Im Alltag der Mietverwaltung gibt es Fälle, in denen aufgrund von Mietrückständen, Lärmbelästigung oder ähnlichen Problemen eine Räumungsaufforderung erforderlich wird. Allerdings unterliegt eine Räumungsaufforderung rechtlichen Beschränkungen, und bei Verfahrensfehlern kann die Hausverwaltung Nachteile erleiden. Im Folgenden erläutern wir die rechtlichen Anforderungen und die praktische Vorgehensweise bei Räumungsaufforderungen, die man als Managementprofi kennen sollte.
In welchen Fällen wird eine Räumungsaufforderung erforderlich?
Die wichtigsten Gründe für eine Räumungsaufforderung sind wie folgt.
- Langfristige Mietrückstände: Fälle, in denen die Rückstände ohne Mitteilung an die Hausverwaltung fortbestehen
- Lärmbelästigung: Fälle, in denen belästigendes Verhalten gegenüber der Nachbarschaft nicht verbessert wird
- Vertragsverstöße: etwa Tierhaltung in Objekten mit Haustierverbot oder unerlaubte Untervermietung
Wie weit reicht die rechtliche Wirksamkeit einer Räumungsaufforderung?
Ein wichtiger Punkt ist, dass die Räumungsaufforderung selbst keine rechtlich erzwingbare Wirkung hat. Bei einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag besteht für den Mieter ohne einen eindeutigen Verstoß gegen die Vertragsregeln keine Pflicht zum Auszug, und die automatische Verlängerung ist der Regelfall.
Bei einem befristeten Mietvertrag entsteht die Pflicht zum Auszug jedoch mit Ablauf der Vertragsfrist. In der Verwaltungspraxis hat die Prüfung der Vertragsart höchste Priorität.
Welche berechtigten Gründe und Verfahren gelten, wenn ein Auszug verlangt wird?
Fälle, die als berechtigte Gründe anerkannt werden
- Neubau aufgrund der Alterung des Gebäudes: etwa wenn Probleme mit der Erdbebensicherheit bestehen. Eine Abfindung für den Auszug kann anfallen
- Eigennutzung durch den Vermieter: etwa bei Rückkehr aus einer entfernten Region. Eine Forderung nach Auszugsabfindung ist möglich
- Vertragsverstöße des Mieters: etwa Verstöße gegen ein Haustierhaltungsverbot oder langfristige Mietrückstände. Eine Abfindung für den Auszug ist grundsätzlich nicht erforderlich
Ablauf des Verfahrens
Nach Artikel 26 des japanischen Mietrechtsgesetzes für Grundstücke und Gebäude muss sechs Monate bis ein Jahr vor dem verlangten Auszug ein schriftliches Räumungsverlangen versandt werden. In diesem Schreiben sind der Grund für den Auszug, der Zeitpunkt sowie das Vorliegen oder Nichtvorliegen einer Auszugsabfindung ausdrücklich anzugeben.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Nach wie vielen Monaten Mietrückstand kann ein Auszug verlangt werden?
Im Allgemeinen wird bei Rückständen von mehr als drei Monaten eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses anerkannt, was einen berechtigten Grund für die Vertragsauflösung darstellt.
Q. In welcher Größenordnung bewegt sich eine Auszugsabfindung?
Als Richtwert gelten 6 bis 12 Monatsmieten, wobei der Betrag je nach den individuellen Umständen und den Verhandlungen variiert.
Q. Was ist zu tun, wenn der Mieter dem Auszug nicht zustimmt?
Dann ist bei Gericht eine Räumungsklage einzureichen. Bitte lassen Sie sich anwaltlich beraten und leiten Sie die angemessenen rechtlichen Schritte ein.
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