Dans la gestion locative, bien comprendre la durée de vie du parquet, le moment opportun pour le remplacer et la répartition des frais de remise en état est essentiel, à la fois pour maîtriser les coûts et pour prévenir les litiges.
Le parquet a-t-il une durée d’amortissement légale ?
Le parquet ne fait pas l’objet d’une durée d’amortissement légale définie. Selon les lignes directrices du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, la remise en état ne porte en principe que sur les parties endommagées par le locataire, indépendamment du nombre d’années écoulées. Toutefois, lorsqu’un remplacement complet est effectué, la valeur du bien est considérée comme rétablie, et la durée écoulée selon la structure du bâtiment est alors prise en compte.
Repères de durabilité selon le type de revêtement de sol
Bien qu’il n’existe pas de durée d’amortissement légale, en pratique, on retient les repères de durabilité suivants.
- Parquet contrecollé : 10 à 15 ans (support en contreplaqué + placage en bois naturel)
- Parquet massif : 30 ans ou plus (le matériau naturel permet de réparer les rayures par ponçage)
Un parquet massif avec une finition à l’huile naturelle peut être utilisé sur le long terme s’il est associé à un entretien de l’étanchéité. Pour le parquet contrecollé, l’usure des colles s’ajoute avec le temps, ce qui rend sa durabilité relativement plus faible.
Comment déterminer le bon moment pour remplacer un parquet ?
La durée de durabilité ne constitue qu’un repère, et la décision effective de remplacement doit être prise en fonction de l’état du bien.
Signes indiquant qu’un remplacement doit être envisagé
- Lorsque les rayures ou salissures atteignent un niveau qui gêne la vie quotidienne : si elles sont laissées en l’état, le risque de problème ou de blessure augmente
- Décoloration due au soleil ou à la perte de teinte : si les lames commencent à se soulever ou à se décoller, cela pose aussi un problème fonctionnel
- Lorsque le sol émet des grincements : une dégradation de la structure elle-même peut être en cause, d’où la nécessité de consulter un professionnel
Frais de remise en état du parquet : répartition entre propriétaire et locataire
Il s’agit de l’un des domaines qui génèrent le plus souvent des litiges lors du départ d’un logement locatif. Il est important de prévenir ces difficultés en amont grâce à une vérification rigoureuse avant l’emménagement.
Cas relevant de la charge du propriétaire (bailleur)
- Enfoncements et marques dus à l’installation de meubles (dans le cadre d’un usage normal)
- Décoloration ou noircissement dus à un défaut structurel ou à la condensation
- Rayures ou perte de teinte dues au vieillissement naturel et à l’usure normale
Cas relevant de la charge du locataire
- Taches ou salissures dues à un manque d’entretien
- Rayures ou enfoncements causés intentionnellement ou par négligence (par exemple, une rayure creusée par le frottement répété d'une chaise à roulettes, si elle dépasse l'usure normale)
- Taches provoquées par des liquides renversés par inadvertance
Lorsque les frais sont à la charge du locataire, ils sont imputés sur le dépôt de garantie versé lors du départ. Si le montant dépasse le dépôt de garantie, une facturation complémentaire s’applique.
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Pourquoi le parquet n’est pas amorti comme le papier peint
On entend parfois que le papier peint vinyle (クロス, kurosu) ne vaut plus rien au bout de six ans. Le parquet (フローリング) n’est pas traité de la même façon. Le « Guide des litiges relatifs à la remise en état d’origine » (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン, genjō kaifuku) du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省 / MLIT) le distingue clairement : le parquet est un élément « pour lequel on ne tient pas compte des années écoulées ». Contrairement à beaucoup de baux européens, où l’usure normale du sol est à la charge du bailleur, le droit locatif japonais peut laisser la réparation localisée intégralement à la charge du locataire.
Le guide en donne la raison suivante. Même après une réparation partielle, le parquet est en pratique remplacé en totalité plus tard, et une réparation partielle n’augmente pas la valeur du parquet dans son ensemble (elle laisse un aspect rapiécé). Faire payer au locataire le coût intégral de la rustine ne procure donc pas au bailleur un avantage supérieur à la valeur du parquet à ce moment-là.
| Périmètre de la réparation | Prise en compte des années écoulées (amortissement) | Part du locataire |
|---|---|---|
| Réparation partielle (uniquement les zones endommagées) | Non prise en compte | Coût intégral de la réparation partielle |
| Dommage sur l’ensemble du sol, remplacement total | Prise en compte | Part lue sur la droite qui ramène la valeur résiduelle à 1 JPY (environ 0,01 EUR) sur la durée d’utilité du bâtiment |
Source : MLIT (国土交通省), 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 (août 2011 / Heisei 23)
C’est le point mal lu en pratique. L’idée « j’habite ici depuis six ans, je n’ai pas à payer les rayures du parquet » ne tient pas pour une réparation partielle. Même à la dixième année d’occupation, le coût de réparation d’une rayure due à la négligence du locataire reste, en principe, entièrement à sa charge.
La même logique s’applique au papier de fusuma (襖紙), au papier de shōji (障子紙) et à la face du tatami (畳表). Ce sont des consommables : la perte de valeur est forte quel que soit le degré du dommage, d’où l’inadaptation d’une approche d’amortissement.
L'« amortissement » du parquet recouvre deux notions bien distinctes : la vétusté locative, et l'amortissement fiscal
Le lecteur qui recherche « amortissement du parquet » (フローリング 減価償却) au Japon tombe en réalité sur deux questions totalement différentes, qui se mélangent dans les résultats de recherche. La première est la vétusté qui détermine ce que le locataire doit payer au moment du départ. La seconde est l'amortissement fiscal, qui détermine à quel rythme le propriétaire peut passer la dépense en charge dans sa déclaration de revenus. Les textes de référence, les interlocuteurs et les enjeux ne sont pas les mêmes.
| Vétusté locative (remise en état) | Amortissement fiscal | |
|---|---|---|
| Objectif | Fixer la part du locataire au départ des lieux | Fixer la période sur laquelle le propriétaire impute la dépense dans son revenu imposable |
| Texte de référence | Guide du MLIT « Trouble et lignes directrices relatives à la remise en état » (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) | Ordonnance sur les durées d'utilité des actifs amortissables ; code applicable aux revenus fonciers ou au régime LMNP japonais |
| Traitement du parquet | Réparation localisée : années non prises en compte / remplacement total : durée d'utilité du bâtiment | Charge déductible immédiatement si travaux d'entretien ; amortissement sur la durée d'utilité du bâtiment si dépense en capital |
| Se joue lors de | L'état des lieux de sortie, la restitution du dépôt de garantie | La déclaration annuelle de revenus, la comptabilité du bailleur |
| Interlocuteur | Le locataire | L'administration fiscale |
Il arrive que les deux calculs tombent sur le même chiffre d'années, ce qui brouille encore la lecture. Quand un professionnel de la remise en état dit « c'est du bois, donc 22 ans », il parle de la grille de vétusté. Quand un comptable dit « c'est du bois, donc 22 ans », il parle de l'amortissement fiscal. Le nombre est identique, mais ce qu'il détermine change du tout au tout : dans le premier cas, la part du locataire ; dans le second, le rythme de déduction du propriétaire.
Dans cet article, tout ce qui précède concerne la vétusté locative. Le volet fiscal est traité plus loin, dans la section « Fiscalité du propriétaire : les frais de remplacement du parquet sont-ils des « charges de réparation » ou des « dépenses en capital » ? ». Notons dès à présent une différence structurelle avec la France : en location nue sous le régime réel des revenus fonciers, un propriétaire français ne peut pas amortir l'immeuble lui-même — seuls les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles, sans mécanisme d'amortissement du bâtiment. C'est en location meublée (LMNP au réel) que l'amortissement par composants, comparable à la logique japonaise, existe. Au Japon, en revanche, le mécanisme d'amortissement s'applique de la même façon, que le bien soit loué meublé ou non.
Durées d’utilité par équipement — ce qui est à six ans, et ce qui ne l’est pas
Le guide liste les durées d’utilité (耐用年数, taiyō nensū) des principaux équipements. Les comparer aux autres parties du logement clarifie le traitement du parquet.
| Durée d’utilité | Éléments |
|---|---|
| 5 ans | Évier / meuble d’évier |
| 6 ans | Appareils de climatisation et de chauffage (climatiseurs, coolers, poêles, etc.), réfrigérateurs électriques, appareils à gaz (plaques), interphones, moquette, papier peint (クロス) |
| 8 ans | Meubles principalement non métalliques (bibliothèques, commodes, placards, meubles à thé) |
| 15 ans | WC, vasques et autres équipements d’eau / sanitaires ; appareils et fournitures principalement métalliques |
| Durée d’utilité du bâtiment | Salles de bain en kit, baignoires, meubles à chaussures (fixés au bâtiment et indissociables), remplacement total du parquet |
| Non pris en compte | Réparation partielle du parquet, papier de fusuma, papier de shōji, face du tatami, remplacement d’une clé perdue, nettoyage |
Source : MLIT (国土交通省), 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
La valeur résiduelle de « 1 yen » (1 JPY, résidu purement nominal, environ 0,01 EUR) a une histoire. On calculait autrefois 10 % après amortissement ; la réforme fiscale de 2007 (Heisei 19) a supprimé cette valeur résiduelle et permis d’amortir jusqu’à une valeur comptable de 1 yen à la fin de la durée d’utilité. Le guide a été aligné. D’anciens articles écrivent encore « au bout de six ans, il reste 10 % » : ce n’est plus l’approche actuelle.
Traitement selon le type de revêtement de sol — le même mot « sol » n'aboutit pas à la même conclusion
Le tableau annexe n°2 du guide du MLIT regroupe sous l'intitulé « sol : tatami, parquet, moquette, etc. » des revêtements aux logiques très différentes. Une fois posés côte à côte, on voit que seuls deux cas échappent à la prise en compte des années : la natte de tatami (tatami omote) et la réparation localisée du parquet.
| Revêtement de sol | Prise en compte des années | Unité de facturation du locataire |
|---|---|---|
| Natte de tatami (畳表, tatami omote — la face en paille de riz tressée, remplacée seule) | Non prise en compte (assimilée à un consommable, ne se prête pas à l'amortissement) | Au nombre de nattes endommagées (remplacement de la face ou retournement selon la gravité) |
| Support de tatami (畳床, tatami doko — l'âme épaisse sous la natte) | Droite (ou courbe) ramenant la valeur résiduelle à 1 yen en 6 ans | Au minimum une natte |
| Moquette | Valeur résiduelle de 1 yen en 6 ans | Par pièce |
| Sol PVC souple type « cushion floor » (proche du lino français) | Valeur résiduelle de 1 yen en 6 ans | Par pièce |
| Parquet (réparation localisée) | Non prise en compte | En principe au m², étendu à la pièce entière si les dégâts sont dispersés |
| Parquet (remplacement total) | Durée d'utilité du bâtiment, valeur résiduelle de 1 yen | La pièce entière |
Ce tableau est utile pour deux raisons.
D'abord, il montre jusqu'où va la règle des « six ans ». Dans une pièce en moquette ou en sol PVC souple, six ans d'occupation suffisent à ramener la part du locataire à un montant presque nul. Mais pour une pièce en parquet où seule une réparation localisée est nécessaire, les six ans ne changent rien : la part reste entière. Le même défaut, dans la même pièce, aboutit à une conclusion inverse selon le revêtement posé. C'est souvent ce qui rend incompréhensible l'idée reçue « après six ans dans un logement, on ne paie plus les traces sur le sol ».
Ensuite, il montre l'unité de facturation. Le parquet se facture en principe au mètre carré, sauf dégâts dispersés qui font basculer la facturation à la pièce entière. La moquette et le sol PVC souple sont facturés à la pièce dès le départ, le tatami à la natte. Le litige classique — « une seule trace, et on me facture toute la pièce » — vient souvent d'un désaccord sur cette unité, non partagé avant l'état des lieux.
Un dernier point, valable pour tous ces revêtements : le guide précise que la valeur résiduelle finale est fixée à 1 yen, et que la part du locataire ne peut jamais descendre en dessous de 1 yen. Le temps réduit la part à presque rien, mais jamais, mathématiquement, à zéro exact.
Part du locataire en cas de remplacement total — exemples par structure
Quand tout le sol est remplacé, la part du locataire se calcule avec la durée d’utilité de ce bâtiment. On suppose un sol neuf à l’entrée ; une droite descend jusqu’à 1 yen en fin de durée d’utilité, et l’on retranche les années déjà écoulées.
Part du locataire = (1 − années écoulées ÷ durée d’utilité légale du bâtiment) × 100
| Structure du bâtiment | Durée d’utilité légale | Part à 6 ans d’occupation | À 12 ans d’occupation |
|---|---|---|---|
| Bois ou résine synthétique | 22 ans | env. 73 % | env. 45 % |
| Ossature bois + mortier | 20 ans | env. 70 % | env. 40 % |
| Métal (ossature ≤ 3 mm) | 19 ans | env. 68 % | env. 37 % |
| Métal (ossature > 3 mm jusqu’à 4 mm) | 27 ans | env. 78 % | env. 56 % |
| Métal (ossature > 4 mm) | 34 ans | env. 82 % | env. 65 % |
| Brique, pierre ou parpaing | 38 ans | env. 84 % | env. 68 % |
| Béton armé | 47 ans | env. 87 % | env. 74 % |
Source : durées d’utilité des bâtiments d’habitation dans l’ordonnance ministérielle sur les durées d’utilité des actifs amortissables (減価償却資産の耐用年数等に関する省令, e-Gov) ; méthode de calcul selon le guide MLIT
Le tableau montre que plus le bâtiment est robuste, plus la part du locataire reste élevée. Dans un immeuble en bois, douze ans d’occupation ramènent la part sous la moitié ; dans un condominium en béton armé, environ 74 % restent après douze ans. La durée d’utilité plus longue réduit l’amortissement annuel.
Une prémisse ne doit pas être oubliée. Ce calcul n’apparaît que s’il y a un dommage sur l’ensemble du sol et que tout le sol est remplacé. Quelques rayures ou enfoncements relèvent de la réparation partielle, sans prise en compte des années. Si, au départ, on vous facture un remplacement intégral sans déduction d’années, vérifiez si le dommage couvre vraiment tout le sol. Inversement, soutenir « six ans se sont écoulés, ma part est zéro » pour une rustine ne tient pas au regard du guide.
De plus, l’obligation de diligence d’un bon gestionnaire (善管注意義務, zenkan chūi gimu) ne disparaît pas parce qu’un équipement a dépassé sa durée d’utilité. Le guide précise que même au-delà de cette durée, si le locataire le rend inutilisable par dol ou négligence, le coût de rétablissement de l’état encore fonctionnel (travaux, main-d’œuvre, etc.) peut lui incomber.
Fiscalité du propriétaire : les frais de remplacement du parquet sont-ils des « charges de réparation » ou des « dépenses en capital » ?
À partir d'ici, il s'agit de la déclaration de revenus du propriétaire. Les frais de sol qui reviennent à chaque départ de locataire peuvent-ils être déduits intégralement l'année où ils sont engagés, ou faut-il les amortir sur plusieurs dizaines d'années ? La trésorerie disponible n'est pas la même selon la réponse, ce qui en fait un sujet incontournable pour tout bailleur.
Le point de départ est le texte lui-même. L'article 181 du décret d'application de la loi sur l'impôt sur le revenu (所得税法施行令) exclut des charges déductibles la part d'une dépense sur un actif immobilisé qui prolonge sa durée d'utilisation ou augmente sa valeur. C'est ce qu'on appelle la dépense en capital (資本的支出, shihonteki shishutsu). À l'inverse, ce qui est engagé pour un entretien normal ou pour remettre en état un bien endommagé constitue une charge de réparation déductible (circulaire de base de l'impôt sur le revenu 37-11, circulaire de base de l'impôt sur les sociétés 7-8-2).
Un montant élevé ne suffit pas à faire basculer vers la dépense en capital
L'administration fiscale japonaise (国税庁) a publié un exemple qui tranche directement la question. Pour le remplacement du papier peint d'un immeuble locatif, facturé 2 millions de yens (environ 12 500 EUR), la réponse officielle est qu'il est acceptable de comptabiliser l'intégralité en charge de réparation. La justification tient en une phrase : le papier peint posé à la construction entre certes dans le prix d'acquisition de l'immeuble, mais son remplacement relève de l'entretien normal, donc de la charge de réparation.
Le remplacement de parquet suit la même logique. 2 millions de yens peuvent rester une charge de réparation, tandis que 200 000 yens (environ 1 250 EUR) de travaux de transformation d'usage peuvent, eux, constituer une dépense en capital. Ce n'est pas le montant qui tranche, mais la nature : remise en état, ou amélioration et allongement de la durée de vie du bien.
Les critères formels en cas de doute
La frontière étant difficile à tracer dans la pratique, l'administration a prévu des critères formels.
| Critère | Contenu | Base |
|---|---|---|
| Faible montant | Moins de 200 000 yens (env. 1 250 EUR) pour une même opération de réparation ou d'amélioration | Circulaire IR 37-12(1) / IS 7-8-3(1) |
| Cycle court | Opération revenant, d'après l'expérience passée, à un intervalle d'environ 3 ans ou moins | Circulaire IR 37-12(2) / IS 7-8-3(2) |
| Seuil formel (600 000 yens) | Montant inférieur à 600 000 yens (env. 3 750 EUR) lorsque la nature réparation/capital reste ambiguë | Circulaire IR 37-13(1) / IS 7-8-4(1) |
| Seuil formel (10 %) | Montant représentant environ 10 % ou moins du prix d'acquisition de l'actif au 31 décembre précédent (ou en fin d'exercice pour une société) | Circulaire IR 37-13(2) / IS 7-8-4(2) |
Source : National Tax Agency, Tax Answer n° 1379, critères de non-qualification en charge de réparation, circulaire de base de l'impôt sur les sociétés, section 8, dépenses en capital et charges de réparation
La conséquence pratique est claire : réparer pièce par pièce à chaque départ de locataire reste, la plupart du temps, sous ces seuils. Une réparation localisée coûtant de quelques dizaines de milliers à un peu plus de cent mille yens par pièce reste sous les 200 000 yens et passe en charge de l'année. À l'inverse, regrouper plusieurs départs pour un chantier unique fait grimper le montant de « la même opération » et rapproche l'ensemble d'une rénovation pour changement d'usage (circulaire IR 37-10(2)), ce qui augmente le risque de dépense en capital. Le même montant total change de traitement selon la date et l'unité à laquelle le chantier est commandé.
En cas de dépense en capital, sur combien d'années amortir ?
C'est la réponse à la question « en combien d'années amortit-on le parquet ? ». Pour trancher directement : il n'existe, dans le tableau des durées d'utilité, aucune catégorie qui isolerait le seul revêtement de sol pour l'amortir sur une durée courte.
L'annexe 1 de l'ordonnance sur les durées d'utilité des actifs amortissables énumère, sous « équipements annexes du bâtiment », dix catégories : installations électriques (dont l'éclairage), installations d'eau, d'assainissement et de gaz, climatisation/chauffage/ventilation/chaudière, ascenseurs, installations anti-incendie et d'évacuation, portes automatiques et rideaux d'air, marquises et auvents, agencements commerciaux simples, cloisons amovibles, et enfin une catégorie résiduelle. Aucune catégorie « sol » ou « revêtement de sol » n'y figure. En cohérence avec l'exemple du papier peint cité plus haut — le matériau posé à la construction fait partie du prix d'acquisition de l'immeuble —, le sol est donc traité comme une composante du bâtiment lui-même. Le parquet n'est, fiscalement, ni un « consommable » ni un « équipement » à part entière.
L'article 127-1 du décret d'application de la loi sur l'impôt sur le revenu précise alors que la somme qualifiée de dépense en capital est réputée constituer « l'acquisition d'un nouvel actif amortissable de même nature et de même durée d'utilité que l'actif existant » (article 55 du décret d'application de la loi sur l'impôt sur les sociétés pour les personnes morales). Autrement dit, une dépense en capital sur le parquet d'un immeuble en bois s'amortit sur la durée applicable à un immeuble d'habitation en bois ; pour une copropriété en béton armé, sur la durée applicable au béton armé.
| Structure du bâtiment (habitation) | Durée légale d'utilité | Durée d'amortissement de la dépense en capital sur le sol |
|---|---|---|
| Bois / résine synthétique | 22 ans | 22 ans |
| Ossature bois + mortier | 20 ans | 20 ans |
| Métal (ossature ≤ 3 mm) | 19 ans | 19 ans |
| Métal (ossature 3 à 4 mm) | 27 ans | 27 ans |
| Métal (ossature > 4 mm) | 34 ans | 34 ans |
| Brique, pierre, parpaing | 38 ans | 38 ans |
| Béton armé / béton armé et acier | 47 ans | 47 ans |
Source : durées d'utilité des bâtiments d'habitation, ordonnance sur les durées d'utilité des actifs amortissables, annexe 1 (e-Gov) ; traitement des dépenses en capital, article 127-1 du décret d'application de la loi sur l'impôt sur le revenu
On ne peut donc pas appliquer au sol les « six ans » de la moquette ou du climatiseur. Comme pour la vétusté locative, où le parquet suit une logique à part, la fiscalité le rattache lui aussi au bâtiment. Cette convergence n'est pas un hasard : les deux approches partent du même principe — le sol fait corps avec le bâtiment, et remplacer une partie ne crée pas une valeur neuve équivalente à un bien neuf.
Un dernier point pour les propriétaires de biens anciens : même un bâtiment dont la durée d'utilité légale est dépassée est soumis aux mêmes règles de qualification. La circulaire de base de l'impôt sur les sociétés 7-8-9 précise que la distinction entre charge de réparation et dépense en capital, pour des travaux effectués sur un actif dont la durée d'utilité est écoulée, se fait selon les critères habituels. Un immeuble en bois totalement amorti, si les travaux sont qualifiés de dépense en capital, repart donc pour un nouvel amortissement de 22 ans.
Une mécanique bien différente de la fiscalité locative française
Ce fonctionnement surprend souvent un lecteur habitué au régime fiscal français. En location nue relevant du régime réel des revenus fonciers, un propriétaire français peut déduire l'intégralité de ses dépenses d'entretien et de réparation l'année où elles sont payées — jusqu'ici, la logique rejoint celle du Japon. Mais les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont, elles, tout simplement pas déductibles des revenus fonciers : il n'existe pas de mécanisme d'amortissement du bâtiment dans ce régime, contrairement au système japonais où la dépense en capital est systématiquement absorbée par un amortissement échelonné. C'est seulement en location meublée, sous le régime réel du LMNP (ou du LMP), qu'un mécanisme comparable apparaît : le bien est décomposé en composants — gros œuvre, agencements, équipements — chacun amorti sur sa propre durée, ce qui permet, par exemple, d'amortir un poste « agencements et installations » incluant un revêtement de sol sur une dizaine d'années, indépendamment de la durée du bâtiment lui-même. Ce découpage par composant, propre au LMNP, ne fusionne donc pas la dépense sur le sol avec la durée du bâtiment — à la différence du Japon, où elle s'y rattache toujours, meublé ou non.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Quelle est la durée de vie d’un parquet ?
Il n’existe pas de durée d’amortissement légale. En pratique, le repère est de 10 à 15 ans pour un parquet contrecollé et de 30 ans ou plus pour un parquet massif. Dans certains cas, on l’apprécie également en lien avec la durée de vie de l’ensemble du bâtiment (22 ans pour une structure bois, 47 ans pour une structure en béton armé, par exemple).
Q2. En cas de remplacement complet, la part des frais à la charge du locataire devient-elle nulle ?
Lorsqu'il y a un dommage sur l'ensemble du sol et que tout le sol est remplacé, le nombre d'années écoulées est pris en compte : plus la durée d'occupation est longue, plus la part du locataire diminue. Elle ne tombe toutefois jamais tout à fait à zéro : le guide MLIT fixe la valeur résiduelle finale à 1 yen et la part minimale du locataire à 1 yen également. Par ailleurs, même une fois la durée d'utilité du bâtiment dépassée, l'obligation de diligence d'un bon gestionnaire (善管注意義務) subsiste : si le locataire rend le sol inutilisable par dol ou négligence, le coût de rétablissement à l'état encore fonctionnel peut rester à sa charge.
Q3. Le locataire doit-il prendre en charge la réparation d’un parquet qui grince ?
En principe, les grincements dus au vieillissement relèvent de la charge du propriétaire. Toutefois, si la cause est un usage inapproprié du locataire (par exemple l’installation d’objets très lourds), ils peuvent être mis à sa charge.
Q4. Les enfoncements causés par une chaise à roulettes sont-ils à la charge du locataire ?
Le tableau de répartition des lignes directrices ne mentionne nulle part la « chaise à roulettes ». Ce qu'il range à la charge du propriétaire, ce sont les enfoncements et traces dus à l'installation de meubles : une simple marque laissée par un meuble posé relève de l'usure normale. Une rayure creusée par le frottement répété des roulettes n'est en revanche pas une « trace d'installation » : elle s'apprécie au cas par cas, selon qu'elle dépasse ou non l'usure normale attendue (obligation de diligence d'un bon gestionnaire, 善管注意義務). Il n'est donc pas exact de dire que « les lignes directrices mettent cela à la charge du locataire ». Un tapis de sol ou une protection adaptée reste, dans tous les cas, le moyen le plus simple de l'éviter.
Q5. En tant que propriétaire bailleur, comment faut-il déterminer le moment opportun pour remplacer le parquet ?
Le moment le plus approprié est lors des travaux de rénovation après le départ du locataire. Comme cela influe sur l’attractivité du bien pour le prochain occupant, il convient d’envisager activement un remplacement en présence de rayures visibles ou de décolorations marquées. Il est également important de constituer des réserves dans le cadre d’un plan d’entretien programmé tenant compte de la durée de durabilité.
Q. En combien d'années amortit-on les travaux de remplacement du parquet ?
Si les travaux sont qualifiés de charge de réparation, ils sont déduits intégralement l'année où ils sont engagés, sans amortissement. S'ils sont qualifiés de dépense en capital, ils sont réputés constituer l'acquisition d'un actif de même nature et de même durée d'utilité que le bâtiment (article 127-1 du décret d'application de la loi sur l'impôt sur le revenu ; article 55 du décret équivalent pour l'impôt sur les sociétés) : 22 ans pour une construction en bois, 47 ans pour du béton armé, par exemple. Le tableau des « équipements annexes du bâtiment » ne comporte pas de catégorie « sol », donc une durée courte de 10 ou 15 ans n'est pas applicable.
Q. Le traitement change-t-il selon le revêtement de sol ?
Oui. L'annexe 2 du guide MLIT calcule la part du locataire en ramenant la valeur résiduelle à 1 yen en 6 ans pour le support de tatami, la moquette et le sol PVC souple, tandis que la natte de tatami et la réparation localisée du parquet ne tiennent pas compte des années. Seul le remplacement total du parquet suit la durée d'utilité du bâtiment. Un même mot, « sol », recouvre donc trois régimes : 6 ans, aucune prise en compte des années, ou durée du bâtiment.
Q. Vaut-il mieux regrouper les travaux de remise en état de plusieurs départs de locataires ?
Sur le seul plan du prix unitaire, regrouper peut sembler plus économique, mais fiscalement l'effet peut être inverse. Un critère formel permet de traiter en charge de réparation toute « même opération » inférieure à 200 000 yens (circulaires IR 37-12(1) et IS 7-8-3(1)) : traiter chaque logement séparément à chaque départ facilite ce classement. Un chantier groupé et de grande ampleur risque au contraire d'être qualifié de dépense en capital, amortie sur la durée d'utilité du bâtiment.
Q. Au bout de six ans, la part du locataire sur le parquet tombe-t-elle à zéro ?
Non. Le guide MLIT classe les réparations partielles de parquet parmi les éléments « pour lesquels on ne tient pas compte des années écoulées ». Une rustine n’augmente pas la valeur du parquet dans son ensemble (aspect rapiécé) ; même à la dixième année, le coût de réparation d’une rayure due à la négligence du locataire reste, en principe, entièrement à sa charge. Les années ne sont prises en compte que si le dommage couvre tout le sol et que tout le sol est remplacé.
Q. En cas de remplacement total, comment calcule-t-on la part ?
On utilise la durée d’utilité légale du bâtiment : « (1 − années écoulées ÷ durée d’utilité légale) × 100 ». Pour le bois, 22 ans : environ 73 % à six ans d’occupation, environ 45 % à douze. Le béton armé est à 47 ans, donc environ 74 % restent même après douze ans. Attention : le critère n’est pas le même que les six ans du papier peint et de la moquette.
