Uma das obrigações legais mais importantes a compreender no campo da gestão de imóveis para locação é o "dever de cuidado". Para evitar problemas relacionados ao contrato com o inquilino, à desocupação e à restauração do imóvel, é importante compreender com precisão o conteúdo do dever de cuidado, exemplos de violação e como a administradora deve agir.
O que é o dever de cuidado?
O dever de cuidado (dever de cuidado do bom administrador) é uma obrigação prevista no artigo 400 do Código Civil. Significa "a obrigação de administrar o imóvel com o nível de cuidado geralmente exigido segundo as normas sociais". Nos contratos de locação, ele é imposto ao inquilino durante todo o período, desde a celebração do contrato até a entrega do imóvel.
Âmbito de aplicação do dever de cuidado
O âmbito abrange toda a área de uso exclusivo (paredes, piso, janelas e áreas molhadas) e também as áreas comuns com direito de uso exclusivo (varanda, jardim privativo e vaga exclusiva de estacionamento). Caso surjam sujeira, danos ou falhas, exige-se que o inquilino tome providências rapidamente, seja realizando os devidos cuidados, seja comunicando a administradora e solicitando reparos.
Quais casos se enquadram como violação do dever de cuidado?
Configura-se violação quando o locatário deixa de realizar a gestão esperada segundo as normas sociais e, com isso, acelera a deterioração do imóvel ou causa danos. Exemplos concretos incluem os seguintes casos.
- Deixar bebida derramada sem limpeza, causando mofo no piso de madeira
- Negligenciar a limpeza das áreas molhadas, provocando mofo e sujeira severos
- Deixar a condensação sem tratamento, causando manchas e apodrecimento
- Abrir buracos na parede e danificar a placa de base
- Negligenciar a limpeza do filtro do ar-condicionado, causando avaria
- Negligenciar a limpeza do ralo, causando entupimento
- Deixar sem comunicação ao proprietário ou à administradora um vazamento de água para o andar inferior, o que resultou em danos ao edifício
Esses casos também se relacionam profundamente com as regras de restauração do imóvel em propriedades para locação.
Quais são as consequências de uma violação?
Quando se reconhece a violação do dever de cuidado, surgem principalmente os dois riscos a seguir.
Recusa de devolução do depósito caução e cobrança de custos de reparo
Os custos de reparo por danos ou desgaste decorrentes da violação são descontados do depósito caução. Se o dano for significativo, também podem ser cobrados custos adicionais acima do valor do depósito.
Pedido de indenização por perdas e danos
Quando ocorrem danos relevantes ao edifício, como vazamento de água para o andar inferior, isso pode gerar pedido de indenização por perdas e danos. Salvo em caso de dolo ou negligência grave, não se exige indenização por danos causados por incêndio.
Qual é a diferença entre o dever de cuidado e a obrigação de restauração do imóvel?
Ambos diferem quanto ao momento em que surgem.
- Dever de cuidado: obrigação contínua, imposta desde o início da ocupação até a conclusão da entrega do imóvel
- Obrigação de restauração do imóvel: obrigação que surge no momento da desocupação para devolver o imóvel ao estado anterior ao ingresso
Se o dever de cuidado for cumprido no dia a dia, é possível manter em nível mínimo os custos de restauração do imóvel na saída. Danos especiais (danos decorrentes da violação do dever de cuidado) são objeto de restauração do imóvel, mas o desgaste normal e a deterioração natural pelo tempo não se enquadram nisso.
Iniciativas da administradora para prevenir violações do dever de cuidado
Na prática da gestão de imóveis para locação, as abordagens a seguir são eficazes.
Rigor na explicação do documento de informações importantes e na conferência com o inquilino
No momento do contrato, é fundamental explicar cuidadosamente o conteúdo do dever de cuidado e, antes da entrada no imóvel, confirmar o estado da unidade junto com um colaborador da imobiliária e registrar isso em fotos, como base para prevenir problemas.
Comunicação cotidiana e inspeções periódicas
É importante estruturar um sistema em que o inquilino possa fazer comunicações com facilidade. Ao identificar problemas cedo e agir prontamente, é possível reduzir o risco de que a situação evolua para danos maiores.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. A deterioração natural pelo tempo também constitui violação do dever de cuidado?
Não. A deterioração natural pelo tempo e o desgaste normal ocorridos mesmo com o cumprimento do dever de cuidado não são de responsabilidade do inquilino e ficam fora do escopo de restauração do imóvel.
Q. Qual é a diferença entre violação do dever de cuidado e obrigação de restauração do imóvel?
O dever de cuidado é uma obrigação contínua durante todo o período de ocupação, enquanto a obrigação de restauração do imóvel surge no momento da desocupação. Os danos decorrentes da violação do dever de cuidado tornam-se objeto da obrigação de restauração do imóvel.
Q. A avaria do ar-condicionado pode configurar violação do dever de cuidado?
Se a avaria tiver sido causada por negligência na limpeza do filtro, configura violação. Falhas decorrentes do desgaste normal do equipamento pelo tempo não são de responsabilidade do inquilino.
Q. Danos e odores causados por animais de estimação estão sujeitos à restauração do imóvel?
Sim. Mesmo em imóveis que permitem animais de estimação, danos em pilares e odores causados por animais são considerados danos especiais e estão sujeitos à restauração do imóvel.
Q. Como a administradora pode conscientizar os inquilinos sobre o dever de cuidado?
Explicações cuidadosas no documento de informações importantes, uso de checklist no momento da entrada e envio periódico de orientações de manutenção são medidas eficazes.
