في عام 2026، أصبح الاستثمار في «المبنى السكني الكامل» (一棟マンション، ikkan manshon) في اليابان — وهو نمط استثماري ياباني يقوم فيه المستثمر بشراء مبنى سكني بأكمله (الأرض والمبنى معًا) بدلاً من شراء وحدة واحدة داخل مبنى تديره جهة أخرى — معركة تُخاض ضمن هامش ربح ضيق: عائد متوقع يتراوح بين 3.6% و5.0% مقابل فائدة اقتراض تناهز 1.9%. هذا النموذج فريد من نوعه بالنسبة للمستثمر الخليجي: في اليابان يُسمح للأجانب بامتلاك الأرض بصك ملكية حر كامل (所有権، shoyūken) دون الحاجة إلى إقامة دائمة أو شريك محلي أو هيكل شركة محلية إلزامي — على عكس كثير من الأسواق العقارية في الخليج والعالم العربي حيث يقتصر تملك الأجانب للأراضي على مناطق تملك حر محددة (freehold zones) أو عقود انتفاع طويلة الأمد (usufruct). في اليابان لا يوجد مثل هذا التقييد الجغرافي: يمكن للمستثمر الأجنبي أن يمتلك مبنى سكنيًا كاملاً في طوكيو أو أوساكا أو أي مدينة يابانية أخرى بنفس الشروط القانونية المتاحة للمواطن الياباني تمامًا. وما يحدد الفوز أو الخسارة في هذا الاستثمار ليس العائد الظاهري المعلن في نشرة البيع، بل نسبة السداد التي تتحدد بالدفعة المقدمة ومدة التمويل، وكم يستطيع المستثمر أن يدّخر سنويًا كمخصص للصيانة الكبرى. يقدّم هذا المقال، الموجّه لأصحاب الشركات والمُلّاك الأفراد الذين يفكرون في اقتناء مبنى سكني كامل بقيمة تقارب 100 مليون ين (نحو 2.5 مليون ريال سعودي تقريبًا) سواء باسم شركة أو باسم شخصي، إجابات رقمية دقيقة عن ثلاثة أسئلة: كم دفعة مقدمة تحتاجها؟ ما نسبة التكاليف الابتدائية من قيمة العقار؟ وبأي عائد فعلي يدور الاستثمار؟ استنادًا إلى إحصاءات رسمية ومعدلات ضريبية معلنة.
جميع المبالغ الواردة في هذا المقال بالين الياباني (JPY)، مع مرادف تقريبي بالريال السعودي (SAR) بين قوسين لتسهيل المقارنة، بسعر صرف تقريبي 1 دولار أمريكي ≈ 150 ين ياباني و1 دولار أمريكي ≈ 3.75 ريال سعودي (سعر الصرف الثابت للريال)، بتاريخ أساس 2026-08-13. هذه التحويلات تقريبية لأغراض التوضيح فقط ولا تُغيّر الأرقام اليابانية الأصلية التي تبقى المرجع الدقيق.
أبرز النقاط في هذا المقال
- العائد المتوقع لمبنى سكني كامل مُخصص للإيجار يبلغ، اعتبارًا من أبريل 2026، 3.6% في منطقة جونان بطوكيو (Jōnan، جنوب طوكيو الراقي) للوحدات الاستوديو، و4.2% في أوساكا، و5.0% في سينداي وهيروشيما (بحسب المسح رقم 54 للمستثمرين العقاريين الصادر عن معهد اليابان للأبحاث العقارية، 日本不動産研究所). هذا مؤشر مختلف تمامًا عن «عائد إجمالي 7-8%» الذي يظهر غالبًا في نشرات التسويق.
- ارتفعت تكلفة الاقتراض: متوسط معدل الفائدة الجديد المتفق عليه لدى البنوك المحلية اليابانية (للقروض طويلة الأجل) من 1.378% في أغسطس 2025 إلى 1.944% في يونيو 2026. كما يبلغ معدل الفائدة الأساسي لبنك اليابان المركزي (هدف سعر الفائدة على القروض بين البنوك دون ضمانات) نحو 1.0%.
- في العقار النموذجي بقيمة 100 مليون ين (نحو 2.5 مليون ريال سعودي)، تبلغ التكاليف الابتدائية نحو 6.49 مليون ين (نحو 162,250 ريال سعودي تقريبًا)، أي 6.5% من قيمة العقار. وبإضافة ضريبة الاستهلاك على جزء المبنى البالغة 4 ملايين ين (نحو 100,000 ريال)، يصل الإجمالي إلى نحو 10.49 مليون ين (نحو 262,250 ريال)، أي 10.5% من قيمة العقار.
- الدفعة المقدمة لا تُحسب كنسبة ثابتة («20% مثلاً») بل تُشتق عكسيًا من معدل تغطية خدمة الدين (DSCR). فإذا كان العائد الإجمالي 7.0% ومدة السداد 20 سنة، تحتاج إلى دفعة مقدمة نحو 39% لتحقيق DSCR يبلغ 1.3، بينما تكفي نحو 16% فقط إذا مُدّدت فترة السداد إلى 30 سنة. أي أن مدة التمويل أكثر تأثيرًا من حجم الدفعة المقدمة.
- عند تخصيص مبلغ الصيانة وفق المعايير الاسترشادية لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية (国土交通省، MLIT)، يبلغ المخصص السنوي لمبنى بمساحة إجمالية 400 متر مربع نحو 1.61 مليون ين (نحو 40,250 ريال سعودي تقريبًا). وعند احتساب هذا المبلغ، ينخفض عائد صافي التشغيل (NOI) من 4.8% إلى 3.2%. معرفة هذا الفارق مسبقًا هي ما يفصل بين نجاح الاستثمار وتعثره بعد عشر سنوات.
ما هو الاستثمار في مبنى سكني كامل؟ مقارنة رقمية مع الوحدات المفردة والمباني الخشبية الكاملة
الاستثمار في «مبنى سكني كامل» (一棟マンション) يعني اقتناء مبنى سكني جماعي بأكمله — عادة من الخرسانة المسلحة (RC造، Reinforced Concrete) — بأرضه ومبناه معًا، والحصول على إيجارات من عدة وحدات سكنية داخله. أما «الوحدة المفردة» (区分マンション، kubun manshon) فتعني تملّك شقة واحدة فقط داخل مبنى تديره جهة أخرى، وهو النموذج الأقرب لما هو مألوف في أسواق الخليج (تملك وحدة سكنية ضمن برج تديره جمعية ملاك أو شركة إدارة). الفرق الجوهري بين النموذجين يكمن في نقطتين: أثر شغور وحدة واحدة على إجمالي الدخل، والجهة التي تُموّل أعمال الصيانة الكبرى. في نظام الوحدة المفردة، تجمع جمعية الملاك (管理組合، kanri kumiai) مخصصات الصيانة من جميع الملاك بشكل دوري إلزامي، أما في المبنى الكامل فلا توجد جمعية ملاك على الإطلاق — إذ إن المالك الوحيد هو المسؤول عن ادّخار مخصصات الصيانة بنفسه، دون أي آلية جماعية تُلزمه بذلك. هذا يعني أن انضباط المستثمر المالي هو بديل جمعية الملاك، وهي نقطة يغفل عنها كثير من المستثمرين الأجانب القادمين من أسواق تعتمد فيها إدارة المبنى بالكامل على شركة إدارة خارجية شبه إلزامية.
مقارنة رقمية بين الوحدة المفردة والمبنى الخشبي الكامل ومبنى RC الكامل المستعمل والجديد
لا يمكن الحكم بمقارنات وصفية عامة مثل «العائد أعلى» أو «الإدارة أسهل». سنُصفّ الخيارات وفق أرقام وأنظمة محددة: العمر الإنتاجي القانوني، وسنوات الإهلاك، والجهة المسؤولة عن تمويل الصيانة.
| البند | وحدة مفردة | مبنى خشبي كامل (شقق سكنية) | مبنى RC كامل مستعمل (عمر 15 سنة) | مبنى RC كامل جديد |
|---|---|---|---|---|
| العمر الإنتاجي القانوني (للاستخدام السكني) | 47 سنة (للخرسانة المسلحة) | 22 سنة | 47 سنة | 47 سنة |
| سنوات الإهلاك عند شراء عقار مستعمل (الطريقة المبسطة) | تقصر حسب عمر المبنى | 10 سنوات إذا كان عمره 15 سنة | 35 سنة | 47 سنة (لا تنطبق عليه الطريقة المبسطة) |
| مستوى تكلفة البناء (عند الإنشاء الجديد) | لا ينطبق (شراء مستعمل) | لا ينطبق (شراء مستعمل) | لا ينطبق (شراء مستعمل) | خرسانة مسلحة: 314.3 ألف ين/م² لسنة ريوا 5 / 2023 (نحو 7,858 ريال سعودي/م² تقريبًا) |
| العائد المتوقع لمبنى إيجاري كامل | خارج نطاق المسح | خارج نطاق المسح | استوديو 3.6-5.0% (حسب المدينة) | نفسه (المباني الجديدة تميل للحد الأدنى) |
| أثر شغور وحدة واحدة على الدخل | 100% (ينعدم دخل الإيجار بالكامل) | 1÷عدد الوحدات | 1÷عدد الوحدات | 1÷عدد الوحدات |
| تمويل أعمال الصيانة الكبرى | تجمعه جمعية الملاك كمخصص صيانة | يتحمله المالك بالكامل | يتحمله المالك بالكامل | يتحمله المالك بالكامل (احتمال الحاجة إليه ضئيل في المدى القريب) |
| ضريبة الاستهلاك على جزء المبنى | تُفرض إذا كان البائع منشأة خاضعة للضريبة | نفسه | نفسه | تُفرض |
النقطة الجديرة بالانتباه هنا هي عدد سنوات الإهلاك. فالمبنى الخشبي بعمر 15 سنة يُهلَك خلال 10 سنوات فقط وفق الطريقة المبسطة، ما يتيح تحويل تكلفة الشراء إلى مصروف خصم ضريبي في فترة قصيرة — لكن بعد انتهاء الإهلاك، يقفز الدخل الخاضع للضريبة دفعة واحدة. أما مبنى الخرسانة المسلحة المستعمل بمدة إهلاك 35 سنة، فأثره الضريبي أقل حدة وأطول أمدًا، لكنه يتماشى بشكل أفضل مع فترات التمويل البنكي الطويلة التي يفضلها كثير من المستثمرين المؤسسيين والخليجيين الباحثين عن استقرار طويل الأمد. ويجدر التنويه أيضًا أن اليابان — على عكس كثير من أسواق الخليج التي تعتمد على شركات إدارة أملاك كوسيط شبه إلزامي حتى للمباني الكاملة — لا تفرض أي إطار قانوني يُلزم مالك المبنى الكامل بالتعاقد مع شركة إدارة؛ الأمر متروك بالكامل لتقدير المالك، وإن كانت الممارسة الشائعة فعليًا هي التعاقد معها لتولي التحصيل والصيانة اليومية.
الفرق بين العائد الإجمالي والعائد الفعلي والعائد المتوقع (عائد NOI)
هذه العوائد الثلاثة تُحسب بمعادلات مختلفة تمامًا، ومقارنتها ببعضها البعض دون تمييز لا معنى له. والخلط بينها هو الخطأ الأكثر شيوعًا الذي يقع فيه المستثمرون عند تقييم عقار من نوع المبنى الكامل.
- العائد الإجمالي (表面利回り، hyōmen rimawari): الدخل الإيجاري السنوي بافتراض إشغال كامل ÷ سعر العقار. لا يخصم مصاريف التشغيل ولا خسائر الشغور. هذا هو الرقم الذي يظهر تقريبًا في جميع نشرات البيع التسويقية.
- العائد الفعلي (実質利回り، jisshitsu rimawari): (الدخل الإيجاري السنوي − مصاريف التشغيل) ÷ (سعر العقار + التكاليف الابتدائية). أقرب إلى الصافي الحقيقي، لكن نطاق المصاريف المُدرجة يختلف من بائع لآخر.
- العائد المتوقع (期待利回り، عائد NOI): العائد الذي يطلبه المستثمرون عند الشراء، ويُحسب على أساس صافي الدخل التشغيلي (NOI). هذا هو المؤشر الذي ينشره معهد اليابان للأبحاث العقارية في مسوحاته.
من الطبيعي جدًا أن يكون الفارق كبيرًا حتى في العقار نفسه: عائد إجمالي معلن 7.0% قد يتحول إلى عائد NOI فعلي لا يتجاوز 4.8%. لمزيد من التفصيل حول تعريف كل مؤشر ومتى يُستخدم، راجع مقالنا الفرق بين العائد الإجمالي والعائد الفعلي وما يجب مراعاته عند اختيار العقار.
أسعار عائد المبنى السكني الكامل لعام 2026: بيانات أولية حسب المدينة
اعتبارًا من أبريل 2026، أدنى عائد متوقع لمبنى إيجاري كامل (نوع الاستوديو) هو 3.6% في منطقة جونان بطوكيو، وأعلاه 5.0% في سينداي وهيروشيما. وإذا صادفت مبنى RC كاملاً في منطقة طوكيو الكبرى يعرض عائدًا يتجاوز 5%، فمن الطبيعي أن تفترض وجود سبب كامن — إما في الموقع، أو عمر المبنى، أو معدل الإشغال.
العائد المتوقع لمبنى إيجاري كامل حسب المدينة (اعتبارًا من أبريل 2026)
| المدينة / المنطقة | نوع الاستوديو | نوع العائلي |
|---|---|---|
| طوكيو - جونان | 3.6% (تراجع 0.1 نقطة عن المسح السابق) | 3.7% |
| يوكوهاما | 4.2% | 4.3% |
| أوساكا | 4.2% | 4.3% |
| ناغويا | 4.5% | 4.5% |
| فوكوأوكا | 4.5% | 4.5% |
| كيوتو | 4.6% | 4.6% |
| كوبي | 4.7% | 4.7% |
| سابورو | 4.9% | 5.0% |
| سينداي | 5.0% | 5.0% |
| هيروشيما | 5.0% | 5.1% |
جميع الأرقام أعلاه هي عوائد متوقعة على أساس NOI، وليست عوائد إجمالية. وحتى داخل المدينة نفسها، يتغير العائد الفعلي للصفقات بحسب المسافة من المحطة وعمر المبنى ومساحة الوحدة. استخدم هذا الجدول كمعيار استرشادي لـ«الحد الأدنى الذي يطلبه مستثمرو تلك المدينة»، لا كسعر صفقة فعلي.
ثلاثة مؤشرات لحالة السوق: أسعار الأراضي ومؤشر الأسعار وبدء إنشاء المساكن الإيجارية
خلف انخفاض العائد المتوقع يكمن ارتفاع أسعار الاقتناء وتراجع العرض الجديد. سنتحقق من ذلك عبر ثلاثة إحصاءات رسمية.
| المؤشر | أحدث قيمة | القراءة / التفسير |
|---|---|---|
| الإعلان الرسمي لأسعار الأراضي لسنة ريوا 8 (اعتبارًا من 1 يناير 2026) | المتوسط الوطني: كل الاستخدامات +2.8% / الأراضي السكنية +2.1% / الأراضي التجارية +4.3% (ارتفاع للسنة الخامسة على التوالي لجميع الفئات) | استمرار ارتفاع تكلفة اقتناء الأرض؛ ومع ثبات الإيجار، ينخفض العائد تلقائيًا |
| مؤشر أسعار العقارات (بيانات ديسمبر 2025، بعد التعديل الموسمي، متوسط 2010=100) | السكني الإجمالي 148.0 / الشقق المفرزة (تملك حر لوحدة) 225.1 / شقق ومباني الإيجار الكاملة كاستثمار عقاري تجاري 176.1 (الربع الرابع من ريوا 7) | ارتفاع أسعار الوحدات المفرزة بوتيرة أعلى بكثير من السكني الإجمالي، ما يدفع تكلفة اقتناء المباني الكاملة للارتفاع أيضًا |
| إحصاءات بدء أعمال البناء (إجمالي سنة ريوا 7 / 2025) | بدء إنشاء 740,667 وحدة سكنية جديدة (تراجع 6.5% عن العام السابق)، منها 324,991 وحدة إيجارية (تراجع 5.0%، للسنة الثالثة على التوالي) | تقلّص العرض الجديد من الوحدات الإيجارية، وهو ما قد يدعم معدلات إشغال العقارات القائمة |
لماذا يختلف هذا عن معلومات «عائد 7-8%» المتداولة؟
أسباب هذا التفاوت ثلاثة: أولاً، معظم أرقام نشرات البيع والبوابات الإلكترونية العقارية هي عوائد إجمالية لا تخصم مصاريف التشغيل أو خسائر الشغور. ثانيًا، العائد المتوقع هو الحد الذي يطلبه المستثمرون عند الشراء، بينما تظهر في السوق الفعلية عقارات قديمة أو بعيدة عن المحطات أو في مناطق ريفية بعوائد إجمالية تتراوح بين 7% و9%. ثالثًا، حتى تحت مسمى «مبنى سكني كامل» واحد، يختلف جوهريًا مبنى RC حديث في وسط المدينة عن مبنى بعمر 30 سنة في منطقة ريفية من حيث طبيعته كأصل استثماري. وبالمقارنة مع أسواق الخليج حيث تُنشر أحيانًا عوائد إيجارية إجمالية مرتفعة الظاهر، فإن السوق اليابانية أكثر تحفظًا في عوائدها المعلنة رسميًا، لكنها تُعوّض ذلك باستقرار أعلى في الأسعار وشفافية مؤسسية أعمق بفضل مسوحات حكومية ومؤسسية دورية مثل مسح معهد اليابان للأبحاث العقارية نصف السنوي.
في الممارسة العملية، يُستخدم العائد الإجمالي فقط كمعيار استبعاد أولي، بينما يُتخذ قرار الاستثمار الفعلي بناءً على صافي الدخل التشغيلي (NOI) ومعدل تغطية خدمة الدين (DSCR). في الأقسام التالية، سنحدد عقارًا نموذجيًا واحدًا ونتتبع بالأرقام الفعلية كيف يتقلّص عائد 7.0% الإجمالي خطوة بخطوة.
التكاليف اللازمة لإدارة مبنى سكني كامل: تفصيل التكاليف الابتدائية بالأرقام الفعلية
لنبدأ بالخلاصة: في مبنى RC كامل بقيمة 100 مليون ين (نحو 2.5 مليون ريال سعودي)، تبلغ التكاليف الابتدائية نحو 6.49 مليون ين (نحو 162,250 ريال)، أي 6.5% من قيمة العقار. وبإضافة ضريبة الاستهلاك على جزء المبنى البالغة 4 ملايين ين (نحو 100,000 ريال)، يصل إجمالي النقد المطلوب بين توقيع العقد والتسوية النهائية إلى نحو 10.49 مليون ين (نحو 262,250 ريال)، أي 10.5% من قيمة العقار.
افتراضات العقار النموذجي
سنستخدم العقار التالي كنموذج ثابت طوال هذا المقال. وفيما يلي الافتراضات الرقمية الأساسية:
- الهيكل والعمر: خرسانة مسلحة (RC)، عمر 15 سنة. المساحة الإجمالية 400 م²، إجمالي 10 وحدات (مخصصة للأفراد / نوع الاستوديو)
- ثمن البيع: 100 مليون ين (الأرض 60 مليون ين [نحو 1.5 مليون ريال] / المبنى 40 مليون ين [نحو مليون ريال]) + ضريبة استهلاك على جزء المبنى 4 ملايين ين [نحو 100,000 ريال] = إجمالي المدفوع 104 ملايين ين (نحو 2.6 مليون ريال)
- الدخل السنوي بافتراض إشغال كامل: 58,000 ين شهريًا (نحو 1,450 ريال) × 10 وحدات × 12 شهرًا = 6.96 مليون ين (نحو 174,000 ريال، أي نحو 7 ملايين ين تقريبًا). العائد الإجمالي 7.0% (على أساس السعر قبل الضريبة 100 مليون ين)
- افتراض القيمة التقييمية لضريبة الأملاك الثابتة: الأرض 42 مليون ين (نحو 1.05 مليون ريال) / المبنى 20 مليون ين (نحو 500,000 ريال)
- التمويل: قرض 83.2 مليون ين (نحو 2.08 مليون ريال) بدفعة مقدمة 20%، فائدة 1.944%، مدة سداد 20 سنة، سداد بأقساط متساوية (أصل + فائدة)
تختلف القيمة التقييمية لضريبة الأملاك الثابتة من عقار لآخر. عند الفحص الفعلي، احصل من البائع على كشف ضريبة الأملاك الثابتة أو شهادة التقييم، واستبدل هذه الأرقام بالقيم الفعلية للعقار المعني.
تفصيل التكاليف الابتدائية والإجمالي
| البند | الحساب | المبلغ |
|---|---|---|
| ضريبة تسجيل حقوق الملكية (نقل ملكية الأرض) | 42 مليون ين × 1.5% | 630,000 ين (≈15,750 ريال) |
| ضريبة تسجيل حقوق الملكية (نقل ملكية المبنى) | 20 مليون ين × 2.0% | 400,000 ين (≈10,000 ريال) |
| ضريبة تسجيل حقوق الملكية (تسجيل الرهن العقاري) | 83.2 مليون ين × 0.4% | 333,000 ين (≈8,325 ريال) |
| ضريبة اقتناء العقار (الأرض السكنية) | 42 مليون ين × 1/2 × 3% | 630,000 ين (≈15,750 ريال) |
| ضريبة اقتناء العقار (المبنى السكني) | 20 مليون ين × 3% | 600,000 ين (≈15,000 ريال) |
| رسم الدمغة (عقد البيع) | المبلغ المُدوّن 100 مليون ين (فئة أكثر من 50 مليونًا وحتى 100 مليون ين) | 30,000 ين (≈750 ريال) |
| عمولة الوساطة العقارية | (100 مليون ين × 3% + 60,000 ين) × 1.1 | 3,366,000 ين (≈84,150 ريال) |
| أتعاب كاتب العدل القضائي (司法書士) وأقساط تأمين الحريق وغيرها (تقدير مبدئي) | تُحدد حسب عرض السعر | 500,000 ين (≈12,500 ريال) |
| إجمالي التكاليف الابتدائية | 6.5% من قيمة العقار (100 مليون ين) | 6,489,000 ين (≈162,225 ريال) |
| (للمرجعية) ضريبة الاستهلاك على جزء المبنى | 40 مليون ين × 10% | 4,000,000 ين (≈100,000 ريال) |
| إجمالي التكاليف الابتدائية + ضريبة استهلاك المبنى | 10.5% من قيمة العقار (100 مليون ين) | 10,489,000 ين (≈262,225 ريال) |
وفيما يلي ثلاث نقاط عملية كثيرًا ما تُغفَل:
أولاً، يتغيّر مبلغ رسم الدمغة حسب طريقة كتابة ضريبة الاستهلاك في العقد. فإذا دُوّن مبلغ ضريبة الاستهلاك بشكل منفصل في العقد، يُحتسب الرسم على أساس السعر قبل الضريبة (100 مليون ين) فيكون 30,000 ين، أما إذا لم يُدوَّن بشكل منفصل، يصبح المبلغ المرجعي 104 ملايين ين فيقع ضمن فئة «أكثر من 100 مليون وحتى 500 مليون ين» ويكون الرسم 60,000 ين (وفق إجابة مصلحة الضرائب الوطنية رقم 7124). هذه نقطة يجب التحقق منها في مرحلة صياغة مسودة العقد.
ثانيًا، أساس احتساب عمولة الوساطة العقارية هو السعر الأساسي قبل ضريبة الاستهلاك. وبالنسبة للصفقات التي يتجاوز ثمنها 4 ملايين ين، فإن الصيغة «السعر × 3% + 60,000 ين + ضريبة الاستهلاك» تمثل الحد الأقصى القانوني المحدد بموجب إشعار وزاري، وليست تعرفة ثابتة إلزامية.
ثالثًا، ضريبة الاستهلاك على جزء المبنى البالغة 4 ملايين ين لا تخضع، من حيث المبدأ، لخصم ضريبة المدخلات إذا كان الاقتناء لمبنى إيجاري سكني (وفق إجابة مصلحة الضرائب الوطنية رقم 6491). فإذا خططت لتمويلك على افتراض أنها ستُسترد لاحقًا، فقد تجد نفسك في أزمة سيولة عند التسوية النهائية. يُنصح بالتنسيق المسبق مع محاسب ضريبي مرخّص (税理士، zeirishi) إلى جانب مراجعة مقالنا دليل تخفيضات ضريبة اقتناء العقار وإجراءات استرداد الضريبة.
التخفيضات الضريبية المتاحة حاليًا (2026) ومهلة سريانها
جميع المعدلات الضريبية في الجدول أعلاه مبنية على تخفيضات مؤقتة لها تاريخ انتهاء محدد. وبعد انتهاء هذه المهلة، تعود المعدلات إلى أصلها القانوني الأساسي، مما يرفع التكاليف الابتدائية حتى للعقار نفسه.
| النظام الضريبي | بعد التخفيض | المعدل الأصلي | مهلة السريان |
|---|---|---|---|
| ضريبة تسجيل حقوق الملكية (تسجيل نقل ملكية الأرض) | 1.5% | 2.0% | حتى 31 مارس 2029 (تمديد لمدة 3 سنوات) |
| ضريبة اقتناء العقار (معدل الأرض والمسكن) | 3% | 4% | حتى 31 مارس 2027 |
| ضريبة اقتناء العقار (الوعاء الضريبي للأراضي السكنية) | نصف القيمة | كامل القيمة | للاقتناء حتى 31 مارس 2027 |
| رسم الدمغة (عقد نقل ملكية العقار) | أكثر من 50 مليونًا وحتى 100 مليون ين = 30,000 ين / أكثر من 100 مليون وحتى 500 مليون ين = 60,000 ين | 60,000 ين / 100,000 ين على التوالي | للعقود المُحررة حتى 31 مارس 2027 |
التكاليف التشغيلية وNOI: إلى أي مدى يتقلّص العائد الإجمالي 7.0%؟
سنستعرض التدفق النقدي السنوي للعقار النموذجي بالخصم التدريجي بندًا بعد بند. هذا هو جوهر الاستثمار في المبنى الكامل.
| البند | المبلغ السنوي | ملاحظات |
|---|---|---|
| الدخل السنوي بافتراض إشغال كامل | 7,000,000 ين (≈175,000 ريال) | عائد إجمالي 7.0% |
| خسائر الشغور والتأخر في السداد (5%) | −350,000 ين (≈−8,750 ريال) | معدل الشغور الافتراضي مُحدد استنادًا إلى إحصاءات تُذكر لاحقًا |
| إجمالي الدخل الفعلي | 6,650,000 ين (≈166,250 ريال) | |
| رسوم إدارة الأملاك (5% من إجمالي الدخل الفعلي) | −333,000 ين (≈−8,325 ريال) | تحقق من النسبة ونطاق الخدمات قبل التعاقد |
| مرافق ونظافة المساحات المشتركة والفحوصات الإلزامية | −400,000 ين (≈−10,000 ريال) | تشمل خزان المياه ومعدات الإطفاء وغيرها |
| ضريبة الأملاك الثابتة وضريبة تخطيط المدن | −480,000 ين (≈−12,000 ريال) | بافتراض تطبيق الإعفاء الخاص للأراضي السكنية |
| أقساط التأمين على الأضرار | −150,000 ين (≈−3,750 ريال) | حريق وزلازل ومسؤولية المنشأة |
| إعادة الوحدات لحالتها الأصلية والإصلاحات الطفيفة | −300,000 ين (≈−7,500 ريال) | |
| صافي الدخل التشغيلي (NOI) | 4,987,000 ين (≈124,675 ريال) | عائد NOI 4.8% (على أساس سعر الاقتناء 104 ملايين ين) |
| (بند منفصل) مخصص الصيانة الكبرى | −1,608,000 ين (≈−40,200 ريال) | وفق المعيار الاسترشادي لوزارة الأراضي: 335 ين/م²/شهر × 400 م² × 12 شهرًا |
| المتبقي بعد خصم مخصص الصيانة | 3,379,000 ين (≈84,475 ريال) | 3.2% من سعر الاقتناء |
العائد الإجمالي المعلن 7.0% يتحول إلى 4.8% على أساس NOI، ثم إلى 3.2% فقط عند احتساب مخصص الصيانة الكبرى. وليس من قبيل الصدفة أن يقترب هذا الرقم من نطاق العائد المتوقع الرسمي 3.6-5.0% الذي ينشره معهد اليابان للأبحاث العقارية. العائد الذي ينظر إليه المحترفون فعليًا هو هذا الرقم بعد كل هذه الخصومات، لا الرقم المعلن في نشرة البيع.
كم تحتاج من دفعة مقدمة؟ محاكاة في عصر الفائدة 1.9%
الجواب على سؤال «كم دفعة مقدمة تحتاج؟» ليس ببساطة «20%». فالمبلغ المطلوب يتغيّر بشكل كبير حسب مدة السداد ومعدل الفائدة، لذا فالأسلوب العملي هو الاشتقاق العكسي من معدل تغطية خدمة الدين (DSCR = صافي الدخل التشغيلي السنوي ÷ إجمالي أقساط السداد السنوية). ولنذكر الخلاصة أولاً: في العقار النموذجي، إذا كانت مدة السداد 20 سنة، تحتاج إلى دفعة مقدمة تناهز 39% لتحقيق DSCR قدره 1.3، لكن إذا مُدّدت المدة إلى 30 سنة، تكفي نحو 16% فقط.
تكلفة الاقتراض في اليابان لعام 2026
| المؤشر | المستوى | التاريخ |
|---|---|---|
| هدف سعر الفائدة على القروض بين البنوك دون ضمانات (لليلة واحدة) | نحو 1.0% | تقرر في 16 يونيو 2026 وسُري في 17 يونيو (وأُبقي عليه في اجتماع 31 يوليو) |
| معدل الفائدة على نظام الودائع الجارية التكميلية | 1.0% | تقرر في 16 يونيو 2026 |
| معدل الإقراض الأساسي (سعر الخصم) | 1.25% | نفس التاريخ أعلاه |
| متوسط معدل الفائدة الجديد المتفق عليه للبنوك المحلية (طويل الأجل) | 1.378% | أغسطس 2025 |
| نفسه | 1.530% | ديسمبر 2025 |
| نفسه | 1.885% | مارس 2026 |
| نفسه | 1.944% | يونيو 2026 |
| متوسط معدل الفائدة الجديد المتفق عليه للبنوك المحلية (قصير الأجل) | 1.452% | يونيو 2026 |
| متوسط معدل الفائدة الجديد المتفق عليه للبنوك المحلية (إجمالي) | 1.767% | يونيو 2026 |
ارتفع المعدل طويل الأجل بأكثر من 0.5 نقطة خلال 10 أشهر فقط. في هذه المرحلة، يجب أن يُبنى القرار ليس على معدل الفائدة وقت الشراء، بل على السؤال: «هل يستطيع الاستثمار الصمود إذا ارتفعت الفائدة أكثر؟». ونتناول أسلوب النظر إلى الأصول في ظل ارتفاع الفائدة بتفصيل أكبر في مقالنا استراتيجية الأصول في «عالم الفائدة» وكيفية التعامل مع تقلّص فجوة العائد. وبالنسبة للمستثمر الخليجي المعتاد على أسعار فائدة أعلى نسبيًا (نظرًا لارتباط عملات الخليج بالدولار الأمريكي ومعدلات الاحتياطي الفيدرالي)، فإن معدل 1.944% قد يبدو منخفضًا جدًا مقارنة بمعدلات التمويل العقاري المحلية التي تتجاوز غالبًا 4-6%. لكن يجب الانتباه إلى أن هذا الارتفاع من 1.378% إلى 1.944% خلال أقل من عام يمثل تحولًا تاريخيًا بالنسبة لليابان، التي اعتادت لعقود على أسعار فائدة قريبة من الصفر — لذا فإن حساسية السوق الياباني لأي ارتفاع إضافي أعلى بكثير مما قد يتوقعه مستثمر معتاد على أسواق ذات فائدة أعلى تاريخيًا.
مقارنة الدفعة المقدمة 0% / 10% / 20% / 30% (مدة سداد 20 سنة، فائدة 1.944%)
| نسبة الدفعة المقدمة | الدفعة المقدمة | مبلغ القرض | إجمالي رأس المال الذاتي (الدفعة + التكاليف الابتدائية 6.49 مليون ين) | إجمالي الأقساط السنوية (أصل+فائدة) | NOI | التدفق النقدي السنوي المتبقي | DSCR | عائد رأس المال الذاتي (CCR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% | 0 ين | 104,000,000 ين (≈2,600,000 ريال) | 6,490,000 ين (≈162,250 ريال) | 6,280,000 ين (≈157,000 ريال) | 4,987,000 ين (≈124,675 ريال) | −1,293,000 ين (≈−32,325 ريال) | 0.79 | −19.9% |
| 10% | 10,400,000 ين (≈260,000 ريال) | 93,600,000 ين (≈2,340,000 ريال) | 16,890,000 ين (≈422,250 ريال) | 5,652,000 ين (≈141,300 ريال) | 4,987,000 ين (≈124,675 ريال) | −665,000 ين (≈−16,625 ريال) | 0.88 | −3.9% |
| 20% | 20,800,000 ين (≈520,000 ريال) | 83,200,000 ين (≈2,080,000 ريال) | 27,290,000 ين (≈682,250 ريال) | 5,024,000 ين (≈125,600 ريال) | 4,987,000 ين (≈124,675 ريال) | −37,000 ين (≈−925 ريال) | 0.99 | −0.1% |
| 30% | 31,200,000 ين (≈780,000 ريال) | 72,800,000 ين (≈1,820,000 ريال) | 37,690,000 ين (≈942,250 ريال) | 4,396,000 ين (≈109,900 ريال) | 4,987,000 ين (≈124,675 ريال) | +591,000 ين (≈+14,775 ريال) | 1.13 | +1.6% |
مع مدة سداد 20 سنة، حتى عند دفع 30% كدفعة مقدمة، يبقى DSCR عند 1.13 فقط، وعند احتساب مخصص الصيانة البالغ 1.61 مليون ين، يتحول التدفق النقدي المتبقي إلى عجز. شراء عقار بعائد إجمالي 7.0% بتمويل شبه كامل ومدة سداد 20 سنة لم يعد ممكنًا في ظل معدلات فائدة 2026.
المحاكاة نفسها عند ارتفاع الفائدة +1.0% (مدة سداد 20 سنة، فائدة 2.944%)
| نسبة الدفعة المقدمة | مبلغ القرض | إجمالي الأقساط السنوية | التدفق النقدي السنوي المتبقي | DSCR | عائد رأس المال الذاتي (CCR) |
|---|---|---|---|---|---|
| 0% | 104,000,000 ين (≈2,600,000 ريال) | 6,886,000 ين (≈172,150 ريال) | −1,899,000 ين (≈−47,475 ريال) | 0.72 | −29.3% |
| 10% | 93,600,000 ين (≈2,340,000 ريال) | 6,198,000 ين (≈154,950 ريال) | −1,211,000 ين (≈−30,275 ريال) | 0.80 | −7.2% |
| 20% | 83,200,000 ين (≈2,080,000 ريال) | 5,509,000 ين (≈137,725 ريال) | −522,000 ين (≈−13,050 ريال) | 0.91 | −1.9% |
| 30% | 72,800,000 ين (≈1,820,000 ريال) | 4,821,000 ين (≈120,525 ريال) | +166,000 ين (≈+4,150 ريال) | 1.03 | +0.4% |
بمجرد ارتفاع الفائدة بنقطة مئوية واحدة فقط، ترتفع الأقساط السنوية في حالة الدفعة المقدمة 20% بنحو 480,000 ين (≈12,000 ريال)، ويتسع العجز النقدي من 37,000 ين إلى 522,000 ين. وحتى مع دفعة مقدمة 30%، لا يتبقى سوى 166,000 ين (≈4,150 ريال) سنويًا، وهو مبلغ بعيد جدًا عن تغطية مخصص الصيانة البالغ 1.61 مليون ين. إذا كان التمويل بفائدة متغيرة، فمن الحكمة افتراض أن الجانب الأيمن من هذا الجدول قد يصبح واقعك الفعلي خلال بضع سنوات، والاحتفاظ باحتياطي نقدي كافٍ تحسبًا لذلك.
خيارات أخرى غير زيادة الدفعة المقدمة: مدة السداد، السداد المبكر، ونوع الفائدة
زيادة الدفعة المقدمة ليست الوسيلة الوحيدة لتحسين DSCR. فيما يلي كيف يتغيّر مبلغ الدفعة المقدمة المطلوبة لنفس العقار النموذجي حسب مدة السداد.
| مدة السداد | الدفعة المقدمة اللازمة لتحقيق DSCR=1.3 عند فائدة 1.944% | الدفعة المقدمة اللازمة لتحقيق DSCR=1.3 عند فائدة 2.944% |
|---|---|---|
| 20 سنة | نحو 40,480,000 ين (≈1,012,000 ريال) (39%) | نحو 46,070,000 ين (≈1,151,750 ريال) (44%) |
| 25 سنة | نحو 28,090,000 ين (≈702,250 ريال) (27%) | نحو 36,170,000 ين (≈904,250 ريال) (35%) |
| 30 سنة | نحو 16,850,000 ين (≈421,250 ريال) (16%) | نحو 27,630,000 ين (≈690,750 ريال) (27%) |
بتمديد مدة السداد من 20 إلى 30 سنة، ينخفض مبلغ الدفعة المقدمة المطلوبة من نحو 40,480,000 ين إلى نحو 16,850,000 ين، أي تخفيف قدره 23,630,000 ين (≈590,750 ريال). خلاصة هذا الجدول هي أن مدة التمويل أكثر تأثيرًا من حجم الدفعة المقدمة. لكن بما أن العمر الإنتاجي المتبقي لمبنى RC بعمر 15 سنة هو 32 سنة فقط، فإن إمكانية الحصول على تمويل لمدة 30 سنة تعتمد على طريقة تقييم المؤسسة المالية المُقرضة. من المفيد الاستفسار مسبقًا، عند مرحلة اختيار العقار، عن «كم سنة يمكن الحصول على تمويل لها بهذا العمر تحديدًا؟» لتقليل الوقت الضائع في فحص عقارات غير قابلة للتمويل بالشكل المطلوب.
هناك خياران إضافيان يستحقان الانتباه. الأول هو السداد المبكر الجزئي (繰上返済): النوع «تقصير المدة» يقلل إجمالي الفوائد المدفوعة، بينما النوع «تخفيض القسط» يحسّن DSCR الفوري. ولأن الهدفين مختلفان، فإن نوع «تخفيض القسط» أنسب دفاعيًا في مرحلة ارتفاع الفائدة. أما الخيار الثاني فهو نوع الفائدة: الفائدة الثابتة (固定金利) أعلى في البداية، لكنها تُلغي عمليًا فعالية سيناريو «+1.0%» المذكور أعلاه بالكامل. وهذا قرار يدفع فيه المستثمر فرق التكلفة مقابل شراء يقين تام في التدفقات النقدية — وهو خيار قد يروق بشكل خاص للمستثمر الخليجي المحافظ الذي يفضل عادة اليقين طويل الأمد على المكاسب الهامشية قصيرة الأجل.
الإهلاك والأثر الضريبي: كيفية احتساب إهلاك مبنى RC الكامل
يتحدد إهلاك مبنى RC الكامل بعاملين: كيفية توزيع قيمة العقار بين الأرض والمبنى، وعدد السنوات التي يُستهلك خلالها المبنى. في العقار النموذجي (قيمة المبنى 40 مليون ين، عمر 15 سنة)، يبلغ الإهلاك السنوي 1,160,000 ين (≈29,000 ريال)، بينما يكون 880,000 ين (≈22,000 ريال) سنويًا لو كان نفس المبلغ لمبنى جديد.
توزيع القيمة بين الأرض والمبنى: عندما لا يُذكر ثمن المبنى في العقد
إذا لم يُذكر ثمن المبنى بشكل منفصل في عقد البيع، فإن التوزيع بين الأرض والمبنى يحتاج إلى أساس محاسبي رسمي. الأداة الشائعة الاستخدام في الممارسة العملية هي «جدول قيم البناء القياسية للمباني» الذي تنشره مصلحة الضرائب الوطنية اليابانية ضمن دليل الإقرار الضريبي السنوي، وهو عبارة عن أسعار وحدة (لكل متر مربع) مصنّفة حسب الهيكل الإنشائي والسنة، مُشتقة من قسمة تكلفة البناء المتوقعة في إحصاءات بدء أعمال البناء على المساحة الإجمالية.
| سنة البناء | سعر وحدة الخرسانة المسلحة (ألف ين/م²) |
|---|---|
| هيسي 27 (2015) | 240.2 (≈6.0 آلاف ريال/م²) |
| هيسي 28 (2016) | 254.2 (≈6.36 آلاف ريال/م²) |
| هيسي 29 (2017) | 265.5 (≈6.64 آلاف ريال/م²) |
| هيسي 30 (2018) | 263.1 (≈6.58 آلاف ريال/م²) |
| ريوا 1 (2019) | 285.6 (≈7.14 آلاف ريال/م²) |
| ريوا 2 (2020) | 276.9 (≈6.92 آلاف ريال/م²) |
| ريوا 3 (2021) | 288.2 (≈7.21 آلاف ريال/م²) |
| ريوا 4 (2022) | 277.5 (≈6.94 آلاف ريال/م²) |
| ريوا 5 (2023) | 314.3 (≈7.86 آلاف ريال/م²) |
يحمل هذا الجدول معلومة مهمة أيضًا للقارئ الذي يفكر في مبنى جديد. فبأخذ سعر وحدة الخرسانة المسلحة لسنة ريوا 5 (314.3 ألف ين/م²)، فإن بناء مبنى جديد بمساحة إجمالية 400 م² يكلف وحده نحو 125,720,000 ين (≈3,143,000 ريال) — للمبنى فقط، دون احتساب ثمن الأرض الذي يرفع الإجمالي أكثر. أي أنه حتى بميزانية 100 مليون ين نفسها، لن يستطيع المستثمر بناء مبنى بنفس حجم العقار النموذجي إذا اختار البناء الجديد. «الاستثمار في مبنى سكني جديد» و«اقتناء مبنى RC كامل مستعمل» ليسا خيارين قابلين للمقارنة بنفس الميزانية.
الإهلاك السنوي للمبنى الجديد (47 سنة) والمستعمل بعمر 15 سنة (الطريقة المبسطة، 35 سنة)
يُحسب العمر الإنتاجي الضريبي بحسب العمر الإنتاجي القانوني إذا كان المبنى جديدًا، أو بموجب «الطريقة المبسطة» (簡便法، kanben-hō) إذا كان مستعملاً. تنص هذه الطريقة على: بالنسبة للأصول التي انقضى جزء من عمرها الإنتاجي القانوني، العمر = (العمر الإنتاجي القانوني − السنوات المنقضية) + (السنوات المنقضية × 20%)؛ وبالنسبة للأصول التي انقضى كامل عمرها الإنتاجي القانوني، العمر = العمر الإنتاجي القانوني × 20% (مع إسقاط الكسور الأقل من سنة كاملة).
| الحالة | طريقة احتساب العمر الإنتاجي | عدد السنوات | معدل الإهلاك بالطريقة الثابتة | الإهلاك السنوي لمبنى بقيمة 40 مليون ين |
|---|---|---|---|---|
| مبنى RC جديد (سكني) | العمر الإنتاجي القانوني | 47 سنة | 0.022 | 880,000 ين (≈22,000 ريال) |
| مبنى RC مستعمل بعمر 15 سنة | (47−15)+15×0.2=35 | 35 سنة | 0.029 | 1,160,000 ين (≈29,000 ريال) |
| مبنى فولاذي ثقيل مستعمل بعمر 15 سنة (عمر إنتاجي 34 سنة) | (34−15)+15×0.2=22 | 22 سنة | 0.046 | 1,840,000 ين (≈46,000 ريال) |
| مبنى خشبي مستعمل بعمر 15 سنة (عمر إنتاجي 22 سنة) | (22−15)+15×0.2=10 | 10 سنوات | 0.100 | 4,000,000 ين (≈100,000 ريال) |
الإهلاك السنوي للعقار النموذجي (RC بعمر 15 سنة) هو 1,160,000 ين. وبافتراض معدل ضريبة فعلي للشركات قدره 30%، فإن هذا يعادل تخفيفًا ضريبيًا سنويًا يبلغ نحو 350,000 ين (≈8,750 ريال). قد يبدو هذا صغيرًا مقارنة بمبلغ 4,000,000 ين للمبنى الخشبي بنفس العمر، لكن المبنى الخشبي ينتهي إهلاكه خلال 10 سنوات فقط، ليقفز الدخل الخاضع للضريبة بشكل حاد ابتداءً من السنة الحادية عشرة. الإهلاك لا يُلغي الضريبة، بل يؤجلها إلى وقت لاحق. لمزيد من الفهم حول مفهوم العمر الإنتاجي، راجع مقالنا الفرق بين العمر الإنتاجي القانوني والفيزيائي والاقتصادي للمباني السكنية.
تملك الشركات وتقييم ضريبة الميراث: التخفيض التقييمي لأرض المسكن الإيجاري والمسكن الإيجاري نفسه
من أبرز دوافع أصحاب الشركات لاقتناء مبنى كامل هو تخفيض القيمة التقييمية لأغراض ضريبة الميراث (相続税، sōzokuzei) — وهذه نقطة يابانية بامتياز يجب على المستثمر الخليجي فهمها جيدًا: فعلى عكس معظم دول الخليج التي لا تفرض ضريبة ميراث أو ضريبة تركات، تفرض اليابان ضريبة ميراث تصاعدية قد تصل نسبتها القصوى إلى 55% على القيمة التقييمية للأصول عند انتقالها للورثة، بصرف النظر عن جنسية المالك أو مكان إقامته إذا كان الأصل عقارًا واقعًا داخل اليابان. لذلك فإن أي مستثمر أجنبي يخطط لنقل ملكية عقار ياباني لورثته يحتاج إلى فهم هذا النظام منذ البداية، لا بعد فوات الأوان. وبحسب قواعد مصلحة الضرائب الوطنية، تُحسب القيمة التقييمية لـ«أرض المسكن الإيجاري» (貸家建付地، kashiya-tsuki-chi، أي قطعة أرض بنى عليها مالكها مسكنًا إيجاريًا) وفق المعادلة التالية:
- القيمة التقييمية لأرض المسكن الإيجاري = قيمة الأرض كأرض للاستخدام الذاتي − (قيمة الأرض كأرض للاستخدام الذاتي × نسبة حق إيجار الأرض × نسبة حق إيجار المسكن × نسبة الإشغال الإيجاري)
- نسبة الإشغال الإيجاري = إجمالي مساحة الوحدات المستقلة المؤجرة فعليًا ÷ إجمالي مساحة جميع الوحدات المستقلة (في بعض الحالات، يمكن معاملة الوحدة الشاغرة مؤقتًا وقت التقييم الضريبي كأنها مؤجرة)
تُحدَّد نسبة حق إيجار الأرض من خلال خريطة أسعار الطرق الرسمية (路線価図) الخاصة بتلك المنطقة. فإذا افترضنا منطقة بنسبة حق إيجار أرض 60% ونسبة حق إيجار مسكن 30% ونسبة إشغال إيجاري 100%، فإن أرض العقار النموذجي البالغة قيمتها 60,000,000 ين (≈1,500,000 ريال) يُخصم منها «60,000,000 × 60% × 30% × 100% = 10,800,000 ين» (≈270,000 ريال)، لتصبح القيمة التقييمية 49,200,000 ين (≈1,230,000 ريال). كما يخضع جانب المبنى أيضًا لتخفيض تقييمي مماثل باعتباره مسكنًا إيجاريًا.
النقطة التي يغفل عنها كثيرون هنا هي نسبة الإشغال الإيجاري: فإذا استمر الشغور، تنخفض هذه النسبة ويصغر التخفيض التقييمي معها. اقتناء مبنى كامل كأداة لتخطيط الميراث لا ينجح إلا إذا حافظ المالك على معدل إشغال مرتفع باستمرار. ويجب تجنّب الخطأ الشائع في الترتيب: أن يصبح التوفير الضريبي هو الهدف الأساسي، فتُهمل الإدارة التشغيلية اليومية كنتيجة لذلك.
خطة الصيانة: على مالك المبنى الكامل ادّخار مخصص الصيانة بنفسه
الفرق الأكبر بين الوحدة المفردة والمبنى الكامل هو الجهة المسؤولة عن ادّخار تمويل الصيانة الكبرى. ففي المبنى الكامل، لا توجد جمعية ملاك على الإطلاق، وبالتالي فالمالك هو من يدّخر بنفسه. وبالنسبة للعقار النموذجي بمساحة إجمالية 400 م²، يبلغ هذا المخصص وفق المعيار الاسترشادي لوزارة الأراضي نحو 1,610,000 ين (≈40,250 ريال) سنويًا.
دورات الصيانة وفق الدليل الاسترشادي لوزارة الأراضي
كثيرًا ما يُقال إن «طلاء الواجهات الخارجية يُعاد كل 10 سنوات»، لكن الدورات الفعلية التي يحددها «الدليل الاسترشادي لإعداد خطة الصيانة طويلة الأمد» (تعديل يونيو ريوا 6 / 2024) الصادر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة هي كالتالي:
| الجزء / العمل | مثال على دورة الصيانة |
|---|---|
| الأعمال المؤقتة المشتركة (السقالات وغيرها) | 12-15 سنة |
| عزل مائي للسطح (نوع الحماية) | إصلاح 12-15 سنة / إزالة وتركيب جديد 24-30 سنة |
| طلاء الواجهات الخارجية (الأجزاء المعرضة للمطر) | إعادة طلاء 12-15 سنة / إزالة وطلاء 24-30 سنة |
| مواد السد (السيليكون) | إعادة تركيب 12-15 سنة |
| طلاء الأجزاء المعدنية | 5-7 سنوات |
| أنابيب المياه | تجديد داخلي 19-23 سنة / استبدال كامل 30-40 سنة |
| أنابيب الصرف | تجديد داخلي 19-23 سنة / استبدال كامل 30-40 سنة |
| مضخة المياه | إصلاح 5-8 سنوات / استبدال 14-18 سنة |
| المصعد | إصلاح 12-15 سنة / استبدال 26-30 سنة |
| الأعمال الخارجية (الأسوار والممرات) | 24-28 سنة |
عند اقتناء عقار بعمر 15 سنة كالعقار النموذجي، فإن طلاء الواجهات الخارجية وإصلاح العزل المائي للسطح وإعادة تركيب مواد السد وإصلاح المصعد ستتقارب جميعها زمنيًا خلال سنوات قليلة من الاقتناء. القدرة على التحقق قبل الشراء — من خلال المخططات وسجلات أعمال الصيانة السابقة — من الأعمال المنجزة مؤخرًا وتلك التي لم تُنفَّذ بعد، هي ما يحدد فعليًا نجاح هذا الاستثمار من فشله. وأي عقار لا يستطيع بائعه تقديم هذا السجل التاريخي، فإن ذلك بحد ذاته مؤشر خطر يجب أخذه بجدية.
المعيار الاسترشادي لمخصص الصيانة والمبلغ السنوي المطلوب
| عدد الطوابق / المساحة الإجمالية للمبنى | المتوسط الاسترشادي (ين/م²/شهر) | النطاق الذي يشمل ثلثي الحالات |
|---|---|---|
| أقل من 20 طابقًا / مساحة إجمالية أقل من 5,000 م² | 335 (≈8.4 ريال) | 235-430 (≈5.9-10.75 ريال) |
| أقل من 20 طابقًا / 5,000-10,000 م² | 252 (≈6.3 ريال) | 170-320 (≈4.25-8.0 ريال) |
| أقل من 20 طابقًا / 10,000-20,000 م² | 271 (≈6.78 ريال) | 200-330 (≈5.0-8.25 ريال) |
| أقل من 20 طابقًا / أكثر من 20,000 م² | 255 (≈6.38 ريال) | 190-325 (≈4.75-8.13 ريال) |
| 20 طابقًا فأكثر | 338 (≈8.45 ريال) | 240-410 (≈6.0-10.25 ريال) |
بتطبيق هذا المعيار الاسترشادي على مبنى إيجاري كامل، يكون المبلغ المطلوب كالتالي:
- مساحة إجمالية 400 م² (العقار النموذجي): 400 م² × 335 ين × 12 شهرًا = 1,608,000 ين سنويًا (≈40,200 ريال)
- مساحة إجمالية 4,000 م²: 4,000 م² × 335 ين × 12 شهرًا = 16,080,000 ين سنويًا (≈402,000 ريال)
بالمقارنة مع NOI العقار النموذجي البالغ 4,987,000 ين، يمثل مبلغ 1,610,000 ين نسبة 32%. فإذا استُخدم هذا المخصص كـ«ربح» متاح للتوزيع، فلن تتوفر السيولة اللازمة لأعمال طلاء الواجهات والعزل المائي بعد 12-15 سنة. وعلى العكس، إذا استطاع هيكل التدفقات النقدية توفير هذا المبلغ سنويًا دون مساس بالنتيجة النهائية، فهذا يعني أن الاستثمار مبني على أساس متين قادر على الصمود حتى لو ارتفعت الفائدة بنقطة مئوية إضافية. مخصص الصيانة ليس مصروفًا بل استثمارًا للحفاظ على قيمة الأصل نفسه — المبنى.
كيف تبدأ الاستثمار في مبنى سكني كامل: خطوات الشراء والمبالغ المطلوبة في كل مرحلة
لنترجم الآن كل الأرقام السابقة إلى خطوات عملية للشراء. فهم «ما الذي يجب تقريره» و«كم مبلغ سيتحرك» في كل خطوة معًا يُسرّع عملية اتخاذ القرار بشكل كبير.
الخطوات 1-3: من تحديد الاستراتيجية إلى التحقق من العقار
- حدّد استراتيجيتك الاستثمارية (المبلغ المطلوب: 0 ين). هل ستمتلك العقار باسمك الشخصي أم عبر شركة؟ وهل الهدف هو التدفق النقدي أم تخفيض القيمة التقييمية لضريبة الميراث؟ إذا بدأت البحث عن عقار دون توضيح هذه النقطة، فلن تستطيع الحكم على جودة الشروط المعروضة عليك. وفي حال الشراء باسم شركة، رتّب أولاً القوائم المالية وحدود القدرة الائتمانية.
- حوّل معايير الاختيار إلى أرقام محددة (المبلغ المطلوب: 0 ين). مثل «عائد NOI لا يقل عن 4.5%»، و«DSCR لا يقل عن 1.3»، و«عمر لا يتجاوز 25 سنة»، و«مسافة سير لا تتجاوز 10 دقائق من المحطة». دون معايير رقمية واضحة مسبقًا، سيتذبذب قرارك تبعًا لأسلوب عرض مندوب المبيعات.
- تحقّق من سجل الإيجارات (Rent Roll) وأسعار السوق المحيطة (المبلغ المطلوب: مصاريف الفحص الفعلية). اطلب قائمة تضم إيجار كل وحدة وتاريخ عقدها ومبلغ التأمين وموعد التجديد، وقارنها بأسعار الإيجار المعروضة في العقارات المجاورة. فالعقار الذي يضم عددًا كبيرًا من الوحدات المؤجرة بأعلى من سعر السوق سيشهد انخفاضًا في الدخل مع كل عملية إخلاء. استبدل أرقام جدول NOI المذكور سابقًا بالأرقام الفعلية لسجل الإيجارات الحقيقي لهذا العقار.
الخطوات 4-6: من الاستفسار عن التمويل إلى التسليم
- استفسر لدى البنوك عن التمويل (المبلغ المطلوب: 0 ين / المدة التقريبية 2-6 أسابيع). جهّز القوائم المالية لثلاث سنوات، والإقرارات الضريبية، وقائمة الأصول والالتزامات، ونشرة تعريف العقار، وسجل الإيجارات، وخطة التدفقات النقدية. والأمر الذي يجب التحقق منه هنا ليس معدل الفائدة فقط: كما رأينا في الجدول السابق، فإن عدد سنوات مدة التمويل التي ستُمنح لك قد يغيّر الدفعة المقدمة المطلوبة بمقدار 23,630,000 ين (≈590,750 ريال) كاملة.
- وقّع عقد البيع (المبلغ المطلوب: عربون + رسم دمغة 30,000 ين). يُحدد العربون عادة بنسبة 5-10% من ثمن البيع، وهو ما يعني في العقار النموذجي مبلغًا يتراوح بين 5,000,000 و10,000,000 ين (≈125,000-250,000 ريال). تأكّد قبل التوقيع من وجود شرط فسخ العقد المرتبط بالتمويل (融資特約) وموعد انتهائه، وأين هو مذكور بالضبط في العقد.
- التسوية النهائية والتسجيل والتسليم (المبلغ المطلوب: باقي الثمن + التكاليف الابتدائية 6,490,000 ين + ضريبة استهلاك المبنى 4,000,000 ين). تُسدد ضريبة تسجيل حقوق الملكية وأتعاب كاتب العدل القضائي في يوم التسوية نفسه. أما ضريبة اقتناء العقار فتصل لاحقًا في صورة إشعار سداد من حكومة المحافظة، ويجب تقديم الإقرار الخاص بها خلال 30 يومًا من تاريخ الاقتناء. تأكد من إدراج فاتورة قادمة بقيمة 1,230,000 ين (≈30,750 ريال) بعد أشهر من التسوية ضمن جدول تدفقاتك النقدية المستقبلية.
بعد التسليم، يبدأ التعاقد مع شركة إدارة الأملاك. واختيارها بناءً على نسبة الرسوم فقط قد يكلفك أكثر على المدى الطويل بسبب الفروق في قدرتها التسويقية واقتراحاتها لأعمال الصيانة. نستعرض معايير الاختيار بالتفصيل في مقالنا كيفية اختيار شركة إدارة الأملاك الإيجارية والنقاط السبع التي يجب على المالك مراعاتها.
أخطاء المبتدئين وخطوط الدفاع القانونية
فشل الاستثمار في مبنى كامل نادرًا ما يكون بسبب سوء التقدير بحد ذاته، بل غالبًا بسبب أمور «كان يمكن تجنبها بمجرد التحقق منها». نستعرض هنا ثلاثة خطوط دفاع مبنية على القانون والإحصاءات الرسمية.
الساب-ليس وضمان الإيجار: معيار قانون إدارة المساكن الإيجارية
«ضمان الإيجار» (家賃保証، yachin hoshō) هو نموذج تعاقدي ياباني مميز يُعرف باسم «الساب-ليس» (サブリース، sublease): تستأجر شركة وسيطة كامل المبنى من المالك بإيجار ثابت مضمون، ثم تُعيد تأجير الوحدات للمستأجرين الفعليين وتتحمل هي مخاطر الشغور. هذا النموذج لا يوجد له نظير مباشر شائع في أسواق الخليج، حيث يتحمل المالك عادة مخاطر الشغور مباشرة أو عبر عقد إدارة أملاك تقليدي بعمولة على الإيرادات الفعلية لا بإيجار مضمون ثابت. وعند سماعك عبارة «لديك ضمان إيجار فلا داعي للقلق من الشغور»، فالمعيار القانوني الذي يمكنك الاحتكام إليه هو قانون إدارة المساكن الإيجارية (賃貸住宅管理業法، Chintai Jūtaku Kanri Gyō Hō). يفرض هذا القانون التزامات لا على شركات الساب-ليس فقط، بل أيضًا على «المُروِّجين» (勧誘者) — أي الأطراف التي تسوّق للعقار قبل التعاقد.
- حظر الإعلانات المضللة (المادة 28، على شركات الساب-ليس والمروّجين): عند استخدام عبارات مثل «ضمان الإيجار» أو «ضمان عدم الشغور»، يجب أن يُذكر بجانبها مباشرة — بحيث يفهمها القارئ كوحدة واحدة من حيث حجم الخط واللون والخلفية — أنه في حال وجود مراجعة دورية للإيجار، وأن المبلغ قد يُخفَّض بموجب المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمباني (借地借家法).
- حظر الترويج غير العادل (المادة 29، على شركات الساب-ليس والمروّجين): يُحظر إخفاء عمدًا لحقائق مؤثرة على القرار، مثل مخاطر تخفيض الإيجار مستقبلاً. ومن الأمثلة الصريحة على الترويج غير العادل التي يذكرها القانون: شرح المزايا فقط دون الإفصاح عن احتمال فسخ الشركة للعقد خلال مدته، أو عن أن فسخ المالك للعقد يتطلب «سببًا مشروعًا» (正当事由) بموجب المادة 28 من قانون إيجار الأراضي والمباني.
- الإفصاح عن الشروط الجوهرية وتسليم مستند مكتوب قبل التعاقد (المادة 30، على شركات الساب-ليس): يجب شرح احتمال تخفيض الإيجار وإمكانية تغيير الشروط خلال مدة العقد قبل التوقيع. وحتى عندما تريد الشركة لاحقًا ممارسة حق طلب تخفيض الإيجار بموجب الفقرة 1 من المادة 32، يجب عليها أولاً تسليم مستند مكتوب يوضح المبلغ المقترح تخفيضه وأساس احتسابه.
المروّجون أيضًا (كالشركة الأم، أو شركة البناء، أو شركة البيع التابعة) يخضعون للرقابة والعقوبات بموجب هذا القانون. مجرد أن الإعلان لا يذكر احتمال التخفيض، أو أن شرح الشروط الجوهرية لا يتطرق لموضوع التخفيض، سبب كافٍ بذاته لعدم التعامل مع ذلك الطرف. نشرح هيكل عقد الساب-ليس ومخاطره بالتفصيل في مقالنا هيكل عقد الإيجار الشامل (الساب-ليس) ومخاطره.
الواقع الفعلي للشغور: كيفية إدراج معدل الشغور الافتراضي في التدفقات النقدية
عبارة «مخاطر الشغور في المبنى الكامل منخفضة» تشير فقط إلى أثر توزيع المخاطر عبر عدة وحدات، ولا تعني أن الشغور لن يحدث إطلاقًا. الواقع الفعلي يمكن التحقق منه من خلال الإحصاءات الرسمية.
- في عام 2023، بلغ إجمالي عدد المساكن في اليابان 65,047 ألف وحدة، منها 9,002 ألف وحدة شاغرة، أي بمعدل شغور إجمالي 13.8%.
- من بين هذه الوحدات الشاغرة، هناك 4,436 ألف وحدة مُعدّة للإيجار، أي ما يمثل 6.8% من إجمالي المساكن و49.3% من إجمالي الوحدات الشاغرة.
- في عام 2018، كانت الوحدات الشاغرة المُعدّة للإيجار 4,327 ألف وحدة، أي 6.9% من إجمالي المساكن. أي أن العدد ازداد بنحو 110,000 وحدة خلال خمس سنوات.
هذا المعدل 6.8% هو متوسط وطني، ويتفاوت بشكل كبير حسب المنطقة وعمر المبنى وتصميم الوحدة. وقد افترضنا في العقار النموذجي خسائر شغور وتأخر سداد بنسبة 5%، لكن في المناطق الريفية أو المباني القديمة، قد يكون من الأكثر واقعية افتراض نسبة 10% أو أكثر. ونوصي، عند إعداد خطة التدفقات النقدية، بحساب مسبق لأثر تحرك معدل الشغور بنقطة مئوية واحدة على الدخل السنوي — وفي العقار النموذجي، كل 1% يعادل 70,000 ين (≈1,750 ريال). لمزيد من التفاصيل حول تصميم شروط التأجير، راجع مقالنا تحديد الإيجار ومواجهة الشغور بالاحتساب العكسي من العائد الاستثماري المستهدف.
ما يحدث عندما يكون التوفير الضريبي هو الهدف الأساسي
كل تخفيض في الدخل الخاضع للضريبة عبر الإهلاك يقابله انخفاض بنفس القدر في القيمة الدفترية للمبنى. وبما أن الأرباح الرأسمالية عند البيع تُحسب بالمعادلة «سعر البيع − (تكلفة الاقتناء − إجمالي الإهلاك المتراكم) − مصاريف البيع»، فكلما زاد الإهلاك المتراكم، زادت الأرباح الرأسمالية الظاهرة عند البيع. والأدق فهمًا هو اعتبار أن جزءًا من الضريبة التي وفّرتها خلال فترة الاحتفاظ بالعقار سيعود ليُطالَب به عند البيع.
عندما يصبح التوفير الضريبي هو الهدف الأساسي، يميل المستثمر لاختيار عقارات ذات إهلاك جيد حتى لو كان عائدها منخفضًا. لكن أقساط السداد ومخصصات الصيانة تأتي كل عام دون استثناء. اختر العقار بناءً على جدواه الاستثمارية أولاً، واعتبر الأثر الضريبي نتيجة تابعة لا هدفًا رئيسيًا. نعتقد أن الالتزام بهذا الترتيب هو الشرط الأساسي لاستمرار هذا الاستثمار على المدى الطويل. نلخّص النقاط المرتبطة بذلك في مقالنا استراتيجية التوفير الضريبي في استثمار الشقق وآلية الإهلاك ومقاصة الأرباح والخسائر.
الأسئلة الشائعة
س1. كم دفعة مقدمة أحتاجها لشراء مبنى سكني كامل؟
لا تُحسب كنسبة ثابتة، بل بالاشتقاق العكسي من DSCR. في العقار النموذجي (104,000,000 ين، NOI = 4,987,000 ين)، تحتاج إلى نحو 40,480,000 ين (≈1,012,000 ريال) (39%) لتحقيق DSCR=1.3 عند فائدة 1.944% ومدة سداد 20 سنة، بينما يكفي نحو 16,850,000 ين (≈421,250 ريال) (16%) فقط عند مدة سداد 30 سنة.
س2. ما نسبة التكاليف الابتدائية من قيمة العقار في إدارة مبنى سكني كامل؟
في العقار النموذجي، يبلغ إجمالي ضريبة تسجيل الملكية وضريبة اقتناء العقار ورسم الدمغة وعمولة الوساطة وغيرها نحو 6,490,000 ين (≈162,250 ريال)، أي 6.5% من قيمة العقار (100 مليون ين). وبإضافة ضريبة استهلاك المبنى البالغة 4,000,000 ين، يصبح الإجمالي نحو 10,490,000 ين (≈262,250 ريال)، أي 10.5%.
س3. ما هو العائد الاسترشادي للمبنى السكني الكامل؟
اعتبارًا من أبريل 2026، يبلغ العائد المتوقع (على أساس NOI) للمباني الإيجارية الكاملة من نوع الاستوديو 3.6% في منطقة جونان بطوكيو، و4.2% في أوساكا، و4.5% في ناغويا وفوكوأوكا، و5.0% في سينداي وهيروشيما. وهذا مؤشر مختلف تمامًا في تعريفه عن العائد الإجمالي الذي يظهر في نشرات البيع التسويقية.
س4. أيهما أفضل: المبنى الجديد أم المستعمل؟
بنفس الميزانية، لا يمكن مقارنتهما أصلاً. تكلفة بناء الخرسانة المسلحة لسنة ريوا 5 (2023) هي 314.3 ألف ين/م² (≈7,858 ريال/م²)، وبمساحة إجمالية 400 م² يكلف المبنى وحده نحو 125,720,000 ين (≈3,143,000 ريال). ميزة المبنى الجديد أن عبء الصيانة قريب المدى منخفض وأن فترة التمويل عادة أسهل في التمديد، رغم أن أثره الضريبي أضعف بسبب مدة الإهلاك الطويلة (47 سنة).
س5. ما هو معدل رسوم شركة إدارة الأملاك الاسترشادي؟
احكم على أساس نطاق الخدمات والقدرة التسويقية لا نسبة الرسوم وحدها. في العقار النموذجي افترضنا 5% من إجمالي الدخل الفعلي (333,000 ين سنويًا، ≈8,325 ريال)، لكن التكلفة الفعلية تتغير حسب مدى شمول ترتيبات إعادة التأهيل، والفحوصات الإلزامية، ومتابعة المتأخرات. التأكد من نطاق الخدمات كتابيًا قبل التعاقد هو الأسلوب الأضمن.
الخلاصة: استثمار المبنى السكني الكامل لعام 2026 يُقيَّم بـ«فارق الفائدة ومخصص الصيانة» لا بـ«العائد» وحده
لنعيد ترتيب الأرقام التي استعرضناها في هذا المقال بحسب أولوية القرار. أولاً، العائد الإجمالي المعلن صالح فقط كمعيار استبعاد أولي — احسب بنفسك قبل الشراء كيف يتحول عائد إجمالي 7.0% إلى 4.8% على أساس NOI، ثم إلى 3.2% بعد احتساب مخصص الصيانة. ثانيًا، لا تُحدد الدفعة المقدمة كنسبة ثابتة، بل اشتقها عكسيًا من DSCR — ومدة التمويل أكثر تأثيرًا من حجم الدفعة المقدمة. ثالثًا، أعدّ مسبقًا جدولاً لسيناريو ارتفاع الفائدة بنقطة مئوية واحدة، واختر أسلوب التمويل الذي يمكنك الصمود به في ذلك السيناريو.
عام 2026 هو عام هامش ربح ضيق: عائد متوقع 3.6-5.0% مقابل فائدة اقتراض تناهز 1.9%. وبسبب ضيق هذا الهامش تحديدًا، تنعكس جودة الإدارة التشغيلية مباشرة على الربحية. سدّ الشغور بشهر مبكرًا، وتنفيذ الصيانة وفق الخطة الموضوعة، والتواصل مع شركة الإدارة بلغة الأرقام — هذه الجهود اليومية المتراكمة هي ما يظهر في قيمة الأصل بعد عشر سنوات.
نحن في شركة INA&Associates نؤمن بأن العقار ليس عملية «بيع وانتهى الأمر»، بل مسؤولية إدارة ورعاية مستمرة نتحملها بالنيابة عن أصحاب الأصول. وفي صميم هذه الرؤية يقف «الأصل البشري» (人財، jinzai — مصطلح ياباني يُميّز بين الموظف كـ«مورد» بشري (人材) وبين الموظف كـ«أصل» ثمين تجب رعايته وتنميته (人財)، وهو الفلسفة الإدارية التي نتبناها) القادر على قراءة الأرقام وتحريك العمل الميداني معًا. إذا كنتم من أصحاب الشركات الذين يفكرون في اقتناء وإدارة مبنى سكني كامل في اليابان، ندعوكم لتجربة إدخال أرقام عقاركم الفعلي في جداول هذا المقال. والبند الذي تتوقفون عنده هو تحديدًا الموضوع الذي يستحق استشارتنا فيه.
المصادر والمراجع
- معهد اليابان للأبحاث العقارية (日本不動産研究所، JREI) — «المسح رقم 54 للمستثمرين العقاريين (اعتبارًا من أبريل 2026)» (نُشر في 27 مايو 2026)
- معهد اليابان للأبحاث العقارية — «المواد المنشورة / الإصدارات»
- بنك اليابان المركزي (日本銀行، BOJ) — «تغيير سياسة تسوية السوق المالية» (16 يونيو 2026)
- بنك اليابان المركزي — «إدارة السياسة النقدية الحالية» (31 يوليو 2026)
- بنك اليابان المركزي — «متوسط معدل الفائدة المتفق عليه للقروض (شهري)»
- مصلحة الضرائب الوطنية اليابانية — إجابة رقم 7191 «جدول معدلات ضريبة تسجيل حقوق الملكية»
- وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية — «ملخص تعديلات النظام الضريبي لسنة ريوا 8» (ديسمبر ريوا 7)
- مكتب الضرائب الرئيسي لحكومة طوكيو المتروبوليتان — «ضريبة اقتناء العقار»
- مصلحة الضرائب الوطنية — إجابة رقم 7108 «تخفيض رسم الدمغة على عقود نقل ملكية العقارات»
- مصلحة الضرائب الوطنية — إجابة رقم 7124 «المبلغ المُدوَّن في العقود التي يُذكر فيها مبلغ ضريبة الاستهلاك بشكل منفصل»
- وزارة الأراضي — «إشعار موجّه للمستهلكين بشأن معاملات العقارات» (الحد الأقصى لعمولة الوساطة)
- مصلحة الضرائب الوطنية — «جدول قيم البناء القياسية للمباني»
- مصلحة الضرائب الوطنية — «جدول العمر الإنتاجي لأصول الإهلاك الرئيسية (المباني)»
- مصلحة الضرائب الوطنية — إجابة رقم 5404 «العمر الإنتاجي للأصول المستعملة»
- مصلحة الضرائب الوطنية — إجابة رقم 6491 «قيود خصم ضريبة المدخلات المتعلقة باقتناء مبانٍ إيجارية سكنية»
- مصلحة الضرائب الوطنية — إجابة رقم 4614 «تقييم أرض المسكن الإيجاري»
- مصلحة الضرائب الوطنية — إجابة رقم 4602 «تقييم الأراضي والمباني»
- وزارة الأراضي — «الدليل الاسترشادي لإعداد خطة الصيانة طويلة الأمد» (تعديل يونيو ريوا 6)
- وزارة الأراضي — «الدليل الاسترشادي لمخصصات صيانة الشقق» (تعديل يونيو ريوا 6)
- وزارة الأراضي — «إدارة الشقق»
- مكتب الإحصاء التابع لوزارة الشؤون الداخلية والاتصالات اليابانية (総務省統計局) — «نتائج التجميع الأساسي (النهائي) للمساكن والأسر ضمن مسح إحصاءات المساكن والأراضي لسنة ريوا 5» (25 سبتمبر ريوا 6)
- مكتب الإحصاء التابع لوزارة الشؤون الداخلية والاتصالات — «نتائج مسح إحصاءات المساكن والأراضي لسنة ريوا 5»
- وزارة الأراضي — «تقرير إحصاءات بدء أعمال البناء (إجمالي سنة ريوا 7)» (30 يناير ريوا 8)
- وزارة الأراضي — «اتجاهات أسعار الأراضي على مستوى اليابان: ارتفاع للسنة الخامسة على التوالي في متوسط جميع الاستخدامات — الإعلان الرسمي لأسعار الأراضي لسنة ريوا 8» (18 مارس ريوا 8)
- وزارة الأراضي — «مؤشر أسعار العقارات»
- وزارة الأراضي — «مؤشر أسعار العقارات (ديسمبر ريوا 7 / الربع الرابع ريوا 7)» (31 مارس ريوا 8)
- وزارة الأراضي — «بوابة قانون إدارة المساكن الإيجارية | إجراءات الترشيد»
- وزارة الأراضي — «دليل نظرة عامة على نظام قانون إدارة المساكن الإيجارية»
