임대 경영에서 마루 바닥의 수명, 교체 시기, 원상회복의 부담 구분을 정확히 이해하는 것은 비용 관리와 분쟁 예방의 양면에서 중요합니다.
마루 바닥에 법정 내용연수가 있습니까?
마루 바닥에는 법정 내용연수가 정해져 있지 않습니다. 일본 국토교통성 가이드라인에 따르면 원칙적으로 경과 연수와 관계없이 임차인이 손상시킨 부분만 원상회복을 하는 것으로 되어 있습니다. 다만 전면 교체를 하는 경우에는 가치가 회복되므로 건물 구조에 따른 경과 연수가 고려됩니다.
바닥재별 내구연수의 기준
법정 내용연수는 없지만, 실무상으로는 아래의 내구연수를 기준으로 삼습니다.
- 복합 마루: 10~15년（합판 기재+천연목 단판 마감）
- 원목 마루: 30년 이상（천연 소재이므로 연마를 통해 흠집 보수가 가능）
원목 마루는 천연 오일 마감인 경우 방수 유지보수와 병행하면 장기간 사용할 수 있습니다. 복합 마루는 접착제의 열화도 더해져 상대적으로 내구성이 낮아집니다.
마루 바닥 교체 시기를 어떻게 판단해야 합니까?
내구연수는 어디까지나 기준일 뿐이며, 실제 교체 여부는 물건의 상태를 보고 판단합니다.
교체를 검토해야 할 신호
- 흠집이나 오염이 생활에 지장을 줄 정도에 이른 경우：방치하면 분쟁이나 부상의 위험이 커집니다
- 햇빛에 의한 변색·퇴색：판재의 들뜸이나 박리가 시작된 경우에는 기능 면에서도 문제가 생깁니다
- 삐걱거리는 소리가 나는 경우：바닥재뿐 아니라 구조 부분의 열화도 의심되므로 전문 업체와의 상담이 필요합니다
마루 바닥 원상회복 비용: 임대인과 임차인의 부담 구분
임대 주택에서 퇴거 시 가장 분쟁으로 이어지기 쉬운 영역 중 하나입니다. 입주 전 점검을 철저히 하는 것으로 분쟁을 사전에 예방하는 것이 중요합니다.
임대인(집주인) 부담이 되는 경우
- 가구 설치로 인한 눌림 자국·설치 흔적(통상적인 사용 범위 내)
- 구조적 결함이나 결로로 인한 변색·흑변
- 경년 열화·자연 마모로 인한 흠집이나 퇴색
임차인 부담이 되는 경우
- 관리 부족으로 인한 얼룩·오염
- 고의·과실로 인한 긁힘이나 눌림（바퀴 달린 의자로 인한 눌림 등）
- 부주의로 인한 액체 등의 얼룩
임차인 부담인 경우에는 퇴거 시 지급한 보증금에서 충당됩니다. 비용이 보증금을 초과하면 추가 청구가 발생합니다.
왜 바닥재만 감가상각 취급이 다른가
벽지(クロス, kurosu — 비닐 벽지)는 6년이면 가치가 거의 없어진다는 말을 들어 보셨을 수 있습니다. 그러나 플로링(フローリング)은 그렇게 다루지 않습니다. 국토교통성(国土交通省, MLIT) 「원상회복을 둘러싼 분쟁과 가이드라인」(原状回復をめぐるトラブルとガイドライン)은 플로링을 「경과 연수를 고려하지 않는 것」으로 분명히 구분합니다. 한국 전·월세에서 보증금 정산 때 일률적으로 차감하는 관행과는 기준이 다릅니다.
가이드라인은 이유를 이렇게 설명합니다. 플로링은 부분 보수를 해도 장래에는 전체를 다시 까는 것이 일반적이고, 부분 보수를 했다고 해서 플로링 전체의 가치가 올라가지는 않습니다(덧붙인 상태가 되기 때문입니다). 따라서 부분 보수 비용 전액을 임차인이 부담해도, 임대인이 그 시점의 플로링 가치를 넘는 이익을 얻는 것은 아니라는 논리입니다.
| 보수 범위 | 경과 연수(감가상각) 고려 | 임차인 부담 |
|---|---|---|
| 부분 보수(훼손된 곳만) | 고려하지 않음 | 부분 보수 비용 전액 |
| 전체에 걸친 훼손으로 전체 교체 | 고려함 | 해당 건물의 내용연수로 잔존가치 1엔이 되는 직선에서 산출한 비율 |
출처: 국토교통성(国土交通省) 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（2011년 8월 / 헤세이 23년）
실무에서 오해되는 지점입니다. 「입주한 지 6년이 지났으니 플로링 흠집은 부담하지 않아도 된다」는 이해는, 부분 보수에는 성립하지 않습니다. 입주 10년차라도 임차인 과실로 생긴 흠집의 보수 비용은 원칙적으로 전액 부담입니다.
같은 사고방식은 후스마 종이(襖紙), 쇼지 종이(障子紙), 다다미 겉면(畳表)에도 적용됩니다. 소모품 성격이 강하고, 훼손의 경중에 관계없이 가치 감소가 커서 감가상각 사고방식에 맞지 않는다고 되어 있습니다.
마루 바닥의 「감가상각」에는 두 가지가 있다｜원상회복의 감가와, 세무상 감가상각
「마루 바닥 감가상각」을 검색해 보면, 전혀 다른 두 가지 이야기가 뒤섞여 나옵니다. 퇴거 시 임차인이 얼마를 부담할지 정하는 감가와, 오너가 종합소득세 신고에서 비용을 나누어 잡기 위한 감가상각입니다. 근거 자료도, 판단 대상도 다릅니다.
| 원상회복의 감가 | 세무상 감가상각 | |
|---|---|---|
| 목적 | 퇴거 시 임차인 부담액 결정 | 오너의 소득 계산에서 비용 계상 시점 결정 |
| 근거 | 일본 국토교통성 「원상회복을 둘러싼 분쟁과 가이드라인(재개정판)」 | 감가상각자산의 내용연수 등에 관한 성령, 소득세법 시행령·법인세법 시행령 |
| 마루 취급 | 부분 보수는 경과 연수 고려 안 함／전체 교체는 해당 건물의 내용연수 | 수선비면 그해 필요경비, 자본적 지출이면 건물 내용연수로 상각 |
| 등장 장면 | 퇴거 정산·보증금 정산 | 종합소득세 신고·결산 |
| 상대방 | 임차인 | 세무서 |
연수가 같은 숫자로 나오는 경우도 있어 더욱 헷갈립니다. 퇴거 정산 자리에서 「목조라서 22년」이라고 말할 때는 가이드라인 이야기, 종합소득세 신고서에서 「목조라서 22년」이라고 말할 때는 세무 이야기입니다. 같은 22년이라도, 전자는 임차인의 부담 비율을, 후자는 오너의 경비 배분을 정하고 있다는 점이 다릅니다.
참고로 한국에서는 이 두 가지가 이렇게 겹쳐서 헷갈릴 일이 거의 없습니다. 한국의 임대차 원상회복은 통상손모·특별손모 여부를 다투는 민법·판례의 문제이며, 일본처럼 「몇 년이 지나면 부담이 몇 %로 줄어든다」는 감가상각표 자체가 존재하지 않습니다. 반면 감가상각은 어디까지나 임대사업자의 종합소득세 신고에서만 등장하는 개념입니다. 일본의 가이드라인은 이 감가 개념을 원상회복 실무에도 그대로 끌어들여 사용한다는 점이, 한국 독자에게는 가장 낯선 부분일 것입니다.
이 글에서는 여기까지가 원상회복 쪽 이야기입니다. 세무 쪽은 뒤쪽의 「오너 측 세무｜교체 비용은 「수선비」인가 「자본적 지출」인가」에서 다룹니다.
설비별 내용연수 일람｜무엇이 6년이고 무엇이 다른가
가이드라인은 주요 설비의 내용연수(耐用年数)를 구체적으로 들고 있습니다. 플로링 취급을 이해하려면 다른 부위와 나란히 보는 것이 빠릅니다.
| 내용연수 | 대상 |
|---|---|
| 5년 | 싱크대 |
| 6년 | 냉난방 기기(에어컨, 룸쿨러, 스토브 등), 전기냉장고, 가스기기(가스레인지), 인터폰, 카펫, 벽지(クロス) |
| 8년 | 주로 금속제가 아닌 가구(책장, 장롱, 찬장, 찻장) |
| 15년 | 변기, 세면대 등 급배수·위생설비, 주로 금속제 기구·비품 |
| 해당 건물의 내용연수 | 유닛 배스, 욕조, 신발장(건물에 고착되어 일체 불가분인 것), 플로링 전체 교체 |
| 고려하지 않음 | 플로링 부분 보수, 후스마 종이, 쇼지 종이, 다다미 겉면, 열쇠 분실에 따른 교체, 클리닝 |
출처: 국토교통성(国土交通省) 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
잔존가치가 「1엔」(약 9 KRW, 명목상 잔존)인 데는 경위가 있습니다. 예전에는 상각 후 잔존가치를 10%로 계산했으나, 2007년(헤세이 19년) 세제 개정으로 잔존가치가 폐지되고 내용연수 경과 시 잔존 장부가 1엔까지 상각할 수 있게 되었습니다. 가이드라인도 이에 맞춰 고쳤습니다. 오래된 기사에 「6년이 지나면 10%가 남는다」고 적혀 있는 경우가 있으나, 지금의 생각이 아닙니다.
바닥재별 취급 일람｜같은 「바닥」이라도 결론이 정반대가 된다
가이드라인 별표2는 바닥을 「다다미·마루·카펫 등」으로 묶은 뒤, 소재별로 경과 연수를 고려하는 방식과 임차인의 부담 단위를 다르게 정하고 있습니다. 바닥재 중 경과 연수를 고려하지 않는 것은 마루의 부분 보수와 다다미 겉면뿐입니다.
| 바닥재 | 경과 연수의 고려 방식 | 임차인의 부담 단위 |
|---|---|---|
| 다다미 겉면 | 고려하지 않음（소모품에 가까워 감가상각 자산에 맞지 않음） | 손상된 장수만큼（뒤집기인지 겉면 교체인지는 손상 정도에 따름） |
| 다다미 바닥 | 6년에 잔존가치 1엔이 되는 직선（또는 곡선）으로 산정 | 최소 1장 단위 |
| 카펫 | 6년에 잔존가치 1엔 | 1개 방 단위 |
| 쿠션 플로어 | 6년에 잔존가치 1엔 | 1개 방 단위 |
| 마루（부분 보수） | 고려하지 않음 | 원칙적으로 ㎡ 단위. 손상 등이 여러 곳이면 해당 거실 전체 |
| 마루（전체 교체） | 해당 건물의 내용연수로 잔존가치 1엔 | 해당 거실 전체 |
출처: 국토교통성(国土交通省) 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 별표2 「임차인의 원상회복 의무 등 부담 일람표」
이 표를 쓰는 곳은 두 가지입니다.
첫째는 「6년」이 어디까지 통하는지의 경계선입니다. 쿠션 플로어나 카펫이 깔린 방이라면, 6년을 살면 임차인의 부담 비율은 거의 남지 않습니다. 그런데 같은 구조·같은 흠집이라도 바닥이 마루이고 부분 보수라면 6년은 관계가 없습니다. 바닥재가 다르다는 것만으로 결론이 정반대가 됩니다. 「임대주택에서 6년 살면 바닥 흠집은 부담하지 않아도 된다」는 설명이 맞아떨어지지 않는 것은, 대개 여기서 비롯됩니다.
둘째는 부담 단위입니다. 마루는 원칙적으로 ㎡ 단위이지만, 손상 등이 여러 곳에 걸치면 해당 거실 전체까지 넓어집니다. 카펫과 쿠션 플로어는 처음부터 1개 방 단위, 다다미는 1장 단위입니다. 「흠집은 한 곳뿐인데 방 전체를 청구받았다」는 분쟁은, 이 단위의 차이를 공유하지 않은 채 정산에 들어가서 생깁니다.
한 가지 더, 가이드라인은 부담 비율의 하한에 대해서도 「최종 잔존가치는 1엔으로 하고, 임차인의 부담 비율은 최저 1엔이 된다」고 적고 있습니다. 연수가 지날수록 부담은 한없이 작아지지만, 계산상 정확히 0이 되지는 않습니다.
한국의 전·월세 정산에는 이렇게 바닥재별로 세분화된 공식 표 자체가 없습니다. 대부분 임대인과 임차인의 협의, 필요하면 감정·수리 견적을 근거로 훼손 여부와 금액을 다투는 방식입니다. 일본에서 물건을 임대하거나 관리를 맡길 때는, 이 별표2가 협상의 출발점이자 상한선 역할을 한다는 점을 알아두면 편리합니다.
전체 교체 때의 부담 비율｜건물 구조별 계산 예
플로링 전체를 다시 깔 때는 해당 건물의 내용연수로 임차인 부담 비율을 냅니다. 입주 시 신품이었다고 가정하고, 내용연수 경과 시 잔존가치 1엔이 되는 직선을 그어 경과한 연수만큼 줄입니다.
임차인 부담 비율 ＝ (1 − 경과연수 ÷ 건물의 법정 내용연수) × 100
| 건물 구조 | 법정 내용연수 | 입주 6년 시점 부담 비율 | 입주 12년 시점 |
|---|---|---|---|
| 목조·합성수지조 | 22년 | 약 73% | 약 45% |
| 목골 모르타르조 | 20년 | 약 70% | 약 40% |
| 금속조(골격재 3mm 이하) | 19년 | 약 68% | 약 37% |
| 금속조(골격재 3mm 초과 4mm 이하) | 27년 | 약 78% | 약 56% |
| 금속조(골격재 4mm 초과) | 34년 | 약 82% | 약 65% |
| 벽돌조·석조·블록조 | 38년 | 약 84% | 약 68% |
| 철근콘크리트조 | 47년 | 약 87% | 약 74% |
출처: 법정 내용연수는 감가상각자산의 내용연수 등에 관한 성령(減価償却資産の耐用年数等に関する省令, e-Gov 법령검색)의 주택용 건물, 계산 방법은 국토교통성 가이드라인
이 표가 보여주는 것은 건물이 튼튼할수록 임차인 부담 비율이 높게 남는다는 점입니다. 목조 아파트는 12년 살면 부담이 절반 이하가 되지만, 철근콘크리트 맨션은 12년을 살아도 약 74%가 남습니다. 내용연수가 긴 만큼 1년당 감가가 작기 때문입니다.
잊지 말아야 할 전제가 있습니다. 이 계산이 나오는 것은 「플로링 전체에 걸친 훼손이 있어 전체를 다시 까는 경우」뿐입니다. 몇 장의 흠집이나 움푹한 자국이면 부분 보수가 되고, 경과 연수는 고려되지 않습니다. 퇴거 시 전면 교체 비용을 경과 연수 없이 청구받았다면, 전체에 걸친 훼손인지 확인하십시오. 반대로 부분 보수인데 「6년 경과했으니 부담 제로」라고 주장해도 가이드라인상으로는 통하지 않습니다.
아울러 내용연수를 넘긴 설비라도 임차인의 선관주의의무(善管注意義務)는 사라지지 않습니다. 가이드라인은, 경과 연수를 넘긴 설비라도 고의·과실로 파손해 사용 불능으로 만든 경우에는 본래 기능하던 상태까지 되돌리는 비용(공사비·인건비 등)이 임차인 부담이 될 수 있다고 명시합니다.
오너 측 세무｜교체 비용은 「수선비」인가 「자본적 지출」인가
여기서부터는 종합소득세 신고 이야기입니다. 퇴거 때마다 발생하는 바닥 비용을, 그해의 필요경비로 처리할 수 있는지, 아니면 수십 년에 걸쳐 상각해야 하는지. 손에 남는 현금이 달라지므로, 임대 경영에서는 피해 갈 수 없는 문제입니다.
참고로 한국 소득세법에도 자본적 지출과 수익적 지출(수선비)을 구분하는 규정이 있어, 개념 자체는 낯설지 않을 것입니다. 다만 판단 기준액이나 구체적인 상각 방식은 나라마다 다르므로, 아래 내용은 어디까지나 일본 세법 기준이라는 점을 전제로 읽어 주십시오.
출발점은 조문입니다. 일본 소득세법 시행령 제181조는, 고정자산에 지출한 금액 중 사용 가능 기간을 연장시키는 부분과 자산의 가치를 증가시키는 부분에 대응하는 금액을 필요경비에 산입하지 않는다고 정합니다. 이것이 자본적 지출입니다. 반대로 통상의 유지관리를 위해, 또는 훼손된 자산을 원상으로 회복하기 위해 필요하다고 인정되는 부분은 수선비가 됩니다(소득세 기본통달 37-11, 법인세 기본통달 7-8-2).
금액이 크다고 자본적 지출이 되는 것은 아니다
일본 국세청의 질의응답 사례에는 정확히 이런 예가 있습니다. 아파트 벽지 교체 비용 200만 엔에 대해 「수선비로 손금에 산입해도 무방합니다」라는 회신입니다. 이유는 이렇습니다. 건물 취득 시 벽지의 취득가액은 건물 취득가액을 구성하는 것이지만, 이 교체는 건물의 통상적인 유지관리를 위해, 또는 훼손된 건물의 원상을 회복하기 위해 이루어진 것으로 보이므로, 소요 비용 전액을 수선비로 하는 것이 타당하다는 것입니다.
바닥 교체도 같은 구조로 봅니다. 200만 엔이라도 수선비가 될 수 있는 한편, 20만 엔이라도 용도 변경을 위한 개조라면 자본적 지출이 될 수 있습니다. 금액의 많고 적음이 아니라, 원상회복인지 아니면 가치를 높이거나 내구성을 늘렸는지로 갈립니다.
판단하기 애매할 때의 형식 기준
실제로는 경계가 어려우므로 형식 기준이 마련되어 있습니다.
| 기준 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 소액 | 하나의 수리·개량 등에 소요된 금액이 20만 엔 미만 | 소득세 기본통달 37-12(1)／법인세 기본통달 7-8-3(1) |
| 짧은 주기 | 대략 3년 이내의 주기로 이루어짐이 과거 실적 등으로 볼 때 분명함 | 소득세 기본통달 37-12(2)／법인세 기본통달 7-8-3(2) |
| 형식 기준(60만 엔) | 자본적 지출인지 수선비인지 명확하지 않은 금액이 60만 엔 미만 | 소득세 기본통달 37-13(1)／법인세 기본통달 7-8-4(1) |
| 형식 기준(10%) | 전년 12월 31일(법인은 전기말) 기준 해당 고정자산 취득가액의 대략 10% 상당액 이하 | 소득세 기본통달 37-13(2)／법인세 기본통달 7-8-4(2) |
출처: 국세청(国税庁) 택스앤서 No.1379 수선비가 되지 않는 것의 판정, 법인세 기본통달 제8절 자본적 지출과 수선비
여기서 실무상 시사점이 나옵니다. 퇴거 때마다 한 호실씩 부분 보수하는 방식은 이 기준에 들어맞기 쉽습니다. 호실당 몇만 엔에서 십몇만 엔 정도의 보수라면 20만 엔 미만에 들어가, 그해의 수선비로 처리할 수 있습니다. 반대로 여러 호실의 퇴거를 기다렸다가 한꺼번에 발주하고, 다다미방을 마루로 바꾸는 공사를 한 번에 진행하면, 「하나의 수리·개량 등」의 금액이 커지는 데다 용도 변경을 위한 개조·개장(소득세 기본통달 37-10(2))에 가까워져 자본적 지출로 판정될 가능성이 높아집니다. 같은 총액이라도 언제, 어느 단위로 발주하는지에 따라 취급이 달라집니다.
자본적 지출이 되면 몇 년으로 상각하는가
여기가 「마루 바닥 감가상각 몇 년」에 대한 답입니다. 결론부터 말하면, 바닥 마감재만 짧은 연수로 상각하는 구분은 내용연수표에 존재하지 않습니다.
감가상각자산의 내용연수 등에 관한 성령 별표1에서 「건물부속설비」로 열거되어 있는 것은, 전기설비(조명설비 포함), 급배수 또는 위생설비 및 가스설비, 냉방·난방·통풍 또는 보일러설비, 승강기설비, 소화·배연 또는 재해통보설비 및 격납식 피난설비, 에어커튼 또는 자동문 개폐설비, 아케이드 또는 차양설비, 점포용 간이 장비, 이동식 칸막이, 그리고 앞서 열거한 것 이외의 것——이렇게 10개 구분뿐입니다. 「바닥」「바닥 마감」이라는 구분은 없습니다. 건물 취득 시 내장재의 취득가액은 건물 취득가액을 구성한다는 앞서의 질의응답 사례와 함께 읽으면, 바닥은 건물 본체의 일부로 취급된다는 뜻이 됩니다. 마루는 「소모품」도 「설비」도 아니라는 것이 세무상의 위치입니다.
그 위에서, 일본 소득세법 시행령 제127조 제1항은 자본적 지출로 처리된 금액에 대해 「그가 보유한 감가상각자산과 종류 및 내용연수를 같이하는 감가상각자산을 새로 취득한 것으로 한다」고 정합니다(법인은 법인세법 시행령 제55조). 즉, 목조 아파트 바닥에 대한 자본적 지출은 목조 주택용 건물의 연수로, 철근콘크리트조 맨션이라면 RC조 주택용 연수로 상각합니다.
| 건물 구조(주택용) | 법정 내용연수 | 바닥 자본적 지출의 상각 연수 |
|---|---|---|
| 목조·합성수지조 | 22년 | 22년 |
| 목골 모르타르조 | 20년 | 20년 |
| 금속조(골격재 3mm 이하) | 19년 | 19년 |
| 금속조(골격재 3mm 초과 4mm 이하) | 27년 | 27년 |
| 금속조(골격재 4mm 초과) | 34년 | 34년 |
| 벽돌조·석조·블록조 | 38년 | 38년 |
| 철골철근콘크리트조·철근콘크리트조 | 47년 | 47년 |
출처: 감가상각자산의 내용연수 등에 관한 성령 별표1(e-Gov 법령검색), 자본적 지출의 취급은 소득세법 시행령 제127조 제1항
카펫이나 에어컨의 「6년」을 바닥에 그대로 적용할 수는 없습니다. 원상회복 가이드라인에서 마루만 취급이 다른 것과 마찬가지로, 세무에서도 마루는 건물 쪽에 가깝게 취급됩니다. 방향이 일치하는 것은 우연이 아니라, 둘 다 「바닥은 건물과 일체이며, 일부만 교체한다고 새것과 같은 가치가 생기는 것은 아니다」라는 시각에 서 있기 때문입니다.
마지막으로, 오래된 물건의 오너가 신경 쓰는 부분을 하나 짚습니다. 건물의 내용연수를 지난 물건이라도, 수선비와 자본적 지출의 판정 방법은 달라지지 않습니다. 법인세 기본통달 7-8-9는 「내용연수를 경과한 감가상각자산에 대해 수리·개량 등을 한 경우라도, 그 수리·개량 등에 지출한 비용의 자본적 지출과 수선비 구분에 대해서는 일반적인 예에 따라 판정한다」고 정합니다. 상각이 끝난 목조 아파트라도, 자본적 지출로 판정되면 그 시점부터 다시 22년의 상각이 시작됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 마루 바닥의 내용연수는 몇 년입니까?
법정 내용연수는 없습니다. 실무상 기준은 복합 마루가 10~15년, 원목 마루가 30년 이상입니다. 건물 전체의 내용연수(목조 22년, RC조 47년 등)에 부수하여 판단하는 경우도 있습니다.
Q2. 전면 교체의 경우, 임차인의 비용 부담은 0이 됩니까?
바닥 전체에 걸친 훼손이 있어 전체를 다시 까는 경우에는 경과 연수가 고려되며, 입주 기간이 길수록 임차인의 부담 비율은 낮아집니다. 다만 정확히 0이 되지는 않습니다. 가이드라인은 「최종 잔존가치는 1엔으로 하고, 임차인의 부담 비율은 최저 1엔이 된다」고 명시하고 있습니다. 또한 내용연수를 넘긴 뒤에도, 임차인이 고의·과실로 파손해 사용 불능으로 만든 경우에는 본래 기능하던 상태로 되돌리는 비용이 임차인 부담이 될 수 있습니다.
Q3. 마루 바닥의 삐걱거리는 소리는 임차인이 수리해야 합니까?
경년 열화로 인한 삐걱거림은 원칙적으로 임대인 부담입니다. 다만 임차인의 부적절한 사용(중량물 설치 등)이 원인인 경우에는 임차인 부담이 될 가능성이 있습니다.
Q4. 바퀴 달린 의자로 인한 눌림은 임차인 부담입니까?
가이드라인의 「임대인·임차인 수선 분담표」에 「바퀴 달린 의자」라는 항목은 없습니다. 이 표에서 임대인(집주인) 부담으로 명시하는 것은 「가구 설치로 인한 바닥·카펫의 눌림 자국·설치 흔적」이며, 가구를 놓아두어 생긴 자국은 통상적인 마모로 취급됩니다. 바퀴를 굴려서 생긴 긁힘은 이 「설치 흔적」에 해당하지 않으므로, 통상적인 사용 범위를 넘어선 손상인지（선관주의의무 위반인지）로 개별 판단합니다. 즉 「가이드라인에 임차인 부담이라고 명시되어 있다」는 설명은 정확하지 않습니다. 다만 어느 쪽이든 바닥 매트나 보호 시트를 사용하면 예방할 수 있습니다.
Q5. 임대 오너로서 마루 바닥의 교체 시기를 어떻게 판단해야 합니까?
퇴거 후 리폼 시점이 가장 적절한 타이밍입니다. 다음 입주자 모집에 영향을 주므로 눈에 띄는 흠집이나 변색이 있다면 적극적으로 교체를 검토하시기 바랍니다. 내구연수를 고려한 계획 수선으로 적립을 진행하는 것도 중요합니다.
Q. 마루 바닥 교체 비용은 몇 년 동안 감가상각합니까?
그 공사가 수선비로 판정되면 그해의 필요경비가 되며 감가상각은 하지 않습니다. 자본적 지출로 판정된 경우에는, 건물과 종류 및 내용연수를 같이하는 감가상각자산을 새로 취득한 것으로 취급되므로(소득세법 시행령 제127조 제1항, 법인은 법인세법 시행령 제55조), 목조 주택이면 22년, 철근콘크리트조면 47년으로 상각합니다. 내용연수표의 「건물부속설비」에 바닥 구분은 없으므로, 10년이나 15년처럼 짧은 연수는 쓸 수 없습니다.
Q. 바닥재에 따라 취급이 달라집니까?
달라집니다. 가이드라인 별표2에서는 다다미 바닥·카펫·쿠션 플로어는 6년에 잔존가치 1엔이 되도록 부담 비율을 산정하고, 다다미 겉면과 마루의 부분 보수는 경과 연수를 고려하지 않습니다. 마루의 전체 교체만 해당 건물의 내용연수를 씁니다. 같은 「바닥」이라도 6년・경과 연수 없음・건물의 내용연수, 이렇게 세 가지로 나뉩니다.
Q. 퇴거 시 원상회복 비용은 한꺼번에 발주하는 편이 유리합니까?
단가만 보면 한꺼번에 하는 쪽이 저렴해지는 경우도 있지만, 세무상으로는 반대로 작용하기도 합니다. 「하나의 수리·개량 등」의 금액이 20만 엔 미만이면 수선비로 처리할 수 있는 형식 기준이 있으므로(소득세 기본통달 37-12(1), 법인세 기본통달 7-8-3(1)), 퇴거 때마다 한 호실씩 처리하는 편이 수선비에 들어맞기 쉽습니다. 한꺼번에 대규모로 진행하면 자본적 지출로 판정되어, 건물의 내용연수에 걸친 상각이 될 가능성이 있습니다.
Q. 플로링은 6년이 지나면 임차인 부담이 제로가 됩니까?
되지 않습니다. 국토교통성 가이드라인은 플로링의 부분 보수를 「경과 연수를 고려하지 않는 것」으로 정합니다. 부분 보수를 해도 플로링 전체의 가치가 올라가지 않기(덧붙인 상태가 되기) 때문이며, 입주 10년차라도 임차인 과실에 따른 흠집 보수 비용은 원칙적으로 전액 부담입니다. 경과 연수가 고려되는 것은 전체에 걸친 훼손으로 전체를 다시 까는 경우뿐입니다.
Q. 전체 교체가 되면 부담 비율은 어떻게 계산합니까?
해당 건물의 법정 내용연수를 써서 「(1 − 경과연수 ÷ 법정 내용연수) × 100」으로 구합니다. 목조면 내용연수 22년이므로 입주 6년에 약 73%, 입주 12년에 약 45%입니다. 철근콘크리트조는 47년이므로 입주 12년이어도 약 74%가 남습니다. 벽지나 카펫의 6년과는 기준 자체가 다르다는 점에 주의하십시오.
