Unter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes versteht man, dass der Mieter bei Auszug aus der Mietsache den Schaden im gesetzlich oder vertraglich vorgesehenen Umfang wiederherstellt. Dies bedeutet nicht, dass die Immobilie wieder in den exakt gleichen Zustand versetzt wird, in dem sie gemietet wurde, und im Allgemeinen sind normale Abnutzung und Verschlechterung im Laufe der Zeit nicht in der Belastung des Mieters enthalten.
Im Bereich der Mietverwaltung werden die Begriffe „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“, „Rückstellung in den ursprünglichen Zustand“ und „Wiederherstellung des aktuellen Zustands“ häufig synonym verwendet. Wenn der Wortlaut jedoch mehrdeutig ist, werden die Erklärungen für Mieter, Kostenvoranschläge und die Grundlage für die Abrechnung der Abreise unklar. Schon kleine Unterschiede in der Terminologie können zu großem Misstrauen führen.
Wichtige Punkte dieses Artikels
- In der Praxis gilt beim Auszug aus einer Mietsache grundsätzlich die „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes“.
- „Originalzustand“ bezieht sich auf den Originalzustand und „aktueller Zustand“ auf den aktuellen Zustand, daher haben sie unterschiedliche Bedeutungen.
- Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie bedeutet normalerweise nicht, dass dem Mieter die Belastung durch Abnutzung oder Verschlechterung im Laufe der Zeit auferlegt wird.
- Im Kostenvoranschlag und der Abrechnung ist neben der Terminologie auch die Begründung der Belastung anzugeben.
- Es ist wichtig, dass das Führungspersonal die Standards in Worten vermittelt, die für die Bewohner verständlich sind.
Was ist die Wiederherstellung des Originalzustands?
Bei der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands handelt es sich um das Konzept der Wiederherstellung von Schäden, die durch vorsätzliche oder fahrlässige Nutzung des Mieters, über die normale Nutzung hinausgehende Nutzung oder Verletzung der Sorgfaltspflicht eines guten Verwalters zum Zeitpunkt des Auszugs entstanden sind. Artikel 621 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und die Richtlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zur Wiederherstellung des Originalzustands besagen außerdem, dass es wichtig ist, zwischen normaler Abnutzung und Alterung zu unterscheiden.
Im normalen Leben können beispielsweise Sonnenschäden an Tapeten oder leichte Dellen durch das Aufstellen von Möbeln auftreten. Hingegen können Flecken, die durch Rauchen entstanden sind, Kratzer durch Haustiere, Schimmel, der sich durch mangelnde Reinigung ausgebreitet hat, unerlaubt gebohrte Löcher usw. vom Mieter übernommen werden.
Es kommt darauf an, zu erklären, „was den Schaden verursacht hat“ und nicht „zu reklamieren, weil es schmutzig ist.“ In der Mietverwaltung ist es notwendig, die Entscheidungsgrundlagen in Wort und Schrift zu dokumentieren.
Der Zusammenhang zwischen Kautionen und der Revision des Bürgerlichen Gesetzbuches wird in Kaution und Wiederherstellung nach Japans Zivilrechtsreform erläutert.
Was ist der Unterschied zwischen der Wiederherstellung des Originalzustands, der Wiederherstellung des Originalzustands und der Wiederherstellung des Status Quo?
Das richtige Wort für die Mietverwaltung ist „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“. „Wiederherstellung in den ursprünglichen Zustand“ wird ebenfalls in einem ähnlichen Sinne verwendet, aber „Wiederherstellung in seinen ursprünglichen Zustand“ ist in Mietverträgen und Abrechnungen ein eher rechtlicher und praktischerer Ausdruck.
Andererseits müssen wir bei der „Wiederherstellung des Status quo“ vorsichtig sein. „Aktuelle Situation“ bezieht sich auf den Zustand, den Sie gerade vor sich haben. Als „aktueller Zustand“ gilt auch der Zustand, in dem die Immobilie bei Ihrem Auszug beschädigt ist. Wenn Sie also „im aktuellen Zustand wiederhergestellt“ schreiben, wird unklar, was wohin zurückgegeben werden soll.
| Terminologie | Bedeutung | Verwendung in der Mietverwaltung |
|---|---|---|
| Wiederherstellung des Originalzustands | Restaurierung im erforderlichen Umfang basierend auf dem Originalzustand | Wird in Auszugsabrechnungen, Verträgen und Kostenvoranschlägen verwendet |
| Wiederherstellung des Originalzustands | Rückkehr zum ursprünglichen Zustand | Wird häufig im Bau- und Innenausbau eingesetzt |
| Aktuellen Zustand wiederherstellen | Mehrdeutige Ausdrücke, die sich auf die Wiederherstellung des aktuellen Zustands beziehen | Vermeiden Sie in der Vermietungspraxis |
Es ist sicherer, in den internen Materialien, Auszugsabrechnungsformularen, Kostenvoranschlägen und E-Mails an Mieter der Verwaltungsgesellschaft eine einheitliche Terminologie zu verwenden. Wenn die Wörter aufeinander abgestimmt sind, stimmen auch die Beurteilungskriterien überein.
In der Praxis kann es leichter zu Verwirrung kommen, wenn die verwendeten Wörter je nach Dokumenttyp getrennt werden.
| Dokument/Szene | Empfohlene Schreibweise | Grund |
|---|---|---|
| Mietvertrag | Wiederherstellung des Originalzustands | Einfache Verbindung mit Artikel 621 des Bürgerlichen Gesetzbuches und der Praxis der Ausreiseabwicklung |
| Auszugsabrechnung | Sanierungskosten, Lasten des Mieters, Lasten des Vermieters | Direkt verknüpft mit Erläuterung der Kostenbelastung |
| Bauvoranschlag | Restaurierungsarbeiten, Reparatur, Neupolsterung, Reinigung | Aufschlüsselung der Konstruktionsdetails zur einfachen Erklärung |
| Betriebshandbuch | Einheitliche Wiederherstellung des Originalzustands | Reduzierte Abweichungen bei den Erklärungen der verantwortlichen Person |
| Gespräch mit einem Innenausbauunternehmen | Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands wird ebenfalls verwendet, sie wird jedoch zur Mietabrechnung verwendet | Baubegriffe und Abrechnungsbedingungen nicht verwechseln |
| E-Mail an Mieter | Konzept der Wiederherstellung, des normalen Verschleißes und der Verschlechterung im Laufe der Zeit | Ersetzung juristischer Begriffe durch Alltagssprache |
Durch die gemeinsame Nutzung dieser Tabelle innerhalb Ihres Unternehmens können Sie Variationen bei Ausdrücken wie „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ in Kostenvoranschlägen, „Wiederherstellung des aktuellen Status“ in Abrechnungsabrechnungen und „Kosten der Wiederherstellung“ in E-Mails reduzieren. Die Vereinheitlichung der Terminologie ist eine präventive Aufgabe und keine Reaktion auf Beschwerden.
Warum führt der Missbrauch der Terminologie zu Räumungsproblemen?
Der Missbrauch der Terminologie stellt ein Problem dar, da er es den Mietern erschwert, zu verstehen, wofür sie verantwortlich sind. Gerade bei einem Auszug, bei dem es um die Höhe der Kautionsrückerstattung und weiterer Kosten geht, kann eine mehrdeutige Sprache direkt Misstrauen hervorrufen.
Wenn im Kostenvoranschlag beispielsweise nur „vollständige Wiederherstellung des aktuellen Zustands“ steht, kann der Mieter die Höhe der Kosten nicht ermitteln. Handelt es sich um einen Tapeteaustausch, eine Bodenreparatur oder eine Reinigung? Darüber hinaus ist nicht bekannt, ob es sich dabei um normale Abnutzung handelt oder ob es sich um Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters handelt.
Die Erklärung, die das Verwaltungspersonal verwenden sollte, hat folgende Form:
- „Dieser Schaden ist auf den Fotos, die beim Einzug aufgenommen wurden, nicht zu sehen und wurde vermutlich durch Schäden beim Bewegen der Möbel verursacht. Daher gehen wir davon aus, dass die Verantwortung dafür beim Mieter liegt.“
- „Sonnenbrand auf dieser Tapete wird als Alterung durch normale Nutzung behandelt und auf Kosten des Vermieters behoben.“
- „Wir prüfen Bereiche, in denen aufgrund mangelnder Reinigung Schimmel entstanden ist, getrennt von der normalen Abnutzung.“
Wenn Sie auf diese Weise die Begrifflichkeiten, die Schadensursache und die Belastungsklassifizierung als Ganzes erläutern, wird die Abwicklung der Abreise erheblich erleichtert. Ehrliche und transparente Erklärungen sind von grundlegender Bedeutung für die Aufrechterhaltung des Vertrauens in eine Verwaltungsgesellschaft.
Andererseits sollten Ausdrücke wie die folgenden vermieden werden:
| Zu vermeidende Ausdrücke | Warum es gefährlich ist | Beispiele für Paraphrasen |
|---|---|---|
| Komplette Wiederherstellung des Ist-Zustandes | Es ist unklar, was wohin zurückgegeben wird | Der Anteil des Mieters an den Sanierungsarbeiten wird detailliert aufgeführt |
| Vollständig in den Zustand vor dem Einzug zurückversetzen | Klingt so, als ob dies normale Abnutzung und Altersverschlechterung einschließt | Auf Schäden prüfen, die über den normalen Gebrauch hinausgehen |
| Es ist dreckig, also muss der Mieter für alles bezahlen | Diese Erklärung ignoriert die Ursache und das Alter | Überprüfen Sie die Ursache des Flecks und den Zustand zum Zeitpunkt des Einzugs und klären Sie die Belastung. |
| Ich werde Ihnen eine Gebühr berechnen, weil es im Vertrag steht | Es gibt keinen Hinweis darauf, ob Sie den Inhalt verstehen und damit einverstanden sind | Ich bestätige, dass es im Rahmen der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erläuterten Sondervereinbarung liegt |
Diese Umformulierung soll nicht zugunsten des Mieters erfolgen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Vermieter das geltend machen kann, was er aufgrund seiner Gründe verlangen kann. In der Praxis ist es besser, eine einfache Erklärung in präzisen Worten zu geben, als eine starke Bitte in vagen Worten zu äußern.
Wie sollte es im Kostenvoranschlag/Abrechnungsbericht geschrieben werden?
Bei der Kostenvoranschlags- und Abrechnungsabrechnung ist es wichtig, die Arbeiten nicht nur auf eine komplette Restaurierungsarbeit zu beschränken. Wenn Sie die Arbeitsaufgaben, den Standort, die Menge, den Stückpreis, die Belastungsklassifizierung und den Grund für die Entscheidung separat aufschreiben, ist es sowohl für Mieter als auch für Eigentümer einfacher, die Details zu bestätigen.
Organisieren Sie in der Praxis mindestens die folgenden Elemente.
| Artikel | Beispiel |
|---|---|
| Standort | Wandverkleidung im westlichen Stil, Waschraumboden, Küchentür |
| Inhalt | Neupolsterung, Reparatur, Reinigung |
| Ursache | Rauchflecken, Sachschäden, normale Abnutzung, Alterungsverschlechterung |
| Belastungsklassifizierung | Belastung des Mieters, Belastung des Vermieters, proportionale Aufteilung |
| Basis | Fotos beim Einzug, Protokoll des Zeugenauszugs, vertragliche Sonderbestimmungen |
Der Begriff „Wiederherstellung des Originalzustands“ wird häufig verwendet, gerade weil er praktisch ist. Je nützlicher Wörter jedoch sind, desto mehr müssen wir sie aufschlüsseln. In diesen Details spiegelt sich die Qualität des Managements wider.
Kosten und Umfang der Restaurierungsarbeiten finden Sie in [Was sind Restaurierungsarbeiten?]. Bitte lesen Sie auch Inhalt, Kosten und Fehlerbehebung, die Vermieter kennen sollten.
Achten Sie bei der Prüfung eines Zitats nicht nur auf die Terminologie, sondern auch auf den Inhalt der „vollständigen Menge“-Notation. Wenn Sie beispielsweise nur „80.000 Yen für eine komplette Restaurierungsarbeit“ sagen, wissen Sie nicht, wie viel die Reparatur des Tapetees, des Bodens, die Reinigung oder die Reparatur der Armaturen kosten wird.
Sobald die Verwaltungsgesellschaft das Angebot erhält, prüft sie mindestens Folgendes:
- Sind Bauelemente nach Standort unterteilt?
- Können Sie die Menge, den Stückpreis und das Sortiment bestätigen?
- Ist es detailliert genug, um die Belastung von Mieter und Vermieter zu trennen?
- Ist es möglich, die Einzugsfotos und Auszugszeugenakten zu überprüfen?
- Gibt es Gegenstände, die einer normalen Abnutzung/Alterung unterliegen?
Wenn die Granularität der Schätzung grob ist, sind auch die Abrechnungsdetails grob. Wenn die Abrechnungsdetails grob sind, wird auch die Erklärung gegenüber dem Mieter grob sein. Um die Schwierigkeiten beim Auszug zu reduzieren, ist es wichtig, die Wörter und Elemente bereits in der Kostenvoranschlagsphase vorzubereiten.
Beispiel für eine Paraphrasierung bei der Erklärung gegenüber Bewohnern
Bei der Erklärung von Mietern ist es einfacher, die Informationen durch die Übersetzung in die Alltagssprache zu vermitteln, als nur juristische Fachbegriffe zu verwenden. Führungskräfte sind dafür verantwortlich, Fachterminologie richtig zu verstehen und in für die Gegenpartei verständlichere Ausdrücke umzuwandeln.
Du könntest es zum Beispiel so erklären:
- Wiederherstellung des Originalzustands: „Die Idee besteht darin, Teile zu reparieren, die über den normalen Gebrauch hinaus beschädigt wurden, und nicht Teile, die aufgrund des normalen Lebens auf natürliche Weise gealtert sind.“
- Normale Abnutzung: „Es handelt sich um eine natürliche Abnutzung, die im täglichen Leben auftritt, sodass wir den Mieter grundsätzlich nicht belasten.“
- Alterung: „Ein Teil, das mit der Zeit auf natürliche Weise altert.“
- Sorgfaltspflicht: „Pflicht, die Immobilie während der Mietzeit mit der Sorgfalt zu nutzen, die allgemein erforderlich ist.“
Der Zweck der Erklärung besteht nicht darin, die andere Person zu besiegen. Ziel ist es, Mieter und Vermieter auf die gleiche Seite zu bringen und eine Einigung zu erzielen, auf die sie sich einigen können. Hier kommt die menschliche Kraft der Verwaltungsgesellschaft ins Spiel.
Checkliste, die Verwaltungsgesellschaften in ihrem Unternehmen standardisieren sollten
Die Terminologie zur Wiederherstellung des Originalzustandes wird sich erst dann in der Praxis durchsetzen, wenn sie im Unternehmen vereinheitlicht ist. Wenn jeder Verantwortliche unterschiedliche Ausdrücke verwendet, ist die Qualität der Erklärung auch für ein und dasselbe Objekt unterschiedlich.
Verwaltungsgesellschaften sollten die folgenden Punkte standardisieren:
- Verwenden Sie im Vertrag „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“.
- Verwenden Sie im Kostenvoranschlag nicht den Ausdruck „aktuelle Statuswiederherstellung“.
- Bewahren Sie Einzugs- und Auszugsfotos am selben Speicherort auf
- Teilen Sie die Klassifizierungstabelle für normale Abnutzung, Alterungsverschlechterung und vorsätzliche Fahrlässigkeit.
- Soll die Belastung vom Mieter getragen werden, notieren Sie Ursache und Grundlage.
- Wenn Sie einen Sondervertrag nutzen, bewahren Sie die Erklärung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf.
- Die Abrechnungsdetails sollten in einer für den Mieter verständlichen Form formuliert werden
Obwohl es wie eine kleine Vereinheitlichung erscheinen mag, wird die Schaffung solcher Standards die Probleme bei Räumungen verringern. Wir bei INA glauben, dass Mietverwaltung nicht nur ein einfacher Verwaltungsvorgang ist, sondern eine Aufgabe, die Vertrauen schafft.
Bei internen Überprüfungen können Sie diese leichter in die Praxis umsetzen, wenn Sie die Austrittsabrechnung und den E-Mail-Text aus den folgenden Perspektiven prüfen.
| Artikel überprüfen | Zu überprüfende Dinge |
|---|---|
| Terminologie | Gibt es eine Mischung aus Wiederherstellung des Originalzustands, Wiederherstellung des Originalzustands und Wiederherstellung des Status Quo? |
| Ursache | Ist die Schadensursache schriftlich festgehalten? |
| Belastungsklassifizierung | Ist die Belastung aufgeteilt in Mieterlast, Vermieterlast und anteiligen Anteil? |
| Basis | Hängt es mit Fotos zusammen, die zum Zeitpunkt des Einzugs aufgenommen wurden, mit besonderen Bestimmungen im Vertrag und mit Zeugenakten? |
| Erklärung | Werden die Worte so verwendet, dass der Mieter die Bedeutung verstehen kann? |
Sobald dieses Bewertungssystem etabliert ist, können auch neue Mitarbeiter Erklärungen mit einer gewissen Qualität abgeben. Die Vereinheitlichung der Terminologie trägt auch wirksam zur Reduzierung der Bildungskosten bei.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Bedeuten Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands dasselbe?
A. Obwohl sie in ähnlicher Bedeutung verwendet werden, ist es in der Praxis der Vermietung angemessen, den Begriff „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ zu verwenden. Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands wird häufig im Zusammenhang mit Bau- und Innendekorationsarbeiten verwendet, und es ist sicherer, in Verträgen und Abrechnungszahlungen einheitliche Ausdrücke zu verwenden.
Q2. Ist es verboten, den Begriff „Wiederherstellung des Status quo“ zu verwenden?
A. Obwohl es nach dem Gesetz nicht sofort ungültig wird, ist die Bedeutung nicht eindeutig und sollte vermieden werden. „Aktueller Zustand“ bezieht sich auf den aktuellen Zustand der Immobilie. Um Missverständnisse zu vermeiden, ist es daher besser, bei der Abrechnung der Abreise den Begriff „in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt“ zu verwenden.
Q3. Sind sämtliche Sanierungskosten vom Mieter zu tragen?
A. Es liegt nicht ausschließlich in der Verantwortung des Mieters. Normale Abnutzung und Verschlechterung im Laufe der Zeit liegen grundsätzlich in der Verantwortung des Vermieters. Damit der Mieter die Last tragen kann, bedarf es des Nachweises einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Beschädigung, eines über die normale Nutzung hinausgehenden Schadens oder einer besonderen Vereinbarung.
Q4. Was sollte die Verwaltungsgesellschaft aufzeichnen?
A. Sie sollten ein Foto hinterlassen, wenn Sie eingezogen sind, ein Foto, als Sie ausgezogen sind, eine Historie der Reparaturen, eine Historie des Kontakts mit dem Mieter, einen Kostenvoranschlag und Zahlungsdetails. Je mehr Unterlagen Sie haben, desto objektiver können Sie die Auszugsabwicklung darlegen.
Weiterführende Artikel
- Wie haben sich die Kautionen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands durch die Revision des Bürgerlichen Gesetzbuchs verändert? Praktische Gegenmaßnahmen für Vermieter
- Was sind Restaurierungsarbeiten? Inhalte, Kosten und Fehlerbehebung, die Vermieter kennen sollten
Zitate/Referenzen
