Genjō-kaifuku (原状回復, wörtlich „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands") bezeichnet in Japan die Pflicht des Mieters, beim Auszug aus einer Mietwohnung nur jene Schäden zu beseitigen, die ihm nach Gesetz und Vertrag tatsächlich zuzurechnen sind. Es bedeutet ausdrücklich nicht, die Wohnung in exakt denselben Zustand wie beim Einzug zurückzuversetzen: Normale Abnutzung (tsūjō-sonmō, 通常損耗) und alterungsbedingter Verschleiß (keinen-rekka, 経年劣化) fallen grundsätzlich nicht zulasten des Mieters. Wer diesen Punkt verwechselt, bringt bereits die Grundlage der gesamten Auszugsabrechnung ins Wanken. Für Leser im deutschsprachigen Raum (DACH) ist der Grundgedanke vertraut: Auch nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Die japanische Praxis kreist jedoch um eine sprachliche Feinheit, für die es im Deutschen keine direkte Entsprechung gibt – und genau diese Feinheit entscheidet in Japan über den Ausgang vieler Auszugsabrechnungen.
Im Alltag der japanischen Mietverwaltung werden drei ähnlich aussehende Begriffe munter durcheinander verwendet: genjō-kaifuku (原状回復), genjō-fukki (原状復帰) und die fehlerhafte Schreibweise 現状回復 (die identisch „genjō-kaifuku" ausgesprochen wird). Ist die Wortwahl unscharf, wird auch alles Weitere unscharf: die Erklärung gegenüber dem Mieter, der Kostenvoranschlag und schließlich die Begründung der Auszugsabrechnung. Besonders die Schreibweise 現状回復 ist eine bedeutungsverschobene Fehlverwendung und sollte in Verträgen und Abrechnungen niemals auftauchen. Dieser Artikel ist ein Praxisleitfaden dafür, wie Verwaltungsmitarbeiter die Begriffe korrekt unterscheiden und so Auszugsstreitigkeiten reduzieren. Für internationale Eigentümer japanischer Mietobjekte ist das Thema besonders wertvoll, weil es tief in der japanischen Schriftsprache verwurzelt ist und in keinem westlichen Mietmarkt ein direktes Gegenstück besitzt.
Die Kernpunkte dieses Artikels
- Der korrekte Fachbegriff für die Praxis des Mietauszugs lautet genjō-kaifuku (原状回復).
- Genjō-fukki (原状復帰) ist bedeutungsgleich, wird aber vor allem im Bau- und Innenausbau verwendet.
- Die Schreibweise 現状回復 ist eine Verwechslung von „原状" (ursprünglicher Zustand) mit dem gleichlautenden „現状" (gegenwärtiger Zustand) und in Verträgen und Abrechnungen zu vermeiden.
- Artikel 621 des japanischen Zivilgesetzbuchs (Minpō) nimmt normale Abnutzung und alterungsbedingten Verschleiß von der Wiederherstellungspflicht aus – vergleichbar mit § 538 BGB.
- Wer Begriff, Schadensursache und Kostenzuordnung im Paket erklärt, beruhigt die Auszugsabrechnung nachhaltig.
Was bedeutet genjō-kaifuku? Bedeutung und rechtliche Grundlage
Genjō-kaifuku (原状回復) ist der Grundsatz, bei Auszug jene Schäden wiederherzustellen, die durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters, durch Verletzung der Sorgfaltspflicht (zenkan-chūi-gimu, 善管注意義務, die Pflicht zur Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters) oder durch eine über den normalen Gebrauch hinausgehende Nutzung entstanden sind. Die Genjō-kaifuku-Richtlinie des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) definiert genjō-kaifuku als „die Instandsetzung jener Wertminderungen des Gebäudes, die durch Bewohnen und Nutzung seitens des Mieters entstanden sind und auf Vorsatz, Fahrlässigkeit, Verletzung der Sorgfaltspflicht oder eine über den normalen Gebrauch hinausgehende Nutzung zurückgehen". Anders als bei deutschen Schönheitsreparaturen, die häufig pauschal über Vertragsklauseln auf den Mieter abgewälzt werden, knüpft die japanische Richtlinie den Anspruch von vornherein an die konkrete Schadensursache.
Dieser Gedanke ist in Japan auch gesetzlich verankert. Artikel 621 des Zivilgesetzbuchs (Minpō, 民法) regelt die Wiederherstellungspflicht des Mieters wie folgt.
Weist die Mietsache nach der Übergabe an den Mieter einen Schaden auf (mit Ausnahme des durch den normalen Gebrauch und die normale Nutzung entstandenen Verschleißes sowie der alterungsbedingten Veränderung der Mietsache), so ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, diesen Schaden in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Schaden auf Umständen beruht, die der Mieter nicht zu vertreten hat.
Die Vorschrift hat zwei Kernaussagen. Erstens sind der durch normalen Gebrauch entstandene Verschleiß und die alterungsbedingte Veränderung von der Wiederherstellungspflicht ausgenommen. Zweitens sind auch Schäden, die der Mieter nicht zu vertreten hat, ausgenommen. Genjō-kaifuku ist also keine Rückgabe der Wohnung im Neuzustand, sondern die Wiederherstellung ausschließlich jener Schäden, die auf die Nutzung durch den Mieter zurückgehen. Für DACH-Leser ist die Parallele zu § 538 BGB unmittelbar erkennbar – der entscheidende Unterschied liegt weniger im Prinzip als in der Beweislast: In Japan verlässt sich die Praxis stark auf Einzugs- und Auszugsfotos sowie das gemeinsame Übergabeprotokoll, während im deutschen Recht der Streit oft an der Wirksamkeit einzelner Schönheitsreparaturklauseln entschieden wird.
Zu beachten ist, dass die MLIT-Richtlinie selbst keine rechtsverbindliche Vorschrift ist. Sie ist ein Orientierungsrahmen, der zur Vorbeugung von Streitigkeiten und zu deren gütlicher Lösung zusammengestellt wurde. Gerade deshalb übernimmt die Verwaltungsgesellschaft die Aufgabe, Gesetzestext und Richtlinie in eine für den Mieter verständliche Sprache zu übersetzen. Den konkreten Inhalt der Sorgfaltspflicht behandeln wir in Was ist die Sorgfaltspflicht des Mieters? Erläuterung von Verstoßfällen, dem Zusammenhang mit der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und den Maßnahmen von Hausverwaltungen.
Worin unterscheiden sich genjō-kaifuku, genjō-fukki und 現状回復?
Der Begriff, den man in der Mietverwaltung präzise verwenden möchte, ist genjō-kaifuku (原状回復). Genjō-fukki (原状復帰) wird zwar in ähnlicher Bedeutung gebraucht, doch für Mietverträge und Auszugsabrechnungen ist genjō-kaifuku der gesetzes- und praxiskonforme Ausdruck. Die drei Begriffe sehen nur oberflächlich ähnlich aus; sie unterscheiden sich in ihrer Herkunft und in den Situationen, in denen sie verwendet werden. Für deutschsprachige Leser lässt sich das Problem so einordnen: Es ist, als würde man im Deutschen konsequent „Instandsetzung" mit „Ausstand" verwechseln, weil beide Wörter ähnlich klingen – nur dass die japanischen Schriftzeichen 原状 und 現状 identisch als „genjō" ausgesprochen werden.
| Begriff | Bedeutung / Herkunft | Hauptsächlicher Verwendungsbereich | Eignung für die Mietabrechnung |
|---|---|---|---|
| genjō-kaifuku (原状回復) | Wiederherstellung des notwendigen Umfangs, gemessen am „原状" (ursprünglichen Zustand) | Mietvertrag, Auszugsabrechnung, Gesetz, Richtlinie | Empfohlen. Der offizielle Fachbegriff |
| genjō-fukki (原状復帰) | Rückführung in den „原状" (ursprünglichen Zustand) | Bau- und Innenausbau, Fachjargon bei Büroauszügen | Bedeutungsgleich, in der Abrechnung aber auf genjō-kaifuku vereinheitlichen |
| 現状回復 | Widersprüchlicher Ausdruck, der den „現状" (gegenwärtigen Zustand) wiederherstellen will | Schleicht sich als Schreib-/Konvertierungsfehler ein | Nicht verwenden. Fehlverwendung |
Warum ist die Schreibweise 現状回復 falsch?
Die Schreibweise 現状回復 ist ein Schreib- und Verwendungsfehler, bei dem „原状" mit dem gleichlautenden „現状" verwechselt wird. „原状" (gen = ursprünglich) bezeichnet den ursprünglichen Zustand vor dem Einzug, „現状" den gegenwärtigen Zustand, wie er jetzt vor Augen liegt. Beim Auszug ist auch ein beschädigter Zustand der „現状", sodass „現状回復" offen lässt, was in welchen Zustand zurückversetzt werden soll. Da beide Zeichen im Japanischen identisch „genjō" ausgesprochen werden, entsteht der Fehler fast unbemerkt – ein Problem, das es in Sprachen mit rein alphabetischer Schrift so nicht gibt.
Sowohl Artikel 621 des Minpō als auch die Richtlinie verwenden durchgängig das Wort „原状". Schreibt man in Vertrag, Erläuterung wesentlicher Vertragspunkte (jūyō-jikō-setsumeisho, 重要事項説明書), Auszugsabrechnung, Kostenvoranschlag oder in einer E-Mail an den Mieter „現状回復", reißt die Verbindung zum Gesetzeswortlaut ab und die Begründung verschwimmt. Weil dieser Konvertierungsfehler der japanischen Textverarbeitung besonders leicht in Dokumenten hängen bleibt, empfiehlt es sich, interne Textbausteine und Vorlagen fest auf „原状回復" (genjō-kaifuku) festzulegen.
Welches Wort wann? Entscheidungstabelle nach Situation
Bei den Begriffen erspart man sich Zweifel, wenn man je Dokument und Situation festlegt, welches Wort zu verwenden ist. Für die drei Situationen Auszugsabrechnung, Mietererklärung und Kostenvoranschlag haben wir aufgelistet, welches Wort zu verwenden und welches zu vermeiden ist. Wird diese Entscheidungstabelle intern geteilt, lassen sich Schwankungen im Ausdruck zwischen einzelnen Sachbearbeitern vorbeugen – ein Aspekt, der gerade in Japan wichtig ist, wo die Servicequalität stark an der Sorgfalt der einzelnen Verwaltungsperson hängt.
| Situation / Dokument | Zu verwendendes Wort | Zu vermeidendes Wort | Grund |
|---|---|---|---|
| Mietvertrag / Sondervereinbarung | genjō-kaifuku (原状回復) | genjō-fukki (原状復帰) / 現状回復 | Vereinheitlichung auf den Wortlaut von Minpō Art. 621 und Richtlinie |
| Auszugsabrechnung | Wiederherstellungskosten (genjō-kaifuku), Mieteranteil, Vermieteranteil | „現状回復 pauschal" | Kostenlast an den Gesetzestext knüpfen |
| Kostenvoranschlag für Arbeiten | Wiederherstellungsarbeiten (aufgeschlüsselt in Ausbesserung, Austausch, Reinigung) | 現状回復 | Abrechnungs- und Baubegriffe angleichen |
| Erläuterung / E-Mail an den Mieter | genjō-kaifuku, ergänzt um normale Abnutzung und Verschleiß in Alltagssprache | 現状回復 | Fachbegriffe in Alltagssprache übersetzen, um Zustimmung zu erreichen |
| Gespräch mit der Ausbaufirma | genjō-fukki ist zwar verständlich, in der Abrechnung aber auf genjō-kaifuku zurückführen | 現状回復 | Vermischung von Baujargon und Abrechnungsbegriff vermeiden |
| Internes Handbuch | Vereinheitlichung auf genjō-kaifuku | genjō-fukki / 現状回復 | Schwankungen in der Erklärungsqualität je Bearbeiter dämpfen |
Mit dieser Tabelle lässt sich verhindern, dass die Begriffe je nach Dokument auseinanderdriften – etwa „原状復帰" im Kostenvoranschlag, „現状回復" in der Abrechnung und „Kosten für die Rückversetzung" in der E-Mail. Die Vereinheitlichung der Begriffe ist keine Beschwerdebearbeitung, sondern Vorbeugungsarbeit. Wie Kautionsrückgabe und die Reform des Zivilgesetzbuchs die Abrechnung beeinflussen, ordnen wir in Wie haben sich Kaution und Wiederherstellung durch die Zivilrechtsreform verändert? Praxishandeln für Vermieter rechtlich ein.
Warum führt die falsche Begriffsverwendung zu Auszugsstreitigkeiten?
Die falsche Begriffsverwendung wird zum Problem, weil der Mieter dann schwerer versteht, „wofür er aufkommt". Beim Auszug geht es um Kautionsrückgabe und mögliche Nachforderungen, sodass sprachliche Unschärfe unmittelbar in Misstrauen umschlägt. In Japan verstärkt sich das dadurch, dass die Kaution (shikikin, 敷金) traditionell dem Vermieter übergeben und erst nach Abzug der Kosten zurückerstattet wird – anders als bei der deutschen Mietkaution, die auf einem gesondert geführten Konto liegt und gesetzlich auf drei Monatskaltmieten begrenzt ist.
Steht im Kostenvoranschlag etwa nur „現状回復 pauschal", kann der Mieter nicht beurteilen, wofür die Kosten anfallen. Handelt es sich um den Austausch von Wandtapete, um eine Bodenausbesserung oder um Reinigung? Und lässt sich daraus nicht ablesen, ob es sich um normale Abnutzung oder um Vorsatz beziehungsweise Fahrlässigkeit des Mieters handelt. Auch mit nachdrücklichen Formulierungen erreicht man keine Zustimmung, wenn die Begründung unsichtbar bleibt.
Hält man umgekehrt die folgenden Umformulierungen bereit, wird die Begründung der Forderung leichter vermittelbar. Das dient nicht dazu, den Mieter zu begünstigen, sondern dazu, das, was der Vermieter berechtigterweise fordern darf, sachlich und mit Begründung geltend zu machen.
| Zu vermeidender Ausdruck | Warum er riskant ist | Umformulierungsbeispiel |
|---|---|---|
| 現状回復 pauschal | Unklar, was in welchen Zustand zurückversetzt wird | Aus den Wiederherstellungsarbeiten führen wir den Mieteranteil einzeln aufgeschlüsselt auf |
| Bitte vollständig in den Zustand vor Einzug zurückversetzen | Klingt so, als seien auch normale Abnutzung und Verschleiß eingeschlossen | Wir prüfen die über den normalen Gebrauch hinausgehenden Schäden |
| Es ist verschmutzt, daher trägt alles der Mieter | Ignoriert Ursache und Alterung in der Erklärung | Wir klären Ursache der Verschmutzung und Einzugszustand und ordnen die Kostenlast |
| Es steht im Vertrag, daher fordern wir es | Vermittelt nicht, ob der Inhalt verstanden und zugestimmt wurde | Wir prüfen im Rahmen der bei Vertragsschluss erläuterten Sondervereinbarung |
Mit unscharfen Worten nachdrücklich zu fordern ist in der Praxis schwächer, als mit präzisen Worten ruhig zu erklären. Eine ehrliche und transparente Erklärung ist die Grundlage dafür, das Vertrauen in die Verwaltungsgesellschaft zu wahren.
Erläuterungsbeispiele für Mieter: Fachbegriffe in Alltagssprache übersetzen
Bei der Erklärung gegenüber Mietern kommt es besser an, Rechtsbegriffe nicht bloß aneinanderzureihen, sondern in Alltagssprache zu übertragen. Die Verwaltungsmitarbeiter tragen die Aufgabe, die Fachbegriffe zunächst selbst korrekt zu verstehen und sie dann in einen Ausdruck zu überführen, dem das Gegenüber leichter zustimmt. Die grundlegenden Begriffe lassen sich zunächst wie folgt umformulieren.
- genjō-kaifuku (原状回復): der Gedanke, nicht die durch normales Wohnen natürlich gealterten Teile, sondern die über den normalen Gebrauch hinaus beschädigten Teile instand zu setzen
- normale Abnutzung (tsūjō-sonmō): Verschleiß, der beim Wohnen natürlich entsteht und daher grundsätzlich nicht dem Mieter angelastet wird
- alterungsbedingter Verschleiß (keinen-rekka): Teile, die mit den Jahren auf natürliche Weise altern
- Sorgfaltspflicht (zenkan-chūi-gimu): die Pflicht, die Sache während der Mietzeit mit der allgemein zu erwartenden Sorgfalt zu nutzen
Darauf aufbauend lässt sich die Erklärungsqualität auch bei wechselnden Bearbeitern halten, wenn man je Situation direkt verwendbare Erläuterungsbeispiele bereithält. Die folgenden Beispiele reichen von der Auszugsbegehung bis zur Abrechnung.
| Situation | Erläuterungsbeispiel für den Mieter |
|---|---|
| Ankündigung der Auszugsbegehung | Bei der Auszugsbegehung prüfen wir den Zustand der Wohnung gemeinsam. Anhand der Einzugsfotos ordnen wir getrennt, was durch normalen Gebrauch entstanden ist und welche Schäden darüber hinausgehen. |
| Mieteranteil mitteilen | Dieser Schaden ist auf den Einzugsfotos nicht vorhanden und dürfte durch das Verrücken von Möbeln während der Mietzeit entstanden sein. Da er über den normalen Gebrauch hinausgeht, kalkulieren wir ihn als Wiederherstellungskosten zulasten des Mieters. |
| Vermieteranteil mitteilen | Diese Verblassung der Tapete ist eine alterungsbedingte Veränderung durch normalen Gebrauch. Sie fällt nicht unter die Wiederherstellung und wird daher zulasten des Vermieters bearbeitet. Für Sie entstehen keine Kosten. |
| Anteilige Aufteilung mitteilen | Diese Ausstattung ist im Alter fortgeschritten und im Wert gesunken. Wir stellen daher nicht den vollen Betrag, sondern einen nach Nutzungsjahren anteilig aufgeteilten Anteil in Rechnung. |
| Auf Begriffsfragen antworten | In den Dokumenten verwenden wir einheitlich „原状回復" (genjō-kaifuku). Gemeint ist, gemessen am ursprünglichen Zustand nur die über den normalen Gebrauch hinausgehenden Teile wiederherzustellen. Es ist nicht das „現状回復", das den jetzigen Zustand wiederherstellen würde. |
Das Ziel der Erklärung ist nicht, das Gegenüber niederzureden. Es geht darum, das Verständnis von Mieter und Vermieter anzugleichen und zu einer nachvollziehbaren Auszugsabrechnung zu gelangen. Genau hier zeigt sich die menschliche Qualität der Verwaltungsgesellschaft. Für Rückfragen zur Auszugsabrechnung steht auch das Mietverwaltungsteam von INA zur Verfügung.
Korrekte Schreibweise in Kostenvoranschlag und Abrechnung
In Kostenvoranschlag und Abrechnungsdetail ist es wichtig, nicht bei „Wiederherstellungsarbeiten pauschal" stehenzubleiben. Trennt man Arbeitsposition, Ort, Menge, Einzelpreis, Kostenzuordnung und Begründung, können sowohl Mieter als auch Eigentümer den Inhalt leichter prüfen. In der Praxis ordnet man mindestens die folgenden Positionen.
| Position | Beispiel für die Angabe |
|---|---|
| Ort | Wandtapete Wohnraum, Boden Waschraum, Küchentür |
| Inhalt | Austausch, Ausbesserung, Reinigung |
| Ursache | Rauchverschmutzung, Sachbeschädigung, normale Abnutzung, alterungsbedingter Verschleiß |
| Kostenzuordnung | Mieteranteil, Vermieteranteil, anteilige Aufteilung |
| Begründung | Einzugsfotos, Auszugsbegehungsprotokoll, Sondervereinbarung im Vertrag |
Auch die Schreibweise selbst gleicht sich in der Granularität an, wenn man gute und schlechte Beispiele getrennt intern teilt.
| Zu vermeidende Schreibweise | Empfohlene Schreibweise |
|---|---|
| Wiederherstellungsarbeiten pauschal (in falscher Schreibweise 現状回復) 80.000 JPY (ca. 470 €) | Wiederherstellungsarbeiten (Austausch Wandtapete Wohnraum / Rauchverschmutzung, Mieteranteil) ◯◯ JPY (ca. ◯◯ €) |
| Reinigung / Ausbesserung pauschal | Getrennt aufgeführt: Hausreinigung (Vermieteranteil) / Ausbesserung Einbauten (Sachbeschädigung, Mieteranteil) |
| Als Wiederherstellungskosten von der Kaution abgezogen | Mieteranteil der Wiederherstellung einzeln aufschlüsseln, aus der Kaution verrechnen und den Restbetrag erstatten |
Beim Erhalt eines Kostenvoranschlags prüft die Verwaltungsgesellschaft mindestens die folgenden Punkte. Sind die Arbeitspositionen nach Bauteilen getrennt? Sind Menge, Einzelpreis und Umfang nachvollziehbar? Ist die Granularität so fein, dass sich Mieter- und Vermieteranteil trennen lassen? Lässt sich der Voranschlag mit Einzugsfotos und Auszugsbegehungsprotokoll abgleichen? Sind keine Positionen enthalten, die unter normale Abnutzung oder alterungsbedingten Verschleiß fallen? Ist die Granularität des Voranschlags grob, wird auch das Abrechnungsdetail grob, und ebenso grob wird die Erklärung gegenüber dem Mieter. Den Umfang der Arbeiten und die Denkweise zu Kostenrichtwerten behandeln wir ausführlich in Was sind Wiederherstellungsarbeiten? Inhalt, Kosten und Streitvermeidung, die Vermieter kennen sollten.
Checkliste zur internen Vereinheitlichung in der Verwaltungsgesellschaft
Die Begriffe rund um genjō-kaifuku setzen sich erst dann in der Praxis fest, wenn sie intern vereinheitlicht sind. Weicht der Ausdruck je Bearbeiter ab, schwankt die Erklärungsqualität selbst beim selben Objekt. In der Verwaltungsgesellschaft empfiehlt es sich, die folgenden Punkte zu standardisieren.
- In Vertrag und Erläuterung wesentlicher Vertragspunkte einheitlich „原状回復" (genjō-kaifuku) verwenden
- In Kostenvoranschlag und Abrechnung die Fehlschreibweise „現状回復" nicht verwenden
- Einzugs- und Auszugsfotos am selben Ablageort aufbewahren
- Eine Klassifizierungstabelle für normale Abnutzung, alterungsbedingten Verschleiß und Vorsatz/Fahrlässigkeit teilen
- Bei Anlastung zulasten des Mieters Ursache und Begründung dokumentieren
- Bei Verwendung einer Sondervereinbarung das Protokoll der Erläuterung bei Vertragsschluss aufbewahren
- Das Abrechnungsdetail so formulieren, dass es auch für den Mieter verständlich ist
Bei der internen Prüfung lassen sich Auszugsabrechnungen und E-Mail-Texte gut in die Praxis überführen, wenn man sie unter den folgenden Gesichtspunkten kontrolliert.
| Prüfpunkt | Worauf zu achten ist |
|---|---|
| Begriff | Sind genjō-kaifuku (原状回復), genjō-fukki (原状復帰) und 現状回復 nicht vermischt? |
| Ursache | Ist die Schadensursache angegeben? |
| Kostenzuordnung | Sind Mieteranteil, Vermieteranteil und anteilige Aufteilung getrennt? |
| Begründung | Besteht die Verbindung zu Einzugsfotos, Sondervereinbarung und Begehungsprotokoll? |
| Erläuterungstext | Ist die Sprache auch für den Mieter verständlich? |
Es wirkt wie eine kleine Vereinheitlichung, doch gerade solche Standards reduzieren Auszugsstreitigkeiten. Bei INA verstehen wir Mietverwaltung nicht als bloße Sachbearbeitung, sondern als Arbeit, die Vertrauen aufbaut. Die Vereinheitlichung der Begriffe ermöglicht es auch neuen Mitarbeitern, in gleichbleibender Qualität zu erklären, und senkt zugleich die Schulungskosten. Wer über einen Wechsel der Verwaltungsgesellschaft nachdenkt, kann die Mietverwaltungsberatung von INA nutzen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Bedeuten genjō-fukki und genjō-kaifuku dasselbe?
A. Sie sind bedeutungsnah, doch in der Praxis des Mietauszugs ist genjō-kaifuku (原状回復) angemessen. Genjō-fukki (原状復帰) wird häufig im Bau- und Innenausbau verwendet; in Vertrag und Auszugsabrechnung ist es sicherer, sich wie in Minpō Art. 621 einheitlich auf genjō-kaifuku festzulegen.
F2. Darf man das Wort 現状回復 nicht verwenden?
A. „現状回復" ist eine Verwechslung von „原状" mit „現状" und daher zu vermeiden. Rechtlich wird es zwar nicht unmittelbar unwirksam, doch da „現状" den jetzigen Zustand bezeichnet, bleibt in der Auszugsabrechnung ohne die Schreibweise „原状回復" unklar, was wiederhergestellt werden soll.
F3. Trägt der Mieter alle Wiederherstellungskosten?
A. Nicht alle Kosten trägt der Mieter. Nach Minpō Art. 621 sind normale Abnutzung und alterungsbedingte Veränderung von der Wiederherstellung ausgenommen und grundsätzlich Sache des Vermieters. Für eine Anlastung zulasten des Mieters bedarf es einer Begründung wie Vorsatz, Fahrlässigkeit, über den normalen Gebrauch hinausgehende Schäden oder einer Sondervereinbarung.
F4. Was sollte die Verwaltungsgesellschaft dokumentieren?
A. Sie sollte Einzugsfotos, Auszugsfotos, Instandhaltungshistorie, Kommunikationsverlauf mit dem Mieter, Kostenvoranschlag und Abrechnungsdetail aufbewahren. Je mehr Aufzeichnungen vorliegen, desto objektiver wird die Erklärung der Auszugsabrechnung und desto leichter lassen sich die Begründungen für Begriff und Kostenzuordnung belegen.
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Quellen und weiterführende Materialien
