Was ist der Unterschied zwischen Generalunternehmer und Nachunternehmer? Die Baustruktur für Eigentümer und Investoren

Bei Bauarbeiten an Wohngebäuden und öffentlichen Einrichtungen sowie bei größeren Sanierungen begegnet man häufig den Begriffen „Generalunternehmer“ und „Subunternehmer“. Für Investoren und Eigentümer ist es wichtig, die Unterschiede und Rollen beider Seiten richtig zu verstehen, wenn sie Bau- oder Sanierungsarbeiten beauftragen.

Was sind Generalunternehmer und Subunternehmer?

Was ist ein Generalunternehmer?

„Generalunternehmer“ ist die Bezeichnung für einen umfassend tätigen Bauunternehmer und entspricht dem englischen Begriff „General Contractor“.Er übernimmt als Hauptauftragnehmer komplette Tiefbau- und Hochbauarbeiten und vergibt spezialisierte Arbeiten an Subunternehmer. Typisch für einen Generalunternehmer ist, dass er die drei Bereiche Planung, Ausführung und Forschung abdeckt und das gesamte Bauvorhaben übergreifend koordiniert.

Je nach Umsatzgröße werden Unternehmen in Super-Generalunternehmer, große Anbieter und mittelständische Anbieter eingeteilt. Zu den wichtigsten Aufgaben von Generalunternehmern zählen der Bau von Wohnanlagen, öffentlichen Einrichtungen, Krankenhäusern, Straßen und Dämmen.

Was ist ein Subunternehmer?

Ein Subunternehmer ist ein spezialisiertes Nachunternehmen, das Aufträge vom Generalunternehmer übernimmt; der Begriff entspricht dem englischen „Sub Contractor“.Er ist für Fachgewerke wie Elektro, Sanitär, Klima und Brandschutz zuständig. Dazu gehören Sicherheitsmanagement, Terminsteuerung, Qualitätskontrolle und Kostenmanagement, weshalb in jedem Bereich hohe Fachkompetenz erforderlich ist.

Welche Arten von Subunternehmern gibt es und welche Arbeiten übernehmen sie?

Elektroinstallationsarbeiten

Dazu zählen Arbeiten zur Stromversorgung wie Verkabelung und die Installation von Verteilerschränken. Diese Arbeiten dürfen nur von qualifizierten Fachkräften mit entsprechender Elektrozulassung ausgeführt werden.

Sanitärinstallationsarbeiten

Dazu gehören die Installation von Sanitärobjekten wie Waschbecken, Toiletten und Badewannen sowie Anlagen für Wasserver- und -entsorgung, Löschwasser und Warmwasser. Da Ausführungsfehler unmittelbar zu Problemen wie Wasserschäden führen können, ist ein hohes Maß an Genauigkeit erforderlich.

Klimaanlagenarbeiten

Hier werden Anlagen zur Temperatur- und Feuchtigkeitsregelung sowie zur Belüftung installiert. Die Tätigkeit umfasst nicht nur die Ausführung, sondern auch Forschung, Entwicklung und Energieeffizienzmaßnahmen im Bereich der Klimatechnik.

Brandschutztechnische Anlagen

Dazu gehört die Installation von Sprinklern, Hydranten, Brandmeldern und Fluchtleitern, um die Sicherheit von Menschen im Notfall zu gewährleisten.Mit der steigenden Nachfrage nach Maßnahmen gegen Naturkatastrophen hat ihre Bedeutung in den letzten Jahren weiter zugenommen.

Verhältnis zwischen Generalunternehmer und Subunternehmer sowie die Vergabestruktur

Grundsätzlich verlaufen Bauprojekte so, dass der Generalunternehmer als Hauptauftragnehmer und der Subunternehmer als Nachunternehmer tätig ist. Bei „separat vergebenen Arbeiten“ kann der Auftraggeber jedoch auch direkt an den Generalunternehmer oder den Subunternehmer vergeben; in diesem Fall lassen sich die Gebühren des Generalunternehmers einsparen.

Wie sich die Kosten großer Sanierungen auf die Investitionsrendite auswirken, erläutern wir auch ausführlich in Exit-Strategie im Zeitalter von Inflation und steigenden Baukosten.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F. Kann man Generalunternehmer und Subunternehmer direkt beauftragen?

Üblicherweise erfolgt die Vergabe über den Generalunternehmer als Hauptauftragnehmer. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Auftraggeber im Rahmen separat vergebener Arbeiten den Subunternehmer direkt beauftragt. Bei einer Direktvergabe lassen sich die Verwaltungskosten (Marge) des Generalunternehmers reduzieren.

F. Worin besteht der Unterschied zwischen einem Super-Generalunternehmer und einem mittelständischen Generalunternehmer?

Die Einteilung erfolgt nach Umsatz. Super-Generalunternehmer (Obayashi, Shimizu, Kajima, Takenaka und Taisei) bearbeiten sehr große Projekte mit Jahresumsätzen im Bereich mehrerer Billionen Yen. Mittelständische Generalunternehmer sind dagegen besonders stark bei regionalen Projekten und mittelgroßen Bauvorhaben.

F. Wie sollte man die Qualität eines Subunternehmers prüfen?

Prüfen Sie die Art und Einstufung der Baugenehmigung, frühere Ausführungsprojekte und die Beschäftigung qualifizierter Fachkräfte. Auch eine ISO-Zertifizierung kann ein Anhaltspunkt für das Qualitätsmanagementsystem sein.

F. Warum steigen die Baukosten derzeit an?

Die wichtigsten Gründe sind steigende Lohn- und Materialkosten sowie ein Mangel an Fachkräften. Besonders im Bereich der technischen Subunternehmer wie Elektro und Klima ist der Mangel an erfahrenen Facharbeitern gravierend, weshalb die Baukosten weiter steigen.