Mietschulden effektiv bewaeltigen - Ursachen, Handlungsablauf und rechtliche Grenzen fuer Vermieter

Mietausfall ist ein Vorfall mit hoher Eintrittswahrscheinlichkeit in der Mietverwaltung. Ergreift man bei einem Mietausfall eines Mieters keine geeigneten Maßnahmen, droht das Problem sich in die Länge zu ziehen.
In diesem Artikel erläutern wir ausführlich typische Konstellationen für Mietausfall, den Ablauf der Reaktion und unzulässiges Verhalten von Vermietern. Nutzen Sie diesen Artikel zum Risikomanagement Ihrer Mietverwaltung.

Warum entsteht Mietausfall? 4 Konstellationen

Die Ursachen für Mietausfall lassen sich überwiegend in 4 Muster einteilen. Da die Reaktion je nach Ursache unterschiedlich ausfällt, ist es zunächst wichtig, die Lage genau zu erfassen.

Vergessen des Zahlungstermins aus Versehen

Vergessene Überweisung oder fehlende Kontodeckung. Durch Lastschriftverfahren oder automatische Kreditkartenabbuchung lässt sich dies vermeiden. Vermieter sollten den Zahlungseingang am Stichtag prüfen und unverzüglich reagieren, wenn dieser nicht festgestellt wurde. Vernachlässigung kann zu nachlassender Zahlungsmoral führen.

Zahlungsausfall durch unvorhergesehene Umstände

Krankheit oder Verletzung führt zu unbeabsichtigten Verzögerungen. Es ist wichtig, beim Vertragsabschluss Notfallkontakte wie Eltern oder Verwandte zu erfassen. Mit einer Lastschrift lässt sich auch während eines Krankenhausaufenthalts Mietausfall verhindern.

Zahlungsunfähigkeit aus Geldmangel

Nach dem Einzug sinkt die Zahlungsfähigkeit durch Jobverlust oder Einkommensminderung. Da eine Verstetigung zu erwarten ist, sind frühzeitige Maßnahmen wie die Empfehlung eines Umzugs in eine günstigere Wohnung erforderlich. Je nach Lage sollte auch der Hinweis auf öffentliche Hilfen wie Sozialhilfe geprüft werden.

Bewusste Zahlungsverweigerung

Die schwierigste Konstellation; die Aussicht auf Besserung ist äußerst gering. Es empfiehlt sich, möglichst rasch in das gerichtliche Verfahren überzugehen. Vernachlässigung kann negative Auswirkungen auf andere Mieter haben und den Ausfall verlängern.

Wie sollte die Reaktion gegenüber säumigen Mietern angepasst werden?

Es ist wichtig, die Reaktion danach zu unterscheiden, ob die Zahlungsabsicht besteht oder nicht.

Reaktion bei Zahlungsbereitschaft

Nehmen Sie umgehend Kontakt auf, mahnen Sie die Zahlung an und verhandeln Sie einen neuen Zahlungstermin. Wenn kein Geld zur Hand ist, ist es wirksam, ein eingeschriebenes Schreiben mit Inhaltsbestätigung zu versenden, um eine verbindliche Zahlungstermin-Zusage zu erhalten.

Reaktion bei fehlender Zahlungsbereitschaft

Da Verhandlungen kaum Aussicht auf Lösung bieten, prüfen Sie rechtliche Mittel wie Mahnbescheid, Bagatellklage oder Räumungsklage. Um keine Zeit und Mühe zu verschwenden, ist es wichtig, frühzeitig in ein Verfahren mit Einbeziehung Dritter überzugehen.

Wie lässt sich Mietausfall vorbeugen?

Maßnahmen bei der Mieterprüfung

• Gründliche Prüfung: Es geht nicht um die Höhe des Einkommens, sondern um die kontinuierliche Zahlungsfähigkeit. Einkommensnachweise verlangen und Beschäftigungsverhältnis bestätigen
• Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft mit etabliertem Prüfsystem: Bevorzugen Sie Unternehmen, die persönliche oder Videogespräche zur Prüfung führen
• Festlegung eines solidarischen Bürgen: Mit der Gesetzesreform 2020 ist die Festlegung einer Höchstgrenze (Kyokudogaku) Pflicht. Ohne Festlegung ist die Bürgschaft unwirksam – Vorsicht!
• Inanspruchnahme einer Mietbürgschaftsgesellschaft: Auch für Mieter, die schwer einen solidarischen Bürgen finden, geeignet; bietet Vermietern im Notfall Sicherheit

Maßnahmen bei Vertragsabschluss

• Klare Verzugszinsen: Gemäß § 419 Abs. 1 jap. ZGB sind Verzugszinsen im Mietvertrag aufzunehmen
• Befristeter Mietvertrag: Ermöglicht das Auszugsverlangen bei Ablauf der Frist und verhindert lange Mietausfälle
• Verhandlung über Werkswohnung: Da der Arbeitgeber die Zahlung übernimmt, wird das individuelle Ausfallrisiko ausgeschlossen

Maßnahmen nach Einzug

• Pflege der Kommunikation: Veränderungen in der Lebenssituation des Mieters frühzeitig erkennen und gegebenenfalls Beratungsstellen empfehlen
• Lastschrift / Kreditkartenzahlung: Verhindert versehentliches Vergessen; die Möglichkeit zur Kartenausgabe ist auch ein Indikator für die Bonität
• Inkasso durch persönliche Übergabe: Schafft einen Kontaktpunkt mit dem Mieter und Gelegenheit, Veränderungen wahrzunehmen

Wann sollte auf Mietausfall reagiert werden? Wahl des richtigen Zeitpunkts

Verjährung von Mietausfall

Die Verjährungsfrist für Miete beträgt 5 Jahre. Die Verjährung läuft individuell, weshalb sie ab dem jeweiligen Zahlungstermin gezählt wird. Mahnbescheid oder Klage können die Verjährung neu beginnen lassen. Auch eine teilweise Tilgung gilt als Anerkenntnis und führt zur Erneuerung der Verjährungsfrist.

Bedeutung der Lageeinschätzung des Mieters

Den Reaktionszeitpunkt sollten Sie unter Berücksichtigung der Beziehung zum Mieter und der Vorgeschichte bei Zahlungsausfällen entscheiden. Wer wiederholt säumig ist, hat eine andere Priorität als ein Erstmal-Säumiger. Es ist unabdingbar, die wirtschaftliche Lage des Mieters zu erfassen und die optimale Maßnahme zu erkennen.

Maßstab für eine Vertragskündigung

Bei einem Mietausfall von 2–3 Monaten wird eine Vertragskündigung selten anerkannt; ab einem Mietausfall von mehr als 3 Monaten ohne triftigen Grund steigt die Wahrscheinlichkeit, dass das Vertrauensverhältnis als zerstört gilt. Bei 3 bis 6 Monaten Mietausfall sollten Sie auch eine Räumungsklage in Erwägung ziehen.

Wie verläuft die Reaktion bei Mietausfall?

1. Mahnung durch die Verwaltungsgesellschaft: Telefonat, Mahnschreiben, Hausbesuch zur Mitteilung des Ausstands. Innerhalb 1 Woche bis 1 Monat nach Eintritt durchführen
2. Kontakt zu solidarischem Bürgen / Mietbürgschaftsgesellschaft: Bei Nichtreaktion des Mieters ist der solidarische Bürge zahlungspflichtig; bei Bürgschaft kann die Ersatzleistung verlangt werden
3. Mahnschreiben mit Zustellungsnachweis / Inhaltsbestätigtes Einschreiben: Verhindert die Ausrede „nicht angekommen". Versand im Namen eines Anwalts ist wirksamer
4. Freiwillige Räumungsaufforderung: Räumung mit Bedingungen wie Erlass des Mietausstands fordern, um Gerichtskosten zu vermeiden
5. Rechtliche Schritte: Mahnbescheid (am einfachsten), Bagatellklage (bis 600.000 Yen, in der Regel eine Verhandlung), Räumungsklage (Räumungsanordnung, 6 Monate bis 1 Jahr)
6. Zwangsvollstreckung: Letzter Ausweg bei verweigertem Auszug nach Obsiegen. Vollstreckungstitel, Vollstreckungsklausel und Zustellungsnachweis sind erforderlich

Welches Verhalten ist nach Bekanntwerden des Mietausfalls verboten?

Unangemessenes Verhalten des Vermieters kann als rechtswidrig gewertet werden. Vermeiden Sie folgende Handlungen unbedingt.

• Mahnungen zu früher oder später Stunde: Mahnungen zwischen 20:00 und 7:00 Uhr sind nach dem Geldverleihgesetz (Chinginhō) verboten. Es gibt Urteile, die Schmerzensgeld zugesprochen haben
• Mehrmalige Anrufe / Hausbesuche pro Tag: Übermäßige Aufforderungen können als Bedrohung gewertet werden
• Aushang von Anschlägen: Verstößt gegen das Persönlichkeitsrecht und ist rechtswidrig
• Mahnungen an andere Personen als den solidarischen Bürgen: Geltend machen können Sie Ihren Anspruch nur gegenüber dem Mieter selbst, dem solidarischen Bürgen oder der Mietbürgschaftsgesellschaft
• Anfragen bei Schule oder Arbeitgeber: Die Offenlegung des Sachverhalts gegenüber Dritten ist rechtswidrig
• Unbefugtes Betreten: Kann den Tatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllen. Vor einem Obsiegen vor Gericht besteht keine Betretungsbefugnis
• Entfernen von Gegenständen aus der Wohnung: Verstößt gegen das Verbot der Selbsthilfe. Schadensersatz und Diebstahlsdelikt drohen
• Unbefugter Schlossaustausch: Verstößt gegen das Verbot der Selbsthilfe. Selbst eine Sondervereinbarung dürfte unwirksam sein
• Direktverhandlung ohne Verwaltungsgesellschaft: Nicht rechtswidrig, eskaliert jedoch leicht in Streit

Welche Vorteile bringt eine Beratung durch einen Anwalt?

Für eine zügige Lösung von Mietausfall-Problemen ist die Beratung durch einen Anwalt ein wirksames Mittel. Die wichtigsten Vorteile sind:

• Höhere Wahrscheinlichkeit zur Zahlung: Mahnungen im Namen eines Anwalts erzeugen psychologischen Druck
• Reduzierung der Verfahrensbelastung: Erstellung von Mahnschreiben und Übernahme der Prozessvertretung entlasten den Vermieter erheblich
• Vorschlag der besten Eintreibungsmethode: Der Anwalt schlägt Verhandlungs- und Eintreibungsmethoden auf Basis seines Fachwissens vor, abgestimmt auf die Lage des Mieters
• Maximierung der Eintreibungssumme: Auch gegen Zahlungsverweigerung oder Schweigen werden geeignete rechtliche Mittel eingesetzt, mit dem Ziel der vollständigen Eintreibung

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie viele Jahre beträgt die Verjährung bei Mietausfall?

Die Verjährungsfrist für Miete beträgt 5 Jahre. Die Verjährung läuft jeweils individuell ab dem Zahlungstermin jedes Monats. Mahnbescheid oder Klage können die Verjährung neu beginnen lassen.

Nach wie vielen Monaten Ausfall kann der Vertrag gekündigt werden?

Es gibt keine eindeutige gesetzliche Vorgabe, doch wird ab einem Ausfall von mehr als 3 Monaten ohne triftigen Grund häufig angenommen, dass das Vertrauensverhältnis zerstört ist.

Kann ein säumiger Mieter zwangsweise zur Räumung gebracht werden?

Ja, nach Durchlaufen des rechtlichen Verfahrens. Wer in der Räumungsklage obsiegt und dennoch nicht räumt, gegen den kann die Zwangsvollstreckung beantragt werden. Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter ist jedoch rechtswidrig.

Lässt sich der ausgefallene Mietzins vollständig eintreiben?

Mit anwaltlicher Beauftragung steigt die Wahrscheinlichkeit einer vollständigen Eintreibung. Gegen Zahlungsverweigerung oder Schweigen kann mit rechtlichen Mitteln vorgegangen werden; gelingt keine Einigung, wird das Verfahren vor Gericht zur Eintreibung fortgesetzt.

Wird das Ausfallrisiko durch eine Mietbürgschaftsgesellschaft beseitigt?

Mit Beitritt zu einer Mietbürgschaftsgesellschaft begleicht diese den Mietausstand stellvertretend, sodass das finanzielle Risiko des Vermieters erheblich reduziert wird. Die anschließende Eintreibung übernimmt die Bürgschaftsgesellschaft.