Eine der rechtlichen Pflichten, die in der Praxis der Mietverwaltung besonders gut verstanden werden sollten, ist die "Sorgfaltspflicht". Um Streitigkeiten rund um den Mietvertrag, den Auszug und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands mit Mietern zu vermeiden, ist es wichtig, Inhalt der Sorgfaltspflicht, typische Verstoßfälle sowie Maßnahmen der Hausverwaltung genau zu kennen.
Was ist die Sorgfaltspflicht?
Die Sorgfaltspflicht (Pflicht zur Sorgfalt eines guten Verwalters) ist eine in Artikel 400 des japanischen Zivilgesetzbuchs geregelte Pflicht. Sie bedeutet "die Pflicht, eine Immobilie mit dem Maß an Sorgfalt zu verwalten, das nach den allgemeinen gesellschaftlichen Maßstäben üblicherweise verlangt wird". Im Mietverhältnis wird sie dem Mieter während des gesamten Zeitraums vom Vertragsabschluss bis zur Rückgabe der Immobilie auferlegt.
Umfang der Anwendung der Sorgfaltspflicht
Der Anwendungsbereich umfasst den gesamten exklusiv genutzten Bereich (Wände, Böden, Fenster und Sanitärbereiche) sowie gemeinschaftliche Flächen mit ausschließlichem Nutzungsrecht (Balkon, Privatgarten und exklusiver Stellplatz). Wenn Verschmutzungen, Beschädigungen oder Mängel auftreten, wird verlangt, dass diese unverzüglich gepflegt oder der Hausverwaltung gemeldet und eine Reparatur angefordert wird.
Welche Fälle gelten als Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht?
Ein Verstoß liegt vor, wenn der Mieter die nach den gesellschaftlichen Maßstäben erforderliche Verwaltung vernachlässigt und sich dadurch die Abnutzung der Immobilie beschleunigt oder Schäden entstehen. Konkrete Beispiele sind wie folgt.
- Verschüttete Getränke wurden nicht beseitigt, sodass sich Schimmel auf dem Holzboden bildete
- Die Reinigung von Sanitärbereichen wurde vernachlässigt, wodurch erheblicher Schimmel und starke Verschmutzungen entstanden
- Kondenswasser wurde unbeachtet gelassen und führte zu Flecken und Verrottung
- Es wurden Löcher in die Wand gebohrt und die Untergrundplatte beschädigt
- Die Reinigung des Klimaanlagenfilters wurde vernachlässigt und dadurch ein Defekt verursacht
- Die Reinigung des Abflusses wurde vernachlässigt, wodurch eine Verstopfung entstand
- Ein Wasserschaden in die darunterliegende Etage wurde weder dem Eigentümer noch der Hausverwaltung gemeldet und blieb unbehandelt, wodurch Schäden am Gebäude entstanden
Diese Punkte stehen auch in engem Zusammenhang mit den Regeln zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Mietobjekten.
Welche Folgen hat ein Verstoß?
Wird ein Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht anerkannt, entstehen vor allem die folgenden zwei Risiken.
Verweigerung der Kautionsrückzahlung und Forderung von Reparaturkosten
Die Kosten für die Beseitigung von Schäden und Abnutzung aufgrund des Verstoßes werden von der Kaution abgezogen. Bei erheblichen Schäden können auch zusätzliche Kosten verlangt werden, die über die Kaution hinausgehen.
Schadensersatzforderung
Wenn durch einen Wasserschaden in die darunterliegende Etage oder Ähnliches erhebliche Schäden am Gebäude entstehen, kann dies zu einer Schadensersatzforderung führen. Solange keine vorsätzliche Handlung oder grobe Fahrlässigkeit vorliegt, wird für Brandschäden kein Schadensersatz verlangt.
Worin liegt der Unterschied zwischen Sorgfaltspflicht und Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands?
Beide unterscheiden sich im Zeitpunkt ihres Entstehens.
- Sorgfaltspflicht: eine fortlaufende Pflicht, die vom Beginn des Einzugs bis zur vollständigen Rückgabe besteht
- Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands: eine Pflicht, die beim Auszug entsteht und die Rückführung in den Zustand vor dem Einzug verlangt
Wird die Sorgfaltspflicht im Alltag ordnungsgemäß erfüllt, lassen sich die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug auf ein Minimum begrenzen. Besondere Abnutzung oder Beschädigungen (Schäden durch Verletzung der Sorgfaltspflicht) unterliegen der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, normale Abnutzung und altersbedingte Verschlechterung hingegen nicht.
Maßnahmen der Hausverwaltung zur Vermeidung von Verstößen gegen die Sorgfaltspflicht
In der praktischen Mietverwaltung sind die folgenden Ansätze wirksam.
Gründliche Erläuterung in wichtigen Vertragsunterlagen und sorgfältige Einzugsprüfung
Bei Vertragsabschluss sollte der Inhalt der Sorgfaltspflicht sorgfältig erläutert werden. Zudem ist es eine grundlegende Maßnahme zur Vermeidung von Streitigkeiten, den Zustand des Zimmers vor dem Einzug gemeinsam mit Mitarbeitenden des Immobilienunternehmens zu prüfen und fotografisch zu dokumentieren.
Laufende Kommunikation und regelmäßige Inspektionen
Wichtig ist, ein System zu schaffen, in dem Mieter Probleme unkompliziert melden können. Durch frühes Erkennen und frühzeitiges Handeln bei Mängeln lässt sich das Risiko begrenzen, dass daraus größere Schäden entstehen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Gilt altersbedingte Verschlechterung ebenfalls als Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht?
Nein. Altersbedingte Verschlechterung und normale Abnutzung, die trotz ordnungsgemäßer Erfüllung der Sorgfaltspflicht entstehen, liegen nicht in der Verantwortung des Mieters und sind nicht Gegenstand der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Q. Worin besteht der Unterschied zwischen einem Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht und der Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands?
Die Sorgfaltspflicht ist eine Pflicht, die während der gesamten Mietdauer fortbesteht; die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands entsteht beim Auszug. Schäden, die durch einen Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht verursacht wurden, fallen unter die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Q. Gilt ein Defekt an der Klimaanlage als Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht?
Wenn der Defekt darauf zurückzuführen ist, dass die Filterreinigung vernachlässigt wurde, gilt dies als Verstoß. Defekte aufgrund normaler Alterung der Ausstattung fallen nicht in die Verantwortung des Mieters.
Q. Sind Schäden und Gerüche durch Haustiere Gegenstand der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands?
Ja. Auch in haustierfreundlichen Objekten gelten Kratzer an Säulen und Gerüche durch Haustiere als besondere Abnutzung und sind Gegenstand der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Q. Wie kann eine Hausverwaltung die Sorgfaltspflicht Mietern wirksam vermitteln?
Wirksam sind eine sorgfältige Erläuterung in den wichtigen Vertragsunterlagen, die Nutzung einer Checkliste beim Einzug und der regelmäßige Versand von Hinweisen zur Instandhaltung.
