Der Neubau eines Mietapartments ist eine der wichtigsten Entscheidungen in der Vermoegensstrategie eines Eigentuemers. Wird der Zeitpunkt fuer den Neubau falsch gewaehlt, koennen sich Risiken wie entgangene Ertragschancen, steigende Auszugskosten und steuerliche Nachteile ueberlagern. In diesem Beitrag ordnen wir die Entscheidungskriterien fuer einen Neubau aus vier Perspektiven: Baualter, Leerstandsquote, Reparaturkosten und Steuern.
Wie laesst sich der richtige Zeitpunkt fuer den Neubau eines Mietapartments bestimmen?
Der richtige Zeitpunkt fuer einen Neubau sollte nicht nach dem Muster "wenn die Nutzungsdauer erreicht ist" bestimmt werden. Fuer eine solide Vermoegensverwaltung ist vielmehr der Wendepunkt der Rentabilitaet entscheidend. Die wichtigsten Beurteilungsachsen sind die folgenden drei.
Als Richtwert nach Baualter gelten 20 bis 30 Jahre
Die gesetzliche Nutzungsdauer eines Holzapartments betraegt 22 Jahre, die physische Lebensdauer liegt jedoch darueber. Dennoch entstehen in vielen Faellen nach 15 bis 20 Jahren erstmals Bereiche mit grossem Sanierungsbedarf, und nach 20 bis 30 Jahren kommt ein Zeitpunkt, an dem ein Neubau geprueft werden sollte. Bei Holzbauweisen ist zudem die Renovierung anspruchsvoller, und Fragen der Erdbebensicherheit kommen hinzu. Eine fruehzeitige Pruefung ist daher sinnvoll.
Wenn die Leerstandsquote ueber 50 % steigt, sollte der Auszugsprozess beginnen
Fuer einen Neubau muessen die aktuellen Mieter ausziehen. Wird der Auszug bereits bei einer Leerstandsquote von 30 bis 40 % vorangetrieben, ist die Belastung durch Auszugsentschaedigungen hoch und die Verhandlungen verlaufen oft schwierig. Praktisch ist es, erst zu beginnen, wenn die Zahl der Bewohner auf natuerliche Weise gesunken ist und die Leerstandsquote ueber 50 % liegt. Als Richtwert gelten Entschaedigungen in Hoehe von drei bis sechs Monatsmieten, je nach Situation kann der Betrag jedoch variieren, sodass eine Abstimmung mit einem Anwalt empfehlenswert ist.
Wenn Reparaturkosten die Ertraege belasten, sollte ein Neubau geprueft werden
Bei Immobilien, bei denen sich kostspielige Reparaturen wiederholen und aufgrund aeusserer Alterung keine Mietsteigerung mehr realistisch ist, vergroessert sich der Verlust mit jeder weiteren Massnahme. Der Zeitpunkt, an dem das Gleichgewicht zwischen Reparaturkosten und Ertraegen kippt, ist ein klares Signal dafuer, einen Neubau zu pruefen.
Investitionsvorteile eines Neubaus
Deutlich hoeheres Mieteinnahmepotenzial
Fuer Neubauten und junge Bestandsobjekte lassen sich im Vergleich zu Wohnungen mit gleichem Grundriss in derselben Lage hoeheren Mieten ansetzen. Die Huerde fuer eine Vollvermietung sinkt, und der Effekt auf den Cashflow ist deutlich spuerbar.
Steuerliche Vorteile durch Abschreibung
Durch einen Neubau koennen neue Abschreibungen angesetzt werden. Auf Basis der gesetzlichen Nutzungsdauer von 22 Jahren fuer Holzbau und 47 Jahren fuer Stahlbeton laesst sich die Einkommensteuer- und Einwohnersteuerbelastung senken, indem die Einkuenfte aus Immobilien reduziert werden. In vielen Faellen ist es steuerlich vorteilhafter, die Abschreibung durch einen Neubau neu zu starten, als ein Objekt ueber seine gesetzliche Nutzungsdauer hinaus weiter zu halten.
Verbesserung von Erdbebensicherheit und Haltbarkeit
Gebaeude, die den aktuellen Erdbebenstandards entsprechen, reduzieren das Risiko von Naturkatastrophen und erhoehen das Sicherheitsgefuehl der Mieter und foerdern eine langfristige Belegung.
Kosten und Risiken, die beim Neubau beachtet werden sollten
Finanzierungsplanung fuer Abriss- und Baukosten
Die Abrisskosten fuer ein Holzapartment liegen ueblicherweise bei 30.000 bis 50.000 Yen pro Tsubo. Zusammen mit den Baukosten ergibt sich ein hoher Gesamtbetrag, weshalb in vielen Faellen ein Apartmentdarlehen genutzt wird. Vor dem Neubau ist eine praezise Ertragssimulation mit Mieteinnahmen, laufenden Kosten und Rueckzahlungsbetraegen zwingend erforderlich.
Die Schwierigkeit von Auszugsverhandlungen
Ein Neubau wird rechtlich nicht in jedem Fall als "berechtigter Grund" anerkannt, und wenn Mieter ablehnen, besteht das Risiko langwieriger Verhandlungen. Wir empfehlen, fruehzeitig mit Anwalt und Fachleuten zusammenzuarbeiten.
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FAQ
- F. Welches Baualter ist ein Richtwert dafuer, einen Neubau zu pruefen?
- A. Bei Holzapartments gelten 20 bis 30 Jahre als allgemeiner Richtwert. Die konkrete Entscheidung haengt jedoch von Leerstandsquote und Reparaturkosten ab.
- F. Wie hoch ist der uebliche Rahmen fuer eine Auszugsentschaedigung?
- A. Als Richtwert gelten drei bis sechs Monatsmieten. Je nach Situation des Mieters und Verlauf der Verhandlungen kann der Betrag jedoch abweichen. Eine Ruecksprache mit einem Anwalt ist empfehlenswert.
- F. Lassen sich durch einen Neubau Steuern sparen?
- A. Ja. Durch die Verbuchung der Abschreibungskosten eines Neubaus koennen die Einkuenfte aus Immobilien reduziert werden, sodass ein steuerentlastender Effekt bei Einkommensteuer und Einwohnersteuer erwartet werden kann.
- F. Sollte man mit dem Neubau nicht beginnen, solange nur wenige Einheiten leer stehen?
- A. Bei einer Leerstandsquote von 30 bis 40 % wird die Belastung durch Auszugsentschaedigungen groesser. Praktischer ist es, erst nach einer Leerstandsquote von ueber 50 % zu beginnen.
- F. Mit welchen Kosten ist bei einem Neubau zu rechnen?
- A. Die Gesamtkosten setzen sich aus Abrisskosten (30.000 bis 50.000 Yen pro Tsubo) und Baukosten zusammen. In vielen Faellen wird dafuer ein Apartmentdarlehen genutzt. Eine vorherige Ertragssimulation ist entscheidend.
