- La inversión inmobiliaria es un medio de creación de patrimonio a largo plazo que atrae la atención de muchos empresarios. Entre ellas, la inversión en edificios de apartamentos completos resulta especialmente atractiva por su estability
flujo de caja
- y la
diversificación del riesgo
- que ofrece gracias a su economía de escala. Al adquirir un edificio completo, se obtienen ingresos por el alquiler de varias habitaciones, lo que reduce el
riesgo de desocupación
- en comparación con la inversión en habitaciones individuales.Desde el punto de vista empresarial, la inversión en edificios de apartamentos es útil para la
gestión de activos a medio y largo plazo
- y para
reforzar la cartera de negocios
- .
Principales atractivos de la inversión en edificios de apartamentos
- : Debido a los atractivos mencionados anteriormente, cada vez son más los empresarios que se lanzan a la inversión en edificios de apartamentos en
el área metropolitana de Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba y Saitama) y en el área de Kansai (Osaka, Hyogo y Kioto
- ). En este informe se explican de forma
sistemática y práctica
- los pasos concretos y los puntos a tener en cuenta a la hora de iniciarse en la inversión en edificios de apartamentos.1. Conocimientos básicos sobre la inversión en edificios de apartamentos Para empezar a invertir en edificios de apartamentos, primero hay que adquirir
conocimientos básicos
- , como la terminología y la estructura de los ingresos. Comprender estos conceptos le ayudará a seleccionar los inmuebles adecuados y a evaluar los riesgos. 1.1 Explicación de términos A continuación se resumen los principales términos específicos de la inversión inmobiliaria. 1.2 Tipos de inmuebles de inversión Otros tipos de inversión similares a los edificios de apartamentos son los
apartamentos en propiedad horizontal
- y los
edificios de apartamentos
- . Comparemos las características de cada uno.Objeto de la inversión Características y resumen Ventajas Desventajas
Apartamentos en propiedad horizontal
- (estudios, etc.) Método de inversión que consiste en comprar una habitación de un edificio de apartamentos. La inversión es pequeña y es fácil empezar. Se puede empezar con poco capital. Es fácil diversificar las propiedades. Cuando hay habitaciones vacías, los ingresos son nulos. Hay que pagar gastos de comunidad y una reserva para reparaciones periódicamente.
Edificios de apartamentos
- Se compra un edificio de apartamentos de baja altura, de madera o de estructura metálica ligera. Por lo general, el precio es más bajo que el de un edificio de apartamentos. Precio relativamente bajo. Tendencia a obtener una alta rentabilidad. Vida útil del edificio relativamente corta.
Frecuencia de reparaciones
- elevada.
Edificio de apartamentos
- Compra de un edificio de apartamentos de mediana o gran altura, construido con hormigón armado. Gran volumen de ingresos.
Ingresos estables gracias a múltiples alquileres
- . Alto valor patrimonial. Elevado precio de compra. Gran esfuerzo de gestión y administración.
- Los edificios de apartamentos ofrecen una gran estabilidad de ingresos gracias a su
escala
- , pero requieren una gran inversión inicial.Además, la
responsabilidad de la gestión
- se extiende a todo el edificio, por lo que se necesitarán conocimientos especializados y socios externos. 1.3 Estructura de ingresos y costes de funcionamiento La
estructura de ingresos
- se divide principalmente en dos tipos:
ganancias de ingresos
- (ingresos por alquiler) y
ganancias de capital
- (ganancias por venta). Por otro lado, los
costes de funcionamiento
- que se producen durante la gestión son los siguientes: Teniendo en cuenta estos costes, el primer paso para alcanzar el éxito es evaluar cuidadosamente si la propiedad es
rentable
- en términos de rendimiento real.2. Errores comunes que cometen los principiantes y cómo evitarlos Aunque la inversión en edificios de apartamentos tiene muchas ventajas, existen
errores comunes
- en los que suelen caer los principiantes. Es importante aprender de los errores del pasado y tomar medidas preventivas. A continuación, explicamos cinco errores comunes y cómo evitarlos. 2.1 Falta de rigor en el plan de inversión
Error común n.º 1
- :
Falta de rigor en la previsión del flujo de caja
- , lo que provoca un déficit mensual.En concreto, se trata de casos en los que se realizan simulaciones sin tener suficientemente en cuenta la caída de los alquileres y el aumento de los gastos, lo que hace que el
reembolso del préstamo
- se convierta en una carga pesada. Además, es posible que no se obtengan los ingresos previstos debido a gastos de reparación imprevistos o al aumento de la tasa de desocupación.
Cómo evitarlo
- : Es imprescindible elaborar un
plan de ingresos y gastos
- detallado. Antes de la compra, realice simulaciones de flujo de caja con
varios escenarios
- (optimista, neutral y pesimista) y compruebe indicadores como el
DSCR
- (ratio de servicio de la deuda).También es eficaz aumentar la proporción de fondos propios y aportar
la mayor cantidad posible de capital inicial
- para reducir la carga de la cuota mensual. 2.2 Deterioro de los ingresos por vacantes prolongadas
Patrón de fracaso n.º 2
- :
No se llenan las vacantes
- y no se pueden garantizar los ingresos por alquiler. Debido a las malas condiciones de la ubicación o a la falta de atractivo de la propiedad (equipamiento y distribución adecuados al alquiler), puede ser difícil encontrar inquilinos y el período de vacantes puede prolongarse más de lo previsto.
