Mit Geburtenrückgang und Alterung steht der japanische Mietwohnungsmarkt an einem Wendepunkt. Nicht nur auf dem Land, auch in den Innenstadtlagen wächst das Überangebot, sodass die Vermeidung von Leerstand für viele Eigentümer zur dringlichsten Aufgabe geworden ist. Zugleich steigt die Zahl der Ausländer, die zum Arbeiten oder Studieren in Japan leben, Jahr für Jahr; ihre Mietnachfrage ist nicht mehr zu ignorieren. Dennoch zögern viele Vermieter, ausländische Mieter aufzunehmen – aus Sorge vor der Sprachbarriere und vor Unterschieden in Kultur und Gewohnheiten.
In diesem Beitrag erläutert die INA&Associates Co., Ltd. aus ihrer Erfahrung in der Immobilienbewirtschaftung, wie die Aufnahme ausländischer Mieter gelingt und damit Leerstandsvermeidung wie bessere Vermietungsquote erreicht werden. Von der datengestützten Marktanalyse über die Mieterprüfung und die Vertragspraxis bis zu Methoden der Konfliktvermeidung geben wir Hinweise, die unser Vermieterkreis ab morgen anwenden kann. Wir hoffen zu zeigen, dass dies eine wirksame Strategie der Bewirtschaftung ist.
Warum ausländische Mieter der entscheidende Hebel gegen Leerstand sind
Da Japans Bevölkerung schrumpft, wird es immer schwieriger, die Nachfrage nach Mietwohnraum allein aus dem inländischen Mieterkreis zu decken. In diesem Marktumfeld werden ausländische Mieter zu einem sehr wichtigen Faktor für eine stabile Bewirtschaftung.
Nach der Statistik der 出入国在留管理庁 (Immigration Services Agency, japanische Einwanderungsbehörde) lebten Ende 2023 rund 3,41 Millionen Ausländer in Japan – ein historischer Höchststand. Besonders deutlich wächst die Gruppe der mittel- und langfristig Aufenthaltsberechtigten, die zu Erwerbszwecken einreisen und eine dauerhafte Wohnsituation suchen. Da sich dieser Trend fortsetzen dürfte, wächst der auf ausländische Mieter ausgerichtete Markt weiter.
Die Aufnahme ausländischer Mieter bringt über die reine Belegung des Leerstands hinaus die folgenden Vorteile.
| Vorteil | Konkreter Inhalt | Wirkung auf die Bewirtschaftung |
|---|---|---|
| 1. Neue Nachfragegruppe | Wohnungen, die sich mit japanischen Interessenten allein nicht mehr belegen ließen, füllt die wachsende ausländische Nachfrage. | Verkürzt unmittelbar die Leerstandszeit und sichert stabile Mieteinnahmen. |
| 2. Aussicht auf lange Mietdauer | Anders als Studierende oder technische Praktikanten bleiben Fachkräfte und hochqualifizierte Beschäftigte, die in Japan eine Laufbahn aufbauen, meist über Jahre. | Senkt bei jedem Wechsel die Kosten für Wiederherstellung und Anzeigen. |
| 3. Höhere Miete möglich | Objekte für ausländische Mieter sind selten, und innerstädtisch übersteigt die Nachfrage das Angebot. Auch leicht über Marktniveau finden sich Interessenten. | Verbessert die Ertragskraft und verkürzt die Amortisationsdauer. |
Die Aufnahme ausländischer Mieter ist damit nicht nur eine Maßnahme gegen Leerstand, sondern hebt das Niveau der Bewirtschaftung insgesamt.
Für Investoren aus dem DACH-Raum ist hier eine Einordnung wichtig, denn Japans Ausgangslage ist eine andere. Das 借地借家法 (Act on Land and Building Leases, Gesetz über Grundstücks- und Gebäudemietverhältnisse) schützt den Mieter außerordentlich stark: Eine Kündigung durch den Vermieter setzt einen „berechtigten Grund“ voraus, der kaum je vorliegt, und ein befristetes Mietverhältnis endet nur in der Sonderform des 定期借家 (Zeitmietvertrag japanischer Prägung). Wer den Kündigungsschutz nach §§ 573 ff. BGB für streng hält, sollte wissen, dass Japan weiter geht. Daraus folgt: Die Mieterauswahl ist die kaum korrigierbare Kernentscheidung des Mietverhältnisses – und ein langfristiger Mieter ist hier wirtschaftlich noch wertvoller als in Mitteleuropa.
Praxispunkte bei der Aufnahme ausländischer Mieter
Damit die Aufnahme reibungslos gelingt, müssen die von japanischen Mietern abweichenden Praxispunkte verstanden und in der richtigen Reihenfolge abgearbeitet werden. Wir erläutern vier zentrale Schritte.
Prüfung des Aufenthaltstitels
Am wichtigsten ist die Prüfung des Aufenthaltstitels. Wer eine Person ohne rechtmäßigen Aufenthalt einziehen lässt, haftet als Vermieter unter Umständen selbst. Verlangen Sie stets die 在留カード (Residence Card, Aufenthaltskarte) und prüfen Sie Folgendes.
- Art des Aufenthaltstitels: Prüfen Sie, ob ein zur Erwerbstätigkeit berechtigender Status vorliegt, etwa 永住者 (Permanent Resident), 定住者 (Long-Term Resident) oder 技術・人文知識・国際業務 (Engineer / Specialist in Humanities / International Services).
- Aufenthaltsdauer (Ablaufdatum): Prüfen Sie, ob die Vertragslaufzeit über die Gültigkeit des Titels hinausreicht. Auch bei wahrscheinlicher Verlängerung gilt das Ablaufdatum als Maßstab.
- Beschränkung der Erwerbstätigkeit: Wer mit 留学 (Student) oder 家族滞在 (Dependent) außerhalb des Aufenthaltszwecks arbeiten darf, unterliegt einer Stundenbegrenzung; die Zahlungsfähigkeit ist daher sorgfältig zu prüfen.
Kriterien für die Mieterprüfung
Die Mieterprüfung darf nicht an der Staatsangehörigkeit ansetzen, sondern muss unvoreingenommen die individuelle Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit beurteilen. Die folgenden Kriterien ermöglichen eine objektive Prüfung.
- Einkommensnachweis: Verlangen Sie die Beschäftigungsbescheinigung des Arbeitgebers und Gehaltsabrechnungen und prüfen Sie, ob ein stabiles Einkommen vorliegt.
- Japanischkenntnisse: Ob die Sprachkenntnisse für Vertrag und Hausregeln genügen, ist für die Verständigung entscheidend; ein kurzes Gespräch reicht zur Einschätzung.
- Solidarisch haftender Bürge: Ideal ist ein in Japan wohnhafter Japaner mit stabilem Einkommen oder eine Person mit unbefristetem Aufenthaltsrecht. Andernfalls ist die unten beschriebene Mietbürgschaftsgesellschaft Pflicht.
Aus DACH-Sicht verdient dieser Punkt Aufmerksamkeit, weil die rechtliche Statik abweicht. In Deutschland verbietet § 19 AGG die Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft bei Massengeschäften des Wohnraummietrechts; Österreich und die Schweiz kennen vergleichbare Verbote. Japan hat kein solches Gesetz für Mietverhältnisse – Gleichbehandlung ist hier keine sanktionierte Pflicht, sondern eine Frage von Sorgfalt und Reputation, die Gerichte nur vereinzelt über das Deliktsrecht durchgesetzt haben. Was zu Hause Pflicht ist, wird in Japan zum freiwilligen Wettbewerbsvorteil: Da viele Anbieter ausländische Bewerber pauschal ablehnen, erschließt sich, wer rein objektiv prüft, eine nachfragestarke und wenig umkämpfte Mietergruppe.
Einsatz einer Mietbürgschaftsgesellschaft
Für ausländische Mieter, die kaum einen Bürgen stellen können, empfehlen wir, die Mietbürgschaftsgesellschaft zur zwingenden Vertragsbedingung zu machen. Das Ausfallrisiko sinkt dadurch erheblich. Inzwischen gibt es mehr Gesellschaften, die auf ausländische Mieter spezialisiert sind, mehrsprachig betreuen und eigene Prüfverfahren haben.
Diese Einrichtung ist eine japanische Besonderheit ohne Entsprechung im DACH-Raum. In Deutschland stützt sich der Vermieter auf SCHUFA-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und ggf. eine Bankbürgschaft; in Japan gibt es keine für Vermieter zugängliche zentrale Bonitätsauskunft. Diese Lücke füllen die Bürgschaftsgesellschaften: Sie treten gegen Entgelt in die Zahlungspflicht ein und holen sich den Ausfall beim Mieter zurück. Die Kosten trägt meist der Mieter – üblich sind 50 bis 100 Prozent einer Monatsmiete als Anfangsgebühr, bei 100.000 JPY Miete (rund 610 EUR) also 50.000 bis 100.000 JPY (rund 310 bis 610 EUR), sowie rund 10.000 JPY (rund 60 EUR) jährlich. Sie sichern das Ausfallrisiko damit zu eigenen Kosten von null ab, während Ihnen in Deutschland nur die auf drei Nettokaltmieten begrenzte Kaution nach § 551 BGB bliebe.
Mehrsprachige Vertragsunterlagen
Mietvertrag und Erläuterung der wesentlichen Vertragspunkte gelten in der japanischen Fassung als Original; zum besseren Verständnis sind Übersetzungen ins Englische, Chinesische, Vietnamesische und weitere Sprachen jedoch wünschenswert. Wirksam ist auch, die mehrsprachigen Fassungen des vom 国土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) herausgegebenen „Musters eines Mietvertrags für ausländische Mieter“ zu nutzen.
Diesen Ablauf fassen wir in der folgenden Tabelle zusammen.
| Schritt | Maßnahme | Prüfpunkte und Hinweise |
|---|---|---|
| 1. Annahme des Antrags | Ausfüllen des Mietantrags, Anforderung der erforderlichen Unterlagen | Aufenthaltskarte, Reisepass, Einkommensnachweise und Weiteres |
| 2. Prüfung der Unterlagen | Prüfung von Aufenthaltstitel, Aufenthaltsdauer und Erwerbsbeschränkungen | Auch auf Fälschungen der Aufenthaltskarte achten |
| 3. Mieterprüfung | Prüfung von Zahlungsfähigkeit, Japanischkenntnissen und Bürgen | Auf diskriminierungsfreie Behandlung achten |
| 4. Bürgschaftsgesellschaft | Ohne Bürgen auf den Beitritt zu einer Bürgschaftsgesellschaft hinweisen | Gesellschaft wählen, die ausländische Mieter betreuen kann |
| 5. Vertragsabschluss | Vertrag erläutern (mehrsprachige Fassung), Unterschrift und Siegel | Auch Hausregeln und Umgangsformen sorgfältig erklären |
Know-how zur vorbeugenden Vermeidung von Konflikten
Viele Vermieter beunruhigt vor allem die Vermeidung von Konflikten nach dem Einzug. Missverständnisse aus kulturellen Unterschieden werden nicht selten zu Streitfällen. Durch Vorbereitung und gute Kommunikation lassen sich diese Risiken jedoch beherrschen.
Häufige Konfliktfälle und ihre Ursachen
Der erste Schritt ist ein Überblick darüber, welche Konflikte überhaupt auftreten. Nachstehend typische Fälle und die kulturellen Unterschiede dahinter.
| Konfliktfall | Ursache und kultureller Hintergrund |
|---|---|
| Lärmbelästigung | Anderes Empfinden für Wohngeräusche, etwa nächtliche Feiern oder Schuhe in der Wohnung. |
| Müllentsorgung | Unkenntnis der Regeln: Die Mülltrennung ist komplex, Abfuhrtage und -zeiten werden nicht eingehalten. |
| Untervermietung und Mitbewohner ohne Zustimmung | Das im Heimatland übliche Wohnen mit Freunden oder Verwandten wird ohne Genehmigung praktiziert. |
| Wiederherstellung beim Auszug | Das Konzept der Wiederherstellung ist kaum bekannt; die Abgrenzung von verschuldeten Schäden und normaler Abnutzung fällt schwer. |
Diese Konflikte entstehen fast nie aus böser Absicht, sondern schlicht daraus, dass japanische Regeln und Gepflogenheiten unbekannt sind.
Konkrete Maßnahmen zur Konfliktvermeidung
Entscheidend sind eine sorgfältige Erläuterung beim Vertragsabschluss und eine kontinuierliche Betreuung während des Mietverhältnisses. Orientieren Sie sich an der folgenden Checkliste.
| Maßnahme | Konkretes Vorgehen |
|---|---|
| Regeln mehrsprachig darstellen | Wichtige Regeln zu Müll, Lärm und Gemeinschaftsflächen mit Bildern mehrsprachig aufbereiten, beim Vertragsabschluss erläutern und aushändigen. |
| Einführung beim Einzug | Abfuhrkalender der Gemeinde übergeben, Supermärkte und Arztpraxen zeigen und über solche Alltagsinformationen Vertrauen aufbauen. |
| Kommunikationsweg aufbauen | Einen niedrigschwelligen Kontakt zu Verwaltung oder Vermieter (Telefon, E-Mail, Messenger) klar benennen und regelmäßig das Gespräch suchen. |
| Brücke in die Nachbarschaft | Auf interkulturelle Veranstaltungen und die Nachbarschaftsvereinigung hinweisen und das Ankommen im Stadtteil unterstützen. |
Die Verwaltungsstruktur, die den Erfolg sichert
Ausländische Mieter selbst zu verwalten, kostet viel Kraft – von der sprachlichen Betreuung bis zur Notfallreaktion. Wirksam ist deshalb, an eine Verwaltung zu übertragen, die in der Bewirtschaftung mit ausländischen Mietern nachweislich Erfahrung hat.
Kriterien für die Auswahl der Verwaltung
Erfolgsentscheidend ist, nicht nur auf die Zahl der verwalteten Einheiten zu sehen, sondern auf die folgenden Gesichtspunkte.
| Auswahlkriterium | Zu prüfender Punkt |
|---|---|
| Erfahrung mit ausländischen Mietern | Erfragen Sie die Zahl der bisher vermittelten und betreuten ausländischen Mieter. |
| Mehrsprachige Kompetenz | Gibt es Mitarbeitende für Englisch, Chinesisch, Vietnamesisch und weitere Sprachen? |
| Struktur für den Konfliktfall | Gibt es ein Callcenter rund um die Uhr oder ein spezialisiertes Team zur Konfliktlösung? |
| Vermietungsstärke | Bestehen Kooperationen mit Hochschulen und Unternehmen mit Netzwerken zu ausländischen Studierenden und Beschäftigten? |
Eigenverwaltung und Fremdverwaltung im Vergleich
Beide Formen haben Vor- und Nachteile. Wählen Sie die Struktur, die zu Ihrer Situation passt.
| Verwaltungsform | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Eigenverwaltung | ・Höhere Rendite, da keine Verwaltungsgebühr anfällt ・Direkte Kommunikation mit den Mietern |
・Hoher Aufwand für Sprachbetreuung und Konfliktbearbeitung ・Fachkenntnisse und Erfahrungswissen erforderlich |
| Fremdverwaltung | ・Betreuung durch Fachleute, dadurch wenig Aufwand und mehr Sicherheit ・Umfassende Leistungen wie Mietausfall- und Ausstattungsgarantien |
・Verwaltungsgebühr (üblich rund 5 Prozent der Miete; bei 120.000 JPY Monatsmiete etwa 6.000 JPY bzw. rund 37 EUR) ・Die Servicequalität unterscheidet sich je nach Verwaltung |
Fazit: Die Aufnahme ausländischer Mieter ist eine Investition in die Zukunft
Wir haben dargelegt, wie wirksam die Aufnahme ausländischer Mieter als Mittel der Leerstandsvermeidung in der heutigen Bewirtschaftung ist und welches Vorgehen sich praktisch bewährt.
Im demografischen Wandel sind ausländische Mieter keine „Ausnahmeerscheinung“ mehr. Sie tragen die lokale Gesellschaft mit und sind eine hochwertige Kundengruppe. Wer Sprach- und Kulturbarrieren nicht fürchtet, sondern ihnen mit Wissen und Vorbereitung begegnet, kann Konflikte zuverlässig vermeiden.
Konsequente Prüfung des Aufenthaltstitels, objektive Mieterprüfung, Einsatz der Mietbürgschaft und aufmerksame Kommunikation: Wer diese Grundlagen einhält, verbessert seine Vermietungsquote. Die Aufnahme ausländischer Mieter bleibt aus unserer Sicht nicht bei der Leerstandsvermeidung stehen, sondern steigert durch Vielfalt den Objektwert – eine „Investition in die Zukunft“, die stabile Bewirtschaftung erst möglich macht.
Gehen Sie mit diesem Beitrag den ersten Schritt. Bei Fragen zum Vorgehen oder zu einem Einzelfall laden wir Sie in unseren Vermieterkreis (INA Network) ein. Solange die Regeln eingehalten werden, beantworten wir alle Fragen und unterstützen Sie nach Kräften.
Häufig gestellte Fragen
F1. Worin besteht das größte Risiko bei der Aufnahme ausländischer Mieter?
A1. Das größte Risiko sind Mietrückstände und Konflikte aus unzureichender Kommunikation. Rückstände entschärfen Sie erheblich, indem Sie den Beitritt zu einer Mietbürgschaftsgesellschaft zur Pflicht machen. Da die meisten Konflikte aus fehlendem Verständnis für kulturelle Unterschiede entstehen, ist zudem eine sorgfältige vorherige Erläuterung entscheidend – etwa ein mehrsprachiges Regelheft beim Vertragsabschluss.
F2. Wie sollte die Prüfung des Aufenthaltstitels erfolgen?
A2. Lassen Sie sich beim Antrag unbedingt das Original der Aufenthaltskarte vorlegen und bewahren Sie eine Kopie auf. Zu prüfen sind „Art des Aufenthaltstitels“, „Ablaufdatum der Aufenthaltsdauer“ und „Beschränkung der Erwerbstätigkeit“. Die Website der 出入国在留管理庁 (Immigration Services Agency) bietet zudem eine Gültigkeitsprüfung der Kartennummer an; nutzen Sie diese ergänzend.
F3. Wie geht man vor, wenn die Verständigung sprachlich nicht gelingt?
A3. Wirksam sind Übersetzungs-Apps und eine Verwaltung mit mehrsprachigem Callcenter. Für wichtige Hinweise wie die Müllregeln hilft zusätzlich ein Blatt zum Zeigen und Abhaken mit vielen Bildern.
F4. Wie lässt sich das Risiko von Mietrückständen verringern?
A4. Am zuverlässigsten ist, den Beitritt zu einer Mietbürgschaftsgesellschaft vorzuschreiben. Grundlage bleibt, schon bei der Mieterprüfung Arbeitgeberstabilität und Einkommensnachweise gründlich zu prüfen. Auch ein Lastschrifteinzug vom Gehaltskonto beugt Rückständen vor.
