부동산 투자를 시작하면 반드시 접하게 되는 말이 "자산관리"입니다. 자산가치의 극대화를 목표로 하는 이 업무는 투자자와 오너가 반드시 이해해야 할 개념입니다.
자산관리는 무엇인가요?
자산관리(Asset Management)란 자산(asset)의 관리 및 운용(management)을 대신 수행하는 업무를 말합니다.부동산 분야에서는 투자자나 오너를 대신해 물건의 취득, 운영, 매각을 종합적으로 판단하고 자산가치의 극대화를 도모합니다.
자산 관리 및 운용 대행 업무
자산관리란 자산을 뜻하는 asset과 관리 및 운용을 뜻하는 management를 결합한 말로, 자산의 관리나 운용을 대행하는 업무를 의미합니다.
부동산에서의 자산관리란?
부동산 투자를 목적으로 한 형성, 운영, 보전과 같은 업무를 오너나 투자자를 대신해 수행합니다. 종합적으로 판단해 자산을 관리함으로써 그 가치를 극대화하는 것이 목적입니다.
예를 들어 부동산투자신탁증권(REIT)에서는 투자자로부터 모은 자금으로 빌딩이나 상업시설 등의 자산을 매입하고, 얻은 이익을 배분합니다. 이 상품을 구매한 투자자의 기대에 부응하는 효과적인 운용이야말로 자산관리의 진정한 가치입니다.
프로퍼티 매니지먼트와는 무엇이 다른가요?
자산을 활용해 새로운 가치를 만들어내는 것이 자산관리이고, 만들어낸 가치를 지키고 유지하는 것이 프로퍼티 매니지먼트입니다. 자산관리자는 프로퍼티 매니지먼트에 적절한 지시를 내리는 위치이기도 합니다.
자산관리자의 역할은 무엇인가요?
자산관리를 담당하는 자산관리자는 투자자나 투자펀드의 위탁을 받아 물건의 매입 및 매각 의사결정부터 수익 극대화까지 전문가로서 업무를 수행합니다.
물건 매입
투자자의 요구에 맞는 펀드를 개발하기 위해 부동산 투자 대상 물건을 찾고 소유자와 협상합니다. 동시에 투자 대상 조사와 투자자 유치도 진행합니다.
운용
전략에 따라 물건 가치를 높이기 위한 개보수, 임대료 재검토, 자금계획을 수립합니다. 프로퍼티 매니저와 협력해 지시를 내리는 한편, 투자자에게 제출할 보고서 작성도 담당합니다.
물건 매각
엑시트 전략을 정하고 매수자와 협상하면서 계약서와 투자자료 등 필요한 서류를 작성하고 결제 관련 사무를 진행합니다. 투자자에게 수익이 환원되면 업무가 마무리됩니다.
자산관리자에게 적합한 사람의 특징은 무엇인가요?
자산관리자에게는 폭넓은 관리 업무 역량에 더해 부동산 시세를 내다보는 능력이 요구됩니다. 펀드 운용은 수년에 걸쳐 이루어지기 때문에 끝까지 완수하는 책임감도 필수적입니다. 의뢰인과의 신뢰관계를 최우선으로 두고 자산 내용과 운용 상황을 깊이 있게 파악하려는 각오가 필요합니다.
자산관리자에게 도움이 되는 자격은 무엇인가요?
필수 자격은 없지만, 아래 자격은 취득해 두면 유리합니다.
- 부동산 감정평가사: 자산가치 평가와 개발용지 매입가격 검토가 가능합니다. 부동산 관련 난도 높은 자격입니다.
- 부동산증권화협회 인증 마스터: 증권화의 기초지식과 실무 노하우를 증명합니다. 5년마다 갱신 심사가 있습니다.
- 증권 애널리스트: 경제 동향, 기업 평가, 증권 투자에 관한 전문지식을 증명합니다. 부동산 감정평가사와 함께 갖추면 고도의 업무 수행이 가능합니다.
- 부동산 컨설팅 마스터: 토지의 효율적 활용과 상속 대책에 유효합니다. 임대주택 분야에서 활약하고 싶은 분께 추천합니다.
부동산 투자 실무에서는 세컨드 오피니언을 활용한 리스크 관리와 결합함으로써 더욱 안정적인 자산운용을 실현할 수 있습니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 자산관리와 프로퍼티 매니지먼트의 차이는 무엇인가요?
자산관리는 자산가치를 향상시키고 극대화하는 것이 목적이며, 프로퍼티 매니지먼트는 일상적인 관리와 유지가 목적입니다. 전자가 전략 수립을 맡고 후자가 현장 실행을 담당합니다.
Q. 개인 투자자에게도 자산관리가 필요한가요?
보유 물건 수가 늘어나거나 자산 규모가 커진 단계에서 자산관리 회사에 위탁을 검토하는 것이 일반적입니다. REIT 등을 통해 간접적으로 활용하는 방법도 있습니다.
Q. 자산관리자가 되기 위해 필요한 경험은 무엇인가요?
부동산업, 금융업, 건설업 등의 실무 경험이 요구됩니다. 부동산 감정평가사나 증권 애널리스트 같은 자격이 있으면 이직이나 독립에 유리합니다.
Q. 자산관리의 보수 체계는 어떻게 되나요?
일반적으로 운용자산 잔액에 대한 관리보수(AUM 보수)와 수익 달성 시의 성과보수로 이루어진 2단계 구조가 많이 채택됩니다.
