausland hoch angesehen
- Chiyoda-ku (Bancho, Kasumigaseki-Umgebung): Seltene Innenstadtlage im Herz der Stadt
Bei der Klasse der Superreichen sind Objekte mit einem Budget von 300–500 Mio. Yen typisch, die fast ausschließlich bar bezahlt werden. Großzügige Penthäuser mit über 120 m² sind besonders beliebt, und das „Markengegiet" selbst ist ein Statussymbol.
Welche Objekttypen werden bevorzugt?
Der Verwendungszweck der Objekte lässt sich in Investitionszweck und Wohnzweck unterteilen.
Investitionszweck: Kauf ganzer Ertragsobjekte
Dabei handelt es sich um Fälle, in denen ganze Apartments, Eigentumswohnungen oder Bürogebäude erworben werden, um Mieteinnahmen zu erzielen. Der japanische Wohnmietmarkt hat eine geringe Leerstandsquote und ermöglicht eine Renditeanlage von 3–4%, die im Heimatland nicht erzielbar ist.
Wohnzweck: Luxus-Penthäuser
Die Fälle, in denen Penthäuser über 120 m² in den Obergeschossen von Hochhäusern als Zweitresidenz gekauft werden, nehmen zu. Da viele wohlhabende Chinesen in Häusern von 300–500 m² wohnen, neigen sie stärker als Japaner dazu, großzügige Grundrisse zu bevorzugen. Auch Käufe mit Blick auf die Ausbildung der Kinder oder einen zukünftigen Umzug sind zu beobachten.
Welche Kaufbeispiele gibt es bei INA?
INA&Associates Inc. hat als Spezialist, der ausländische Investoren mit inländischen Immobilien verbindet, zahlreiche Erfahrungen. Kürzlich wurde in Shinjuku-ku, Tokio, der Erwerb eines Apartments durch einen chinesischen Investor vermittelt und die Verwaltung übernommen. Die KI-gestützte Mietbewertung und die Verwaltungskompetenz zur Aufrechterhaltung hoher Auslastungsraten wurden geschätzt, was sowohl die Renditesicherung als auch die Werterhaltung realisierte. Mit Erfahrungen wie dem Kauf und Verkauf von Miteigentumsrechten an hochwertigen Eigentumswohnungen in Hatagaya, Shibuya-ku, werden die Bedürfnisse ausländischer Investoren rund um innerstädtische Objekte bedient.
Worin liegt die Stabilität des japanischen Immobilienmarkts?
Der japanische Immobilienmarkt zeichnet sich durch hohe Stabilität und Transparenz aus und ist für ausländische Investoren sehr attraktiv.
- Vollständiges Grundeigentum möglich: Im Gegensatz zu China, wo privates Grundeigentum nicht erlaubt ist, sind die Eigentumsrechte klar
- Trend zu steigenden Preisen in Ballungsräumen: Insbesondere in Tokio sind die Immobilienpreise in Großstädten leicht im Aufwind
- Rechtliches System: Vertragsschutz und Eigentumsrechtsschutz sind gut ausgebaut, mit hoher Vorhersehbarkeit
- Geografische und kulturelle Nähe: Wenige Flugstunden entfernt, Affinität als Schriftzeichenkulturbereich
Was sind die steuerlichen und rechtlichen Punkte für ausländische Investoren?
Japan hat grundsätzlich keine Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer. Gleiche Eigentumsrechte wie für Japaner können erworben werden.
Wichtige Steuern
| Steuer | Steuersatz/Richtwert |
|---|---|
| Grunderwerbssteuer | 3–4% des Schätzwerts |
| Grundbucheintragungsgebühr | 0,4–2% |
| Grundsteuer | 1,4% des Schätzwerts (jährlich) |
| Stadtplanungssteuer | 0,3% des Schätzwerts (jährlich) |
| Einkommensteuer auf Immobilieneinkünfte für Nicht-Residenten | 20,42% |
| Kapitalertragsteuer (bei Besitz über 5 Jahre) | ca. 20% |
Da das Steuerrecht häufig geändert wird, wird empfohlen, aktuelle Informationen zu prüfen und Fachleute zu konsultieren.
Wie wird sich der Markt in Zukunft entwickeln?
Laut Expertenanalysen sollen die Immobilienkäufe wohlhabender Chinesen in Japan auch in Zukunft anhalten. Die anhaltende Yen-Schwächung, der schleppende Immobilienmarkt auf dem chinesischen Festland und der Bedarf an Auslandsstreuung von Vermögen stützen die Nachfrage.
Auch INA beabsichtigt, die Vermittlung im Luxusimmobilienkauf und -verkauf sowie die Mietverwaltungskompetenz zu nutzen, um die Verbindung zwischen ausländischen Investoren und inländischen japanischen Objekten zu stärken. Anfragen aus dem chinesischen Raum nehmen zu, und das Interesse an Tokioter Luxusimmobilien steigt insbesondere.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F: Gibt es Beschränkungen für den Immobilienkauf durch Ausländer in Japan?
Grundsätzlich keine. Gleiche Eigentumsrechte wie für Japaner können erworben werden, und es ist möglich, von einzelnen Wohnungszimmern bis zu ganzen Gebäuden frei zu kaufen.
F: Können auch Nicht-Residenten Mieteinnahmen erzielen?
Ja. Als inländische Immobilieneinkünfte werden 20,42% besteuert, aber wenn der Betrieb einer Verwaltungsgesellschaft anvertraut wird, ist auch ein stabiler Betrieb aus der Ferne möglich.
F: Bleibt die japanische Immobilien nach dem Ende der Yen-Schwächung attraktiv?
Auch wenn der Yen-Schwächungsvorteil nachlässt, wird erwartet, dass die Wertschätzung für japanische Immobilien aufgrund rechtlicher Stabilität, Renditeniveau und guter Lebensqualität bestehen bleibt.
F: Was ist das Preisniveau beliebter Penthäuser in Tokio?
In erstklassigen Innenstadtgebieten wie Minato-ku und Shibuya-ku liegt der Preisbereich typischerweise bei 300–500 Mio. Yen. Superreiche neigen dazu, fast ausschließlich bar zu bezahlen.
