在租赁管理的实务现场，最需要理解的法律义务之一就是“善良管理人注意义务”。为了防止与租户之间在合同、退租、恢复原状方面发生纠纷，准确把握善良管理人注意义务的内容、违规事例以及管理公司应采取的应对方法十分重要。
什么是善良管理人注意义务？
善良管理人注意义务（善良管理者的注意义务）是《民法》第400条规定的义务。其含义是“以社会通念上通常要求的一般注意水平来管理房产的义务”。在租赁合同中，这项义务由租户自合同签订起至房屋交还完毕的整个期间持续承担。
善良管理人注意义务的适用范围
适用对象包括专有部分整体（墙面、地板、窗户、水区）以及享有专用使用权的共用部分（阳台、专用庭院、专用停车位）。一旦出现污损、破损或设备异常，应及时进行处理，或向管理公司报告并申请维修，这是被要求履行的基本责任。
哪些情形属于违反善良管理人注意义务？
如果承租人疏于履行社会通念上应尽的管理责任，导致房屋劣化加快或发生损坏，即构成违反。具体事例如下。
- 将洒出的饮料长期放置不管，导致地板发霉
- 疏于清洁水区，导致严重霉变和污垢产生
- 放任结露不处理，造成污渍或腐朽
- 在墙面打洞，损坏基层板材
- 未清洁空调滤网，导致设备故障
- 未清理排水口，导致堵塞发生
- 对向楼下漏水未通知房东或管理公司而放任不管，致使建筑物遭受损害
这些情况也与租赁房产中的恢复原状规则密切相关。
一旦违反，会产生什么后果？
一旦被认定违反善良管理人注意义务，主要会产生以下两项风险。
押金返还被拒或被追收维修费用
因违反义务造成的损坏、损耗，其维修费用会从押金中扣除。若损耗严重，也可能被要求支付超出押金部分的追加费用。
损害赔偿请求
如因向楼下漏水等导致建筑物遭受较大损害，还可能成为损害赔偿对象。除非存在故意或重大过失，否则通常不会就火灾损失追究损害赔偿责任。
善良管理人注意义务与恢复原状义务有何不同？
两者发生的时间点不同。
- 善良管理人注意义务：自入住开始至交还完毕，持续承担的义务
- 恢复原状义务：在退租时发生的、将房屋恢复至入住前状态的义务
如果日常持续履行善良管理人注意义务，就能将退租时的恢复原状费用控制在最低限度。特别损耗（因违反善良管理人注意义务造成的损伤）属于恢复原状范围，但通常损耗和自然老化不在其内。
为防止违反善良管理人注意义务，管理公司可采取的举措
在租赁管理实务中，以下做法较为有效。
彻底做好重要事项说明书说明与入住前核查
在签约时细致说明善良管理人注意义务的内容，并且在入住前由房地产公司工作人员陪同确认房间状态并留存照片记录，这是预防纠纷的基本做法。
日常沟通与定期检查
建立让租户能够随时轻松反馈情况的机制十分重要。通过及早发现并及早处理异常，可以降低其演变为重大损失的风险。
常见问题（FAQ）
Q. 自然老化也算违反善良管理人注意义务吗？
不算。在已履行善良管理人注意义务的前提下，因时间经过产生的自然老化和通常损耗不属于租户责任，也不属于恢复原状范围。
Q. 违反善良管理人注意义务与恢复原状义务有什么区别？
善良管理人注意义务是在居住期间持续承担的义务，恢复原状义务则是在退租时发生的义务。因违反善良管理人注意义务造成的损伤，属于恢复原状义务的适用范围。
Q. 空调故障会被认定为违反善良管理人注意义务吗？
如果故障原因是未清洁滤网，则属于违反。因设备正常老化造成的故障，不属于租户责任。
Q. 宠物造成的划伤和气味属于恢复原状范围吗？
是的。即使是允许饲养宠物的房屋，宠物造成的柱面划伤或气味也属于特别损耗，应纳入恢复原状范围。
Q. 作为管理公司，应如何向租户充分告知善良管理人注意义务？
通过在重要事项说明书中进行细致说明、使用入住时检查清单、定期发送维护提示等方式，效果较为显著。
