Al empezar en la inversion inmobiliaria, inevitablemente aparece el termino "asset management". Esta labor, cuyo objetivo es maximizar el valor de los activos, es un concepto imprescindible para inversores y propietarios.
Que es el asset management?
El asset management (gestión de activos) es la actividad de gestionar y operar activos en nombre de terceros.En el sector inmobiliario, consiste en tomar decisiones integrales sobre la adquisicion, operacion y venta de propiedades en nombre de inversores y propietarios, con el fin de maximizar el valor del activo.
Servicio delegado de gestion y operacion de activos
El asset management es un termino que combina asset (activo) y management (gestion y operacion), y se refiere al servicio delegado de gestionar y operar activos.
Que es el asset management en el sector inmobiliario?
Consiste en realizar, en nombre del propietario o del inversor, tareas como la formacion, operacion y conservacion de activos con fines de inversion inmobiliaria. El objetivo es maximizar su valor mediante una gestion integral de los activos.
Por ejemplo, en los fondos de inversion inmobiliaria cotizados (REIT), se compran activos como edificios e instalaciones comerciales con capital reunido de los inversores y luego se distribuyen las ganancias obtenidas. Precisamente una operacion eficaz que responda a las expectativas de esos inversores es el verdadero valor del asset management.
En que se diferencia del property management?
El asset management aprovecha los activos para crear nuevo valor, mientras que el property management protege y mantiene el valor ya creado. El asset manager tambien ocupa la posicion de dar instrucciones adecuadas al property management.
Cual es el papel del asset manager?
El asset manager, responsable del asset management, recibe el encargo de inversores y fondos de inversion y actua como especialista desde la toma de decisiones sobre compra y venta de propiedades hasta la maximizacion de la rentabilidad.
Adquisicion de propiedades
Para desarrollar fondos acordes con las necesidades de los inversores, busca propiedades objeto de inversion inmobiliaria y negocia con sus propietarios. De forma paralela, tambien realiza investigaciones sobre los activos objetivo y la captacion de inversores.
Operacion
Con base en la estrategia, define renovaciones, revision de rentas y planes de financiacion para elevar el valor de la propiedad. Ademas de coordinarse con el property manager y darle instrucciones, tambien se encarga de elaborar informes para los inversores.
Venta de propiedades
Mientras define la estrategia de salida y negocia con el comprador, prepara la documentacion necesaria, como contratos y materiales de inversion, y avanza con los tramites de liquidacion. El trabajo concluye una vez completada la devolucion de beneficios al inversor.
Cuales son las caracteristicas de una persona apta para ser asset manager?
Para ser asset manager se requiere, ademas de una amplia capacidad de gestion, la habilidad de anticipar las tendencias del mercado inmobiliario. Dado que la gestion de fondos se extiende durante varios años, tambien es indispensable la responsabilidad de llevar el proceso hasta el final. Es necesario priorizar la relacion de confianza con el cliente y tener la determinacion de profundizar en el contenido de los activos y en su situacion operativa.
Que certificaciones son utiles para un asset manager?
No hay certificaciones obligatorias, pero las siguientes pueden ser ventajosas.
- Tasador inmobiliario: permite valorar activos y estudiar el precio de compra de terrenos para desarrollo. Es una certificacion dificil del sector inmobiliario.
- Master certificado por la Asociacion de Titulizacion Inmobiliaria: acredita conocimientos basicos y know-how practico sobre titulizacion. Requiere renovacion cada cinco años.
- Analista de valores: acredita conocimientos especializados sobre tendencias economicas, valoracion empresarial e inversion en valores. Combinado con la certificacion de tasador inmobiliario, permite asumir tareas de alto nivel.
- Master en consultoria inmobiliaria: util para el uso eficaz del suelo y la planificacion sucesoria. Recomendado para quienes desean desarrollarse en el sector de la vivienda en alquiler.
En la practica de la inversion inmobiliaria, combinarlo con la gestion de riesgos mediante una segunda opinion permite lograr una gestion patrimonial mas solida.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. Cual es la diferencia entre asset management y property management?
El asset management busca mejorar y maximizar el valor del activo, mientras que el property management se centra en la gestion y el mantenimiento cotidianos. El primero se ocupa de la planificacion estrategica y el segundo de la ejecucion sobre el terreno.
Q. Necesita un inversor particular el asset management?
Lo habitual es considerar la subcontratacion de una empresa de asset management cuando aumenta el numero de propiedades o el tamano del patrimonio. Tambien puede utilizarse de forma indirecta a traves de instrumentos como los REIT.
Q. Que experiencia se necesita para convertirse en asset manager?
Se requiere experiencia practica en sectores como el inmobiliario, el financiero o el de la construccion. Contar con certificaciones como tasador inmobiliario o analista de valores favorece el cambio profesional y la independencia.
Q. Cual es la estructura de honorarios del asset management?
En general, se adopta con frecuencia una estructura de dos niveles compuesta por una comision de gestion sobre los activos bajo gestion (comision AUM) y una comision por desempeno al alcanzar los resultados previstos.
