En la gestión de propiedades en alquiler, comprender correctamente la vida útil del suelo de madera, el momento para reemplazarlo y la distribución de cargas de la restauración al estado original es importante tanto para la gestión de costos como para la prevención de problemas.
¿Existe una vida útil legal establecida para el suelo de madera?
El suelo de madera no tiene una vida útil legal establecida. Según las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, por regla general, independientemente de los años transcurridos, solo se restaura al estado original la parte dañada por el arrendatario. Sin embargo, cuando se realiza un reemplazo total, como el valor se recupera, se tienen en cuenta los años transcurridos según la estructura del edificio.
Referencia de durabilidad según el tipo de material del suelo
Aunque no existe una vida útil legal, en la práctica se toman como referencia los siguientes años de durabilidad.
- Suelo laminado de madera: 10 a 15 años (base de contrachapado + chapa de madera natural adherida)
- Suelo de madera maciza: más de 30 años (al ser un material natural, los daños pueden repararse mediante lijado)
Si el suelo de madera maciza tiene un acabado con aceite natural, puede usarse durante largo tiempo al combinarse con el mantenimiento impermeabilizante. En el suelo laminado de madera también influye el deterioro del adhesivo, por lo que su durabilidad es relativamente menor.
¿Cómo determinar el momento para reemplazar el suelo de madera?
La durabilidad es solo una referencia, y la decisión real de reemplazo debe tomarse según el estado de la propiedad.
Señales que indican que conviene considerar el reemplazo
- Cuando los arañazos o la suciedad alcanzan un nivel que afecta la vida diaria: si se dejan sin atender, aumenta el riesgo de problemas o lesiones
- Decoloración por exposición al sol o pérdida de color: si las tablas empiezan a levantarse o despegarse, también surgirán problemas funcionales
- Cuando se escuchan crujidos: como también puede sospecharse un deterioro de la estructura, es necesario consultar a una empresa especializada
Costes de restauración al estado original del suelo de madera: distribución entre propietario y arrendatario
Es una de las áreas que con más facilidad genera problemas al desocupar una vivienda en alquiler. Es importante prevenir los problemas de antemano mediante una revisión exhaustiva antes de la entrada.
Casos en los que la carga corresponde al propietario (arrendador)
- Hendiduras o marcas por la instalación de muebles (dentro del uso habitual)
- Decoloración o ennegrecimiento por defectos estructurales o condensación
- Arañazos o pérdida de color por deterioro con el paso del tiempo y desgaste natural
Casos en los que la carga corresponde al arrendatario
- Manchas o suciedad por falta de mantenimiento
- Arañazos o hendiduras por actos intencionales o negligencia (por ejemplo, hendiduras causadas por sillas con ruedas)
- Manchas de líquidos, etc., por descuido
Si la carga corresponde al arrendatario, se cubre con el depósito pagado al desocupar la vivienda. Si el coste supera el depósito, se generará un cobro adicional.
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Por qué el suelo de madera no se amortiza como el papel pintado
Quizá haya oído que el papel pintado de vinilo (クロス, kurosu) casi no vale nada a los seis años. El suelo de madera (フローリング) no se trata igual. La « Guía de conflictos sobre la restitución al estado original » (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン, genjō kaifuku) del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (国土交通省 / MLIT) lo distingue con claridad: el suelo es un elemento « para el que no se tienen en cuenta los años transcurridos ». A diferencia de muchos contratos en España o Latinoamérica, donde el desgaste normal del suelo suele recaer en el arrendador, en Japón una reparación puntual por culpa del inquilino puede cobrarse al 100 %.
La guía explica el motivo así. Aunque se haga una reparación parcial, en la práctica el suelo se sustituye entero más adelante, y una reparación parcial no eleva el valor del suelo en su conjunto (queda un aspecto parcheado). Cobrar al inquilino el coste íntegro del parche no da al arrendador un beneficio superior al valor del suelo en ese momento.
| Alcance de la reparación | Si se consideran los años transcurridos (amortización) | Parte del inquilino |
|---|---|---|
| Reparación parcial (solo las zonas dañadas) | No se considera | El coste íntegro de la reparación parcial |
| Daño en todo el suelo, que exige sustituirlo entero | Se considera | La proporción leída en la recta que lleva el valor residual a 1 JPY (aprox. 0,01 EUR) a lo largo de la vida útil del edificio |
Fuente: MLIT (国土交通省), 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 (agosto de 2011 / Heisei 23)
Este es el punto que se malinterpreta en la práctica. La idea de « llevo seis años, no tengo que pagar los arañazos del suelo » no vale para una reparación parcial. Incluso en el décimo año de ocupación, el coste de reparar un arañazo por negligencia del inquilino recae, en principio, íntegramente en él.
La misma lógica se aplica al papel de fusuma (襖紙), al de shōji (障子紙) y a la cara del tatami (畳表). Tienen carácter de consumible y la pérdida de valor es grande sea cual sea la gravedad del daño, de modo que un enfoque de amortización no encaja.
Dos «amortizaciones» distintas del suelo de madera: la depreciación en la restitución y la amortización fiscal
Al buscar información sobre la depreciación del suelo de madera, es fácil mezclar dos cuestiones que en realidad no tienen nada que ver entre sí. Por un lado está la depreciación que determina cuánto paga el inquilino al desocupar la vivienda; por otro, la amortización fiscal que el propietario aplica en su declaración de la renta. Comparten nombre en japonés (減価償却, genka shōkyaku) y a veces incluso el mismo número de años, pero se apoyan en normas distintas y responden a preguntas distintas.
| Depreciación en la restitución | Amortización fiscal | |
|---|---|---|
| Para qué sirve | Decidir qué parte del coste de reparación paga el inquilino al salir | Decidir en qué ejercicio se imputa el gasto en la contabilidad del propietario |
| Normativa de base | Guía del MLIT «原状回復をめぐるトラブルとガイドライン» sobre conflictos en la restitución al estado original | Ordenanza ministerial sobre vidas útiles de activos amortizables; reglamentos de aplicación del impuesto sobre la renta y del impuesto de sociedades |
| Trato del suelo de madera | La reparación parcial no considera los años transcurridos; la sustitución total usa la vida útil del edificio | Si es gasto de reparación se deduce en el mismo ejercicio; si es mejora, se amortiza según la vida útil del edificio |
| Dónde aparece | Liquidación de la fianza al finalizar el contrato | Declaración de la renta o del impuesto de sociedades |
| Interlocutor | El inquilino | La agencia tributaria (国税庁 en Japón; la Agencia Tributaria en España) |
Que el número de años a veces coincida añade confusión. Cuando en la liquidación de la fianza se dice «edificio de madera, 22 años», se está hablando de la guía del MLIT; cuando ese mismo «22 años» aparece en la declaración de la renta, se está hablando de fiscalidad. El número es idéntico, pero en el primer caso decide la parte del inquilino y en el segundo el reparto del gasto del propietario a lo largo del tiempo.
Para quien gestiona alquileres desde España, esta distinción no resulta del todo ajena: la Ley del IRPF (art. 23) también separa lo que se deduce en el mismo ejercicio —los gastos de reparación y conservación— de lo que se amortiza como parte del valor del inmueble, habitualmente a un 3 % anual sobre el valor de construcción. La diferencia es que en Japón el suelo de madera recibe, además, un trato distinto según se mire desde la restitución al inquilino o desde la fiscalidad del propietario, mientras que en España ambos cálculos comparten una sola vida útil de referencia. En este artículo, hasta aquí hemos hablado de la restitución al estado original; la fiscalidad del propietario se trata más adelante, en el apartado «Fiscalidad para el propietario: ¿gasto deducible o mejora amortizable?».
Vidas útiles por elemento — cuáles son de seis años y cuáles no
La guía enumera las vidas útiles (耐用年数, taiyō nensū) de los principales equipos. Compararlas con otras partes de la vivienda aclara el trato del suelo.
| Vida útil | Elementos |
|---|---|
| 5 años | Mueble de fregadero |
| 6 años | Equipos de frío y calor (aires acondicionados, coolers, estufas, etc.), frigoríficos eléctricos, aparatos de gas (cocinas), porteros, moqueta, papel pintado (クロス) |
| 8 años | Muebles que no son principalmente metálicos (estanterías, cómodas, armarios, muebles de té) |
| 15 años | Inodoros, lavabos y demás fontanería / sanitarios; aparatos y enseres principalmente metálicos |
| La vida útil del edificio | Baños en kit, bañeras, zapateros (fijados al edificio e inseparables), sustitución total del suelo |
| No se considera | Reparación parcial del suelo, papel de fusuma, papel de shōji, cara del tatami, reposición de una llave perdida, limpieza |
Fuente: MLIT (国土交通省), 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
Hay un historial detrás del valor residual de « 1 yen » (1 JPY, residual puramente nominal, aprox. 0,01 EUR). Antes se calculaba un 10 % tras la amortización; la reforma fiscal de 2007 (Heisei 19) abolió ese residual y permitió amortizar hasta un valor contable de 1 yen al final de la vida útil. La guía se alineó. Artículos antiguos dicen a veces « a los seis años queda el 10 % »; ya no es el criterio vigente.
Trato según el tipo de suelo — la conclusión se invierte según el material
El anexo 2 de la guía agrupa «tatami, suelo de madera, moqueta, etc.» bajo el epígrafe genérico de «suelo», pero después separa, material por material, si se consideran los años transcurridos y cuál es la unidad de cobro al inquilino. De todos los materiales de suelo, los únicos para los que no se consideran los años transcurridos son la reparación parcial del suelo de madera y la cara del tatami (畳表).
| Material de suelo | Tratamiento de los años transcurridos | Unidad de cobro al inquilino |
|---|---|---|
| Cara del tatami (畳表) | No se considera (se asimila a un consumible, no encaja como activo amortizable) | Por las esteras dañadas (voltear la cara o sustituirla depende de la gravedad del daño) |
| Base del tatami (畳床) | Recta (o curva) que llega a un valor residual de 1 yen a los 6 años | Mínimo, una estera |
| Moqueta | Valor residual de 1 yen a los 6 años | Por habitación |
| Suelo vinílico (cushion floor) | Valor residual de 1 yen a los 6 años | Por habitación |
| Suelo de madera (reparación parcial) | No se considera | Por m²; si hay daños en varios puntos, se extiende a la habitación completa |
| Suelo de madera (sustitución total) | Valor residual de 1 yen según la vida útil del edificio | La habitación completa |
Esta tabla sirve para dos cosas.
La primera es ver hasta dónde llega la regla de los «seis años». En una habitación con moqueta o suelo vinílico, tras seis años de ocupación la parte del inquilino apenas queda en nada. Pero con la misma distribución y el mismo desperfecto, si el suelo es de madera y se trata de una reparación parcial, los seis años no cuentan para nada. El mismo desperfecto lleva a la conclusión contraria según cuál sea el material. Cuando alguien dice «llevo seis años de alquiler, no tengo que pagar el arañazo del suelo» y el propietario no está de acuerdo, casi siempre el motivo es este.
La segunda es la unidad de cobro. El suelo de madera se cobra en principio por metro cuadrado, pero si el daño se reparte en varios puntos, se extiende a la habitación completa. La moqueta y el suelo vinílico se cobran por habitación desde el principio, y el tatami por estera. Las quejas del tipo «solo había un arañazo y me cobraron la habitación entera» suelen surgir de no compartir esta diferencia de unidad antes de la liquidación.
Un último matiz: la guía también fija un suelo para la proporción del inquilino, al establecer que «el valor residual final es de 1 yen, y la parte del arrendatario es como mínimo 1 yen». Con los años, la carga se reduce hasta ser casi insignificante, pero en el cálculo nunca llega exactamente a cero.
Parte del inquilino en una sustitución total — ejemplos por estructura
Cuando se sustituye todo el suelo, la parte del inquilino se calcula con la vida útil de ese edificio. Se supone suelo nuevo al entrar; se traza una recta hasta 1 yen al final de la vida útil y se restan los años ya transcurridos.
Parte del inquilino = (1 − años transcurridos ÷ vida útil legal del edificio) × 100
| Estructura del edificio | Vida útil legal | Parte a 6 años de ocupación | A 12 años de ocupación |
|---|---|---|---|
| Madera o resina sintética | 22 años | aprox. 73 % | aprox. 45 % |
| Estructura de madera con mortero | 20 años | aprox. 70 % | aprox. 40 % |
| Metal (esqueleto ≤ 3 mm) | 19 años | aprox. 68 % | aprox. 37 % |
| Metal (esqueleto > 3 mm hasta 4 mm) | 27 años | aprox. 78 % | aprox. 56 % |
| Metal (esqueleto > 4 mm) | 34 años | aprox. 82 % | aprox. 65 % |
| Ladrillo, piedra o bloque | 38 años | aprox. 84 % | aprox. 68 % |
| Hormigón armado | 47 años | aprox. 87 % | aprox. 74 % |
Fuente: vidas útiles de edificios residenciales en la ordenanza ministerial sobre vidas útiles de activos amortizables (減価償却資産の耐用年数等に関する省令, e-Gov); el método de cálculo sigue la guía MLIT
La tabla muestra que cuanto más robusto es el edificio, más alta permanece la parte del inquilino. En un apartamento de madera, doce años de ocupación bajan la parte a menos de la mitad; en un condominio de hormigón armado, tras doce años sigue quedando cerca del 74 %. Al ser más larga la vida útil, la depreciación anual es menor.
Hay una premisa que no debe olvidarse. Este cálculo solo aparece cuando el daño abarca todo el suelo y se sustituye entero. Unos pocos arañazos o abolladuras son reparación parcial y no se tienen en cuenta los años. Si al salir le facturan una sustitución total sin descontar años, compruebe si el daño cubre de verdad todo el suelo. Al contrario, alegar « han pasado seis años, mi parte es cero » en un parche no se sostiene según la guía.
Además, el deber de diligencia de un buen gestor (善管注意義務, zenkan chūi gimu) no desaparece porque un equipo haya superado su vida útil. La guía indica que, incluso entonces, si el inquilino lo deja inservible por dolo o negligencia, el coste de devolverlo al estado en que aún funcionaba (obra, mano de obra, etc.) puede recaer en él.
Fiscalidad para el propietario: ¿gasto deducible o mejora amortizable?
A partir de aquí hablamos de la declaración de la renta. El coste del suelo que se repite cada vez que sale un inquilino, ¿se deduce como gasto del ejercicio, o hay que amortizarlo a lo largo de varias décadas? La diferencia cambia el flujo de caja disponible, así que en la gestión de alquileres no se puede pasar por alto.
El punto de partida es la norma. El artículo 181 del reglamento de aplicación del impuesto sobre la renta japonés establece que, del importe gastado en un activo fijo, no se puede deducir en el ejercicio la parte que alarga su vida útil ni la que aumenta su valor: esto es la «mejora amortizable» (資本的支出, shihonteki shishutsu). En cambio, lo gastado para el mantenimiento habitual, o para devolver a un activo dañado su estado original, es «gasto de reparación» (修繕費, shūzenhi), según las circulares tributarias 37-11 (renta) y 7-8-2 (sociedades).
Un importe alto no convierte el gasto en mejora
La Agencia Tributaria japonesa (国税庁) tiene publicado un caso que responde justo a esto: sobre 2 millones de yenes gastados en cambiar el papel pintado de un apartamento, la respuesta fue que «no hay inconveniente en tratarlo íntegramente como gasto de reparación deducible». El razonamiento es el siguiente: el papel pintado formaba parte del valor de adquisición del edificio, pero este cambio se hizo para el mantenimiento habitual del edificio o para devolver a un edificio dañado su estado original, así que corresponde tratar el importe íntegro como gasto de reparación.
El suelo de madera se razona igual. Dos millones de yenes pueden seguir siendo gasto de reparación, y doscientos mil yenes pueden ser mejora amortizable si la obra responde a un cambio de uso. No es el importe lo que decide, sino si se trata de restituir el estado original o de aumentar el valor y la durabilidad del inmueble.
Esta lógica no resulta del todo ajena al lector español: la Agencia Tributaria distingue igualmente entre «gastos de reparación y conservación», deducibles en el mismo ejercicio (Ley del IRPF, art. 23.1.a), y «ampliación o mejora», que se computa como mayor valor de adquisición y se amortiza (Reglamento del IRPF, art. 14). El criterio de fondo —mantener frente a mejorar— es el mismo; lo que cambia es que Japón añade, además, umbrales numéricos concretos para los casos dudosos.
Los criterios formales cuando la duda persiste
En la práctica la línea es difícil de trazar, así que existen criterios formales de apoyo.
| Criterio | Contenido | Base normativa |
|---|---|---|
| Importe reducido | El gasto de «una reparación o mejora» es inferior a 200.000 yenes | Circular 37-12(1) / 7-8-3(1) |
| Ciclo corto | Se repite, según antecedentes, con un ciclo de unos 3 años o menos | Circular 37-12(2) / 7-8-3(2) |
| Umbral formal (600.000 yenes) | El importe no está claro entre mejora y reparación, y es inferior a 600.000 yenes | Circular 37-13(1) / 7-8-4(1) |
| Umbral formal (10 %) | El importe no supera aproximadamente el 10 % del valor de adquisición del activo a 31 de diciembre del año anterior (o cierre del ejercicio anterior para sociedades) | Circular 37-13(2) / 7-8-4(2) |
Fuente: Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 1379, Circular básica del impuesto de sociedades, sección 8
De aquí se saca una implicación práctica: reparar habitación por habitación cada vez que sale un inquilino encaja con más facilidad en estos criterios. Una reparación de unos pocos miles a poco más de cien mil yenes por habitación queda por debajo de 200.000 yenes y se trata como gasto del ejercicio. En cambio, esperar a que salgan varios inquilinos y encargar de golpe una obra que, por ejemplo, cambia una habitación de tatami a suelo de madera, dispara el importe de «una reparación», se acerca a una remodelación por cambio de uso (circular 37-10(2)) y aumenta la probabilidad de que se clasifique como mejora amortizable. Con el mismo importe total, el momento y la unidad del encargo cambian el tratamiento.
Si se clasifica como mejora amortizable, ¿en cuántos años se amortiza?
Aquí está la respuesta a «en cuántos años se amortiza el suelo de madera». La conclusión es que no existe, en la tabla de vidas útiles, una categoría que amortice solo el suelo en un plazo corto.
El anexo 1 de la ordenanza ministerial sobre vidas útiles de activos amortizables enumera, bajo «instalaciones anexas al edificio», diez categorías: instalación eléctrica (incluida la iluminación), fontanería, saneamiento y gas, climatización y ventilación o calderas, ascensores, extinción de incendios y alarmas, puertas automáticas, marquesinas y toldos, equipamiento simple de comercio, tabiques móviles, y «lo demás». No existe una categoría de «suelo» ni de «acabado de suelo». Leído junto con el caso del papel pintado citado antes —donde el material de acabado forma parte del valor de adquisición del propio edificio—, la conclusión es que el suelo se trata como parte del edificio. Fiscalmente, el suelo de madera no es ni «consumible» ni «instalación»: es edificio.
El artículo 127.1 del reglamento de aplicación del impuesto sobre la renta establece que el importe clasificado como mejora amortizable se trata como si se hubiera adquirido de nuevo «un activo amortizable del mismo tipo y la misma vida útil que el activo ya poseído» (para sociedades, artículo 55 del reglamento del impuesto de sociedades). Es decir, la mejora en el suelo de un apartamento de madera se amortiza con los años de un edificio residencial de madera, y en un edificio de hormigón armado, con los de estructura de hormigón armado.
| Estructura del edificio (uso residencial) | Vida útil legal | Años de amortización de la mejora en el suelo |
|---|---|---|
| Madera o resina sintética | 22 años | 22 años |
| Estructura de madera con mortero | 20 años | 20 años |
| Metal (esqueleto ≤ 3 mm) | 19 años | 19 años |
| Metal (esqueleto > 3 mm hasta 4 mm) | 27 años | 27 años |
| Metal (esqueleto > 4 mm) | 34 años | 34 años |
| Ladrillo, piedra o bloque | 38 años | 38 años |
| Estructura de acero con hormigón armado, u hormigón armado | 47 años | 47 años |
Fuente: ordenanza ministerial sobre vidas útiles de activos amortizables, anexo 1 (e-Gov); el tratamiento de la mejora amortizable procede del artículo 127.1 del reglamento de aplicación del impuesto sobre la renta
Los «seis años» de la moqueta o el aire acondicionado no se aplican al suelo de madera. De la misma manera que en la guía de restitución el suelo de madera recibe un trato distinto, en fiscalidad también se le acerca al edificio. Que ambos criterios apunten en la misma dirección no es casualidad: los dos parten de la idea de que el suelo forma un conjunto con el edificio, y sustituir solo una parte no genera un valor equivalente al de un suelo enteramente nuevo.
Un último punto que preocupa a quienes tienen inmuebles antiguos: aunque el edificio ya haya superado su vida útil fiscal, el criterio para distinguir gasto de reparación y mejora amortizable no cambia. La circular 7-8-9 del impuesto de sociedades establece que, incluso si se repara o mejora un activo amortizable que ya superó su vida útil, la distinción entre mejora amortizable y gasto de reparación del importe gastado en esa reparación o mejora se determina según el criterio general. En un apartamento de madera ya amortizado, si el gasto se clasifica como mejora, empieza de nuevo una amortización de 22 años.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿Cuántos años dura un suelo de madera?
No existe una vida útil legal establecida. Como referencia práctica, el suelo laminado de madera dura entre 10 y 15 años, y el suelo de madera maciza más de 30 años. En algunos casos, también se considera en relación con la vida útil del edificio en su conjunto (22 años para estructura de madera, 47 años para estructura de hormigón armado, etc.).
Q2. En caso de reemplazo total, ¿la carga económica del arrendatario pasa a ser cero?
No llega exactamente a cero. Cuando el daño abarca todo el suelo y se sustituye entero, se toman en cuenta los años transcurridos, y cuanto más largo haya sido el periodo de ocupación, menor será la proporción de la carga del arrendatario. Pero la guía establece expresamente que «el valor residual final es de 1 yen, y la parte del arrendatario es como mínimo 1 yen»: por muchos años que hayan pasado, el cálculo nunca da cero. Además, el deber de diligencia de un buen gestor no desaparece por haberse superado la vida útil: si el arrendatario deja el suelo inservible por dolo o negligencia, el coste de devolverlo a un estado funcional puede seguir recayendo en él.
Q3. ¿El arrendatario debe reparar los crujidos del suelo de madera?
Por regla general, los crujidos causados por el deterioro con el paso del tiempo corresponden al propietario. Sin embargo, si la causa es un uso inadecuado por parte del arrendatario (como la instalación de objetos muy pesados), existe la posibilidad de que la carga le corresponda al arrendatario.
Q4. ¿Las hendiduras causadas por sillas con ruedas corresponden al arrendatario?
La guía del MLIT no menciona en ningún punto las «sillas con ruedas». Lo que su tabla de reparto sí incluye, dentro de la carga del propietario, son las «hendiduras y marcas en el suelo o la moqueta por la instalación de muebles», que se consideran desgaste normal. La marca que deja una silla apoyada de forma estable no es lo mismo que el surco que va abriendo una rueda al deslizarse: esto último se valora caso por caso, según si supera el uso ordinario (es decir, si hay incumplimiento del deber de diligencia por parte del inquilino). No es correcto afirmar que «la guía dice que es carga del arrendatario». En cualquier caso, el uso de alfombrillas o láminas protectoras ayuda a prevenirlo.
Q5. Como propietario de alquileres, ¿cómo debería decidir el momento para reemplazar el suelo de madera?
El mejor momento es durante la reforma posterior a la salida del inquilino. Como esto influye en la captación del siguiente ocupante, si hay arañazos o decoloración visibles, conviene considerar activamente el reemplazo. También es importante hacer reservas como parte de un plan de reparaciones basado en la durabilidad.
Q. ¿En cuántos años se amortiza el coste de sustituir el suelo de madera?
Si la obra se clasifica como gasto de reparación, se deduce en el ejercicio y no hay amortización. Si se clasifica como mejora amortizable, se trata como si se hubiera adquirido un activo del mismo tipo y vida útil que el edificio (artículo 127.1 del reglamento de aplicación del impuesto sobre la renta; para sociedades, artículo 55 del reglamento del impuesto de sociedades): 22 años en una vivienda de madera, 47 años en una de hormigón armado. Como la tabla de vidas útiles no tiene una categoría de «suelo» dentro de «instalaciones anexas al edificio», no se pueden usar plazos cortos de 10 o 15 años.
Q. ¿Cambia el trato según el material del suelo?
Sí. El anexo 2 de la guía calcula la parte del inquilino en la base del tatami, la moqueta y el suelo vinílico con una recta que llega a un valor residual de 1 yen a los 6 años; en cambio, la cara del tatami y la reparación parcial del suelo de madera no consideran los años transcurridos. Solo la sustitución total del suelo de madera usa la vida útil del propio edificio. Un mismo «suelo» se reparte así en tres criterios distintos: 6 años, sin años, o vida útil del edificio.
Q. Al desocupar la vivienda, ¿conviene encargar todas las reparaciones juntas para ahorrar?
Mirando solo el precio unitario, agrupar puede salir más barato, pero fiscalmente puede ir en contra. Existe un criterio formal que permite tratar como gasto de reparación el importe de «una reparación o mejora» inferior a 200.000 yenes (circular 37-12(1) / 7-8-3(1)), así que reparar habitación por habitación cada vez que sale un inquilino encaja con más facilidad en ese límite. Si se agrupan varias habitaciones en una obra grande, aumenta la probabilidad de que se clasifique como mejora amortizable, con amortización repartida durante toda la vida útil del edificio.
Q. ¿A los seis años la parte del inquilino en el suelo cae a cero?
No. La guía MLIT clasifica las reparaciones parciales del suelo como elementos « para los que no se tienen en cuenta los años transcurridos ». Un parche no eleva el valor del suelo en su conjunto (queda parcheado); incluso en el décimo año, el coste de reparar un arañazo por negligencia del inquilino recae, en principio, íntegramente en él. Los años solo se consideran cuando el daño abarca todo el suelo y se sustituye entero.
Q. Si se sustituye todo el suelo, ¿cómo se calcula la parte?
Se usa la vida útil legal de ese edificio: « (1 − años transcurridos ÷ vida útil legal) × 100 ». En madera la vida útil es 22 años, así que unos 73 % a los seis años de ocupación y unos 45 % a los doce. El hormigón armado es 47 años, de modo que incluso a los doce años queda cerca del 74 %. Atención: el propio criterio es distinto de los seis años del papel pintado y la moqueta.
