Wenn Sie eine Investition in eine Eigentumswohnung oder deren Kauf prüfen, sind die Fragen „Wie lange kann man darin wohnen?“ und „Wann fällt der Vermögenswert auf null?“ wichtige Entscheidungskriterien.Die durchschnittliche Lebensdauer einer Eigentumswohnanlage in Stahlbetonbauweise beträgt 68 Jahre. Bei angemessener Instandhaltung kann sie jedoch auch mehr als 100 Jahre genutzt werden.In diesem Artikel erläutern wir den Unterschied zwischen Nutzungsdauer und tatsächlicher Lebensdauer, die Auswirkungen auf den Vermögenswert und woran sich langlebige Objekte erkennen lassen.
Was ist die Nutzungsdauer einer Eigentumswohnung?
Die Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Objekt bei üblicher Nutzung als funktionsfähig gilt. Es handelt sich um einen bilanziellen Begriff.Die Nutzungsdauer bezeichnet den Zeitraum, bis der Vermögenswert auf null abgeschrieben ist, und ist von der physischen Lebensdauer zu unterscheiden.
Gesetzliche Nutzungsdauer nach Bauart
| Bauart | Nutzungsdauer |
|---|---|
| Stahlbetonbau (Eigentumswohnanlage) | 47 Jahre |
| Ziegel-, Stein- und Blockbau | 38 Jahre |
| Holz- und Kunstharzbau | 22 Jahre |
| Holz-Mörtel-Bau | 20 Jahre |
Abschreibung und Investitionsentscheidung
Immobilien werden im Jahr des Erwerbs nicht vollständig als Aufwand erfasst, sondern entsprechend der Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben.Für neu gebaute RC-Eigentumswohnanlagen beträgt der Abschreibungssatz 0,022, für gebrauchte Wohnungen mit einem Alter von 10 Jahren 0,026. Bei einer Kapitalanlage ist diese Abschreibung steuerlich als Aufwand ansetzbar und daher für die Berechnung von Steuereffekten unverzichtbar.
Was passiert mit einer Eigentumswohnanlage nach Ablauf der Nutzungsdauer?
Auch nach Ablauf der Nutzungsdauer ist sie nicht sofort unbewohnbar. Es gibt im Wesentlichen vier Optionen.
- Weiter bewohnen und instand halten:Japanweit gibt es mehr als 200.000 Eigentumswohnungen, die über 50 Jahre alt sind.
- Neubau nach Abriss:Dafür ist eine Mehrheitsentscheidung der Bewohner erforderlich, und die Kosten sind hoch. Entsprechend selten wird dies umgesetzt.
- Neubau unter Nutzung der Geschossflächenzahl:Dabei wird die Zahl der Einheiten erhöht und die Kosten werden aus dem Verkaufserlös gedeckt. In innerstädtischen Lagen ist dieses Modell wirksam.
- Verkauf an einen Entwickler:Der Verkaufserlös wird auf die Bewohner verteilt. Da jedoch die Abrisskosten abgezogen werden, bleibt der Auszahlungsbetrag begrenzt.
Vier Faktoren, die die Lebensdauer einer Eigentumswohnanlage bestimmen
Investoren und Eigentümer sollten bei der Objektauswahl insbesondere die folgenden vier Faktoren prüfen, die über die Lebensdauer entscheiden.
Erdbebenstandard (Konstruktion)
Der erste Prüfpunkt ist, ob das Gebäude den „neuen Erdbebenstandards“ entspricht, die seit Juni 1981 gelten.Im Vergleich zu den alten Erdbebenstandards (etwa Intensität 5) verlangen die neuen Standards eine Tragfähigkeit ohne Einsturz selbst bei einer Stärke von 6+ bis 7. Objekte nach altem Standard sind zudem schwerer finanzierbar und beim Verkauf im Nachteil.
Instandhaltungshistorie
Bei Objekten ohne angemessene Instandhaltung verkürzt sich die Lebensdauer deutlich.Insbesondere bei Wohnanlagen aus den 1960er- und 1970er-Jahren gibt es Fälle, in denen Leitungen im Beton eingebettet sind. Selbst wenn die Leitungen ihre Lebensdauer erreichen (maximal etwa 30 Jahre), lassen sie sich dann nicht austauschen. Vor dem Kauf sollten daher Instandhaltungsplan und Reparaturhistorie unbedingt geprüft werden.
Qualität der Baumaterialien
Während des Baubooms in den 1970er-Jahren wurden bei einigen Objekten minderwertige Betone verwendet.Heute ist dank der Verbreitung des Mantelrohr-Header-Systems die Umrüstung auf PVC-Rohre einfacher geworden, wodurch das Risiko eines Neubaus aufgrund von Wasser- und Abwasserleitungen gesunken ist.
Umfeld
In Küstennähe ist das Risiko der Korrosion von Stahlbauteilen durch Salz höher, und an wenig sonnigen Standorten breiten sich Schimmel und Moos leichter aus. Wichtig ist zu prüfen, ob ein zum Standort passender Instandhaltungsplan besteht.
Woran sich langlebige Objekte erkennen lassen | Checkliste vor dem Kauf
Wir stellen drei Punkte vor, mit denen sich langlebige Eigentumswohnanlagen erkennen lassen.
Wird die Instandhaltungsrücklage angemessen erhoben?
Nach den Leitlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus beträgt die durchschnittliche monatliche Instandhaltungsrücklage wie folgt.
| Geschosszahl / Bruttogeschossfläche | Durchschnittliche Instandhaltungsrücklage (pro ㎡/Monat) |
|---|---|
| Unter 20 Geschosse / unter 5.000 ㎡ | 335 Yen |
| Unter 20 Geschosse / 5.000 bis 10.000 ㎡ | 252 Yen |
| Unter 20 Geschosse / 10.000 bis 20.000 ㎡ | 271 Yen |
| 20 Geschosse oder mehr (Tower) | 338 Yen |
Bei Objekten mit zu niedriger Instandhaltungsrücklage besteht künftig das Risiko von Sonderumlagen oder deutlichen Erhöhungen.Wenn Sie das Objekt als Kapitalanlage halten, sollten Sie steigende Instandhaltungskosten in die Cashflow-Berechnung einbeziehen.
Qualität der Eigentümergemeinschaft prüfen
Geprüft werden sollten die Sauberkeit von Müll- und Fahrradabstellplätzen, der Stand der Verwaltungsordnung sowie die Durchführung regulärer Eigentümerversammlungen. Bei Objekten mit gut funktionierender Eigentümergemeinschaft wirkt sich das auch unmittelbar auf die Stabilität der Vermietungsbewirtschaftung aus.
Nutzung einer Home Inspection
Eine Home Inspection ist eine Dienstleistung, bei der Fachleute wie Architekten strukturelle Alterung und Mängel eines Gebäudes neutral von dritter Seite prüfen.Sie kann für einige zehntausend Yen durchgeführt werden. Seit 2018 erhalten bereits inspizierte Objekte im Rahmen des Systems „Anshin R Housing“ ein offizielles Kennzeichen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wird eine Eigentumswohnanlage nach Ablauf der Nutzungsdauer von 47 Jahren unbewohnbar?
Nein. Die Nutzungsdauer ist der steuerliche Abschreibungszeitraum. Bei angemessener Instandhaltung kann das Objekt auch mehr als 100 Jahre genutzt werden.
F. Ist die Lebensdauer von Tower Mansions kurz?
Da die Instandhaltungskosten hoch sind und Rücklagen leicht unzureichend werden, kommt es häufig nach 30 bis 40 Jahren zu einem Neubau. Prüfen Sie daher vor dem Kauf unbedingt die Solidität des Instandhaltungsplans.
F. Sollten Wohnanlagen nach altem Erdbebenstandard als Investment gemieden werden?
Grundsätzlich steigt das Investitionsrisiko, weil die Finanzierung schwieriger ist und die Liquidität sinkt. In guten Lagen und bei bereits seismisch ertüchtigten Objekten kann jedoch ein günstiger Einstiegspreis möglich sein.
F. Was ist beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung am wichtigsten?
Die vier wichtigsten Punkte sind der Stand und die Erhebung der Instandhaltungsrücklage, das Vorliegen eines langfristigen Instandhaltungsplans, der Status der letzten großen Sanierung und die Aktivität der Eigentümergemeinschaft.
F. Was ist „100-Jahre-Beton“?
Dabei handelt es sich um Beton mit einer Bemessungsdruckfestigkeit von mindestens 30N/㎟ und einem Wasser-Zement-Verhältnis von höchstens 50 %. Er ist langlebiger als der in gewöhnlichen Gebäuden verwendete Beton (24N/㎟). Seine Verbreitung nimmt in den letzten Jahren zu.
