Una de las obligaciones legales más importantes que deben comprenderse en la gestión de alquileres es el "deber de diligencia del buen administrador". Para prevenir problemas relacionados con el contrato, la desocupación y la restitución al estado original con los inquilinos, es fundamental comprender con precisión el contenido del deber de diligencia del buen administrador, los casos de infracción y cómo debe actuar una empresa administradora.
¿Qué es el deber de diligencia del buen administrador?
El deber de diligencia del buen administrador (la obligación de diligencia propia de un buen gestor) es una obligación prevista en el artículo 400 del Código Civil. Significa la "obligación de gestionar el inmueble prestando el nivel de atención que, conforme a las normas sociales, generalmente se exige". En un contrato de arrendamiento, se impone al inquilino durante todo el período comprendido entre la celebración del contrato y la entrega del inmueble.
Alcance al que se aplica el deber de diligencia del buen administrador
Su ámbito comprende toda la parte de uso exclusivo (paredes, suelos, ventanas y zonas húmedas) y las zonas comunes de uso exclusivo (balcón, jardín de uso exclusivo y plaza de aparcamiento de uso exclusivo). Si se producen suciedad, daños o desperfectos, se exige atenderlos con prontitud o informar a la empresa administradora y solicitar la reparación.
¿Qué casos constituyen una infracción del deber de diligencia del buen administrador?
Existe infracción cuando el arrendatario descuida la gestión que se exige conforme a las normas sociales y, como consecuencia, se acelera el deterioro del inmueble o se producen daños. Algunos ejemplos concretos son los siguientes.
- Dejar sin limpiar una bebida derramada y provocar moho en el suelo de madera
- Descuidar la limpieza de las zonas húmedas y generar moho o suciedad grave
- Dejar la condensación sin tratar y provocar manchas o putrefacción
- Hacer agujeros en la pared y dañar el tablero base
- Descuidar la limpieza del filtro del aire acondicionado y averiarlo
- Descuidar la limpieza del desagüe y provocar una obstrucción
- No comunicar al propietario o a la empresa administradora una fuga de agua al piso inferior y dejarla sin atender, causando daños al edificio
Estos casos también están estrechamente relacionados con las normas de restitución al estado original en inmuebles de alquiler.
¿Qué consecuencias puede tener una infracción?
Si se reconoce una infracción del deber de diligencia del buen administrador, surgen principalmente los dos riesgos siguientes.
Negativa a la devolución del depósito y reclamación de gastos de reparación
Los gastos de reparación por daños o deterioros causados por la infracción se deducen del depósito. Si el deterioro es grave, también puede reclamarse un coste adicional que exceda el depósito.
Reclamación por daños y perjuicios
Si se producen daños importantes en el edificio, como una fuga de agua al piso inferior, puede surgir una reclamación por daños y perjuicios. Salvo que exista dolo o negligencia grave, no se exige una indemnización por los daños causados por incendio.
¿Cuál es la diferencia entre el deber de diligencia del buen administrador y la obligación de restitución al estado original?
Ambos se diferencian por el momento en que surgen.
- Deber de diligencia del buen administrador: obligación continua desde el inicio de la ocupación hasta la finalización de la entrega
- Obligación de restitución al estado original: obligación que surge al desocupar el inmueble para devolverlo a su estado previo a la ocupación
Si el deber de diligencia del buen administrador se cumple de forma cotidiana, es posible reducir al mínimo los costes de restitución al estado original al momento de la salida. Los daños extraordinarios (daños derivados de una infracción del deber de diligencia del buen administrador) están sujetos a restitución al estado original, mientras que el desgaste normal y el deterioro por el paso del tiempo quedan fuera de ese alcance.
Medidas de la empresa administradora para prevenir infracciones del deber de diligencia del buen administrador
En la práctica de la gestión de alquileres, los siguientes enfoques resultan eficaces.
Aplicación rigurosa de la explicación del documento de información importante y de la revisión con el inquilino
En el momento de la contratación, es esencial explicar cuidadosamente el contenido del deber de diligencia del buen administrador y confirmar y registrar con fotografías, junto con el personal de la inmobiliaria, el estado de la habitación antes de la ocupación para prevenir conflictos.
Comunicación habitual e inspecciones periódicas
Es importante contar con un sistema que permita al inquilino informar con facilidad. Detectar y actuar frente a los problemas en una etapa temprana ayuda a reducir el riesgo de que se conviertan en daños mayores.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿El deterioro por el paso del tiempo también constituye una infracción del deber de diligencia del buen administrador?
No. El deterioro por el paso del tiempo y el desgaste normal producidos pese a haber cumplido con el deber de diligencia del buen administrador no son responsabilidad del inquilino y quedan fuera del alcance de la restitución al estado original.
Q. ¿En qué se diferencian la infracción del deber de diligencia del buen administrador y la obligación de restitución al estado original?
El deber de diligencia del buen administrador es una obligación que se mantiene durante toda la ocupación, mientras que la obligación de restitución al estado original surge al desocupar el inmueble. Los daños causados por una infracción del deber de diligencia del buen administrador pasan a ser objeto de la restitución al estado original.
Q. ¿Una avería del aire acondicionado constituye una infracción del deber de diligencia del buen administrador?
Si la avería se produjo por descuidar la limpieza del filtro, sí constituye una infracción. Las averías derivadas del envejecimiento normal del equipo no son responsabilidad del inquilino.
Q. ¿Los arañazos y olores causados por mascotas están sujetos a restitución al estado original?
Sí. Incluso en inmuebles que permiten mascotas, los arañazos en pilares y los olores causados por mascotas se consideran daños extraordinarios y están sujetos a restitución al estado original.
Q. Como empresa administradora, ¿cómo podemos informar adecuadamente a los inquilinos sobre el deber de diligencia del buen administrador?
Es eficaz ofrecer una explicación cuidadosa en el documento de información importante, utilizar una lista de verificación al momento de la ocupación y enviar avisos periódicos de mantenimiento.
