Was ist Asset Management in der Immobilieninvestition? Aufgaben, Qualifikationen und der Unterschied zur Immobilienverwaltung

Wer mit Immobilieninvestitionen beginnt, begegnet unweigerlich dem Begriff „Asset Management“. Diese Tätigkeit zielt auf die Maximierung des Vermögenswerts ab und ist für Investoren und Eigentümer ein unverzichtbares Konzept.

Was ist Asset Management?

Asset Management bezeichnet die Tätigkeit, die Verwaltung und Bewirtschaftung von Vermögenswerten (asset) zu übernehmen. Im Immobilienbereich werden dabei Erwerb, Betrieb und Verkauf von Objekten stellvertretend für Investoren oder Eigentümer ganzheitlich beurteilt, um den Vermögenswert zu maximieren.

Stellvertretende Verwaltung und Bewirtschaftung von Vermögenswerten

Der Begriff Asset Management kombiniert asset im Sinne von Vermögenswerten mit management im Sinne von Verwaltung und Bewirtschaftung und bezeichnet die stellvertretende Verwaltung oder Bewirtschaftung von Vermögenswerten.

Was bedeutet Asset Management bei Immobilien?

Dabei werden Aufgaben wie Aufbau, Betrieb und Werterhalt im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen stellvertretend für Eigentümer oder Investoren übernommen. Ziel ist es, den Wert durch eine ganzheitliche Vermögensverwaltung zu maximieren.

Bei Real Estate Investment Trusts (REIT) werden beispielsweise Mittel von Investoren eingesammelt, um Vermögenswerte wie Bürogebäude oder Handelsimmobilien zu erwerben und die daraus erzielten Gewinne auszuschütten. Gerade die wirksame Bewirtschaftung, die den Erwartungen der Investoren entspricht, die dieses Produkt erworben haben, zeigt den eigentlichen Wert des Asset Managements.

Worin unterscheidet es sich vom Property Management?

Asset Management nutzt Vermögenswerte, um neue Werte zu schaffen, während Property Management die geschaffenen Werte schützt und erhält. Asset Manager stehen zudem in der Position, dem Property Management angemessene Anweisungen zu geben.

Welche Rolle hat ein Asset Manager?

Ein Asset Manager, der das Asset Management übernimmt, wird von Investoren oder Investmentfonds beauftragt und führt seine Aufgaben als Fachperson aus, von der Entscheidung über Kauf und Verkauf einer Immobilie bis hin zur Ertragsmaximierung.

Objektankauf

Um Fonds zu entwickeln, die den Anforderungen der Investoren entsprechen, sucht er nach geeigneten Immobilien als Investitionsobjekte und verhandelt mit den Eigentümern. Parallel dazu führt er auch die Prüfung des Investitionsobjekts und die Ansprache von Investoren durch.

Betrieb

Auf Basis der Strategie plant er Renovierungen, Mietanpassungen und Finanzierungsmaßnahmen, um den Objektwert zu steigern. Neben der Abstimmung mit dem Property Manager und der Erteilung von Vorgaben verantwortet er auch die Berichterstattung an Investoren.

Objektverkauf

Er legt die Exit-Strategie fest und verhandelt mit dem Käufer, während er die Erstellung der erforderlichen Unterlagen wie Verträge und Investmentunterlagen sowie die Abwicklungsprozesse vorantreibt. Die Aufgabe ist abgeschlossen, sobald die Erträge an die Investoren zurückgeführt wurden.

Welche Eigenschaften passen zu einem Asset Manager?

Von einem Asset Manager werden neben einem breiten Spektrum an Managementaufgaben auch die Fähigkeit verlangt, den Immobilienmarkt vorauszuschauen. Da Fonds über mehrere Jahre geführt werden, ist auch Verantwortungsbewusstsein, um die Aufgabe bis zum Ende zu tragen, unverzichtbar. Er muss die Vertrauensbeziehung zum Auftraggeber an erste Stelle setzen und bereit sein, sich intensiv mit Vermögensinhalten und dem Betriebsstatus auseinanderzusetzen.

Welche Qualifikationen sind für Asset Manager hilfreich?

Es gibt keine zwingend vorgeschriebenen Qualifikationen, doch die folgenden Abschlüsse sind vorteilhaft.

• Immobiliensachverständiger: Ermöglicht die Bewertung von Vermögenswerten und die Prüfung des Einkaufspreises von Entwicklungsgrundstücken. Eine anspruchsvolle Qualifikation im Immobilienbereich.
• Zertifizierter Master der Association for Real Estate Securitization: Belegt Grundwissen zur Verbriefung und praktisches Know-how. Eine Verlängerungsprüfung ist alle fünf Jahre erforderlich.
• Wertpapieranalyst: Belegt Fachwissen zu Konjunkturtrends, Unternehmensbewertung und Wertpapieranlagen. In Kombination mit der Qualifikation als Immobiliensachverständiger sind anspruchsvollere Aufgaben möglich.
• Master für Immobilienberatung: Hilfreich für die effektive Nutzung von Grundstücken und Nachfolgeplanung. Empfehlenswert für alle, die im Bereich Mietwohnimmobilien aktiv werden möchten.

In der Praxis der Immobilieninvestition lässt sich durch die Kombination mit Risikomanagement unter Nutzung einer Second Opinion eine solidere Vermögensverwaltung erreichen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q. Worin liegt der Unterschied zwischen Asset Management und Property Management?

Asset Management zielt auf die Steigerung und Maximierung des Vermögenswerts ab, während Property Management die laufende Verwaltung und Instandhaltung übernimmt. Ersteres verantwortet die Strategie, Letzteres die operative Umsetzung vor Ort.

Q. Benötigen private Investoren Asset Management?

Üblicherweise wird die Beauftragung einer Asset-Management-Gesellschaft dann geprüft, wenn die Zahl der Objekte steigt oder das Vermögen größer wird. Eine indirekte Nutzung ist auch über Produkte wie REIT möglich.

Q. Welche Erfahrung ist erforderlich, um Asset Manager zu werden?

Gefragt ist praktische Erfahrung in Bereichen wie Immobilien, Finanzwesen oder Bauwesen. Qualifikationen wie Immobiliensachverständiger oder Wertpapieranalyst sind zudem bei einem Wechsel oder einer selbstständigen Tätigkeit von Vorteil.

Q. Wie ist die Vergütungsstruktur im Asset Management aufgebaut?

In der Regel wird häufig eine zweistufige Struktur angewendet, bestehend aus einer Managementvergütung auf das verwaltete Vermögen (AUM) und einer Performancevergütung bei Erreichen der Ertragsziele.