Was sind die Toshin 6-ku? Unterschied zu den 3- und 5-ku und der komplette Leitfaden zu den Anlagelagen der 23 Bezirke Tokios 2025

Wer in Tokio den Kauf einer Immobilie oder eine Kapitalanlage erwägt, stößt unweigerlich auf den Begriff „Toshin" (都心, wörtlich „Herz der Stadt", also die zentrale Innenstadt Tokios). Anders als etwa der klar umrissene S-Bahn-Ring in Berlin oder der historische Gürtel innerhalb des Wiener Rings besitzt „Tokioter Innenstadt" jedoch keine gesetzlich festgelegte Definition: Welcher Bereich gemeint ist, hängt vom Kontext und vom Standpunkt des Sprechers ab. Besonders häufig gesucht wird die Frage: „Was genau umfassen die Toshin 6-ku, die sechs zentralen Bezirke?"

Die Toshin 6-ku (都心6区, „die sechs zentralen Bezirke") bezeichnen im Sprachgebrauch der japanischen Immobilienbranche die sechs Bezirke Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Shibuya und Bunkyō. Ausgangspunkt sind die Toshin 3-ku (都心3区) – Chiyoda, Chūō und Minato –, in denen sich politische, wirtschaftliche und internationale Funktionen bündeln. Kommen die Handels- und Kulturzentren Shinjuku und Shibuya hinzu, spricht man von den Toshin 5-ku (都心5区); ergänzt man zusätzlich den Bildungsbezirk Bunkyō, entstehen die Toshin 6-ku. Als Faustregel gilt: Je größer die Zahl, desto weiter der Radius und desto stärker treten Wohnnachfrage und Alltagsnähe in den Vordergrund. Für deutschsprachige Leserinnen und Leser lässt sich das mit der Abstufung von der reinen City über die erweiterte Innenstadt bis zu den innenstadtnahen Wohnvierteln einer deutschen Metropole vergleichen.

In diesem Beitrag stellt die INA&Associates K.K. (株式会社, japanische Aktiengesellschaft) ausgehend vom Unterschied zwischen Toshin 3-ku, 5-ku und 6-ku die räumliche Abgrenzung der Tokioter Innenstadt, die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt der 23 Bezirke Tokios (Stand 2025) sowie die zielgerichtete Auswahl der passenden Lage systematisch vor. Ob Sie ein Eigenheim erwerben, eine Kapitalanlage prüfen oder den Tokioter Immobilienmarkt einfach präzise verstehen möchten – dieser Beitrag liefert praxistaugliche Entscheidungsgrundlagen für internationale Anlegerinnen und Anleger aus dem DACH-Raum.

Die Kernpunkte dieses Beitrags

Die Toshin 6-ku umfassen die sechs Bezirke Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Shibuya und Bunkyō – eine Bezeichnung, die den Radius schrittweise von den Toshin 3-ku über die 5-ku bis zu den 6-ku erweitert.
Die Toshin 3-ku eignen sich zur Vermögenssicherung, die Toshin 5-ku für eine Balance aus Rendite und Wertsteigerung, die Toshin 6-ku für einen stabilen, wohnnahen Langfristbetrieb.
Ob Eigennutzung, Kapitalanlage (Eigentumswohnung oder ganzes Zinshaus) oder Büro – je nach Zweck ändern sich die zu wählenden Bezirke und Lagen.
Der Fortschritt von Stadterneuerung und Verkehrsinfrastruktur ist ein zentraler Faktor, der über den Vermögenswert in der Innenstadt entscheidet.

Was sind die Toshin 6-ku? Abgrenzung und Definition der Tokioter Innenstadt im Detail

Die Toshin 6-ku bezeichnen die sechs Bezirke Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Shibuya und Bunkyō – in allen Fällen keine verwaltungsrechtliche Einteilung, sondern eine im Immobilienmarkt gewohnheitsmäßig verwendete Kategorie. Anders als deutsche Verwaltungsbegriffe (etwa die amtlich definierten Ortsteile Berlins) handelt es sich um informelle Marktkonventionen. Wer zunächst das Verhältnis von Toshin 3-ku, 5-ku und 6-ku versteht, erfasst das Gesamtbild der Tokioter Innenstadt deutlich leichter.

Der Unterschied zwischen Toshin 3-ku, 5-ku und 6-ku und ihre jeweiligen Merkmale

Grundlegend für jedes Gespräch über die Tokioter Innenstadt ist die Einteilung in Toshin 3-ku, Toshin 5-ku und Toshin 6-ku. Diese Kategorien sind in der japanischen Immobilienbranche weit verbreitet und stehen jeweils für andere Merkmale und einen anderen Anlagewert.

Die Toshin 3-ku umfassen die drei Bezirke Chiyoda, Chūō und Minato. Diese Zone fungiert als Zentrum von Politik, Wirtschaft und Kultur Japans und gilt als die im engsten Sinne verstandene „Tokioter Innenstadt". In Chiyoda konzentrieren sich staatliche Kernfunktionen wie der Kaiserpalast, das Parlamentsgebäude und der Oberste Gerichtshof; in Chūō liegen mit der Bank von Japan und der Tokioter Börse die Zentralen des Finanzwesens. Minato beherbergt zahlreiche ausländische Botschaften sowie die Japan-Zentralen internationaler Konzerne und ist als international geprägtes Viertel bekannt – vergleichbar der Rolle, die etwa das Frankfurter Bankenviertel oder das diplomatische Genf in ihren Ländern spielen, hier jedoch in einem einzigen Bezirk gebündelt.

Die Toshin 5-ku bezeichnen die fünf Bezirke, die sich aus den Toshin 3-ku plus Shinjuku und Shibuya ergeben. In Shinjuku befindet sich die Tokioter Metropolregierung (das Rathaus der Präfektur Tokio) und damit das Zentrum der Verwaltung. Der Bahnhof Shinjuku ist zudem als Terminal mit einem der weltweit höchsten Fahrgastaufkommen ein Verkehrsknotenpunkt ersten Ranges – zum Vergleich: allein hier steigen mehr Menschen um als an allen Fernbahnhöfen Berlins zusammen. Shibuya zieht als Ausgangspunkt der Jugendkultur Aufmerksamkeit aus dem In- und Ausland auf sich und hat durch großangelegte Stadterneuerungen der jüngeren Zeit einen weiteren Entwicklungsschub erlebt.

Das Konzept der Toshin 5-ku bildet einen weiter gefassten Innenstadtraum ab, der zu den traditionellen urbanen Funktionen der Toshin 3-ku die Elemente Handel, Kultur und Unterhaltung hinzufügt. In diesen Bezirken ist neben der Büronachfrage auch die Wohnnachfrage hoch, sodass sich ein Immobilienmarkt herausbildet, der vielfältigen Lebensstilen gerecht wird.

Die Toshin 6-ku bezeichnen die sechs Bezirke aus den Toshin 5-ku plus Bunkyō. Bunkyō – der Name bedeutet wörtlich „Hauptstadt der Bildung" – hat sich als Bildungsbezirk entwickelt, in dem sich zahlreiche Bildungseinrichtungen wie die Universität Tokio (Tōdai) ballen. Dank hoher Wohn- und Bildungsqualität ist der Bezirk bei Familien beliebt und hält eine stabile Wohnnachfrage. Anders als in Deutschland, wo Elite-Bildung nicht an einzelne Stadtviertel gebunden ist, prägt in Japan die Nähe zu renommierten Schulen und Universitäten den Immobilienwert spürbar. Wer die Preistendenzen hinter den Toshin 6-ku mit Zahlen unterlegen möchte, findet in Was sind die Toshin 6-ku? Unterschied zu den 3- und 5-ku und der komplette Leitfaden zu den Anlagelagen der 23 Bezirke Tokios 2025 die Grundlagen für eine geordnete Lagenauswahl.

Die folgende Tabelle vergleicht die Merkmale der einzelnen Kategorien:

Kategorie	Bestehende Bezirke	Hauptmerkmale	Zentrale Funktionen
Toshin 3-ku	Chiyoda, Chūō, Minato	Zentrum von Politik, Wirtschaft und internationalen Funktionen	Behördenviertel, Finanzviertel, internationales Geschäft
Toshin 5-ku	obige + Shinjuku, Shibuya	umfasst Handels- und Kulturfunktionen	Handel, Unterhaltung
Toshin 6-ku	obige + Bunkyō	Schwerpunkt auf Bildung und Wohnumfeld	Bildung, Wohnen

Ordnet man Toshin 3-ku, 5-ku und 6-ku darüber hinaus nach den Gesichtspunkten „enthaltene Bezirke", „repräsentative Lagen", „Merkmale" und „Eignung bzw. Verwendungszweck bei der Kapitalanlage", lässt sich auf einen Blick erkennen, welche Kategorie zum eigenen Ziel passt. Die folgende Übersicht können Sie unmittelbar für Ihren Vergleich heranziehen:

Kategorie	Enthaltene Bezirke	Repräsentative Lagen	Merkmale	Eignung und Verwendungszweck bei der Kapitalanlage
Toshin 3-ku	Chiyoda, Chūō, Minato	Marunouchi, Ōtemachi, Ginza, Nihonbashi, Roppongi	Kern von Politik, Finanzen und internationalem Geschäft. Stabiler Vermögenswert und hohe Liquidität	Geeignet für Vermögenssicherung und Nachlassplanung. Langfristig gehaltenes Zinshaus bzw. hochpreisige Eigentumswohnung. Passend für UHNWI und institutionelle Anleger
Toshin 5-ku	obige + Shinjuku, Shibuya	Shinjuku, Shibuya, Ebisu, Omotesandō	Starke Nachfrage nach Handel, Kultur und Büro; vielfältige Mietnachfrage	Fokus auf Balance von Rendite und Wertsteigerung. Kernlage für Eigentumswohnungs-Investment und Vermietungsbetrieb
Toshin 6-ku	obige + Bunkyō	Hongō, Myōgadani, Yushima, Koishikawa	Schwerpunkt auf Bildungs- und Wohnumfeld. Stabile Eigennutzernachfrage von Familien	Geeignet für Eigennutzung und auf lange Mietdauer angelegte Vermietung. Passend für Anleger, die das Leerstandsrisiko gering halten wollen

Für „Toshin X-ku“ gibt es keine amtliche Definition – jede Einteilung gehört in einen anderen Kontext

Eine Voraussetzung vorab: Für Toshin 3-ku, 5-ku oder 6-ku existiert keine gesetzliche Definition. Weder das Stadtplanungsgesetz noch eine Verordnung der Präfektur Tokio kennt den Begriff „Toshin 6-ku“. Es handelt sich durchweg um Branchenkonventionen der Immobilienwirtschaft – und genau deshalb verschiebt sich der bezeichnete Bereich je nachdem, wer den Begriff zu welchem Zweck verwendet.

„Toshin 5-ku“ und „Toshin 6-ku“ zu vergleichen, ohne das zu wissen, bringt nichts. Entscheidend ist, welche Einteilung in welchem Zusammenhang als Standard gilt.

Einteilung	Enthaltene Bezirke	Hauptsächlicher Verwendungskontext	Stabilität der Definition
Toshin 3-ku	Chiyoda, Chūō, Minato	Werthaltigkeit, Luxuswohnen, Objekte für vermögende Kundschaft	Stabil (schwankt kaum)
Toshin 5-ku	zusätzlich Shinjuku und Shibuya	Standardeinheit der Büromarktstatistik	Stabil
Toshin 6-ku	zusätzlich Bunkyō	Weiter gefasstes Zentrum inklusive Wohn- und Bildungsvierteln	Weitgehend stabil
Toshin 7-ku / 8-ku	Nicht festgelegt	Erweiterte Formulierung, wenn das Zielgebiet größer gefasst werden soll	Instabil. Nachfragen

Warum sich Toshin 5-ku als „die Einheit des Büromarkts“ durchgesetzt hat

Toshin 5-ku hat die klarste Substanz, weil es als statistische Einheit des Büromarkts verwendet wird. Leerstandsquote und Durchschnittsmiete des von Miki Shoji monatlich veröffentlichten „Tokyo Business District“ beziehen sich genau auf diese fünf Bezirke: Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku und Shibuya. Wenn Marktteilnehmer von „der Leerstandsquote im Toshin 5-ku“ sprechen, meinen sie faktisch diese Statistik.

Zuletzt lag die durchschnittliche Leerstandsquote im Juli 2026 bei 1,95 % – ein außerordentlich niedriges Niveau (Neubauten 11,37 %, Bestandsgebäude 1,78 %). Die Fünf-Bezirke-Klammer funktioniert also in der Praxis als Indikator für die Stärke der Büronachfrage.

Quelle: Miki Shoji, „Büromieten und Leerstandsquoten in Tokio“

„Toshin 7-ku“ und „Toshin 8-ku“ haben keine feste Zusammensetzung

Für Toshin 7-ku und 8-ku gibt es dagegen auch in der Branche keine einheitliche Zusammensetzung. Mancher ergänzt Toshin 6-ku um Taitō, mancher um Shinagawa oder Meguro – je nach Quelle unterschiedlich.

Diese Unschärfe hat einen Grund. Je höher die Zahl, desto weiter lässt sich das Zielgebiet ausdehnen, ohne die Exklusivität des Wortes „Zentrum“ aufzugeben. Steht in einem Objektinserat oder einer Verkaufsunterlage „Toshin 7-ku“, fragen Sie unbedingt nach, welche Bezirke gemeint sind. Ihr Zentrum und das des Verkäufers können auseinanderfallen.

Die Schreibweise mit Kanji-Ziffern „都心六区“ bedeutet dasselbe; der Notationsunterschied hat keine Bedeutung.

Die Einteilung in Jōtō, Jōsai, Jōnan und Jōhoku und ihre regionalen Merkmale

Die 23 Bezirke Tokios werden bisweilen mit dem Kaiserpalast (der einstigen Burg Edo) als Bezugspunkt in die vier Gebiete Jōtō, Jōsai, Jōnan und Jōhoku eingeteilt (jō, 城, bedeutet „Burg"; tō/sai/nan/hoku stehen für Ost, West, Süd und Nord). Diese Gliederung spiegelt die historische Entwicklung und die regionalen Eigenheiten wider und ist auch in der Immobilienbranche ein wichtiger Orientierungspunkt – ähnlich wie deutschsprachige Städte oft in Himmelsrichtungsviertel gedacht werden, deren Ruf sich historisch herausgebildet hat.

Das Gebiet Jōtō (der Osten) besteht aus den sieben Bezirken Taitō, Sumida, Kōtō, Arakawa, Adachi, Katsushika und Edogawa östlich des Kaiserpalastes. Dieses Gebiet entwickelte sich als Zentrum der seit der Edo-Zeit fortbestehenden Shitamachi-Kultur (下町, die traditionellen Handwerker- und Handelsviertel der „Unterstadt"). In jüngerer Zeit hat es durch den Bau des Tokyo Skytree, die Eröffnung des Toyosu-Fischmarkts und den Ausbau der Wettkampfstätten für die Olympischen und Paralympischen Spiele in Tokio einen tiefgreifenden Wandel erlebt.

Kennzeichnend für das Gebiet Jōtō sind vergleichsweise erschwingliche Immobilienpreise und eine für die Shitamachi typische, herzliche Nachbarschaft. Besonders Kōtō hat durch die Erschließung der Uferzonen (Waterfront) zahlreiche Hochhaus-Eigentumswohnungen erhalten und gilt als Gebiet mit ausgewogenem Verhältnis von guter Innenstadtanbindung und Wohnqualität.

Das Gebiet Jōsai (der Westen) besteht aus den sechs Bezirken Shinjuku, Shibuya, Nakano, Suginami, Setagaya und Meguro westlich des Kaiserpalastes. Dieses Gebiet entwickelte sich durch die rasche Urbanisierung der Nachkriegszeit und ist heute eine Zone, in der sich vielfältige Kultur- und Handelsfunktionen bündeln.

Das größte Merkmal des Gebiets Jōsai ist die hervorragende Anbindung an die Innenstadt über Hauptstrecken wie die JR-Yamanote-Linie, die Chūō-Linie sowie die Keiō- und Odakyū-Linie. Zudem beheimatet es beliebte Viertel wie Daikanyama, Ebisu, Jiyūgaoka und Kichijōji und findet Anklang bei Menschen, die einen kultivierten Lebensstil suchen – vergleichbar mit gehobenen, urbanen Szenevierteln europäischer Großstädte.

Das Gebiet Jōnan (der Süden) besteht aus den drei Bezirken Minato, Shinagawa und Ōta südlich des Kaiserpalastes. Dieses Gebiet hat sich als Nobelwohngegend ein festes Markenimage erarbeitet und beheimatet renommierte Wohnlagen wie Shirokane, Azabu und Den-en-chōfu.

Kennzeichnend für das Gebiet Jōnan sind ein international geprägtes Umfeld und ein hoher Vermögenswert. Zahlreiche ausländische Botschaften und internationale Unternehmen sind hier ansässig, es leben viele ausländische Einwohner, und es hat sich ein internationales Wohnumfeld herausgebildet. Dank der guten Anbindung an den Flughafen Haneda ist die Nachfrage auch von häufig reisenden Geschäftsleuten hoch.

Das Gebiet Jōhoku (der Norden) besteht aus den fünf Bezirken Bunkyō, Toshima, Kita, Itabashi und Nerima nördlich des Kaiserpalastes. Dieses Gebiet verfügt über eine gute Ausstattung mit Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen und ist bei Familien beliebt, die ein ruhiges Wohnumfeld suchen.

Kennzeichnend für das Gebiet Jōhoku ist, dass sich hier zu vergleichsweise erschwinglichen Preisen ein hochwertiges Wohnumfeld sichern lässt. Besonders Bunkyō gehört als einer der Toshin 6-ku dazu und genießt dank guter Bildungsausstattung und Innenstadtanbindung starken Zuspruch von Familien in der Erziehungsphase.

Die folgende Tabelle fasst die Merkmale der einzelnen Gebiete zusammen:

Gebiet	Bestehende Bezirke	Hauptmerkmale	Repräsentative Viertel	Durchschnittliches Preisniveau
Jōtō (Ost)	Taitō, Sumida, Kōtō, Arakawa, Adachi, Katsushika, Edogawa	Shitamachi-Kultur, laufende Stadterneuerung	Asakusa, Toyosu, Kinshichō	Mittleres Preissegment
Jōsai (West)	Shinjuku, Shibuya, Nakano, Suginami, Setagaya, Meguro	Zentrum von Kultur und Handel	Ebisu, Jiyūgaoka, Kichijōji	Hohes Preissegment
Jōnan (Süd)	Minato, Shinagawa, Ōta	Nobelwohngegend, internationales Flair	Azabu, Shirokane, Den-en-chōfu	Höchstes Preissegment
Jōhoku (Nord)	Bunkyō, Toshima, Kita, Itabashi, Nerima	Schwerpunkt auf Bildung und Wohnumfeld	Hongō, Ikebukuro, Ōtsuka	Mittleres bis hohes Preissegment

Die Wahl der Innenstadtlage nach Verwendungszweck: Eigennutzung, Kapitalanlage, Büro

Um es vorwegzunehmen: Selbst innerhalb derselben Toshin 6-ku ändern sich die zu wählenden Bezirke danach, „wofür" man die Immobilie hält. Bei der Eigennutzung entscheidet das Wohnumfeld, bei der Kapitalanlage Rentabilität und Liquidität, beim Büro die betriebliche Zweckmäßigkeit und die Ballung von Geschäftspartnern. Im Folgenden ordnen wir nach Zweck, welche Bezirke und Lagen jeweils geeignet sind.

Auswahl bei Eigennutzung (Eigenheim)

Bei der Eigennutzung sind Alltagstauglichkeit sowie Bildungs- und Wohnumfeld die vorrangigen Entscheidungskriterien. Aus diesem Blickwinkel stark aufgestellt sind unter den Toshin 6-ku insbesondere Bunkyō sowie die Wohnlagen der Toshin-5-ku-Bezirke Shinjuku und Shibuya.

In Bunkyō ballen sich Bildungseinrichtungen wie die Universität Tokio und die Ochanomizu-Frauenuniversität; das ruhige Straßenbild und die gute Sicherheitslage machen den Bezirk zur Wahl vieler Familien. Für Doppelverdiener-Haushalte kommen mit Blick auf kurze Arbeitswege auch die Uferlagen von Minato und Chūō sowie die alltagstauglichen Wohnlagen von Shibuya und Shinjuku stark infrage. Wer einen späteren Wohnungswechsel einplant, sollte bereits in der Eigennutzungsphase auf die spätere Verkäuflichkeit – also die Liquidität – achten. Anders als in Deutschland, wo Wohneigentum häufig als lebenslanger Bestand gedacht wird, ist in Japan der Weiterverkauf ein selbstverständlicher Teil der Wohnbiografie. Wenn Sie bei der Wohnungssuche in der Innenstadt unschlüssig sind, ordnen wir in der individuellen Beratung von INA gemeinsam mit Ihnen die Prioritäten.

Auswahl bei der Kapitalanlage (Eigentumswohnung oder Zinshaus)

Bei der Kapitalanlage teilt sich die optimale Lösung danach, ob es um eine einzelne Eigentumswohnung oder ein ganzes Zinshaus geht und ob Vermögenssicherung oder Rendite im Vordergrund steht. Für stabile Vermögenssicherung bieten sich die Toshin 3-ku an, für eine Balance aus Rendite und Wertsteigerung die Toshin 5-ku und für einen langfristigen Betrieb mit geringem Leerstandsrisiko der Toshin-6-ku-Bezirk Bunkyō.

Das Investment in einzelne Eigentumswohnungen (kubun-manshon, 区分マンション, der Erwerb einzelner Einheiten innerhalb eines Mehrfamilienhauses – in Japan wie in Deutschland als Teileigentum geläufig) lässt sich mit vergleichsweise geringem Kapital beginnen; in den Toshin 5-ku senkt die dichte Mietnachfrage das Leerstandsrisiko. Das Zinshaus-Investment (ein ganzes Gebäude) erfordert in den Toshin 3-ku zwar einen hohen Kapitaleinsatz, wird aber wegen der Wertstabilität und der Vorteile bei der Nachlassplanung von vermögenden Anlegern gewählt. Wer versteht, warum erstklassige Innenstadtlagen kaum an Wert verlieren, trifft präzisere Anlageentscheidungen. Vertiefend dazu: Der strukturelle Mechanismus, warum die Bodenpreise in den Premium-Lagen der Innenstadt kaum sinken.

Auswahl bei Büro- und Gewerbenutzung

Bei Büro- und Gewerbenutzung stehen drei Punkte im Vordergrund: die Anbindung an Geschäftspartner, die Leichtigkeit der Personalgewinnung und die Unternehmensmarke. Aus diesem Blickwinkel sind die Toshin 3-ku zentrale Optionen: Chiyoda mit Marunouchi und Ōtemachi, das Finanzviertel Chūō sowie das von internationalen Unternehmen geprägte Minato.

Bei Start-ups und Kreativunternehmen ist zudem die Tendenz zu beobachten, die Ballung und die Netzwerkeffekte von Shibuya und Shinjuku zu schätzen. Gewerbeimmobilien sollten nicht allein nach dem Mietniveau, sondern mittel- bis langfristig auch unter Einbeziehung von Stadterneuerungsplänen in der Umgebung und des Erneuerungszyklus des Gebäudes beurteilt werden.

Analyse empfehlenswerter Lagen für die Immobilienanlage

Empfehlenswerte Lagen für die Immobilienanlage sind bei Vermögenssicherung die Toshin 3-ku und für die Verbindung von Rendite und Zukunftspotenzial umliegende Bezirke wie Nakano, Kōtō und Shinagawa. Im Folgenden vertiefen wir die Eigenschaften der Toshin 3-ku als Kern der Toshin 6-ku sowie das konkrete Bild der beachtenswerten Lagen.

Vor- und Nachteile der Anlage in den Toshin 3-ku

Die Immobilienanlage in den Toshin 3-ku (Chiyoda, Chūō, Minato) ist für viele Anleger ein Sehnsuchtsziel; der Schlüssel zum Erfolg liegt jedoch im präzisen Verständnis ihrer Eigenschaften.

Vorteile der Anlage

Der größte Vorteil der Toshin 3-ku ist die Stabilität des Vermögenswerts. Diese Zonen fungieren als Zentrum von Politik und Wirtschaft Japans, und die Wahrscheinlichkeit, dass diese Stellung ins Wanken gerät, ist äußerst gering. Auch der historische Verlauf zeigt: Selbst bei externen Schocks wie Wirtschaftskrisen oder Naturkatastrophen haben die Werte langfristig ihr Niveau zurückgewonnen und weiter zugelegt.

Auch die hohe Mietnachfrage ist ein wichtiges Merkmal. In den Toshin 3-ku ballen sich Zentralen zahlreicher Großunternehmen und Büros ausländischer Firmen, sodass eine stabile Wohnnachfrage von einkommensstarken Schichten besteht. Auch die Nachfrage von entsandten Auslandsmitarbeitern und international tätigen Geschäftsleuten ist hoch, was den Erhalt und die Steigerung des Mietniveaus erwarten lässt.

Nicht zu übersehen ist die hohe Liquidität. Da für Objekte in den Toshin 3-ku stets eine gewisse Zahl an Kaufinteressenten vorhanden ist, gilt ein Verkauf zu einem angemessenen Preis unabhängig vom Zeitpunkt als möglich. Dies ist ein wichtiger Faktor, der die Flexibilität der Anlagestrategie erhöht.

Nachteile der Anlage

Andererseits stellt der hohe Kapitaleinsatz eine große Hürde dar. Die Objektpreise in den Toshin 3-ku sind im Vergleich zu anderen Gebieten hoch, sodass die Finanzierung für Privatanleger zum Problem werden kann. Zudem prüfen Finanzinstitute bei höherpreisigen Objekten die Kreditvergabe tendenziell vorsichtiger.

Auch die niedrige Rendite ist ein Thema. Während die Objektpreise hoch sind, hat der Spielraum für Mietsteigerungen Grenzen, sodass die Bruttorendite vergleichsweise niedrig bleibt und die Rentabilität im Vergleich zu anderen Gebieten oft schwächer ausfällt. Für DACH-Anleger, die aus ihrem Heimatmarkt Bruttorenditen deutscher Großstädte gewohnt sind, wirkt dieses Niveau zunächst niedrig – der Ausgleich liegt in der außergewöhnlichen Wertstabilität.

Zu bedenken sind auch die hohen Verwaltungskosten. Viele Objekte in den Toshin 3-ku sind älteren Baujahrs, und die angemessene Instandhaltung erfordert entsprechende Kosten. Auch die Grundsteuer und die Stadtplanungssteuer fallen tendenziell hoch aus.

Ranking beachtenswerter Anlagelagen und Merkmalsanalyse

Bei der Immobilienanlage gibt es neben den Toshin 3-ku zahlreiche weitere reizvolle Lagen. Wir stellen die beachtenswerten Anlagelagen unter Abwägung von Rendite und Zukunftspotenzial in Ranglistenform vor.

Platz 1: Nakano

Nakano zählt unter den 23 Bezirken Tokios zu den bei der Immobilienanlage besonders beachteten Lagen. Über Hauptstrecken wie den JR-Chūō-Schnellzug und die Tōzai-Linie der Tokyo Metro besteht eine gute Anbindung an Shinjuku und den Bahnhof Tokio.

Der Reiz von Nakano liegt in der Balance aus vergleichsweise erschwinglichen Preisen und stabiler Mietnachfrage. Auch die Stadterneuerungspläne rund um den Bahnhof Nakano schreiten voran, sodass eine künftige Wertsteigerung erwartet wird. Zudem zieht der Bezirk als Zentrum der Subkultur Aufmerksamkeit aus dem In- und Ausland auf sich, was Nachfrage aus einer vielfältigen Mieterschaft schafft.

Platz 2: Kōtō

Kōtō ist ein Bezirk, der sich durch die Erschließung der Uferzonen tiefgreifend gewandelt hat. Mit beliebten Vierteln wie Toyosu, Ariake und Odaiba bietet er ein ausgewogenes Verhältnis von Innenstadtanbindung und Wohnqualität.

Kennzeichnend für Kōtō sind der reichhaltige Bestand an Neubauten und Objekten jüngeren Baujahrs sowie die hohe Beliebtheit bei Familien. Die als Vermächtnis der Olympischen und Paralympischen Spiele in Tokio ausgebaute Infrastruktur ist gut ausgestattet, und ein langfristiges Bevölkerungswachstum wird erwartet.

Platz 3: Shinagawa

Shinagawa besitzt als Teil des Gebiets Jōnan das Markenimage einer Nobelwohngegend und verfügt zugleich über Objekte in vergleichsweise gut investierbaren Preisklassen. Der Bahnhof Shinagawa ist Halt des Tōkaidō-Shinkansen und wird auch als Ausgangsbahnhof des Linear-Chūō-Shinkansen (der neuen Magnetschwebebahn) ausgebaut.

Die Anlagevorteile von Shinagawa sind die hohe Verkehrsanbindung und die internationale Nachfrage. Auch die Anbindung an den Flughafen Haneda ist gut, sodass die Nachfrage von Geschäftsleuten aus dem In- und Ausland stabil ist.

Platz 4: Bunkyō

Bunkyō gehört zu den Toshin 6-ku und genießt dank guter Bildungsausstattung starken Zuspruch von Familien in der Erziehungsphase. Zahlreiche Bildungseinrichtungen wie die Universität Tokio sind hier ansässig, und der Bezirk hat sich als Bildungsgebiet ein festes Markenimage erarbeitet.

Kennzeichnend für Bunkyō sind eine langfristig stabile Nachfrage und ein gutes Wohnumfeld. Die Nachfrage nach familiengerechten Objekten ist hoch und lange Mietdauern sind zu erwarten, sodass ein stabiler Vermietungsbetrieb möglich ist.

Platz 5: Shinjuku

Shinjuku gehört zu den Toshin 5-ku und beheimatet mit dem Bahnhof Shinjuku einen der größten Terminalbahnhöfe Japans. Handels-, Geschäfts- und Wohnfunktionen sind ausgewogen angeordnet, sodass vielfältige Anlagemöglichkeiten bestehen.

Die Anlagevorteile von Shinjuku sind die überragende Verkehrsanbindung und die Vielfalt der Objekttypen. Vom Ein-Zimmer-Apartment bis zum großen Familienobjekt gibt es reichlich Objekte für die unterschiedlichsten Anlagestrategien.

Die folgende Tabelle ist ein Vergleich der Anlagelagen. Alle Renditeangaben sind Richtwerte und schwanken je nach Baujahr, Lage und Zeitpunkt des Objekts:

Lage	Rendite-Richtwert	Zukunftspotenzial	Risiko	Kapitaleinsatz	Empfohlene Anlegergruppe
Nakano	5,5-6,5 %	★★★★☆	★★☆☆☆	mittel	Einsteiger bis Fortgeschrittene
Kōtō	5,0-6,0 %	★★★★★	★★★☆☆	mittel	Fortgeschrittene
Shinagawa	4,5-5,5 %	★★★★★	★★☆☆☆	hoch	Fortgeschrittene bis Erfahrene
Bunkyō	4,0-5,0 %	★★★☆☆	★☆☆☆☆	hoch	stabilitätsorientierte Anleger
Shinjuku	4,5-5,5 %	★★★★☆	★★★☆☆	hoch	Fortgeschrittene bis Erfahrene
Toshin 3-ku	3,0-4,0 %	★★★★★	★☆☆☆☆	höchster	Erfahrene und institutionelle Anleger

Zukunftspotenzial durch Stadterneuerung und der richtige Anlagezeitpunkt

In den 23 Bezirken Tokios laufen derzeit mehrere Großprojekte der Stadterneuerung, die wichtige Entscheidungsgrundlagen für die Immobilienanlage bilden. Wer den Einfluss der Innenstadt-Stadterneuerung auf den Vermögenswert systematisch erfassen möchte, findet Vertiefung in Analyse des Einflusses von Stadterneuerung auf den Immobilienwert.

Stadterneuerung im Gebiet Toranomon-Azabudai

Im Gebiet Toranomon-Azabudai des Bezirks Minato wurde 2023 mit den „Azabudai Hills" ein Komplex der höchsten Hochhausklasse Japans eröffnet, der den Vermögenswert der umliegenden Gebiete stark beeinflusst. Für dieses Gebiet ist auch künftig eine kontinuierliche Entwicklung geplant, sodass eine weitere Wertsteigerung erwartet wird.

Die Stadterneuerung im Gebiet Toranomon-Azabudai zielt auf die Steigerung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit und treibt die Anwerbung ausländischer Unternehmen sowie den Ausbau eines internationalen Wohnumfelds voran. Dadurch dürfte die Immobiliennachfrage vermögender Ausländer weiter zunehmen.

Stadterneuerung rund um den Bahnhof Shinagawa

Rund um den Bahnhof Shinagawa läuft im Hinblick auf die Eröffnung des Linear-Chūō-Shinkansen eine großangelegte Stadterneuerung. Mit der Inbetriebnahme der Magnetschwebebahn wird Shinagawa zu einem neuen Verkehrsknoten zwischen Tokio und Nagoya, und ein Wertzuwachs wird erwartet.

Bei der Stadterneuerung rund um den Bahnhof Shinagawa werden die Ballung von Geschäftsfunktionen und die Stärkung internationaler urbaner Funktionen vorangetrieben, sodass sowohl die Büronachfrage als auch die Nachfrage nach gehobenem Wohnraum zunehmen dürften.

Entwicklung im Gebiet Toyosu-Ariake

Das Gebiet Toyosu-Ariake im Bezirk Kōtō entwickelt sich als Vermächtnis der Olympischen und Paralympischen Spiele in Tokio weiter zu einem Gebiet mit gut ausgestatteten Sport- und Kultureinrichtungen. Zudem zieht es mit der Eröffnung des Toyosu-Fischmarkts als neues Zentrum der Esskultur Aufmerksamkeit auf sich.

Kennzeichnend für dieses Gebiet ist, dass durch planmäßige Stadtentwicklung ein urbaner Raum entstanden ist, in dem Wohn- und Handelsumfeld harmonieren. Auch künftig wird ein kontinuierlicher Bevölkerungszuzug erwartet, sodass ein langfristiger Anlagewert zu erwarten ist.

Überlegungen zum Anlagezeitpunkt

Der Anlagezeitpunkt in Stadterneuerungsgebieten unterscheidet sich stark je nach Projektfortschritt. In der Regel vergehen von der Ankündigung eines Erneuerungsplans bis zur Fertigstellung rund fünf bis zehn Jahre, sodass ein frühes Investment höhere Renditen erwarten lässt, zugleich aber das Risiko von Planänderungen oder Verzögerungen birgt.

Für den optimalen Anlagezeitpunkt ist es wichtig, die Konkretisierung der Pläne und den Fortschritt des Infrastrukturausbaus in der Gesamtschau zu beurteilen. Wenn Sie auch den Verkauf im Blick haben, empfehlen wir, Erwerb und Ausstieg gemeinsam zu planen – Anregungen dazu in Ausstiegsstrategien bei Innenstadt-Eigentumswohnungen und das Erkennen des richtigen Verkaufszeitpunkts.

3 strategische Punkte zur Fuehrung von Immobilieninvestitionen zum Erfolg

Um Immobilieninvestitionen in Tokio erfolgreich zu machen, sind klare Investitionsziele, strikte Einnahmen-Ausgaben-Simulationen und Vorabregelungen fuer Risiken unabdingbar.

Investitionsziel und Ausstiegsstrategie klaeren

Erst durch die Festlegung des Investitionszwecks kann eine geeignete Strategie aufgestellt werden. Zum Beispiel, wenn man sich das Ziel setzt, im Alter monatlich 160.000 Yen Mieteinnahmen zu sichern, koennen die erforderliche Anzahl von Objekten, Preisklassen und Renditen riickwaerts abgeleitet werden.

Einnahmen-Ausgaben-Simulation unter strengen Bedingungen

Immobilieninvestition ist ein Geschaeft, und nach dem Kauf hat man die Verantwortung als Eigentuemer, das Vermietungsgeschaeft zu fuehren. Das Ziel der Simulation ist es, zu verstehen, "wie viel man maximal in den roten Zahlen sein kann". Erstellen Sie Ihre eigene Simulation unter strengen Bedingungen, nicht mit den optimistischen Zahlen des Immobilienunternehmens.

FAQ

Q. Welches ist das Gebiet mit dem geringsten Risiko fuer Immobilieninvestitionen in Tokio?
A. Die zentralen 5 Bezirke (Chuo, Minato, Chiyoda, Shinjuku, Shibuya) haben eine stabile Mietnachfrage und das geringste Grundstueckswertverlustrisiko. Da die Objektpreise jedoch hoch sind, muss die Balance mit der Rendite beruecksichtigt werden.

Q. Ein-Zimmer-Investition oder Gesamtgebaeudeinvestition – was ist fuer Anfaenger geeigneter?
A. Einzeleigentum in Ein-Zimmer-Wohnungen, bei dem die anfaenglichen Investitionskosten begrenzt und gleichzeitig Risiken diversifiziert werden koennen, ist fuer Anfaenger geeignet. Durch Verteilung von Kaufzeitpunkt, Baujahrgang und Gebiet kann das Investitionsrisiko schrittweise reduziert werden.

Q. Was ist der angemessene Renditerichtwert fuer Immobilieninvestitionen in Tokio?
A. Die Bruttorendite fuer Tokioter Neubauwohnungen betraegt 3 bis 4 %, die Nettorendite fuer gebrauchte Ein-Zimmer-Wohnungen 4 bis 5 %. Urteilen Sie nicht nur anhand der Bruttorendite, sondern mit der Nettorendite unter Beruecksichtigung von Verwaltungskosten, Reparaturkosten und Leerstandsrate.

Der Einfluss ausländischer Investoren auf den Tokioter Immobilienmarkt

Ein nicht zu ignorierender Treiber der Preisentwicklung ist die wachsende Präsenz ausländischer Investoren. Laut einer Erhebung der Mitsubishi UFJ Trust Bank (2. Halbjahr 2024) sind 20 bis 40 % der Käufer von Neubauwohnungen in den drei zentralen Bezirken (Chiyoda, Minato, Shibuya) Ausländer — in einigen Fällen über 50 %. Ausländische Kaufanfragen haben sich 2023 gegenüber dem Vorjahr verdoppelt, wobei chinesische Staatsangehörige die größte Gruppe stellen.

Die wichtigsten Anreize für ausländische Investoren sind:

Vergleichsweise attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis: Im Vergleich zu London, New York, Singapur oder Hongkong ist der Quadratmeterpreis in Tokio aus globaler Sicht noch relativ günstig.
Robuster Eigentumsschutz: In Japan ist das Eigentumsrecht rechtlich stark verankert, und die politische und wirtschaftliche Stabilität macht das Land zu einem idealen Risikodiversifizierungsziel.
Keine Kaufbeschränkungen für Ausländer: Im Gegensatz zu Singapur oder Australien erhebt Japan keine zusätzlichen Steuern und kennt keine Kaufbeschränkungen für Ausländer.

Preisentwicklung in Zahlen

Bodenrichtwert 2024: Wohngrundstücke in den 23 Bezirken +5,4 %, Gewerbegrundstücke +7,0 %.
Neubauwohnungen: Der Anteil von Wohnungen unter 50 Millionen Yen sank von fast 50 % (2013) auf ca. 10 % (2023). Der Anteil der Okushon (über 100 Millionen) stieg von 5,2 % auf 33,3 %.
Auswirkungen auf den Gebrauchtmarkt: Auch Gebrauchtimmobilien verzeichnen seit 2012 durchgehend steigende Preise — selbst in den Vorstädten.

5 Punkte des Risikomanagements, die Anfänger im Auge behalten sollten

1. Maßnahmen gegen das Leerstandsrisiko

Leerstand ist der größte Risikofaktor bei Immobilieninvestitionen. Die wichtigste Gegenmaßnahme besteht darin, ein Gebiet mit hoher Nachfrage zu wählen. Im Zentrum Tokios, in der Nähe der großen Bahnhöfe und in Gegenden mit einer hohen Konzentration von Universitäten und Unternehmen ist die Nachfrage nach Wohnraum stabil. Besonders empfehlenswert sind verkehrsgünstig gelegene Gegenden wie die an den Yamanote-, Chuo- und Tokyu-Linien.

Eine angemessene Mietpreisgestaltung ist ebenfalls wichtig. Die Festsetzung von Mieten, die geringfügig unter dem umliegenden Marktniveau liegen, kann die Leerstandsdauer verkürzen. Es ist auch sinnvoll, den Mietbeginn auf die Monate Februar bis April zu legen, wenn die Nachfrage am höchsten ist. Was die Ausstattung betrifft, so sollte die Wettbewerbsfähigkeit des Objekts durch die Bereitstellung von Mehrwertdiensten wie kostenlosem Internet und regelmäßig aktualisierten Einrichtungen erhalten werden.

2. Zinssteigerungsrisiko und Gegenmaßnahmen

Steigende Zinssätze führen zu einer Verschlechterung des Cashflows aufgrund höherer Kreditrückzahlungen. Es gibt feste, variable und befristete Zinssätze, die jeweils unterschiedliche Merkmale aufweisen. Feste Zinssätze bieten stabile Rückzahlungen, aber höhere Zinssätze, während variable Zinssätze niedrigere anfängliche Rückzahlungen bieten, aber dem Risiko künftiger Schwankungen ausgesetzt sind.

Zu den Gegenmaßnahmen gehören die Erhöhung des Eigenmittelanteils (ca. 20-30 %), die Festlegung einer längeren Laufzeit, um die monatlichen Tilgungsraten zu verringern, und die Sicherung von Überschüssen, um bei steigenden Zinsen eine vorzeitige Rückzahlung zu ermöglichen. Es ist auch wichtig, ein Finanzinstitut zu wählen, das die "Fünf-Jahres-Regel" oder die "1,25-fache Regel" anwendet.

3. Alterung der Immobilie und Reparaturpläne

Es ist notwendig, einen Plan zu haben, um sich auf den Ausfall von Ausrüstungen aufgrund altersbedingter Verschlechterung, unerwartete Reparaturen (z. B. Wasseraustritt, Ausfall von Ausrüstungen) und größere Reparaturen (z. B. Außenwandanstrich, Dachreparaturen) vorzubereiten.

Bei Eigentumswohnungen ist es wichtig, eine monatliche Reparaturrücklage von etwa 5.000-6.000 JPY zu bilden und diese je nach Alter und Struktur des Gebäudes zu überprüfen. Im Rahmen der vorbeugenden Instandhaltung sollten Sie durch regelmäßige Inspektionen und geplante Renovierungen, die den Leerstand ausnutzen, eine Früherkennung und frühzeitige Reaktion durchführen. Im Falle von Kompartimentseigentum ist es auch wichtig, die Angemessenheit des Reparaturreservefonds der Verwaltungsgemeinschaft und die Pläne für Großreparaturen zu überprüfen.

4. Maßnahmen gegen Katastrophenrisiken

Tokio ist ein erdbeben- und überschwemmungsgefährdetes Gebiet, aber die Schäden können durch geeignete Gegenmaßnahmen minimiert werden. Bei der Auswahl einer Immobilie ist es wichtig, die Gefahrenkarten zu prüfen, die Festigkeit des Bodens zu untersuchen (Verflüssigungsrisiko) und Immobilien auszuwählen, die den neuen Normen für die Erdbebensicherheit entsprechen (Juni 1981 oder später). Stahlbetonbauten gelten als erdbebensicherer als Holzbauten.

Versicherungsmaßnahmen sind ebenfalls wichtig und können eine Feuerversicherung (mit Grunddeckung und Klauseln für Wasser- und Windschäden), eine Erdbebenversicherung (in Kombination mit einer Feuerversicherung) und eine Mietentschädigungsversicherung (zur Deckung von Mietausfällen aufgrund von Schäden) umfassen. Eine Diversifizierung des Katastrophenrisikos durch Investitionen in mehreren Bereichen ist ebenfalls wirksam.

5. Vorbeugung und Lösung von Mieterproblemen

Die Auswahl des Mieters ist äußerst wichtig. Zu den grundlegenden Maßnahmen gehören die Überprüfung des Kreditprofils, die Bestätigung einer stabilen Einkommensquelle und der Einsatz eines gemeinsamen Bürgen oder einer Mietgarantiegesellschaft.

Zu den wirksamen Maßnahmen gegen Mietrückstände gehören die frühzeitige Erkennung und Reaktion (Kontaktaufnahme ab dem ersten Monat), flexible Zahlungsmöglichkeiten wie Ratenzahlungen und der Einsatz von Mietgarantieunternehmen. Als Maßnahme gegen Probleme beim Auszug empfiehlt es sich außerdem, den Zustand der Räume beim Einzug zu fotografieren, den Umfang der Renovierung klar zu erläutern und die Wohnung von einer dritten Person überprüfen zu lassen.

Aktuelle Steueranreize und Gesetze

Wichtigste Steuervorteile ab 2025

Abschreibungssystem Die Anschaffungskosten eines Gebäudes können aufgeteilt und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die Nutzungsdauer hängt von der Struktur des Gebäudes ab: 22 Jahre für Holzgebäude und 47 Jahre für Stahlbetongebäude. Dieses System ermöglicht es, Ausgaben zu verbuchen, ohne tatsächlich Geld auszugeben, und spart so Steuern.
Gewinn- und Verlustverrechnung Wenn Immobilienerträge im Minus sind, können sie mit anderen Einkünften, z. B. Arbeitseinkommen, verrechnet werden. Der Steuerspareffekt ist besonders in den ersten Jahren der Investition hoch, wenn die Abschreibungen hoch sind.
Sonderregelungen für kleine Wohngrundstücke Bei Vorliegen der Voraussetzungen kann der Bemessungswert für die Erbschaftsteuer bei Mietgrundstücken (Wohngrundstücke für das Darlehensgeschäft) um bis zu 50 % (bis 200 m2) ermäßigt werden.

Die wichtigsten Gesetze und Vorschriften für Immobilieninvestitionen

Gesetz über die Vermietung von Grundstücken und Häusern Das Gesetz über die Vermietung von Grundstücken und Häusern schützt die Mieter und regelt u. a. die Verweigerung einer Verlängerung oder eines Antrags auf Kündigung ohne triftige Gründe.
Gesetz über Baunormen und Stadtplanung Das Gesetz über Baunormen regelt die Sicherheit von Gebäuden und die Nutzung von Grundstücken, einschließlich seismischer Normen und Beschränkungen des Verhältnisses von Geschossfläche und Gebäudefläche zu Land.
Auswirkungen der Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Mietverträge Das Bürgerliche Gesetzbuch (Obligationenrecht) wurde im April 2020 geändert, um das System der Mitbürgschaft zu ändern (ein Höchstbetrag muss festgelegt werden) und die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie zu klären.
Tokio-spezifische Vorschriften Die 23 Bezirke Tokios haben ihre eigenen Vorschriften, wie z. B. die Verordnung über Einzimmerwohnungen, die eine Mindestwohnfläche (in der Regel 25 m2 oder mehr, obwohl dies von Bezirk zu Bezirk variiert) und die Verpflichtung, eine familienähnliche Wohneinheit zu haben, vorschreibt.

Zusammenfassung

Die räumliche Abgrenzung der Tokioter Innenstadt – und insbesondere die Frage, was die Toshin 6-ku umfassen – präzise zu verstehen, ist der Ausgangspunkt einer sachgerechten Immobilienwahl. Die Einteilungen Toshin 3-ku, 5-ku und 6-ku sowie die Gebietsgliederung Jōtō, Jōsai, Jōnan und Jōhoku besitzen jeweils andere Merkmale und einen anderen Anlagewert, sodass eine Auswahl nach Anlageziel und Budget erforderlich ist.

Der Immobilienmarkt der 23 Bezirke Tokios zeigt zum Stand 2025 insgesamt eine Tendenz zu steigenden Preisen, wobei je nach Lage und Objekttyp Unterschiede entstehen. In den Toshin 3-ku ist die Stabilität des Vermögenswerts der größte Reiz, während die niedrige Rendite und der hohe Kapitaleinsatz Hürden darstellen. Beachtenswerte Lagen wie Nakano oder Kōtō hingegen bieten eine ausgewogene Balance aus angemessener Rendite und Zukunftspotenzial und sind damit für eine breite Anlegerschaft eine realistische Option.

Für eine erfolgreiche Immobilienwahl ist eine mehrdimensionale Analyse unverzichtbar, die nicht nur den bloßen Preis oder die Rendite betrachtet, sondern auch das Zukunftspotenzial der Lage, die Verkehrsanbindung, das Wohnumfeld und die Verwaltbarkeit. Auch Stadterneuerungspläne und der Stand des Infrastrukturausbaus sind wichtige Faktoren, die über den langfristigen Vermögenswert entscheiden.

Als nächste Handlung empfehlen wir, bei konkreter werdender Prüfung eine fachliche Marktanalyse und eine detaillierte Untersuchung des einzelnen Objekts durchzuführen. Die INA&Associates K.K. bietet vermögenden und höchstvermögenden Kundinnen und Kunden eine hochwertige Immobilienberatung und schlägt die für Ihre Ziele optimale Lösung vor.

Es ist zu erwarten, dass sich der Tokioter Immobilienmarkt auch künftig weiter verändert. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, mit sachgerechter Informationsbeschaffung und fachkundiger Beratung eine Entscheidung aus langfristiger Perspektive zu treffen.

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Häufig gestellte Fragen

F1: Welche Bezirke umfassen die Toshin 6-ku konkret?

A: Die Toshin 6-ku bezeichnen im Sprachgebrauch der Immobilienbranche die sechs Bezirke Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Shibuya und Bunkyō.

Ergänzt man die Toshin 3-ku (Chiyoda, Chūō, Minato) um Shinjuku und Shibuya, entstehen die Toshin 5-ku; fügt man Bunkyō hinzu, die Toshin 6-ku. Da es sich nicht um eine verwaltungsrechtlich offizielle Einteilung, sondern um eine im Markt gewohnheitsmäßige Bezeichnung handelt, kann die Beschreibung des Radius je nach Unterlage oder Unternehmen variieren. Als Merkregel gilt: Je größer die Zahl, desto weiter der Radius und desto stärker die Färbung durch Wohnnachfrage und Alltagsnähe.

F2: Toshin 3-ku oder Toshin 5-ku – was ist zur Anlage empfehlenswerter?

A: Die optimale Wahl hängt vom Anlageziel und der Finanzkraft ab.

Die Toshin 3-ku eignen sich für Anleger, die Wert auf Vermögenssicherung legen; ihre größten Vorteile sind die langfristige Wertstabilität und die hohe Liquidität. Die Toshin 5-ku (besonders Shinjuku und Shibuya) hingegen erlauben im Vergleich zu den Toshin 3-ku einen geringeren Kapitaleinsatz bei zugleich zu erwartender gewisser Wertsteigerung.

Legen Sie Wert auf Rentabilität, sind die Toshin 5-ku ein Anhaltspunkt, bei Vermögenssicherung die Toshin 3-ku. Da der Anlagewert je nach Lage und Bedingungen des einzelnen Objekts jedoch stark variiert, ist ein Vergleich am konkreten Objekt wichtig.

F3: Welche Lage eignet sich für Einsteiger, die mit der Immobilienanlage beginnen?

A: Für Einsteiger kommen Nakano und Bunkyō infrage.

In Nakano lässt sich die Anlage zu vergleichsweise erschwinglichen Preisen beginnen, und es besteht eine stabile Mietnachfrage. Die Verkehrsanbindung ist gut und die Verwaltbarkeit einsteigerfreundlich. Bunkyō liegt preislich über Nakano, lässt aber dank guter Bildungsausstattung eine langfristig stabile Nachfrage erwarten und zeichnet sich durch ein geringes Leerstandsrisiko aus.

Einsteigern empfehlen wir, zunächst mit einer kleinen Anlage von einem bis zwei Objekten zu beginnen und den Anlageumfang erst nach Vertrautheit mit Marktbewegungen und Verwaltungsaufgaben auszuweiten.

F4: Werden die Immobilienpreise in der Tokioter Innenstadt auch künftig weiter steigen?

A: Langfristig ist mit einer fortgesetzten Aufwärtstendenz zu rechnen, kurzfristige Korrekturphasen sind jedoch möglich.

Als Faktoren, die die Immobilienpreise in der Tokioter Innenstadt stützen, gelten die anhaltende Bevölkerungskonzentration, die Bündelung von Konzernzentralen und die Nachfrage ausländischer Anleger. Da diese Faktoren vorerst fortbestehen dürften, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der langfristige Aufwärtstrend erhalten bleibt.

Allerdings können durch Veränderungen der Wirtschaftslage, eine geldpolitische Wende oder Verschiebungen der internationalen Lage kurzfristige Preiskorrekturen auftreten. Bei der Beurteilung ist es wichtig, eine langfristige Perspektive zu bewahren und zugleich die Marktbewegungen aufmerksam zu beobachten.

F5: Welche Lagen sind bei ausländischen Anlegern beliebt?

A: Bei ausländischen Anlegern erfreuen sich besonders die Toshin 3-ku und das Gebiet Jōnan hoher Beliebtheit.

Minato (Roppongi, Azabu, Akasaka), Chiyoda (Marunouchi, Ōtemachi) und Chūō (Ginza, Nihonbashi) genießen einen hohen internationalen Bekanntheitsgrad und eine kontinuierliche Nachfrage vermögender Ausländer. Auch das Gebiet Jōnan mit Bezirken wie Shinagawa und Meguro ist dank des Markenimages als Nobelwohngegend bei ausländischen Anlegern beliebt.

In diesen Lagen ist auch die Mietnachfrage von Ausländern hoch, sodass der Erhalt und die Steigerung des Mietniveaus zu erwarten sind. Da die Bewegungen ausländischer Anleger jedoch leicht von der internationalen Lage und dem Wechselkurs beeinflusst werden, ist bei Veränderungen des Marktumfelds Vorsicht geboten.