Wer in Japan Mietimmobilien besitzt und langfristig bewirtschaftet, kommt an einer Tatsache nicht vorbei: Die alterungsbedingte Abnutzung (経年劣化, keinen-rekka, der natürliche Qualitätsverlust von Baustoffen und Anlagen im Zeitablauf) des eigenen Bestands lässt sich nicht vermeiden. Wer die Definition dieser Alterung, die Aufteilung der Kosten für die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands (原状回復, genjō-kaifuku) und die betriebswirtschaftlichen Risiken des Aufschiebens richtig versteht, legt das Fundament für eine stabile Vermietung. Für Leserinnen und Leser im deutschsprachigen Raum (DACH) ist eine Einordnung wichtig: Anders als im deutschen Mietrecht, wo die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehende Abnutzung über § 538 BGB grundsätzlich dem Vermieter zufällt, folgt Japan einem eigenen, durch behördliche Leitlinien und eine Reform des Zivilrechts geprägten System. Wir, die INA&Associates K.K., verstehen Instandhaltung nicht als bloße Kostenposition, sondern als Investition in den Immobilienwert und die Mieterzufriedenheit. Dieser Beitrag ordnet die Punkte, die Eigentümer kennen sollten, systematisch ein.
Was bedeutet keinen-rekka (経年劣化), die alterungsbedingte Abnutzung?
Keinen-rekka bezeichnet das Phänomen, dass Baustoffe und Anlagen mit dem Zeitablauf auf natürliche Weise an Qualität verlieren. Neben äußeren Einflüssen wie Regen, Wind, Feuchtigkeit, Temperaturwechseln und UV-Strahlung gehören auch Verschmutzung und Verschleiß durch das normale Wohnen dazu. Ganz gleich, wie sorgfältig jemand die Wohnung nutzt: Nach einer gewissen Anzahl von Jahren tritt diese Abnutzung zwangsläufig ein. Für DACH-Investoren ist der Begriff dem deutschen Konzept der „normalen Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch“ inhaltlich sehr nah – der entscheidende Unterschied liegt jedoch nicht in der Definition, sondern in der Frage, wie Japan die Kostenlast rechtlich zuordnet, was die folgenden Abschnitte klären.
Merkmale der alterungsbedingten Abnutzung
Keinen-rekka ist keine Beschädigung durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit, sondern eine im Rahmen der üblichen Nutzung natürlich fortschreitende Zustandsverschlechterung. Ob die Wohnung angemessen gereinigt und genutzt wurde, wird zum Prüfmaßstab für die später erläuterte Kostenaufteilung. Gerade deshalb schützt eine lückenlose Dokumentation der alltäglichen Verwaltung vor späteren Streitigkeiten. Anders als im deutschen Wohnungseigentum, wo Protokolle oft formell über die Hausverwaltung laufen, empfiehlt sich in Japan für ausländische Eigentümer eine eng geführte Foto- und Zustandsdokumentation, da im Streitfall der Nachweis der Ursache entscheidend ist.
Bauteile, an denen die Abnutzung besonders schnell fortschreitet
Innerhalb eines Gebäudes schreitet die Abnutzung an Außenwänden, der Dachabdichtung, den Ver- und Entsorgungsleitungen sowie in den Nassbereichen am schnellsten voran. Da diese Bereiche unmittelbar mit der Haltbarkeit des Gebäudes und dem Alltag der Mieter verbunden sind, sollten sie vorrangig geprüft werden.
- Außenwände und Fugendichtungen (Risse und Ablösungen)
- Abdichtungsschicht von Dach und Balkon
- Anlagen wie Warmwasserbereiter und Klimageräte
- Tapeten (Vlies) sowie Sonnenbleiche und Verschleiß der Bodenbeläge
- Verschleiß der beweglichen Teile von Türgriffen und Beschlägen
Die Unterscheidung von normaler Abnutzung und außergewöhnlicher Beschädigung
In der Praxis werden drei Begriffe leicht verwechselt: „alterungsbedingte Abnutzung“ (経年劣化, keinen-rekka), „normale Abnutzung“ (通常損耗, tsūjō-sonmō) und „außergewöhnliche Beschädigung“ (特別損耗, tokubetsu-sonmō). Da die Verantwortlichkeit jeweils unterschiedlich liegt, ist eine präzise Abgrenzung der Definitionen entscheidend. Für DACH-Leser lohnt der Vergleich: In deutschen Mietverträgen verschieben sogenannte Schönheitsreparaturklauseln kosmetische Instandhaltung häufig auf den Mieter, während Japan die Grenze deutlich stärker entlang der Ursache – natürlicher Verschleiß gegenüber schuldhafter Beschädigung – zieht.
Der Unterschied der drei Begriffe
| Kategorie | Inhalt | Grundsatz der Kostenlast |
|---|---|---|
| Alterungsbedingte Abnutzung (keinen-rekka) | Qualitätsverlust des Materials selbst durch Zeitablauf | Eigentümer |
| Normale Abnutzung (tsūjō-sonmō) | Spuren von Möbelaufstellung, elektrostatische Wandverfärbung u. Ä. durch normale Nutzung | Eigentümer |
| Außergewöhnliche Beschädigung (tokubetsu-sonmō) | Schäden durch Vorsatz, Fahrlässigkeit oder Verletzung der Sorgfaltspflicht | Mieter |
Normale Abnutzung umfasst etwa Bodendellen durch aufgestellte Möbel oder die elektrostatische Wandverfärbung hinter einem Kühlschrank – Dinge, die im Alltag von selbst entstehen. Wird dagegen ein bereits defekter Zustand weiter genutzt und dadurch verschlimmert oder wird Kondenswasser ignoriert und lässt Schimmel wachsen, so liegt eine außergewöhnliche Beschädigung vor, und eine Kostenforderung an den Mieter wird möglich. Diese Sorgfaltspflicht (善管注意義務, zenkan-chūi-gimu, die Pflicht zur Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters) entspricht funktional der Obhutspflicht des Mieters im deutschen Recht.
Fälle, die als alterungsbedingte Abnutzung gelten
- Verschleiß von Bodenbelägen jenseits ihrer Nutzungsdauer
- Kratzer an der Tapete, die die Trägerplatte nicht durchdringen
- Anlagen, die im Rahmen der üblichen Nutzung ihr Lebensende erreicht haben
- Sonnenbleiche von Wänden und Tapeten durch Sonnenlicht
- Alterungsbedingter Verschleiß von Türgriffen und Handgriffen
Wer trägt die Last der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands?
Wer die Kosten der Wiederherstellung (genjō-kaifuku) trägt, wird im Grundsatz je nach Schadensursache anhand der Leitlinie „Probleme und Leitlinien rund um die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands“ (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) des Kokudo-kōtsū-shō (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) beurteilt. Die Leitlinie selbst hat keine rechtliche Bindungswirkung, wird aber als Beurteilungsmaßstab in Gerichtsverfahren breit herangezogen und dient damit als praktischer Orientierungsrahmen. Für DACH-Leser ist das ein bemerkenswerter Unterschied: Während Deutschland die Abnutzungsfrage unmittelbar im kodifizierten BGB regelt, arbeitet Japan mit einer behördlichen Soft-Law-Leitlinie, die faktisch über die Gerichtspraxis Verbindlichkeit gewinnt.
Fälle, in denen der Mieter die Kosten trägt
Schäden durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters oder durch Verletzung der Sorgfaltspflicht unterliegen der Wiederherstellungspflicht. Die wichtigsten Beispiele sind die folgenden.
- Flecken durch Getränke u. Ä. (mangelnde Pflege etwa von Teppichen)
- Rostspuren durch ignorierten Wasseraustritt unter dem Kühlschrank
- Bemalungen an Wand und Boden oder vorsätzliche Beschädigung
- Schimmel, der durch ignoriertes Kondenswasser vergrößert wurde
- Nikotinverfärbungen und Geruchsanhaftung durch Rauchen
Fälle, in denen der Eigentümer die Kosten trägt
Für Schäden durch alterungsbedingte und normale Abnutzung gilt im Grundsatz die Kostenlast des Eigentümers. Abnutzung, die auch bei angemessener Nutzung mit dem Zeitablauf zwangsläufig entsteht, gehört zum Verantwortungsbereich des Eigentümers. Werden diese Kosten einseitig von der Kaution (敷金, shikikin, die japanische Mietsicherheit) einbehalten, kann daraus später ein Streit über die Kautionsrückzahlung entstehen. Vielmehr schützt es das gegenseitige Vertrauen, die Kostenaufteilung bereits bei Vertragsschluss klar zu regeln. Anders als die deutsche Kaution, die auf höchstens drei Monatskaltmieten begrenzt und verzinst zurückzuzahlen ist, folgt die japanische shikikin eigenen regionalen Gepflogenheiten – ein Punkt, den ausländische Investoren bei der Kalkulation der Rendite berücksichtigen sollten.
Die 2020 in Kraft getretene Zivilrechtsreform und ihre Klarstellung
Mit der zum April 2020 in Kraft getretenen Reform des japanischen Zivilrechts (民法, Minpō) wurde im Gesetzestext ausdrücklich festgeschrieben, dass „normale Abnutzung“ und „alterungsbedingte Veränderung“ aus dem Umfang der Wiederherstellungspflicht des Mieters ausgenommen sind. Dass die zuvor nur in der Leitlinie dargelegte Sichtweise nun als gesetzlicher Grundsatz geordnet wurde, ist für Eigentümer wie Mieter eine wichtige Änderung. Für DACH-Investoren bedeutet dies eine höhere Rechtssicherheit, die dem im BGB verankerten Schutzniveau spürbar angenähert ist.
Welche Risiken für die Vermietung entstehen, wenn man die Abnutzung ignoriert?
Die Abnutzung zu ignorieren mag kurzfristig Ausgaben sparen, erschüttert aber langfristig das Fundament der Vermietung. Die wichtigsten Risiken lassen sich zu dreien ordnen.
Risiko 1: Nachlassende Haltbarkeit und Sicherheit
Aufgestaute Abnutzung beeinträchtigt die Haltbarkeit des Gebäudes und gefährdet die Sicherheit der Mieter. Entwickelt sich eine kleine Beeinträchtigung der Abdichtungsschicht zu einem Wassereintritt oder zur Korrosion des Tragwerks, so vervielfachen sich die Instandsetzungskosten gegenüber der frühen Reaktion. Wird ein sicherheitsrelevanter Mangel ignoriert und kommt es infolgedessen zu einem Unfall, kann die Verwaltungsverantwortung des Eigentümers in Frage stehen. In Japan bestehen dabei je nach Nutzung besondere Meldepflichten für Bauwerke, was den Handlungsdruck gegenüber vielen DACH-Märkten eher erhöht.
Risiko 2: Unzufriedenheit und Auszug der Mieter
Wer Instandhaltung vernachlässigt, mindert den Wohnkomfort, und die Unzufriedenheit der Mieter staut sich auf. Nehmen die Auszüge zu, steigt das Leerstandsrisiko, und die Ertragsstabilität leidet. Mieter nehmen den Pflegezustand des Gebäudes im Alltag sehr feinfühlig wahr. Da japanische Mietverhältnisse den Mieter rechtlich stark schützen und Kündigungen durch den Eigentümer nur mit „berechtigtem Grund“ (正当事由, seitō-jiyū) möglich sind, gewinnt die freiwillige Bindung zufriedener Mieter – anders als bei kurzfristig kündbaren Verhältnissen – noch stärker an Gewicht.
Risiko 3: Zunehmender Leerstand und sinkender Vermögenswert
Wohnungssuchende neigen dazu, auch bei etwas höherer Miete eine saubere und gepflegte Immobilie zu wählen. Die Abnutzung zu ignorieren senkt nicht nur die Auslastung, sondern wirkt sich unmittelbar auf die Bewertung beim Verkauf aus. Wir sind der Überzeugung, dass Mietpreisgestaltung und Objektzustand den Vermögenswert maßgeblich bestimmen; diesen Blickwinkel führen wir auch im Artikel über den Zusammenhang von Mietpreisgestaltung und Immobilienwert ausführlicher aus.
Anzeichen der Abnutzung nach Bauteilen und Richtwerte für die Instandsetzung
Um Instandsetzungen planvoll durchzuführen, ist es hilfreich, die Abnutzungsanzeichen und Richtwerte für die Erneuerungszyklen je Bauteil zu kennen. Die folgenden Angaben sind lediglich allgemeine Richtwerte und schwanken je nach Lage, Konstruktion und Nutzung.
Prüfzyklen und Erneuerungsrichtwerte der wichtigsten Bauteile
| Bauteil | Anzeichen der Abnutzung | Richtzyklus für Erneuerung/Instandsetzung |
|---|---|---|
| Außenwandanstrich | Kreidung, Risse, Verblassen | etwa 10 bis 15 Jahre |
| Dach- und Balkonabdichtung | Blasen, Risse, Wasserflecken | etwa 10 bis 15 Jahre |
| Warmwasserbereiter | unstetiger Warmwasserfluss, Geräusche | etwa 10 bis 15 Jahre |
| Tapete (Vlies) | Ablösung, Sonnenbleiche, Verschmutzung | bei jedem Mieterwechsel bis etwa 6 Jahre |
| Klimagerät | nachlassende Heiz-/Kühlleistung, Wasseraustritt | etwa 10 bis 13 Jahre |
Werden diese Anzeichen bei der regelmäßigen Prüfung früh erkannt, genügt nicht selten eine Teilinstandsetzung. Umgekehrt weitet sich der Arbeitsumfang tendenziell auf angrenzende Bauteile aus, je später der Mangel entdeckt wird.
Der Gedanke von Großinstandsetzung und vorbeugender Instandhaltung
Die Grundlage der Instandhaltungsplanung ist ein Zweiklang aus „Großinstandsetzung“ und „vorbeugender Instandhaltung“. Beide stehen nicht im Widerspruch, sondern senken im Zusammenspiel die Gesamtkosten.
- Großinstandsetzung: Arbeiten, die Außenwände, Abdichtung, Gemeinschaftsbereiche u. Ä. gebündelt erneuern. Sie werden in etwa 10- bis 15-jährigen Zyklen durchgeführt und setzen eine planvolle Ansparung von Mitteln voraus.
- Vorbeugende Instandhaltung: Arbeiten, die Anzeichen von Mängeln punktgenau und früh angehen. Sie verhindern mit kleinem Aufwand große Schäden und senken die Kosten der Großinstandsetzung.
Fachlich anspruchsvolle Arbeiten wie Abdichtungen verändern je nach Verfahren und Betriebswahl Ergebnis und Nutzungsdauer. Für die Herangehensweise an die Verfahrensauswahl ist auch der Artikel, der Kosten und Betriebswahl bei Abdichtungsarbeiten aufschlüsselt, eine gute Orientierung. Gleichartige Analysebeiträge sind in der Kategorieübersicht ina-network gebündelt. Das japanische Prinzip der planmäßigen Instandhaltungsrücklage ähnelt der deutschen Instandhaltungsrücklage in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – in Japan liegt die Steuerung jedoch stärker beim einzelnen Gebäudeeigentümer und weniger bei einer kollektiven Eigentümergemeinschaft.
Richtwerte der Instandhaltungskosten und der langfristige Instandhaltungsplan
Instandhaltungskosten wirken wie eine plötzliche Ausgabe, tatsächlich aber sind sie eine „vorhersehbare Ausgabe“, deren Zyklen sich einigermaßen abschätzen lassen. Gerade deshalb funktioniert eine auf einem langfristigen Instandhaltungsplan beruhende Ansparung wirksam.
Richtwerte der Kosten
Die Großinstandsetzung eines gewöhnlichen Miet-Apartmenthauses schwankt zwar nach Umfang und Arbeitsbereich, liegt aber je Gebäude häufig in einer Größenordnung von mehreren Millionen Yen (ca. mehrere Zehntausend Euro); für Arbeiten einschließlich Außenwand und Abdichtung gilt ein Betrag von etwa 2 bis 3 Mio. JPY (ca. 11.800–17.700 €; Kurs 170 JPY/EUR, 1 Man-Yen ≈ 59 €) als ein Richtwert. Da der Betrag jedoch je nach Zahl der Einheiten, Geschosszahl und Grad der Abnutzung stark schwankt, empfiehlt es sich, unbedingt Angebote von mehreren Firmen einzuholen und die Einzelpositionen zu vergleichen. Für DACH-Investoren fällt auf, dass diese Beträge – gemessen an vergleichbaren Sanierungen in Deutschland – vor allem durch das hohe japanische Handwerks- und Materialniveau geprägt sind.
Wie man einen langfristigen Instandhaltungsplan aufstellt
- Den aktuellen Zustand von Gebäude und Anlagen prüfen und die Abnutzung je Bauteil erfassen
- Auf Basis der Erneuerungszyklen je Bauteil die Instandhaltungszeitpunkte der kommenden 10 bis 30 Jahre auflisten
- Die überschlägigen Kosten je Instandsetzung aufaddieren und die jährlichen Ausgaben glätten
- Einen Teil der Mieteinnahmen planvoll als Instandhaltungsrücklage sichern
- Den Plan alle paar Jahre überprüfen und an den tatsächlichen Abnutzungszustand anpassen
Mit einem Plan sinkt die Sorge um plötzliche Liquiditätsengpässe, und Instandhaltungsentscheidungen fallen schneller. Im Ergebnis lassen sich der Erhalt der Mieterzufriedenheit und die Sicherung des Immobilienwerts zugleich verwirklichen.
Der Blickwinkel von INA&Associates und Fazit
Wir verorten Instandhaltung nicht als „defensive Kosten“, sondern als „offensive Investition“. Eine gut gepflegte Immobilie wird von Mietern immer wieder gewählt und bringt langfristig stabile Erträge und Vermögenswert hervor. Wer aus Sparsamkeit die Abnutzung ignoriert, dem schlägt dies am Ende in Form hoher Ausgaben und Leerstand zurück.
Und wir sind überzeugt: Beiden Seiten – Mietern wie Eigentümern – die Kostenaufteilung samt der Nachteile ehrlich zu erläutern, ist das Fundament einer dauerhaften Vertrauensbeziehung. Eine Vermietung, mit der alle Beteiligten einverstanden sein können, ist genau die Form der Bewirtschaftung, die aus langfristiger Perspektive gedacht ist. Wenn Sie mit Ihrer Instandhaltungsplanung ringen, empfehlen wir, gemeinsam mit der Prüfung nach Bauteilen zu beginnen und Ordnung hineinzubringen.
Häufig gestellte Fragen
Sind alterungsbedingte und normale Abnutzung dasselbe?
Genau genommen sind sie verschieden. Alterungsbedingte Abnutzung (keinen-rekka) bezeichnet den Qualitätsverlust des Materials selbst durch Zeitablauf, während normale Abnutzung (tsūjō-sonmō) Kratzer meint, die im Alltag von selbst entstehen, etwa Möbelspuren oder elektrostatische Verfärbungen. Beide gehen im Grundsatz zulasten des Eigentümers, doch wer die Abgrenzung versteht, erläutert die Kautionsabrechnung reibungsloser.
Kann ich dem Mieter die Instandsetzungskosten für Rost am Spülbecken in Rechnung stellen?
Rost, der durch vernachlässigte Alltagspflege wie ignorierten Wasseraustritt entsteht, kann zulasten des Mieters gehen. Rost dagegen, der durch alterungsbedingte Abnutzung im Rahmen der üblichen Nutzung entsteht, geht im Grundsatz zulasten des Eigentümers. Wichtig ist, die Ursache mit Fotos und Aufzeichnungen belegen zu können.
Mit welchen Kosten sollte ich bei einer Großinstandsetzung rechnen?
Der Betrag schwankt stark nach Arbeitsbereich und Gebäudegröße, doch für Arbeiten einschließlich Außenwand und Abdichtung gilt ein Betrag von etwa 2 bis 3 Mio. JPY (ca. 11.800–17.700 €; Kurs 170 JPY/EUR) als ein Richtwert. Da der genaue Betrag ein auf einer Vor-Ort-Untersuchung beruhendes Angebot erfordert, holen Sie es von mehreren Firmen ein und vergleichen Sie die Einzelpositionen.
Wie häufig sollte vorbeugende Instandhaltung erfolgen?
Empfehlenswert ist eine regelmäßige Prüfung etwa einmal jährlich als Grundlage und das frühe Angehen von Mängeln, sobald sich Anzeichen zeigen. Ein frühes Handeln mit kleinem Aufwand führt im Ergebnis zur Minimierung der gesamten Instandhaltungskosten.
