Beim Auszug aus einer Mietwohnung begegnen einem unweigerlich Begriffe wie „Abnutzung“, „altersbedingter Verschleiß“ und „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“. Aus unserer täglichen Praxis als Hausverwaltung, die sowohl Fragen von Mietern als auch von Eigentümern beantwortet, haben wir die wichtigen Kenntnisse zur Vermeidung von Streitigkeiten über Auszugskosten verständlich zusammengestellt.
Was ist altersbedingter Verschleiß? Maßgebliche Beurteilungspunkte in der Verwaltungspraxis
Altersbedingter Verschleiß bezeichnet den natürlichen Wertverlust, der mit dem Ablauf der Zeit eintritt. Typische Beispiele sind das Ausbleichen und Verfärben von Tapeten durch Sonneneinstrahlung oder Vergilbungen an Dichtungen von Einrichtungen. Für altersbedingten Verschleiß können dem Mieter keine Reparaturkosten in Rechnung gestellt werden. Verantwortliche in der Verwaltung müssen diesen Grundsatz unter Berücksichtigung des Alters jeder einzelnen Immobilie anwenden.
Was bedeutet Abnutzung? Der Unterschied zwischen gewöhnlicher und außergewöhnlicher Abnutzung
Abnutzung ist der Sammelbegriff für Schäden und Verschmutzungen, die durch Bewohnen und Gebrauch entstehen. In der Verwaltungspraxis ist die Unterscheidung zwischen „gewöhnlicher Abnutzung“ und „außergewöhnlicher Abnutzung“ besonders wichtig.
Was ist gewöhnliche Abnutzung?
Gewöhnliche Abnutzung sind natürliche Gebrauchsspuren, die im täglichen Leben unvermeidbar sind. Dazu zählen Dellen im Boden durch Möbel, kleine Löcher von Reißzwecken oder Verfärbungen an Wänden durch Elektrogeräte. Die Kosten trägt der Vermieter (Eigentümer bzw. Hausverwaltung).
Was ist außergewöhnliche Abnutzung?
Außergewöhnliche Abnutzung sind Schäden, die durch Vorsatz, Fahrlässigkeit oder die Verletzung der Sorgfaltspflicht entstehen. Typische Beispiele sind durch Zigarettenrauch vergilbte Wände, Schimmel infolge unterlassener Reinigung oder Kratzer durch Haustiere. Die Reparaturkosten für außergewöhnliche Abnutzung sind vom Mieter zu tragen.
Worin liegt der Unterschied zwischen altersbedingtem Verschleiß und gewöhnlicher Abnutzung?
Altersbedingter Verschleiß lässt sich als „natürliche Verschlechterung durch Zeitablauf“ einordnen, gewöhnliche Abnutzung als „Verschleiß durch normale Nutzung im Alltag“. Gemeinsam ist beiden, dass sie nicht zulasten des Mieters gehen, die Begründung ist jedoch unterschiedlich. Beim altersbedingten Verschleiß ist die Zeitachse maßgeblich, bei der gewöhnlichen Abnutzung die Üblichkeit der Nutzungshandlung.
In welchen Fällen trägt der Mieter die Kosten?
Fälle, die als außergewöhnliche Abnutzung einzustufen sind, gehen zulasten des Mieters. Im Folgenden ordnen wir typische Fälle aus der Verwaltungspraxis ein.
Verschmutzungen durch Nikotin und Asche
Nikotinablagerungen, Schwärzungen und Brandspuren auf dem Boden infolge des Rauchens in Innenräumen gelten als außergewöhnliche Abnutzung. Nach dem Auszug fallen häufig Reinigungskosten und Kosten für den Austausch der Tapeten an, sodass die Forderung an den Mieter leicht hoch ausfallen kann.
Verschmutzungen und Schimmel durch unterlassene Reinigung
Schimmel und Verschmutzungen in Bad, Toilette oder Waschbereich, die darauf zurückzuführen sind, dass keine regelmäßige Reinigung erfolgt ist, werden als außergewöhnliche Abnutzung angesehen. Schäden, die durch regelmäßige Reinigung vermeidbar gewesen wären, gelten als Verletzung der Pflichten des Mieters.
Verschmutzungen und Schäden durch Haustiere
Schäden durch Haustierhaltung in Wohnungen, in denen Haustiere nicht erlaubt sind, gehen selbstverständlich zulasten des Mieters. Auch in haustierfreundlichen Objekten bilden Kontrollpunkte vor dem Einzug und Vergleichsaufzeichnungen beim Auszug die Grundlage für eine angemessene Kostenforderung. Typische Positionen sind beschädigte Tapeten, Kratzer im Boden und Verstopfungen in den Abflussrohren.
Wie funktionieren die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und die Kaution?
Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bedeutet die Pflicht des Mieters, die Wohnung beim Auszug in den anfänglich gemieteten Zustand zurückzuversetzen. Altersbedingter Verschleiß und gewöhnliche Abnutzung sind davon jedoch ausgenommen.
Die Kosten der Wiederherstellung werden mit der Kaution verrechnet
Die Reparaturkosten für außergewöhnliche Abnutzung werden aus der Kaution gedeckt. Liegen lediglich altersbedingter Verschleiß und gewöhnliche Abnutzung vor, ist es nach den Leitlinien grundsätzlich vorgesehen, dass die Kaution in voller Höhe zurückgezahlt wird. Übersteigen die Reparaturkosten die Kaution, wird der Mehrbetrag nachgefordert; liegen sie darunter, wird die Differenz erstattet.
Was geschieht bei Wohnungen ohne Kaution und Schlüsselgeld?
Bei sogenannten Null-Null-Objekten ohne Kaution und Schlüsselgeld werden außergewöhnliche Abnutzungen beim Auszug gesondert in Rechnung gestellt. Zwar lassen sich die anfänglichen Kosten senken, zugleich besteht jedoch ein Risiko höherer Auszugskosten. Deshalb ist es wichtig, dass die Verwaltung den Mietern dies im Vorfeld transparent erläutert.
Wie sollte man auf eine hohe Kostenforderung reagieren?
Wenn Ihnen beim Auszug eine unangemessen hohe Forderung gestellt wird, sollten Sie die Leitlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zu Streitigkeiten rund um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands mit dem Mietvertrag abgleichen. Bestehen Zweifel, gibt es Fälle, in denen sich eine angemessene Lösung erreichen lässt, indem man zunächst die Hausverwaltung und anschließend das nationale Verbraucherschutzzentrum konsultiert.
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FAQ: Häufige Fragen zu Abnutzung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
F. Sind Druckstellen von einer Kommode vom Mieter zu tragen?
A. Eindrücke im Holzboden oder in Tatami-Matten durch aufgestellte Möbel gelten als gewöhnliche Abnutzung und sind daher grundsätzlich nicht vom Mieter zu tragen.
F. Gibt es Fälle, in denen altersbedingter Verschleiß dennoch vom Mieter zu tragen ist?
A. Wenn im Mietvertrag unter einer „Sondervereinbarung“ festgelegt ist, dass beispielsweise sämtliche Kosten für den Austausch von Tapeten vom Mieter zu tragen sind, kann dies wirksam sein. Da es jedoch auch Fälle geben kann, in denen dies nach dem Verbrauchervertragsrecht problematisch ist, ist es wichtig, den Inhalt vor dem Einzug sorgfältig zu prüfen.
F. Mit welchen Auszugskosten ist bei Null-Null-Objekten zu rechnen?
A. Liegt keine außergewöhnliche Abnutzung vor, fallen häufig nur Reinigungskosten an (oft etwa 10.000 bis 30.000 Yen). Gibt es jedoch Nikotinverschmutzungen oder Schäden durch Haustiere, können die Kosten auch 100.000 bis über 300.000 Yen betragen.
F. Wann sollte man die Hausverwaltung konsultieren?
A. Wir empfehlen, sich etwa ein bis zwei Monate vor dem Auszug zu melden und eine grobe Schätzung der Wiederherstellungskosten zu bestätigen. Eine frühzeitige Klärung hilft, spätere Probleme zu vermeiden.
F. Kann man sich an das nationale Verbraucherschutzzentrum wenden?
A. Wenn sich das Problem in Verhandlungen mit der Hausverwaltung nicht lösen lässt, kann eine Beratung beim nationalen Verbraucherschutzzentrum oder einem lokalen Verbraucherberatungszentrum sinnvoll sein. Indem auf Abweichungen von den Leitlinien hingewiesen wird, lässt sich in manchen Fällen eine angemessene Reaktion erreichen.
