Bei der Vermietung von Immobilien ist der Umgang mit der Verbrauchsteuer ein wichtiges Thema, das leicht übersehen wird. Unterliegen Mieteinnahmen der Verbrauchsteuer? Wie sind Kautionen oder Stellplatzgebühren zu behandeln? Und welche Auswirkungen hat das Invoice-System? In diesem Beitrag erläutern wir die grundlegende Beziehung zwischen Immobilieneinkünften und Verbrauchsteuer systematisch, von den Kriterien für steuerpflichtige und steuerfreie Umsätze über die Behandlung sonstiger Einnahmen neben der Miete bis hin zur Einordnung als steuerpflichtiges Unternehmen und zur Vorbereitung auf das Invoice-System.
Wir bei INA&Associates Co., Ltd. sind der Auffassung, dass Entscheidungen in der Vermietung auf einem präzisen Verständnis steuerlicher Grundlagen beruhen sollten. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information; für konkrete steuerliche Beurteilungen empfehlen wir die Rücksprache mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Grundlagen der Verbrauchsteuer
Funktionsweise der Verbrauchsteuer
Die Verbrauchsteuer ist eine Steuer, die auf den Verkauf von Waren, die Erbringung von Dienstleistungen und ähnliche Leistungen erhoben wird. Steuerschuldner ist das Unternehmen, die tatsächliche wirtschaftliche Belastung trägt jedoch die Endverbraucherin bzw. der Endverbraucher als „indirekte Steuer“. Das Unternehmen führt die Differenz zwischen der vereinnahmten Verbrauchsteuer und der beim Einkauf gezahlten Verbrauchsteuer ab (Vorsteuerabzug).
Typische Beispiele für steuerfreie Umsätze
Nach dem Verbrauchsteuergesetz sind bestimmte Umsätze aus Gründen der Steuerpolitik oder wegen ihrer fehlenden Eignung für eine Besteuerung steuerfrei. Im Immobilienbereich zählen dazu insbesondere die folgenden Umsätze.
- Übertragung und Vermietung von Grundstücken (ausgenommen vorübergehende Nutzungen)
- Vermietung von Wohnraum (bei einer Vertragsdauer von mindestens einem Monat)
- Übertragung von Wertpapieren und Zahlungsmitteln
- Zinsen, Versicherungsprämien und Sozialversicherungsbeiträge
Dass die Vermietung von Wohnraum steuerfrei ist, ist ein wesentlicher Ausgangspunkt für die Beurteilung der Verbrauchsteuer in der Vermietung.
Steuerliche Einordnung von Immobilieneinnahmen im Hinblick auf die Verbrauchsteuer
Wohnimmobilien zur Vermietung sind steuerfrei
Bei Wohnungen, die zu Wohnzwecken vermietet werden, sind die Mieteinnahmen von der Verbrauchsteuer befreit. Allerdings müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein.
- Im Vertrag ist die Nutzung zu Wohnzwecken ausdrücklich festgehalten, oder es ist eindeutig, dass die Immobilie tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet wird
- Die Mietdauer beträgt mindestens einen Monat
Zu beachten ist, dass Monatswohnungen oder Wochenvermietungen (unter einem Monat) auch dann steuerpflichtig sind, wenn sie zu Wohnzwecken genutzt werden.
Gewerblich vermietete Immobilien sind steuerpflichtig
Mieteinnahmen aus Immobilien, die zu gewerblichen Zwecken vermietet werden, etwa Läden, Büros oder Lagerflächen, unterliegen der Verbrauchsteuer. Bei Gebäuden mit gemischter Nutzung aus Wohnen und Gewerbe kann nur der Wohnteil steuerfrei gestellt werden, wenn die Flächen nach Nutzung sachgerecht abgegrenzt werden. Wird diese Abgrenzung als nicht sachgerecht angesehen, kann das gesamte Objekt als steuerpflichtig behandelt werden. Entsprechend ist hier Sorgfalt erforderlich.
Behandlung sonstiger Einnahmen neben der Miete
Kaution, Schlüsselgeld und Verlängerungsgebühren
Bei Wohnraummietverhältnissen sind auch Kaution, Schlüsselgeld und Verlängerungsgebühren wie die Miete steuerfrei. Die Kaution hat den Charakter eines verwahrten Geldbetrags und ist grundsätzlich zurückzuzahlen, sodass der Verwahrungsanteil nicht steuerpflichtig ist. Zu beachten ist jedoch, dass Schlüsselgeld bei gewerblichen Objekten steuerpflichtig ist.
Verwaltungsgebühren und Gemeinschaftskosten
Verwaltungsgebühren und Gemeinschaftskosten bei Wohnraumvermietung sind als einheitlicher Bestandteil der Miete steuerfrei. Sind Wasser- und Energiekosten in der Miete oder in den Gemeinschaftskosten enthalten, sind auch sie steuerfrei. Werden sie den Mieterinnen und Mietern jedoch gesondert nach tatsächlichem Verbrauch in Rechnung gestellt, sind sie steuerpflichtig.
Einnahmen aus Parkplätzen
Die Verbrauchsteuer bei Parkplätzen ist ein Bereich mit komplexer Abgrenzung. Die Grundregeln sind wie folgt.
- Steuerfreie Fälle: unbefestigte Freiluftparkplätze, Fälle ohne Fahrzeugverwaltung sowie Fälle, in denen der Stellplatz zusammen mit dem Wohnraum in der Miete enthalten vermietet wird (als Richtwert höchstens ein Stellplatz pro Wohneinheit)
- Steuerpflichtige Fälle: mit Asphalt oder Beton befestigte Parkplätze, Parkplätze mit Fahrzeugverwaltung, mechanische Parksysteme sowie gesondert abgerechnete monatliche Stellplatzverträge
Nutzungsgebühren für Nebenanlagen
Wird das Nutzungsrecht für Einrichtungen wie Pool, Fitnessraum oder Lagerraum im Rahmen der Gemeinschaftskosten eingeräumt, ist dies steuerfrei. Werden die Nutzungsgebühren jedoch gesondert ausgewiesen oder können auch Nichtbewohner die Einrichtungen nutzen, liegt Steuerpflicht vor.
Abgrenzung zwischen steuerpflichtigen und steuerbefreiten Unternehmen
Voraussetzungen für steuerbefreite Unternehmen
Grundsätzlich besteht keine Pflicht zur Zahlung von Verbrauchsteuer, wenn der steuerpflichtige Umsatz im Basiszeitraum (bei Einzelunternehmerinnen und Einzelunternehmern zwei Jahre zuvor, bei Kapitalgesellschaften das vorvorangegangene Geschäftsjahr) 10 Millionen Yen oder weniger beträgt. Eigentümerinnen und Eigentümer, die ausschließlich Wohnraum vermieten, sind häufig steuerbefreit, da bei ihnen kaum steuerpflichtige Umsätze anfallen.
Wichtige Fälle, in denen man steuerpflichtig wird
- Mieteinnahmen aus gewerblichen Mietverhältnissen von mehr als 10 Millionen Yen
- Gemischte Nutzung aus Wohnen und Gewerbe, bei der die steuerpflichtigen Umsätze des gewerblichen Teils 10 Millionen Yen übersteigen
- Steuerpflichtige Umsätze von mehr als 10 Millionen Yen im maßgeblichen Zeitraum bei Neugründung (erstes Halbjahr des vorangegangenen Geschäftsjahres)
- Freiwillige Einreichung der Erklärung zur Wahl der Verbrauchsteuerpflicht
- Registrierung als qualifizierte Rechnungsstellerin bzw. qualifizierter Rechnungssteller (Invoice-Aussteller)
Umgang mit dem Invoice-System (Aufbewahrung qualifizierter Rechnungen)
Das seit Oktober 2023 eingeführte Invoice-System wirkt sich auch auf die Vermietung aus. Wer an gewerbliche Mieter vermietet, muss als qualifizierte Rechnungsstellerin bzw. qualifizierter Rechnungssteller registriert sein und qualifizierte Rechnungen ausstellen, damit die Mieterseite den Vorsteuerabzug geltend machen kann.
Auswirkungen auf Eigentümerinnen und Eigentümer mit ausschließlich Wohnraum
Da Wohnraumvermietung ein steuerfreier Umsatz ist, besteht grundsätzlich keine Notwendigkeit, qualifizierte Rechnungen auszustellen. Die Auswirkungen des Invoice-Systems sind daher begrenzt.
Auswirkungen auf Eigentümerinnen und Eigentümer mit gewerblichen Mietern
Ist die Mieterin oder der Mieter steuerpflichtig, kann ohne Invoice kein Vorsteuerabzug auf Mieterseite geltend gemacht werden. Das kann die Kosten auf Mieterseite erhöhen und Auswirkungen auf Vertragsverlängerungen oder Mietverhandlungen haben. Ob man steuerbefreit bleibt oder in die Steuerpflicht wechselt, sollte daher unter Berücksichtigung der Mieterstruktur und einer belastbaren Steuerkalkulation sorgfältig entschieden werden.
Weitere mit Immobilien verbundene Steuern
Neben der Verbrauchsteuer spielen bei der Vermietung auch die folgenden Steuern eine Rolle. Wer den Gesamtüberblick versteht, kann die Ertrags- und Ausgabenplanung präziser gestalten.
- Einkommensteuer und Einwohnersteuer: Besteuerung der Immobilieneinkünfte nach Abzug der Aufwendungen von den Mieteinnahmen
- Grundsteuer und Stadtplanungssteuer: Besteuerung von gehaltenen Grundstücken und Gebäuden
- Immobilienerwerbsteuer: einmalige Steuer beim Erwerb
- Registrierungssteuer und Stempelsteuer: Steuern bei Eintragung und Vertragserstellung
- Gewerbesteuer: Besteuerung größerer Vermietungsbetriebe ab einer bestimmten Größenordnung
Der Ansatz von INA&Associates
Der Umgang mit der Verbrauchsteuer mag unscheinbar wirken, ist aber ein Thema mit direkter Wirkung auf den Cashflow. Wir empfehlen nicht, die steuerliche Behandlung aufzuschieben und die Ertragsplanung vorzuziehen. Vielmehr sind wir überzeugt, dass Investitionsentscheidungen auf Grundlage eines präzisen Verständnisses der steuerlichen Aspekte langfristige Stabilität in der Unternehmensführung schaffen.
Um das Wohlergehen aller Beteiligten zu fördern, ist ein Ansatz unverzichtbar, der Wissen bündelt, einschließlich der Zusammenarbeit mit externen Fachleuten wie Steuerberaterinnen, Steuerberatern und Wirtschaftsprüferinnen bzw. Wirtschaftsprüfern. Dieser Beitrag ist allgemeine Information zur begrifflichen Einordnung und kein Ersatz für die Beurteilung eines konkreten Einzelfalls.
Fazit
- Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien sind bei einer Vertragsdauer von mindestens einem Monat von der Verbrauchsteuer befreit
- Gewerbliche Vermietung (Läden, Büros) ist steuerpflichtig
- Kaution, Schlüsselgeld und Verlängerungsgebühren sind bei Wohnraum steuerfrei, Schlüsselgeld bei gewerblichen Objekten ist steuerpflichtig
- Die steuerliche Einordnung von Parkplätzen und Nebenanlagen hängt von den Bedingungen ab; eine klare Vertragsgestaltung ist deshalb wichtig
- Das Invoice-System betrifft Eigentümerinnen und Eigentümer mit gewerblichen Mietern und erfordert eine sorgfältige Entscheidung
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Wie wird die Verbrauchsteuer bei Gebäuden mit Wohn- und Ladenflächen behandelt?
Der Wohnteil und der gewerbliche Teil werden sachgerecht getrennt, und auf jeden Teil wird die jeweilige steuerliche Behandlung angewandt. Als Abgrenzungskriterien kommen etwa Nutzfläche oder Baukosten in Betracht. Eine Abstimmung mit der Steuerberatung ist empfehlenswert.
Q2. Ist eine kurzfristige Vermietung von weniger als einem Monat auch dann steuerpflichtig, wenn sie zu Wohnzwecken erfolgt?
Ja, bei einer Vertragsdauer von weniger als einem Monat ist die Vermietung auch bei Wohnnutzung steuerpflichtig. Gerade bei Monatswohnungen ist besondere Aufmerksamkeit erforderlich.
Q3. Ist eine Registrierung für das Invoice-System zwingend erforderlich, wenn ich an gewerbliche Mieter vermiete?
Nicht zwingend. Da sie jedoch Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug der Mieterseite hat, sollte die Entscheidung unter Berücksichtigung der Mieterstruktur und möglicher Effekte auf künftige Verträge getroffen werden.
Q4. Wie lässt sich konkret beurteilen, ob Einnahmen aus Parkplätzen steuerpflichtig oder steuerfrei sind?
Maßgeblich sind der Ausbaustandard, das Vorliegen einer Fahrzeugverwaltung und die Vertragsform (zusammen mit der Miete oder gesondert abgerechnet). Wenn die Einordnung unklar ist, empfehlen wir, zunächst die Vertragsgestaltung zu ordnen und dann die Steuerberatung einzubeziehen.
