عند البدء في الاستثمار العقاري، لا بد أن تصادف مصطلح «إدارة الأصول». هذه المهمة، التي تهدف إلى تعظيم قيمة الأصول، تُعد مفهوماً أساسياً ينبغي للمستثمرين والمالكين فهمه.
ما هي إدارة الأصول؟
إدارة الأصول (Asset Management) هي مهمة تتولى إدارة الأصول (asset) وتشغيلها (management) نيابةً عن المالك. وفي المجال العقاري، يتم اتخاذ قرارات شاملة بشأن الاستحواذ على العقارات وتشغيلها وبيعها نيابةً عن المستثمرين أو المالكين، بهدف تعظيم قيمة الأصول.
مهمة النيابة في إدارة الأصول وتشغيلها
مصطلح إدارة الأصول يجمع بين asset التي تعني الأصول وmanagement التي تعني الإدارة والتشغيل، ويشير إلى مهمة النيابة في إدارة الأصول أو تشغيلها.
ما المقصود بإدارة الأصول في العقارات؟
تتولى هذه المهمة، نيابةً عن المالكين أو المستثمرين، أعمال التكوين والتشغيل والحفاظ التي تستهدف الاستثمار العقاري. والغاية هي تعظيم القيمة من خلال إدارة الأصول على أساس حكم شامل.
فعلى سبيل المثال، في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REIT)، تُستخدم الأموال المجمعة من المستثمرين لشراء أصول مثل المباني والمرافق التجارية، ثم يتم توزيع الأرباح المحققة. والإدارة الفعالة التي تلبي توقعات المستثمرين الذين اشتروا هذا المنتج هي جوهر القيمة الحقيقية لإدارة الأصول.
ما الفرق بينها وبين إدارة العقار؟
إدارة الأصول تهدف إلى توظيف الأصول وخلق قيمة جديدة، بينما إدارة العقار تهدف إلى حماية القيمة التي تم خلقها والحفاظ عليها. كما أن مدير الأصول يكون أيضاً في موقع يتيح له إصدار التوجيهات المناسبة إلى إدارة العقار.
ما دور مدير الأصول؟
مدير الأصول الذي يتولى إدارة الأصول يعمل بصفته خبيراً بتكليف من المستثمرين أو صناديق الاستثمار، بدءاً من اتخاذ قرارات شراء العقار وبيعه وصولاً إلى تعظيم العائد.
شراء العقارات
من أجل تطوير صندوق يتوافق مع متطلبات المستثمرين، يبحث عن العقارات المستهدفة للاستثمار ويتفاوض مع المالكين. وبالتوازي مع ذلك، يجري أيضاً دراسة الأصل الاستثماري واستقطاب المستثمرين.
التشغيل
يضع خطط التجديد ومراجعة الإيجارات وخطط التمويل لرفع قيمة العقار بناءً على الاستراتيجية. كما ينسق مع مدير العقار ويصدر التوجيهات، ويتولى أيضاً إعداد التقارير للمستثمرين.
بيع العقار
يحدد استراتيجية الخروج ويتفاوض مع الجهة المشترية، مع المضي في إعداد المستندات اللازمة مثل العقود والمواد الاستثمارية وإجراءات التسوية. وتنتهي المهمة بعد استكمال رد العوائد إلى المستثمرين.
ما سمات الشخص المناسب ليكون مدير أصول؟
يُطلب من مدير الأصول، إلى جانب نطاق واسع من أعمال الإدارة، القدرة على استشراف اتجاهات السوق العقارية. ولأن تشغيل الصناديق يمتد على مدى عدة سنوات، فإن الإحساس بالمسؤولية لإتمام العمل حتى النهاية يعد أمراً لا غنى عنه. ويجب أن يضع علاقة الثقة مع العميل في المقام الأول، وأن يكون مستعداً للتعمق في محتوى الأصول ووضع التشغيل.
ما المؤهلات المفيدة لمدير الأصول؟
لا توجد مؤهلات إلزامية، لكن الحصول على المؤهلات التالية يعد مفيداً.
- مقيم عقاري: يتيح تقييم قيمة الأصول ودراسة سعر شراء أراضي التطوير. وهو من المؤهلات الصعبة في المجال العقاري.
- ماستر معتمد من جمعية توريق العقارات: يثبت المعرفة الأساسية بالتوريق والخبرة العملية. ويتطلب مراجعة تجديد كل خمس سنوات.
- محلل أوراق مالية: يثبت المعرفة المتخصصة باتجاهات الاقتصاد وتقييم الشركات والاستثمار في الأوراق المالية. وعند الجمع بينه وبين مؤهل المقيم العقاري يصبح من الممكن أداء أعمال متقدمة.
- ماستر الاستشارات العقارية: مفيد للاستغلال الفعال للأراضي والتخطيط للإرث. ويوصى به لمن يرغب في التميز في مجال الإسكان الإيجاري.
في الممارسة العملية للاستثمار العقاري، يتيح الجمع بين ذلك وبين إدارة المخاطر بالاستفادة من الرأي الثاني تحقيق إدارة أصول أكثر متانة.
مقالات يُنصح بقراءتها مع هذا الموضوع
الأسئلة الشائعة (FAQ)
Q. ما الفرق بين إدارة الأصول وإدارة العقار؟
تهدف إدارة الأصول إلى رفع قيمة الأصول وتعظيمها، بينما تهدف إدارة العقار إلى الإدارة اليومية والصيانة. فالأولى تتولى وضع الاستراتيجية، والثانية تتولى التنفيذ الميداني.
Q. هل يحتاج المستثمر الفرد إلى إدارة الأصول؟
من الشائع دراسة الاستعانة بشركة إدارة أصول عندما يزداد عدد العقارات أو يكبر حجم الأصول. كما يمكن الاستفادة منها بصورة غير مباشرة عبر أدوات مثل REIT.
Q. ما الخبرة المطلوبة لكي تصبح مدير أصول؟
تُطلب خبرة عملية في قطاعات مثل العقارات أو التمويل أو البناء. كما أن الحصول على مؤهلات مثل المقيم العقاري أو محلل الأوراق المالية يفيد عند تغيير المسار المهني أو الاستقلال المهني.
Q. كيف يكون هيكل أتعاب إدارة الأصول؟
في العموم، يُعتمد كثيراً هيكل من مرحلتين يتكون من أتعاب إدارة تُحتسب على الأصول المدارة (AUM) وأتعاب أداء تُدفع عند تحقيق العائد.
