Die Beleuchtung in den Gemeinschaftsflächen japanischer Apartmenthäuser und Mietwohnanlagen (アパート／マンション) verantwortet der Vermieter (大家, ōya). Mit der Alterung der Anlagen wird ein Austausch unumgänglich. Manchmal genügt der reine Leuchtmittelwechsel; oft muss die Leuchte selbst ersetzt oder auf LED umgerüstet werden.
Dieser Beitrag erklärt das Steuerungssystem der Gemeinschaftsbeleuchtung, Richtwerte für die Austauschkosten, Vor- und Nachteile der LED-Umstellung sowie die Punkte, die Sie beim Tausch beachten sollten.
Das ist eine genuin japanische Konstruktion: In einer WEG im DACH-Raum wäre derselbe Eingriff am Gemeinschaftseigentum ein Beschluss der Eigentümerversammlung. In Japans Mietobjekten entscheidet der Eigentümer allein. Wer ein ganzes Mietshaus (一棟, ittō) kauft, kann LED-Umbau und Schaltzeiten ohne Mitgesellschafter durchsetzen.
Wie funktioniert die automatische Steuerung der Gemeinschaftsbeleuchtung?
In den meisten japanischen Mietobjekten wird die Gemeinschaftsbeleuchtung automatisch gesteuert; der Vermieter muss nicht von Hand schalten. Es gibt im Wesentlichen drei Verfahren.
Solar-Timer
Sonnenauf- und -untergangszeiten der jeweiligen Region sind vorab hinterlegt; danach schaltet die Beleuchtung ein und aus. Das System folgt den Jahreszeiten. In Kombination mit einem Dämmerungsschalter lässt es sich auch an trüben Tagen nutzen. Der Solar-Timer ist eine astronomische Zeitschaltuhr, keine Solarleuchte.
Timerschalter
Sie stellen beliebige Uhrzeiten für Ein- und Ausschalten ein. Häufig kombiniert man den Timer mit einem Dämmerungsschalter: Die Leuchte geht bei Dunkelheit an und zur programmierten Zeit wieder aus.
Automatischer Dämmerungsschalter (EE-Schalter / Fotoschalter)
Ein Sensor erfasst die Umgebungshelligkeit und schaltet. Bei Regen oder Schnee bleibt es auch tagsüber dunkel genug, dass die Leuchte angeht; die Steuerung folgt dem Wetter. Wird das Gerät an der Westseite montiert, verzögert die Nachmittagssonne (西日) den Einschaltzeitpunkt, weshalb der Montageort sorgfältig gewählt werden muss.
Braucht der Leuchtentausch eine Lizenz als Elektrofachkraft?
Sitzt bereits eine Deckensteckfassung (引掛シーリング, hikikake shīringu), dürfen Sie die Leuchte auch ohne Lizenz wechseln. Typen, die direkt an die Netzleitung angeschlossen werden, erfordern zwingend die Qualifikation als Denki kōjishi (電気工事士).
Die vier staatlichen Qualifikationen für Elektroarbeiten
Für Elektroarbeiten gelten folgende Qualifikationen. Der Denki kōjishi 2. Klasse (第2種電気工事士) darf allgemeine elektrische Anlagen (一般用電気工作物) bearbeiten. Der Denki kōjishi 1. Klasse (第1種電気工事士) darf zusätzlich eigene Anlagen von Gewerbe und Fabriken (自家用電気工作物) bearbeiten. Die zertifizierte Elektrofachkraft (認定電気工事従事者) ist für Anlagen bis unter 500 kW zugelassen. Die Fachkraft für besondere Elektroarbeiten (特殊電気工事資格者) übernimmt Neonarbeiten und Notstromaggregate.
Im DACH-Raum gilt die Elektrofachkraft nach DGUV Vorschrift 3 und oft die Meisterpflicht. Japans vier Titel sind staatliche Lizenzen, keine Kammerzulassung. Ohne passende Lizenz drohen Haftung bei Brand und Leistungskürzung der Feuerversicherung (火災保険, kasai hoken).
Arbeit ohne Lizenz ist gefährlich
Wer ohne Qualifikation an der Verkabelung arbeitet, riskiert Kurzschluss, Brand und Stromschlag. Der reine Leuchtmittelwechsel braucht keinen Fachbetrieb. An hohen Decken besteht jedoch Sturzgefahr; je nach Lage sollten Sie trotzdem einen Betrieb beauftragen.
Was kostet der Austausch der Gemeinschaftsbeleuchtung?
Ein LED-Bypass liegt bei etwa 3.000 bis 5.000 Yen je Stelle (rund 18 bis 31 EUR). Wird die Leuchte komplett getauscht, gelten 20.000 bis 30.000 Yen je Stelle (rund 123 bis 184 EUR) als Richtwert. Gegenüber DACH-Stundensätzen sind das niedrige Beträge.
Kostenaufschlüsselung
Die Handwerkerrechnung setzt sich aus drei Blöcken zusammen: der Gerätepreis (bei Handelsware üblich 30 bis 40 Prozent unter der unverbindlichen Preisempfehlung), der Arbeitslohn (Zahl der Monteure mal Zeit) und die übrigen Kosten (Anfahrt, Entsorgung, Verwaltungspauschale). Gerade der dritte Block schwankt stark zwischen Angeboten. Überzeugt Sie eine Position nicht, holen Sie Vergleichsangebote ein.
Welche Lichtfarbe eignet sich für die Gemeinschaftsflächen?
Die Lichtfarbe prägt die Atmosphäre eines Raums erheblich. Die richtige Wahl hebt auch die Zufriedenheit der Mieter.
Lichtfarben und ihre Wirkung
Es gibt fünf Stufen: Tageslichtweiß, Neutralweiß, Reinweiß, Warmweiß und Glühlampenfarbe (電球色). Für Räume, in denen man sich entspannen soll, eignet sich das orange getönte Glühlampenlicht. Für Orte, an denen konzentriert gearbeitet wird, ist das bläuliche Tageslichtweiß passender.
So wählen Sie die Farbe für Gemeinschaftsflächen
Am Eingang und an anderen Stellen, an denen Sie Bewohner empfangen, empfiehlt sich das entspannende orangefarbene Licht. Dagegen ist an Autolock-Terminals (オートロック), Paketfächern (宅配ボックス) und Fahrradstellplätzen bläuliches Licht sinnvoll, weil die Hände und das Display klar erkennbar sein müssen.
Wirkung auf Sicherheit und Erscheinungsbild
Die Gemeinschaftsbeleuchtung hat auch eine sicherheitsrelevante Funktion. Ein helles Entrée wirkt abschreckend auf Einbruchdiebstahl (空き巣). Mit durchdachter Beleuchtung steigt zudem die äußere Attraktivität des Gebäudes; es gibt Fälle, in denen sich dadurch die Vermietungsquote verbessert hat.
Worauf müssen Sie beim Leuchtentausch achten?
Ein falscher Tausch führt zu Unfällen und Defekten. Achten Sie deshalb auf die folgenden zwei Punkte.
Risiko, ein neues Leuchtmittel in eine alte Leuchte zu setzen
Leuchten für Leuchtstoffröhren sollten nach acht bis zehn Jahren ersetzt werden. Häufen sich die Lampenwechsel oder verfärbt sich die Fassung, sollten Sie aus Sicherheitsgründen die Leuchte selbst tauschen – nicht nur das Leuchtmittel.
Die LED-Umstellung braucht Bypass-Arbeiten
Beim Wechsel von Leuchtstoff auf LED muss das Vorschaltgerät (安定器, anteiki) abgetrennt und die Leitung auf LED umverdrahtet werden; das ist die sogenannte Bypass-Arbeit (バイパス工事). Betreiben Sie LED ohne diesen Bypass, steigt der Stromverbrauch unnötig, und das Vorschaltgerät altert schneller. Beauftragen Sie deshalb stets einen Betrieb mit Lizenz als Denki kōjishi.
Wie senken Sie den Stromverbrauch der Gemeinschaftsflächen?
Den größten Hebel hat die Beleuchtung, weil sie den Großteil der Gemeinschaftsstromkosten stellt. Prüfen Sie die folgenden Wege.
Auf LED umstellen
LED verbrauchen etwa die Hälfte des Stroms einer Leuchtstofflampe und etwa ein Zehntel einer Glühlampe. Die Lebensdauer liegt bei rund dem Vierfachen einer Leuchtstofflampe und dem Vierzigfachen einer Glühlampe; die Kosten sinken entsprechend. Unter der nationalen Energiesparpolitik endet die Fertigung von Leuchtstofflampen nacheinander, weshalb ein früher Wechsel vernünftig ist.
Die Brenndauer verkürzen
Mit Bewegungsmeldern, Helligkeitssensoren und Timern leuchtet die Anlage nur, wenn sie gebraucht wird, und unnötiger Verbrauch entfällt.
Versorger und Tarifvertrag prüfen
Nutzen Sie die vollständige Liberalisierung des Stromeinzelhandels seit April 2016 und prüfen Sie den Wechsel in einen günstigeren Tarif. Anders als der deutsche Strommarkt (1998) ist Japans Kleinverbrauchermarkt erst seit 2016 vollständig wettbewerblich. Neue Anbieter können insolvent werden; vergleichen Sie mehrere Gesellschaften und entscheiden Sie vorsichtig.
Wechsel in den Haupt-Leistungsschalter-Vertrag
Beim Haupt-Leistungsschalter-Vertrag (主開閉器契約) richtet sich der Grundpreis nach der tatsächlichen Leistungsaufnahme; in Wohnanlagen mit vielen Kraftstromverbrauchern (動力設備) ist die Ersparnis oft hoch. Der Tarif gilt jedoch nur für Gebäude mit Niederspannungsbezug, und Sie müssen einen elektronischen Leistungsschalter einbauen; dessen Kosten liegen bei etwa 300.000 bis 500.000 Yen (rund 1.840 bis 3.070 EUR).
Welche Vorteile hat die LED-Umstellung der Gemeinschaftsflächen?
LED senken nicht nur die Stromrechnung, sondern stützen als Investition auch den Objektwert.
Die Stromkosten sinken
Der Verbrauch liegt bei etwa der Hälfte einer Leuchtstofflampe und bei etwa einem Zehntel einer Glühlampe. Die Anfangskosten der Umstellung amortisieren sich in der Regel innerhalb weniger Jahre.
Weniger Tauschaufwand
LED halten rund 40.000 Stunden und damit deutlich länger als Glühlampen (etwa 1.000 bis 2.000 Stunden) und Leuchtstofflampen (etwa 6.000 bis 12.000 Stunden).
Weniger Insekten an der Leuchte
LED strahlen deutlich weniger Ultraviolett ab, weshalb sich Insekten seltener ansammeln. Die Reinigung um die Leuchten herum wird dadurch leichter.
Das Objekt wirkt attraktiver
LED erreichen mehr als die fünffache Lichtausbeute einer Glühlampe. Bleiben die Gemeinschaftsflächen hell, verbessert sich der Gesamteindruck des Gebäudes. Die eingesparten Stromkosten können Sie für andere Ausstattung verwenden.
Welche Nachteile und Vorsichtspunkte hat die LED-Umstellung?
Die Vorteile überwiegen, aber einige Einschränkungen sollten Sie kennen, bevor Sie beauftragen.
Die Anfangskosten sind hoch
Weil der Tausch der gesamten Leuchte empfohlen wird, können in großen Wohnanlagen allein Eingang und Flure mehr als 500.000 Yen (rund 3.070 EUR) kosten. Die Anfangskosten amortisieren sich jedoch in wenigen Jahren, und rund zehn Jahre entfällt die Wartung; der langfristige Investitionseffekt reicht deshalb aus.
Der nächste Tauschzeitpunkt gerät leicht in Vergessenheit
Halten Sie vor der Umstellung fest, wie viele Stunden jede Leuchte pro Tag brennt, und legen Sie je Standort einen Richtwert für den nächsten Tausch fest.
Lichtimmission gegenüber Nachbarn beachten
Zu helle LED im Außenbereich können den Schlaf der Nachbarn stören. Prüfen Sie deshalb Leuchten, die ausdrücklich auf Lichtimmission (光害, kōgai) Rücksicht nehmen.
Notleuchten müssen mit eingebauter Batterie ausgeführt sein
Nach dem Gebäudebaugesetz (建築基準法, Kenchiku kijun-hō) müssen Notleuchten auch dann leuchten, wenn die Netzversorgung ausfällt; vorgeschrieben ist deshalb die Ausführung mit eingebauter Batterie. Sie sitzen vergleichsweise hoch, weshalb der Tausch teurer ausfällt. Für Käufer aus dem DACH-Raum ist das ein Ankaufsprüfpunkt: Die erdbebenbezogene Batteriepflicht weicht von Zentralbatterieanlagen nach DIN EN 1838 ab; Nachrüstung an hohen Decken ist teuer.
Häufige Fragen
Ist der Tausch der Gemeinschaftsbeleuchtung Pflicht des Vermieters?
Ja. Die Gemeinschaftsbeleuchtung gehört zur Gebäudebewirtschaftung; Vermieter oder Hausverwaltung tragen Verantwortung für Betrieb und Tausch. Mieter dürfen die Gemeinschaftsbeleuchtung in der Regel nicht eigenmächtig wechseln.
Wann amortisieren sich die Anfangskosten der LED-Umstellung?
Das hängt von Objektgröße und Brenndauer ab. Üblich ist eine Amortisation in etwa drei bis fünf Jahren. Die Lebensdauer der LED liegt bei rund zehn Jahren (bei 12 Stunden Brenndauer pro Tag bei etwa neun Jahren), sodass die Ersparnis nach der Amortisation lange weiterläuft.
Ist beim Wechsel von Leuchtstoff auf LED eine Installation nötig?
Ja. Das Vorschaltgerät der Leuchtstoffleuchte muss abgetrennt werden; das ist die Bypass-Arbeit. Betreiben Sie LED ohne diesen Bypass, entsteht unnötiger Verbrauch und die Gefahr von Defekten. Beauftragen Sie stets einen Betrieb mit Lizenz als Denki kōjishi.
Zahlen die Mieter den Strom der Gemeinschaftsflächen?
Die Stromkosten der Gemeinschaftsflächen werden in der Regel als Verwaltungsgebühr (管理費, kanrihi) oder Gemeinkostenumlage (共益費, kyōekihi) an die Mieter weitergegeben – ähnlich den Betriebskosten, jedoch ohne Betriebskostenverordnung. Senken Sie den Verbrauch durch LED, können Sie die Umlage dämpfen; das entlastet auch die Mieter.
