在租赁管理的实务现场，最需要理解的法律义务之一就是“善良管理人注意义务”。为了防止与租户之间在合同、退租、恢复原状方面发生纠纷，准确把握善良管理人注意义务的内容、违规事例以及管理公司应采取的应对方法十分重要。
什么是善良管理人注意义务？
善良管理人注意义务（善良管理者的注意义务）是《民法》第400条规定的义务。其含义是“以社会通念上通常要求的一般注意水平来管理房产的义务”。在租赁合同中，这项义务由租户自合同签订起至房屋交还完毕的整个期间持续承担。
善良管理人注意义务的适用范围
适用对象包括专有部分整体（墙面、地板、窗户、水区）以及享有专用使用权的共用部分（阳台、专用庭院、专用停车位）。一旦出现污损、破损或设备异常，应及时进行处理，或向管理公司报告并申请维修，这是被要求履行的基本责任。
哪些情形属于违反善良管理人注意义务？
如果承租人疏于履行社会通念上应尽的管理责任，导致房屋劣化加快或发生损坏，即构成违反。具体事例如下。
- 将洒出的饮料长期放置不管，导致地板发霉
- 疏于清洁水区，导致严重霉变和污垢产生
- 放任结露不处理，造成污渍或腐朽
- 在墙面打洞，损坏基层板材
- 未清洁空调滤网，导致设备故障
- 未清理排水口，导致堵塞发生
- 对向楼下漏水未通知房东或管理公司而放任不管，致使建筑物遭受损害
这些情况也与租赁房产中的恢复原状规则密切相关。
一旦违反，会产生什么后果？
一旦被认定违反善良管理人注意义务，主要会产生以下两项风险。
押金返还被拒或被追收维修费用
因违反义务造成的损坏、损耗，其维修费用会从押金中扣除。若损耗严重，也可能被要求支付超出押金部分的追加费用。
损害赔偿请求
如因向楼下漏水等导致建筑物遭受较大损害，还可能成为损害赔偿对象。除非存在故意或重大过失，否则通常不会就火灾损失追究损害赔偿责任。
善良管理人注意义务与恢复原状义务有何不同？
两者发生的时间点不同。
- 善良管理人注意义务：自入住开始至交还完毕，持续承担的义务
- 恢复原状义务：在退租时发生的、将房屋恢复至入住前状态的义务
如果日常持续履行善良管理人注意义务，就能将退租时的恢复原状费用控制在最低限度。特别损耗（因违反善良管理人注意义务造成的损伤）属于恢复原状范围，但通常损耗和自然老化不在其内。
为防止违反善良管理人注意义务，管理公司可采取的举措
在租赁管理实务中，以下做法较为有效。
彻底做好重要事项说明书说明与入住前核查
在签约时细致说明善良管理人注意义务的内容，并且在入住前由房地产公司工作人员陪同确认房间状态并留存照片记录，这是预防纠纷的基本做法。
日常沟通与定期检查
建立让租户能够随时轻松反馈情况的机制十分重要。通过及早发现并及早处理异常，可以降低其演变为重大损失的风险。
违规风险来自哪里？
当不清楚损坏何时被注意到以及如何处理时，而不是损坏本身，更有可能发生与违反善管注意义务注意义务相关的问题。如果租户立即联系我们，这本来是一次小修缮，但如果无人看管，修缮蔓延到地板底部或墙壁内部，就很难解释负担的分类。
在管理实践中，我们分开检查以下四点。
| 检查项目 | 看点 | 管理公司记录 |
|---|---|---|
| 原因 | 故意/疏忽、正常使用、设备老化、建筑侧缺陷 | 入住时拍照、维修历史、设备年龄 |
| 什么时候被发现的 | 何时发现异常？ | 与租户接触、巡查记录、巡查记录 |
| 通知 | 租户是否及时举报？电子邮件、电话备忘录、聊天记录 | |
| 防止传播 | 损害是否因疏忽而扩散？ | 承包商的现场照片、估算和评论 |
如果你告诉租户“这违反了谨慎管理者的注意义务”，而不解决这个问题，租户将不会满意。首先，我们将事实分开，然后解释负担的分类。这个顺序很重要。
收到异常通知时的初始流程
在确定审慎管理人的注意义务时，初始反应的记录具有重要意义。特别是，当涉及到漏水、霉菌和设备故障时，初次报告和响应之间的时间滞后直接导致损失增加。
通过标准化，管理公司将更容易解释以下流程。
| 初步回应 | 实施细节 | 需保存的记录 |
|---|---|---|
| 接待处 | 检查何时、何人以及有什么症状 | 接待日期和时间、联系人和症状备注 |
| 照片请求 | 向租户索取一般照片和特写照片 | 照片、视频以及拍摄日期和时间 |
| 紧急指示 | 传达停水、通风、停止使用等防止损害扩大的措施 | 说明和传输历史 |
| 安排维修公司 | 根据紧急程度安排维修公司 | 安排日期和时间、预定参观、公司名称 |
| 确认原因 | 检查设备老化情况、使用方法以及闲置时间长度 | 承包商报告、现场照片、报价 |
| 成本分类 | 梳理房东负担、租户负担以及分摊的可能性 | 判决备忘录、合同条款、解释历史 |
这种趋势并不是为了追求租户。租户快速联系我们的事实以及管理公司的及时回应都是重要的记录。您保留的记录越多，日后解释付款时情绪化的可能性就越小。
审慎管理人注意义务的个案判断表
我们将从管理公司的角度来总结租赁管理中经常出现的案例。以下是实用指南，个人判断会根据合同细节、财产状况和证据而有所不同。
| 案例 | 负担可能由租户承担的示例 | 负担可能由房东承担的例子 | 管理公司的回应 |
|---|---|---|---|
| 漏水 | 漏水无人看管，造成地板及下层损坏 | 主要原因是管道恶化和设备故障 | 已保存第一份报告的日期和时间、照片和承包商诊断结果 |
| 模具 | 冷凝无人看管，几乎不需要清洁或通风 | 原因包括结构绝缘不足或漏水 | 检查室内环境、通风说明、维修历史 |
| 设备故障 | 忽视噪音和异常会造成更多损害 | 随着时间的推移而恶化导致的自然故障 | 保持联系历史和设备型号年份 |
| 宠物 | 违反合同养殖、气味浓重、地板及配件有划痕 | 在许可条件下通常会出现轻微的使用迹象 | 特殊宠物规定的比较、入住时的说明以及退房时的照片 |
| 擅自装修 | 未经许可在墙上打洞、安装架子、布线等工作 | 已经得到房东批准的工作 | 查询是否有审批记录 |
重点是不要广泛地规定租户的责任。只主张可以解释的事情，不要强迫自己主张无法解释的事情。从长远来看，这将保护管理公司和业主之间的信任。
业主、管理公司、租户的角色应如何划分？
如果只针对租户，谈论谨慎的管理者的注意义务听起来不公平。在实践中，如果将业主、管理公司和租户的角色分开解释，会更容易理解。
| 职位 | 主要角色 | 缺货引发的问题 |
|---|---|---|
| 业主 | 设备维护、必要的维修以及与管理公司共享信息 | 即使是老化和有缺陷的设备也很容易被视为租户的责任 |
| 管理公司 | 签订合同时的说明、接收通讯、记录、维修安排、结算说明 | 判断标准变得个性化，搬出时解释变得模糊 |
| 租户 | 正常护理使用，及早通知异常情况，防止损害蔓延 | 由于疏忽而造成的损失扩大可能会成为租户的一个问题。 |
如果您在签订合同时或在入住指南中传达这种角色划分，租户将更容易理解他们应该做什么。管理公司还可以从您入住时开始指导您使用相同的标准，而不是在您搬出时突然提出法律术语。
您如何解释正常磨损和老化恶化之间的界限？
对谨慎管理者的注意义务最容易误解的解释是正常磨损之间的界限。如果您过着正常的生活，您的地板、壁纸和设备会逐渐损坏。如果租户对这种自然变化负有责任，那么搬出就会产生强烈的不信任感。
国土交通省关于将财产原状回復的指导方针也区分了正常磨损和老化，以及由于租户的故意或疏忽造成的磨损。管理公司不应该采取“因为脏了才向你收费”的立场，而应该“有超出正常使用范围的原因，所以我们会提供解释并提供证据”。
例如，阳光对壁纸的损坏通常被视为磨损，而吸烟引起的焦油污渍和气味可能被视为租户的责任。家具留下的浅痕与拖拉重物造成的深划痕不同。
有关修复工作的范围和成本，也可参考什么是修复工作？租赁业主应了解的内容、成本和纠纷处理。
管理公司应留下的踪迹和通知流程
为了防止与谨慎的管理者的注意义务相关的问题，仅在合同中的措辞是不够的。需要租户能够理解的解释和可供以后检查的记录。
对于管理公司来说，标准化以下流程是一个好主意。
| 时间 | 实施细节 | 需保存的记录 |
|---|---|---|
| 入住前 | 检查内部照片、设备状况、划痕和污垢 | 照片、检查表、签名 |
| 签订合同时 | 说明善管注意义务的注意义务、通知义务以及禁止事项 | 重要事项说明、合同、说明备忘录 |
| 搬入时 | 如果您收到问题报告，请记录接收日期和时间以及详细信息 | 电子邮件、通话备忘录、维修请求 |
| 维修时 | 整理原因、紧急措施和成本估算 | 承包商报告、估算和照片 |
| 搬出时 | 与入住时记录对比并解释负担分类 | 搬出见证记录、结算详情 |
尤其重要的是，不要只是告诉租户“如果有任何异常情况，请尽快与我们联系”。通过明确规定联系方式、接待方式和应急响应范围，可以更容易地防止因疏忽而导致损失扩大。
我该如何向租户解释这一点，以便他们更容易相信？
在向租户解释善良管理者的注意义务时，重要的是不要将法律术语强加给他们。在实践中，可以使用以下表达式：
- 注意义务：“以租赁期间通常需要的注意程度使用财产的注意义务。”
- 通知义务：“我们必须尽快通知您任何可能造成广泛损害的事件，例如漏水或设备故障。”
- 正常磨损：“一般来说，租户不必承担因正常生活而自然老化的部件的负担。”
- 租户的责任：“如果发生超出正常使用范围的损坏或因疏忽造成损坏扩大的情况，我们在确认依据后可能会要求您承担费用。”
解释的目的并不是为了让您搬出时更容易索赔。为了防止在入住期间损害扩大，房东、租户和管理公司需要达成共识。认真做到这一点的管理公司不仅会在故障排除方面受到信任，而且在保护业主资产方面也会受到信任。
如果指定如下，通知的文本将更容易传达。
如果您发现漏水、发霉、异常噪音或设备损坏，请在损坏蔓延之前联系管理公司。联系我们时，请向我们发送一张照片，注明发现的日期和时间、位置和状况，以便我们快速安排维修并确认原因。在财产因正常使用而损坏之前，租户无需承担费用，但如果由于疏忽导致损坏扩大，我们在确认情况后可能会要求租户承担费用。
这篇文章的目的不是仅仅对租户施加义务。通过提前告诉他们该产品不必承担因正常使用而变质的负担，会更容易鼓励他们尽早接触。
常见问题（FAQ）
Q. 自然老化也算违反善良管理人注意义务吗？
不算。在已履行善良管理人注意义务的前提下，因时间经过产生的自然老化和通常损耗不属于租户责任，也不属于恢复原状范围。
Q. 违反善良管理人注意义务与恢复原状义务有什么区别？
善良管理人注意义务是在居住期间持续承担的义务，恢复原状义务则是在退租时发生的义务。因违反善良管理人注意义务造成的损伤，属于恢复原状义务的适用范围。
Q. 空调故障会被认定为违反善良管理人注意义务吗？
如果故障原因是未清洁滤网，则属于违反。因设备正常老化造成的故障，不属于租户责任。
Q. 宠物造成的划伤和气味属于恢复原状范围吗？
是的。即使是允许饲养宠物的房屋，宠物造成的柱面划伤或气味也属于特别损耗，应纳入恢复原状范围。
Q. 作为管理公司，应如何向租户充分告知善良管理人注意义务？
通过在重要事项说明书中进行细致说明、使用入住时检查清单、定期发送维护提示等方式，效果较为显著。
Q2。如果出现霉菌，是否就一定违反了好管理者的注意义务呢？
答：这并不一定是违规。如果问题因缺乏清洁或通风而蔓延，很可能会成为问题，但如果原因是由于建筑结构、漏水或设备故障，房东可能需要采取行动。
Q3。如果设备缺陷不及时处理，租户是否需要承担责任？
A. 如果租户发现异常情况后，长时间不与我们联系，造成损坏加剧，则视为租户承担责任。但如果主要原因是设备老化或初期故障，我们会检查记录并做出决定。
Q4。管理公司应记录什么？
A. 您应该留下一系列入住时的照片、检查单、合同时的说明、入住时的联系记录、维修公司的报告、搬出时的照片以及付款明细。连接的记录越多，解释就越客观。
Q5。善管注意义务的注意义务是否也适用于业主？
答：是的。如果业主疏于维护设备、进行必要的维修以及与管理公司共享信息，则很难解释如何将责任完全归于租户。
引用・参考资料
