Mietobjekte, die älter als 40 Jahre sind, bieten attraktive Mieten und großzügige Grundrisse. Gleichzeitig führen Bedenken hinsichtlich Ausstattungsniveau und Erdbebensicherheit dazu, dass sie mitunter gemieden werden. Auch aus Eigentümersicht sind Werterhalt, Verwaltung und die Sicherung einer stabilen Vermietung bei älteren Objekten wichtige unternehmerische Aufgaben. Dieser Beitrag erläutert die Merkmale von Mietobjekten mit mehr als 40 Jahren Gebäudealter und die wesentlichen Punkte ihrer Bewirtschaftung.
Welche Vorteile hat es, in einem mehr als 40 Jahre alten Mietobjekt zu wohnen?
Die Miete liegt unter dem Marktniveau
Wenn seit der Errichtung mehr als 40 Jahre vergangen sind, stabilisiert sich der Immobilienwert, und weitere Preisrückgänge sind in der Regel kaum noch zu erwarten. Für Mieter wird es dadurch leichter, innerhalb desselben Budgets eine größere Wohnung oder ein Objekt in besserer Lage zu finden. Auch Eigentümer können mit einer angemessenen Mietpreisgestaltung eine stabile Auslastung sichern.
Großzügige Grundrisse und japanische Zimmer
Objekte, die in einer Zeit gebaut wurden, als mehr Grundstücksfläche verfügbar war, sind häufig mit einer größeren Wohnfläche als heutige Neubauten geplant. Teilweise verfügen sie über größere Tatami-Matten in den japanischen Zimmern, und viele Objekte bieten reichlich Stauraum wie Einbauschränke und obere Ablagefächer.
Welche Nachteile hat es, in einem mehr als 40 Jahre alten Mietobjekt zu wohnen?
Das Ausstattungsniveau ist niedriger
Im Vergleich zu Neubauten sind Anzahl und Qualität der Ausstattung geringer. Allerdings ist es wichtig, nicht pauschal zu urteilen, da sich Zustand und Umfang von Renovierung oder Modernisierung je nach Objekt unterscheiden, sondern dies bei der Besichtigung konkret zu prüfen. Für Eigentümer ist die Erneuerung der Ausstattung ein wirksamer Hebel, um die Wettbewerbsfähigkeit zu stärken.
Bei Objekten nach altem Erdbebenstandard ist besondere Aufmerksamkeit für die Erdbebensicherheit nötig
Gebäude, die vor der Novelle des japanischen Baugesetzes von 1981 errichtet wurden, wurden nach dem alten Erdbebenstandard gebaut. Dennoch gilt nicht pauschal: „Alter Erdbebenstandard = gefährlich“. Die Sicherheit hängt von der Bodenbeschaffenheit, dem baulichen Zustand und davon ab, ob eine Erdbebenertüchtigung durchgeführt wurde. Entscheidend ist die Prüfung, ob eine Erdbebendiagnose oder Nachrüstung erfolgt ist.
Schall- und Wärmedämmung können ebenfalls schwächer sein
Ältere Gebäude verfügen teils über weniger Dämmmaterial, sodass Geräusche aus benachbarten Räumen leichter hörbar sind. In manchen Fällen lässt sich dies durch DIY-Maßnahmen wie schalldämmende Teppiche oder Matten, Wärmeschutzfolien für Fenster und Hitzeschutzvorhänge verbessern.
Worauf sollte man bei der Auswahl eines mehr als 40 Jahre alten Objekts achten?
Den Instandhaltungszustand bei der Besichtigung prüfen
Für die Wohnqualität ist regelmäßige Instandhaltung oft wichtiger als das reine Baujahr. Prüfen Sie bei der Besichtigung unbedingt knarrende Böden, den Sauberkeitseindruck im Sanitärbereich und die Funktionsfähigkeit der Ausstattung. Auch auf Eigentümerseite gilt: Reinigung und Reparaturen nicht zu vernachlässigen, ist die Grundlage einer wirksamen Leerstandsvermeidung.
Prüfen, ob Erdbebenertüchtigungen durchgeführt wurden
Selbst bei Objekten nach altem Erdbebenstandard erhöht eine bereits durchgeführte Erdbebenertüchtigung die Sicherheit spürbar. Falls sie noch nicht erfolgt ist, sollte geklärt werden, ob eine spätere Durchführung geplant ist. Erdbebendiagnose und Nachrüstung tragen zudem zur Steigerung des Immobilienwerts bei.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Ist die Erdbebensicherheit bei Objekten, die älter als 40 Jahre sind, gering?
Gebäude aus der Zeit vor 1981 entsprechen dem alten Erdbebenstandard, doch die Sicherheit unterscheidet sich je nach Boden, Bauzustand und vorhandener Erdbebenertüchtigung deutlich. Wir empfehlen, die Ergebnisse einer Erdbebendiagnose zu prüfen.
Q. Lassen sich bei älteren Objekten leichter Mietpreisverhandlungen führen?
Grundsätzlich zeigen sich Eigentümer bei älteren Objekten oft flexibler. Allerdings lässt sich das nicht pauschal sagen, da der Wert bei bereits renovierten oder modernisierten Objekten gestiegen sein kann.
Q. Ist es unproblematisch, in ein über 40 Jahre altes Objekt einzuziehen, wenn es renoviert wurde?
Wenn Innenausbau und Ausstattung erneuert wurden, kann die Wohnqualität einem Neubau sehr nahekommen. Dennoch empfehlen wir, auch den Zustand von Leitungen und Tragwerk bei der Besichtigung oder über das Immobilienunternehmen zu prüfen.
Q. Was können Eigentümer älterer Objekte tun, um Leerstand zu vermeiden?
Regelmäßige Reinigung, die Erneuerung der Ausstattung, eine Erdbebendiagnose und eine angemessene Mietpreisgestaltung bilden die Grundlage. Auch eine Renovierung zur Steigerung des Objektwerts ist eine wirksame Option.
