Worauf kommt es beim Verkauf einer Immobilie in Japan wirklich an? Manche Eigentümer wollen schnell verkaufen, andere legen Wert auf einen Preis, mit dem sie zufrieden sind – die Ausgangslagen sind unterschiedlich. Doch es gibt Punkte, die in jedem Fall entscheidend sind. Für Leserinnen und Leser im deutschsprachigen Raum (DACH) ist dabei zentral zu verstehen, dass der japanische Immobilienverkauf einem stark standardisierten, aber kulturell eigenständigen Ablauf folgt, der sich vom deutschen Notar- und Grundbuchsystem in wesentlichen Punkten unterscheidet. Dieser Artikel erläutert die wichtigsten Punkte und den vollständigen Ablauf eines Immobilienverkaufs in Japan – Schritt für Schritt und mit Blick auf das, was für Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz neu ist.
Was Sie vor dem Immobilienverkauf in Japan wissen sollten
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf steht und fällt mit der Vorbereitung.Beachten Sie die folgenden vier Punkte. Anders als im deutschsprachigen Raum, wo der Verkauf häufig vollständig einem Makler und dem beurkundenden Notar (öffentlicher Amtsträger) überlassen wird, erwartet der japanische Markt vom Eigentümer eine deutlich aktivere Mitwirkung – von der Aufbereitung des Objekts bis zur persönlichen Begleitung der Besichtigungen.
Vorzüge und Schwachstellen klar benennen
Halten Sie vorab die Vorzüge und die Schwachstellen der zu verkaufenden Immobilie schriftlich fest. Informationen aus erster Hand vom tatsächlichen Eigentümer verleihen den Verkaufsargumenten der zuständigen Maklerin oder des Maklers spürbar mehr Überzeugungskraft. Im DACH-Raum übernimmt diese Objektbeschreibung meist der Makler allein; in Japan gilt das Eigentümerwissen als wertvoller, weil der Verkäufer traditionell näher am Objekt und am Verkaufsprozess steht.
Die Immobilie in einwandfreiem Zustand präsentieren
Bei einer Besichtigung (nairan, 内覧) wird alles begutachtet – von den Wohnräumen bis zu den Nassbereichen. Besonders Küchenspüle und Toilette, also die sogenannten mizumawari (水回り, die wasserführenden Bereiche einer Wohnung), zeigen schnell Gebrauchsspuren und verlangen eine gründliche Reinigung. Bei hartnäckigem Schmutz sollten Sie auch eine professionelle Gebäudereinigung in Betracht ziehen. Für DACH-Investoren interessant: In Japan ist die Erwartung an einen makellosen, fast schon inszenierten Objektzustand kulturell höher als bei einem typischen Bestandsverkauf in Deutschland.
Besichtigungen so weit wie möglich ermöglichen
Wer eine Besichtigung wünscht, hat in der Regel bereits eine gewisse Kaufabsicht. Da die Besichtigung häufig den Ausschlag für den Kauf gibt, sollten Sie Ihren Terminkalender anpassen und möglichst jeder Anfrage nachkommen. Anders als in Deutschland, wo Sammelbesichtigungen üblich sind, sind in Japan individuelle Einzeltermine – oft in Begleitung des Verkäufers – der Standard.
Bei Bedarf eine Renovierung prüfen
Bei Verschmutzungen oder Schäden durch Alterung kann eine Renovierung sinnvoll sein, doch lassen sich die Renovierungskosten nicht zwangsläufig auf den Verkaufspreis aufschlagen. Stimmen Sie sich daher zuerst mit dem Immobilienunternehmen ab, bevor Sie handeln. Dieser Punkt gleicht der Erfahrung im deutschsprachigen Markt, wo Sanierungsinvestitionen vor dem Verkauf ebenfalls nicht immer eins zu eins im Kaufpreis wiederkehren – in Japan ist die Zurückhaltung wegen der starken Wertminderung von Gebäuden über die Zeit jedoch noch ausgeprägter.
Wie läuft ein Immobilienverkauf in Japan ab?
Ein Immobilienverkauf in Japan durchläuft die folgenden Stationen: Wertermittlung, Vermittlungsvertrag, Vermarktung, Besichtigung, Kaufvertrag, Übergabe und Steuererklärung. Ein struktureller Unterschied zum DACH-Raum vorweg: In Deutschland und Österreich beurkundet ein Notar den Kaufvertrag und veranlasst die Grundbucheintragung; in Japan übernimmt diese urkundliche Rolle der shihō-shoshi (司法書士, ein auf Register- und Immobilienrecht spezialisierter Rechtsfachmann), während die klassische Vertragsanbahnung beim Immobilienunternehmen liegt.
Schritt 1: Wertermittlung einholen
Beauftragen Sie ein Immobilienunternehmen mit der Wertermittlung (satei, 査定), um einen angemessenen Preis zu bestimmen. Da Immobilienunternehmen in Japan nur vermitteln und nicht selbst ankaufen, sollten Sie mehrere Anbieter um eine Bewertung bitten und diese vergleichen. Vorsicht ist bei Anbietern geboten, die mit einem unrealistisch hohen Bewertungspreis das sogenannte kakoikomi (囲い込み, das exklusive „Einhegen“ eines Objekts, um es nur über den eigenen Kanal zu vermitteln) betreiben. Für DACH-Leser ist dies ein wichtiger Unterschied: Während in Deutschland Ankaufsmodelle über „iBuyer“ oder Bestandshalter verbreitet sind, dominiert in Japan das reine Vermittlungsmodell.
Gewerbeobjekte, etwa Büroimmobilien, reagieren stärker auf die Konjunktur und benötigen bis zum Abschluss tendenziell länger als Wohnimmobilien. Je nach Art der zu verkaufenden Immobilie ist es daher entscheidend, ein Immobilienunternehmen mit reichlich Erfahrung im jeweiligen Segment zu wählen.
Schritt 2: Vermittlungsvertrag abschließen
Der Vermittlungsvertrag (baikai-keiyaku, 媒介契約) legt vorab die Verkaufsbedingungen und die Vermittlungsprovision fest. Es gibt drei Varianten, die sich jeweils in ihren Merkmalen unterscheiden. Anders als im DACH-Raum, wo Alleinaufträge und einfache Maklerverträge frei ausgehandelt werden, sind diese drei Vertragstypen in Japan gesetzlich normiert:
- Allgemeiner Vermittlungsvertrag (ippan-baikai): Mehrere Unternehmen können gleichzeitig beauftragt werden. Finden Sie selbst einen Käufer, ist keine Vermittlung nötig. Die flexibelste Variante
- Exklusiver Vermittlungsvertrag (sennin-baikai): Vertrag mit nur einem Unternehmen. Der Direktverkauf an einen selbst gefundenen Käufer ist zulässig. Pflicht zur Registrierung im REINS-System (das offizielle Immobilien-Netzwerk der Maklerverbände)
- Ausschließlich-exklusiver Vermittlungsvertrag (senzoku-sennin-baikai): Vertrag mit nur einem Unternehmen. Selbst bei einem selbst gefundenen Käufer ist die Vermittlung erforderlich. Umfassendste Berichtspflicht des Maklers
Die Obergrenze der Vermittlungsprovision ist gesetzlich geregelt: Bei einem Kaufpreis über 4 Mio. JPY (ca. 23.500 €, bei 170 JPY/EUR) gilt „3 % des Kaufpreises + 60.000 JPY (ca. 350 €) + Verbrauchsteuer“. Zum Vergleich für DACH-Investoren: Damit liegt die japanische Maklerprovision spürbar unter den in Teilen Deutschlands üblichen Sätzen, ist dafür aber landesweit einheitlich gedeckelt.
Schritt 3: Angebotspreis festlegen
Auf Grundlage des angemessenen Preises legen Sie den Angebotspreis fest. Da beim Verkauf Steuern und Nebenkosten anfallen, ist eine Preisgestaltung wichtig, die diese berücksichtigt.
Wichtigste Steuern und Kosten:
- Veräußerungsgewinnsteuer (jōto-shotoku-zei, 譲渡所得税): Fällt an, wenn über dem Anschaffungspreis verkauft wird. Je länger die Haltedauer, desto niedriger der Steuersatz – ähnlich der Spekulationsfrist im deutschen Steuerrecht, jedoch nach eigener japanischer Systematik gestaffelt
- Verbrauchsteuer (shōhi-zei, 消費税): Wird auf den Gebäudeanteil gewerblich genutzter Immobilien erhoben
- Stempelsteuer und Vermittlungsprovision: Beim Vertragsabschluss fällig
- Kosten der Hypothekenlöschung (teitōken-masshō): Erforderlich, wenn noch eine Restschuld aus einem Darlehen besteht
Schritt 4: Besichtigung durchführen
Die Besichtigung, bei der Sie Kaufinteressenten die Immobilie zeigen, gibt häufig den Ausschlag für den Abschluss – kommen Sie Anfragen daher möglichst nach. Mit einer Online-Besichtigung erweitern Sie zudem den Spielraum bei der Terminabstimmung. Für Investoren aus dem DACH-Raum, die aus der Ferne verkaufen, sind solche digitalen Formate besonders praktisch, da eine persönliche Anwesenheit in Japan nicht immer möglich ist.
Schritt 5: Kaufvertrag abschließen
Mit dem Käufer, dessen Kaufabsicht gefestigt ist, schließen Sie den Kaufvertrag. Der Käufer leistet ein Angeld (tetsuke-kin, 手付金) in Höhe von 10 bis 20 % des Objektpreises, und beide Seiten zahlen jeweils die Hälfte der Vermittlungsprovision. Anders als die im deutschen Recht übliche Kaufpreiszahlung nach Notarbeurkundung ist das japanische tetsuke-kin eine kulturell fest verankerte Anzahlung, die zugleich als Reuegeld dient.
Besteht noch eine Darlehensrestschuld, beauftragen Sie das Finanzinstitut mindestens einen Monat im Voraus mit der vollständigen Rückzahlung und der Hypothekenlöschung.
Schritt 6: Immobilie übergeben
Nach vollständiger Tilgung des Darlehens und Löschung der Hypothek geht das Eigentum auf den Käufer über. Am Tag der Übergabe beauftragen Sie den shihō-shoshi (司法書士, den registerrechtlichen Fachmann) mit der Eintragung in das Grundbuchauszug-Zertifikat (tōki-jikō-shōmeisho). Diese Rolle entspricht funktional dem, was im DACH-Raum Notar und Grundbuchamt gemeinsam leisten.
Schritt 7: Steuererklärung abgeben
Nach dem Immobilienverkauf ist eine Steuererklärung (kakutei-shinkoku, 確定申告) erforderlich. Bei einem Veräußerungsgewinn melden Sie die Veräußerungsgewinnsteuer an; bei einem Veräußerungsverlust beantragen Sie über die Verlustverrechnung eine Erstattung. Für den Gewinn aus dem Verkauf selbstgenutzten Wohneigentums gibt es einen Sonderfreibetrag von bis zu 30 Mio. JPY (ca. 176.000 €).
Wird die Steuererklärung versäumt, drohen Säumniszuschläge und ein Zuschlag wegen Nichtabgabe; geben Sie die Erklärung daher unbedingt fristgerecht zwischen Februar und März des Folgejahres ab. DACH-Investoren sollten beachten, dass diese japanische Erklärungspflicht zusätzlich zu etwaigen Meldepflichten im Heimatland besteht.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Japan?
Das hängt von Art und Lage der Immobilie ab, doch als Richtwert gelten in der Regel etwa drei bis sechs Monate. Büroobjekte benötigen tendenziell länger als Wohnimmobilien.
F. Welchen Vermittlungsvertrag sollte ich wählen?
Wenn Sie möglichst breit nach Käufern suchen möchten, empfiehlt sich der allgemeine Vermittlungsvertrag; wünschen Sie eine intensive Betreuung, sind der exklusive oder der ausschließlich-exklusive Vermittlungsvertrag zu empfehlen. Wählen Sie auf Grundlage der Objekteigenschaften und der Passung zum Immobilienunternehmen.
F. Welche Steuern fallen beim Verkauf an?
Vor allem die Veräußerungsgewinnsteuer (bei einem Veräußerungsgewinn), die Stempelsteuer und die Verbrauchsteuer (bei gewerblich genutzten Immobilien). Bei selbstgenutztem Wohneigentum kann ein Sonderfreibetrag von 30 Mio. JPY (ca. 176.000 €) zur Anwendung kommen.
F. Was passiert, wenn ich die Steuererklärung vergesse?
Zusätzlich zu den Säumniszuschlägen wird ein Zuschlag wegen Nichtabgabe erhoben. Wenn Sie die Erklärung nach dem Bemerken zügig nachholen, lassen sich die Sanktionen auf ein Minimum begrenzen.
F. Kann ich verkaufen, obwohl noch ein Darlehen läuft?
Das ist möglich, sofern sich das Darlehen mit dem Verkaufserlös vollständig tilgen lässt. Beauftragen Sie das Finanzinstitut vorab mit der vollständigen Rückzahlung und der Hypothekenlöschung und rechnen Sie bei der Übergabe ab.
