Für Eigentümer, die darunter leiden, dass sich Leerstände in älteren Mietobjekten nicht schließen lassen, ist eine Renovierung eine wirkungsvolle Lösung. Wenn der Wohnraum grundlegend erneuert wird, entsteht wieder ein attraktives Objekt für Mieter. Das trägt dazu bei, das Leerstandsrisiko zu senken und stabile Erträge zu sichern. In diesem Beitrag erläutern wir die Vor- und Nachteile renovierter Mietobjekte aus Eigentümersicht sowie die wichtigen Punkte bei der Objektauswahl und der Umsetzung einer Renovierung.
Was ist ein renoviertes Mietobjekt und warum steht es derzeit im Fokus?
Ein renoviertes Mietobjekt ist eine Mietimmobilie, deren Wohnwert durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen an einem bestehenden Gebäude gesteigert wurde. Der Vorteil liegt darin, dass sich ein hoher Mehrwert schaffen lässt, ohne das Gebäude neu zu errichten. So können die Kosten kontrolliert und zugleich zusätzliche Attraktivität geschaffen werden.
Während die Baukosten weiter steigen, ziehen die Preise für Neubauten immer weiter an. Für Mieter werden renovierte Mietobjekte damit attraktiver, weil sie dort "Innenausstattung und Einrichtungen auf Neubau-Niveau zu einer günstigeren Miete als im Neubau" erhalten können. Auch für Eigentümer rückt die Renovierung als Differenzierungsstrategie zur Ertragsmaximierung stärker in den Fokus.
Welche Vorteile hat das für Eigentümer?
Renovierte Mietobjekte bieten Eigentümern zahlreiche Vorteile.
Senkung des Leerstandsrisikos
Wenn die Attraktivität der Immobilie steigt, lässt sich leichter ein Mieter finden. Selbst bei älteren Gebäuden eine niedrigere Leerstandsquote zu erreichen, wirkt sich direkt auf einen stabilen Cashflow aus.
Stabilisierung und Steigerung des Mietniveaus
Im Vergleich zu nicht modernisierten Objekten gleichen Baujahrs lassen sich für renovierte Immobilien häufig höhere Mieten ansetzen. So kann ein mietpreisbedingter Rückgang durch Alterung abgefedert und der Ertrag geschützt werden.
Erhalt des Vermögenswerts
Regelmäßige Renovierungen begrenzen die bauliche und funktionale Alterung eines Gebäudes und tragen so zum langfristigen Werterhalt bei. Auch bei einem späteren Verkauf kann sich das vorteilhaft auswirken.
Erweiterung der Zielgruppe
Renovierte Objekte mit hoher gestalterischer Qualität sprechen eher designorientierte Singles und DINKS-Haushalte an und ermöglichen damit den Zugang zu anderen Mietergruppen als bisher.
Welche Nachteile und Vorsichtspunkte gibt es bei renovierten Mietobjekten?
Neben den vielen Vorteilen gibt es auch Risiken, die Eigentümer kennen sollten.
Thema Erdbebenstandard
Gebäude, die vor Juni 1981 fertiggestellt wurden, erfüllen möglicherweise nicht den heutigen Erdbebenstandard (ausgelegt auf Intensitäten von 6 bis 7). Vor einer Renovierung ist es daher wichtig, eine Erdbebenprüfung durchführen zu lassen und bei Bedarf Verstärkungsmaßnahmen umzusetzen, um die Sicherheit der Bewohner und den Werterhalt der Immobilie zu sichern.
Risiko einer geringeren Schalldämmung
Je nach Inhalt der Renovierung, etwa durch den Wechsel zu Holzböden oder den Rückbau von Wänden und Einbauschränken, kann sich die Schalldämmung verschlechtern. In Mehrfamilienhäusern wirken sich Lärmprobleme mit darüberliegenden, darunterliegenden oder benachbarten Wohnungen stark auf die Zufriedenheit der Mieter aus. Deshalb ist eine Planung mit geeigneten Schallschutzmaßnahmen erforderlich.
Risiko veralteter Leitungen und Nassbereiche
Wenn Leitungen durch tragende Wände oder Fundamentbereiche verlaufen, kann es Fälle geben, in denen sie im Zuge der Renovierung nicht ausgetauscht werden können. Werden dann nur die sichtbaren Innenräume erneuert, während alte Leitungen verbleiben, können später Geruchs- oder Wasserschäden auftreten. Vor einer Renovierung sollte daher der Zustand der Frisch- und Abwasserleitungen geprüft werden.
Worauf sollten Eigentümer bei Objekt und Renovierungsinhalt besonders achten?
Den Erdbebenstandard über das Fertigstellungsjahr prüfen
Das heutige japanische Baugesetz gilt seit Juni 1981. Wurde eine Immobilie in diesem Monat oder später fertiggestellt, entspricht sie dem aktuellen Erdbebenstandard. Auch bei älteren Gebäuden ist das unproblematisch, wenn es Nachweise über bereits durchgeführte Verstärkungsmaßnahmen gibt. Prüfen Sie dazu Ausführungsnachweise und Prüfprotokolle.
Den Zustand von Küche, Bad und Leitungen bei der Besichtigung genau prüfen
Wassermenge, Ablauf, Feuchtigkeit, Schimmel sowie Material und Alter der Leitungen sollten gründlich kontrolliert werden. Wer sich nicht nur von einer schönen Innenausstattung beeindrucken lässt, sondern auch auf den Zustand der unsichtbaren Bereiche achtet, kann langfristige Probleme besser vermeiden.
Das Verhältnis zwischen Renovierungskosten und Mietsteigerung kalkulieren
Wichtig ist, die Investition in die Renovierung sowie den erwarteten Effekt auf Mieterhöhung und sinkende Leerstandsquote quantitativ zu kalkulieren. Wenn Renovierung und größere Instandsetzungskosten wie Abdichtungsarbeiten gemeinsam geplant werden, sollte insbesondere auf Basis der Gesamtinvestition und der Amortisationsdauer entschieden werden.
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Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch sind die typischen Renovierungskosten?
Für eine vollständige Renovierung einer einzelnen Wohneinheit gelten 2 bis 5 Millionen Yen pro Einheit als grober Richtwert. Eine Teilrenovierung nur der Nassbereiche liegt häufig bei 500.000 bis 1,5 Millionen Yen. Die tatsächlichen Kosten unterscheiden sich jedoch stark nach Baujahr, Größe und Umfang der Arbeiten.
Um wie viel lässt sich die Miete nach einer Renovierung erhöhen?
In vielen Fällen ist im Vergleich zu nicht modernisierten Objekten gleichen Baujahrs und in derselben Lage ein Aufschlag von etwa 10 bis 20 % möglich. Bei Immobilien mit hoher gestalterischer Qualität oder hochwertiger Ausstattung kann die Differenzierung noch darüber hinausgehen.
Wie sollte man mit Leerstandszeiten während der Renovierung umgehen?
Da während der Bauphase keine Mieteinnahmen fließen, sind eine realistische Einschätzung der Bauzeit und eine solide Finanzplanung entscheidend. Sinnvoll ist es, den Abschluss der Arbeiten rückwärts vom Hauptvermietungszeitraum (Januar bis März) her zu planen.
Lohnt sich eine Renovierung auch bei älteren Bestandsobjekten?
Wenn die Lage gut ist, kann auch bei älteren Immobilien nach der Renovierung ausreichend Nachfrage erwartet werden. Allerdings sollten zunächst Erdbebensicherheit und Leitungszustand geprüft werden. Falls umfangreiche Verstärkungen erforderlich sind, ist die Wirtschaftlichkeit besonders sorgfältig zu beurteilen.
Ist eine Renovierung möglich, wenn die Wohnung noch bewohnt ist?
Grundsätzlich werden die Arbeiten nach dem Auszug durchgeführt. Empfehlenswert ist die "Renovierung beim Auszug", also die Umsetzung direkt nach Freiwerden der Einheit, weil sie sich besser planen lässt und die Kosten leichter steuerbar bleiben.
