白金高輪地區位於東京市中心港區，是作為高檔住宅區而聞名的白金、高輪地區的一部分。以東京地鐵南北線和都營三田線始發站白金高輪站為中心，該地區交通便利，可輕松前往市中心，同時擁有寧靜的居住環境。該地區原本是工廠和木制住宅混雜的地區，但經過長期重新開發，正在轉變為東京首屈一指的高檔地區。 近年來，白金高輪地區相繼展開大規模的重建項目，街道和城市功能正在發生巨大變化，對房地產價值的影響備受關注。 尤其是2020年開通的JR山手線「高輪蓋特威站」周邊開發項目和「白金一丁目西部中地區第一種市區再開發項目」等對整個地區產生的波及效應，吸引了國內外富裕階層和房地產投資者的熱切關注。
本文將詳細介紹截至 2025 年 4 月的白金高輪地區重建情況及其對房地產價值的影響。包括地區概況和重建背景、目前正在進行的主要項目、重建對街道的變化、對房地產市場的具體影響分析、超富裕階層和投資者的看法和擔憂、未來展望和戰略投資分析等。
1. 目前正在進行的重建項目一覽表及概要
白金高輪車站周邊正在進行或最近完成了多個大規模重建項目，街道面貌正在發生巨大變化。以下整理了主要項目。
- 高輪門戶車站周邊開發（TAKANAWA GATEWAY CITY）：以2020年開業的JR山手線新車站「高輪門戶車站」為核心的大規模複合開發項目。 整個項目分為4個街區，分階段進行，首先是「4街區」於2025年3月開街。4街區將興建「THE LINKPILLAR 1」兩座高30層（約158米）和29層（約161米）的雙塔樓， 1至5層為低層建築，將入駐約200家店鋪組成的商業設施「Newoman高輪」。此外，North棟上層將於2025年秋季開業，這是東京首家高級酒店「JW萬豪酒店」。 包括剩餘的1至3街區在內的整個項目預計於2026年春季全面開業，辦公室、會議廳、廣闊的綠地（約2.7公頃的公開空地）等設施將陸續建成。JR東日本將此重建項目作為公司命運之戰，以「打造100年後的富裕生活實驗場」為理念，在高輪門戶車站周邊打造國際商務中心和新一代城市。
- 白金一丁目東部北地區市街地再開発事業（SHIROKANE The SKY）：該重建項目位於距離白金高輪站步行3分鐘的地方，以地上45層、地下1層、高约156米的超高层公寓「白金ザ・スカイ」为核心。该项目占地面积约1.7公頃， 1,247戶住宅樓（東棟）和地上19層的中層樓（西棟）等多棟建築，除了住宅之外，還一體化地建設了工廠、辦公室和生活便利設施。2013年7月，城市規劃獲得批准,2015年4月，重建組合成立,2019年8月，工程動工,2023年2月完工。 白金ザ・スカイ已於2023年竣工並開始入住，成為周邊地標性建築，也是大規模再開發的成功案例。周圍的古川沿岸新建了步行者天橋和步道，加強了防災功能。
- 白金一丁目西部中地區第一種市街地再開発事業：該重建項目位於白金高輪站西側、白金商店街西北側，面積約1.6公頃。該項目將對老舊建築和狹窄街道密集的城市區域進行重組，通過土地整合和道路、廣場的整修，打造一個融合優質住宅、商業功能以及地區產業的小型工廠功能的複合型城市區域。 主要構成設施包括A街區地上39層、地下1層（約140米）的超高層大樓和地上14層的中層大樓，B街區地上4層的低層大樓2棟，住宅總戶數達991戶。 參與組合成員（開發商）包括東急地產、三井地產住宅、日本郵政地產等大型企業，該組合已於2022年6月獲得成立批准,2024年2月獲得權利轉換計劃批准，計劃於2025年度動工,2028年度竣工。 該重建項目計劃建設約3,300平方米的大型廣場，有望成為防災基地和社區的新中心。
- 其他相關開發： 除了上述項目外，白金高輪地區還有2005年左右完工的「白金AER城市」（由白金塔（42層住宅樓）、NBF白金塔（26層辦公樓）等組成的綜合設施）等現有再開發項目。 在先期開發項目推進車站前基礎設施建設的基礎上，東部北區和西部中區項目正在區域中心展開，街道的高效利用正在逐步推進。此外，位於高輪門戶站和白金高輪站之間的泉岳寺站（都營淺草線、京急線）周邊也正在考慮重新開發計劃，高輪區域的城市再生正在積極推進。 在道路基礎設施方面，例如北里通的拓寬計划等地區內的交通網路改善也在推進中（2023年東京都公布），周邊環境有望進一步改善。
如上所述，白金高輪地區正在同時推進從鐵路基礎設施的新設到住宅、商業綜合開發等多項項目，整個地區正在發生巨大變化。下一章將深入探討這些重建給街道帶來的具體變化。
2. 重新開發帶來的城市變化（城市功能、景觀、交通便利性等）
白金高輪地區的重新開發給城市功能、景觀和交通便利性帶來了多方面的變化。以下將按要點介紹現狀。
白金高輪車站周邊高層建築相繼興建，街道景觀正在發生巨大變化。例如,2023年竣工的「白金ザ・スカイ」（照片右側的高層建築）高45層，雄偉壯觀，成為以往低層建築為主的白金地區的新地標。 左前方可見的中高層建築群為該項目內的西樓和周邊現有建築，通過這種大規模重建，整個地區的天際線得以煥然一新。雖然超高層化會帶來日照和景觀的變化，但在設計方面，該地區正在打造具有高級感且和諧統一的街道，以打造與地區品牌相稱的景觀。
在城市功能方面，重建旨在實現居住環境與商業環境的融合。西部中地區的重建計划將住宅、商業設施、保育和育兒支援設施，以及原有的町工廠功能合理地布置在同一地區，打造混合用途的街道。這將提高當地居民的日常生活便利性，同時實現晝夜繁華的街道。 此外，還重視與相鄰的白金商店街加強合作，通過步行天橋和廣場將新商業設施與現有商店街連接起來，提高流通性，力求實現地區經濟的協同效應。實際上，東部北地區的重建也修建了公共空地和人行通道，為加強周邊古川沿線的步行道網路做出了貢獻。 通過這些措施，「住宅區與商業區分離的城市」正在轉變為「生活與商業一體化、便利且繁華的城市」。
交通便利性也得到了顯著改善。白金高輪站本來就交通便利，可輕松前往市中心，隨著重建，地區內外的交通更加順暢。高輪門戶城市建設了與車站直通的大型步行天橋和步行廣場（公共領域），創造了4公頃的步行游樂空間。 公共空間內綠化豐富（約2.7公頃），即使在市中心也能感受到大自然的寧靜。此外，新車站的開業增加了經山手線、京濱東北線前往品川、東京方向的交通路線，白金高輪地區的居民交通選擇更加豐富。 未來，高輪門戶站與白金高輪站、泉岳寺站方向之間將考慮建設雙層天橋和穿梭巴士等（城市規劃草案階段的構想），隨著整個區域一體化的推進，鐵路網路的便利性將進一步提高。
此外，防災和安全性的提高也是重要的變化。各重建區域都進行了道路拓寬和廣場新建，加強了防災基礎設施，確保了避難通道和防火帶。西部中地區新建了約3,300平方米的廣場，是該地區最大的廣場，正在推進作為防災時臨時停留和救援基地的基礎設施建設。 此外，老舊木造房屋密集的地區將重建為高抗震建築，抗震和防火性能將得到飛躍性的提高。東部北地區也採取了防洪措施，以應對古川河泛濫，地區的安全性將得到全面提升。在治安方面，街道上的人流增加，步行空間更加明亮，有望改善防盜環境。
如上所述，白金高輪地區的重建在城市硬體和軟體方面都實現了質的飛躍。在引入最新商業和辦公功能的同時，還確保了綠地和廣場等休閒設施，正在發展成為對居民、上班族和游客都極具吸引力的城市。這些城市變化對房地產市場會產生什麼影響呢？ 下一章將結合數據，分析對房地產價值的具體影響，包括地價、住宅價格和租金等。
3. 對房地產價值的影響分析（地價、住宅價格、商業房地產、租金走勢）
白金高輪地區的重建給土地和房地產帶來了明顯的價格上漲壓力。下面通過公示地價、住宅銷售價格、租金走勢等指標來分析其影響。
（1）地價動向：隨著重建的進展，該地區的地價近年來一直呈上升趨勢。港區高輪地區（包括白金高輪）的公示地價每年增長約5%,2013年至2018年的5年間上漲了1.3倍以上。 此後，這種勢頭依然不減，即使在2020年以後的新冠肺炎疫情下，在市中心回流需求的支撐下，地價繼續上漲。特別是白金高輪站周邊地區，由於再開發的前景受到好評，住宅區和商業區的地價都出現了高漲幅。 國土交通省公布的2024年公示地價顯示，港區白金一丁目的住宅用地標准地價格比去年上漲了約7%，重新開發帶來的預期已反映在價格中（※具體地點數據：港區白金1-○-○ 等）。這種趨勢在2025年仍將繼續，專家們認為"勢頭仍不會減弱。 隨著未來重建的進展，預計地價還會進一步上漲"。實際上，許多房地產開發商已經積極收購該地區的土地，以應對品川、高輪地區在高輪門站開通後需求的大幅增長，因此預計重建地區周邊的地價將繼續上漲。
（2）住宅價格、資產價值：重建的效果也體現在住宅價格上。 白金高輪車站周邊的二手公寓價格在過去10年裡大幅上漲，據某項調查，平均漲幅約為60%至70%。例如，在車站步行範圍內，建於20年前的塔式公寓與10年前相比，價格上漲了數千萬日元，對於在重建之前就持有這些房產的人來說，資產價值大幅上升。 此外，新建分售公寓的價格也處於較高水平。據報道，白金The Sky在銷售時，平均單價（每3.3平方米）約為500萬至600萬日元,70平方米左右的普通住宅價格超過1億日元。 許多住宅在銷售開始後立即售罄，可以看出富裕階層的需求非常旺盛。隨著再開發，該地區的品牌價值得到提升，希望購買者對「白金高輪」的地址更加青睞，無論新建還是二手房，價格都保持堅挺。 實際上，周邊二手公寓市場以白金高輪站為最近的房產參考價格普遍呈上升趨勢，平均價格在2023年為5800萬日元左右（以60平方米左右的標準房產為例），比10年前上漲了27%以上。 最近，由於利率上升的影響，整個公寓市場略顯降溫，但白金高輪地區的人氣和稀缺性仍然出類拔萃，市場對其未來資產價值維持和提升的期望仍然很高。
（3）商業房地產、辦公室市場：白金高輪地區本身一直以住宅區為主，大型辦公室數量有限。然而，隨著高輪Gateway City的開業，品川至高輪地區正在形成新的辦公室聚集區。該開發項目總建築面積約為45萬平方米，其中大部分將作為最先進的辦公室空間供應。 由此，預計將吸引附近三田、田町地區等企業的遷入需求，對整個地區的辦公室租金水平產生波及效應。實際上，計划於2025年開業的Link Pillar Tower已確定入駐國內外IT企業和創業支援基地（东京大学、新加坡国立大学等合作建立的「LiSH」实验室等），高素質人才的流入可能會進一步推動周邊住宅需求和商業需求。 商業設施方面，Newman高輪（約200家店鋪的大型商業購物中心）計划於2025年秋季全面開業，這將大大改善白金高輪居民的日常生活購物環境。 大型商業設施的開業將波及周邊的零售店和服務業，成為提高租戶租金的因素。另一方面，由於競爭環境的變化，部分現有商店街的客流量可能會受到影響，但總體來看，新顧客群的增加將提高商業區的收益性。商業環境的進步將導致商業房地產的評估價值上升，最終成為支撐整個地區地價和房地產價值的因素。
（4）租金走勢：在租賃市場，白金高輪地區也非常受歡迎，租金呈上漲趨勢。以高級租賃公寓為例，例如,2LDK（約70平方米）的月租金超過30萬日元的情況並不少見，新建高層公寓的高層樓層的租金甚至達到50萬至60萬日元（2025年市场实际情况）。 尤其是白金ザ・スカイ竣工后，该物业的分售租赁住宅大量供應，但平均租金仍高於周邊市場水平。儘管如此，由於富裕階層和外國高管等希望住在「白金」的旺盛需求，高額租賃也相對較快達成成交，租賃市場的消化能力給人的印象很強。 由於城市重建提高了城市的便利性，一些以前選擇麻布十番和廣尾等其他地區的高收入人群也開始將目光轉向白金高輪，租賃需求正在擴大。 商業用房的租金方面，高輪蓋特威周邊的新建辦公樓租金與港區平均水平相當或更高，雖然要視竣工後的市場情況而定，但周邊現有大樓的租金也有上漲壓力。總體而言，租金方面也體現了重建帶來的附加值提升。
以上分析表明，白金高輪地區的房地產價值因重建而大幅上漲。地價上漲表明了對該地區未來的發展預期，住宅價格和租金的上漲表明了實際需求和投資需求的強勁。但部分人士對價格快速上漲持謹慎態度，下一章將從超級富豪和投資者的角度，探討該地區的魅力和潛在擔憂。
4. 超富裕層及投資家眼中的白金高輪的魅力與懸念點
白金高輪地區憑藉其豪華的品牌形象和成長性，成為超富裕層個人和機構投資家非常具有吸引力的投資和居住地。另一方面，大型開發也存在風險因素。以下從富裕層和投資家的角度整理了優點和懸念點。
〈魅力、積極因素〉
- 品牌價值和稀缺性：正如「白金」這個地名所表明的那樣，該地區是東京市內首屈一指的高級住宅區，已經建立了自己的品牌。隨著重建，便利性和城市精致度得到提高，其品牌價值進一步提升。對於超級富豪來說，白金高輪作為資產保有地區，具有安全感，也是資產地位的象徵。 特別是白金高輪站直達、步行範圍內的塔式公寓供應量有限，作為「獨一無二」的資產，其稀缺性對富裕階層極具吸引力。
- 資產保全與長期穩定性：從長期來看，東京的一等地房地產價值下降趨勢較弱，而白金高輪經過重新開發，預計這種趨勢將更加明顯。 與現金和股票相比，房地產作為實物資產具有抗通脹性，可以作為富裕階層的資產保全手段。實際上，一些創業家族世代相傳的大型房地產以高價成交的案例也屢見不鮮。例如,2023年，位於白金2丁目的精工舍（現為精工）創始人宅邸以約300億日元的價格出售，引起市場轟動。 超富裕階層進行超高額交易已成為現實，這一點也給投資者帶來了安心感。
- 完善的生活便利性和居住舒適性：重建後的白金高輪正在成為「雖然位於市中心，但生活一切都能一站式搞定」的城市。富裕家庭所重視的醫療、教育、購物環境，在該地區及附近地區（廣尾、麻布等）都配備了高水准的設施。 隨著高輪蓋特威的開業，皇室與高輪皇室故居相關的土地上計划建設大型綠地，居住環境有望進一步改善。對於超級富豪來說，居住環境比資產價值更重要，白金高輪在安全和隱私方面表現優異，寧靜的住宅區與最新城市功能相得益彰，堪稱理想之地。
- 國際性和未來的發展潛力：由於靠近品川站（新干線和磁懸浮新站計划），未來作為國際商業中心的關注度也會提高。高輪蓋特威城計划吸引外國企業和初創企業入駐，預計未來外國高管的居住需求將會增加。 對於海外富裕投資者來說，東京房地產因匯率優勢和穩定的收益率而備受歡迎，其中，通過再開發而迅速發展的白金高輪作為「賭注東京的未來」的投資目的地更具吸引力。未來還有進一步開發的空間（例如周邊的小型再開發和基礎設施改善），這為長期發展提供了更多可能性，增加了投資對象的吸引力。
〈擔憂和風險因素〉
- 供應過剩的風險：短期內大量公寓供應集中，可能會導致市場供需暫時失衡。實際上,2023年白金The Sky（1247戶）竣工，未來西部中地區還有約991戶計划供應，預計二手房市場和租賃市場將出現物件增加的情況。 雖然面向富裕階層的房產需求旺盛，剩餘風險有限，但在同一地區出現同類房產競爭的情況下，資產價值增長放緩或租金停滯的風險依然存在。不過，供應過剩長期化的可能性較低，人們普遍認為，隨著市中心人口的淨增長和外國人的需求吸收，從中長期來看，供應過剩的問題將得到消化。
- 高昂的價格水平和利率走勢：重建地區的房地產價格已經相當高。即使是富裕階層，但畢竟是投資，對「高位買入」還是會有所警惕。從全球金融環境來看，在最近的利率上升階段，房地產投資的相對吸引力也在下降。在日本，如果未來金融寬松政策發生轉變，房地產價格面臨下行壓力的可能性也不容排除。 因此，購買時機和融資策略需要謹慎，短期轉售以賺取差價的風險較高。另一方面，擁有現金儲備的超級富裕階層由於以長期持有為前提，能夠承受一定的市場波動，但機構投資者需要包括退出策略在內的謹慎判斷。
- 居住環境的變化：隨著城市的發展，人們對交通和人流增加帶來的喧鬧和擁擠感到擔憂。 傳統的白金高輪給人的印象是「寧靜安逸的高級住宅區」，但大型商業設施的開業和人口的增加可能會帶來環境的巨大變化。一些超級富裕階層不喜歡喧鬧，追求更安靜的生活，可能會將居住地遷往郊區或海外，因此保持地區魅力的平衡成為一個課題。 但是，由於在開發計划階段就聽取了當地居民的意見，並考慮了噪音和景觀對策，預計不會出現環境惡化的極端情況。
- 政策與法規的不確定性：房地產市場也會受到稅收和法規的影響。例如，如果未來固定資產稅和遺產稅增加，或者對外國投資者的限制加強，可能會影響富裕階層的投資意向。 現政府正在實施支持城市重建的政策（放寬容積率等），這是有利因素，但從長期來看，行政方針發生轉變的風險並非為零。不過，從城市規劃來看，白金高輪並不是最需要保護的歷史景觀區，重建本身是由行政主導推進的，因此政策風險相對較小。
綜上所述，白金高輪地區對於超級富裕階層和投資者而言是一個「極具吸引力但需要謹慎對待的市場」。INA 在為客戶進行資產配置時，會積極推薦該地區，同時重視對市場動向和潛在風險的持續監測。下一章將基於上述觀點，對未來展望和戰略性房地產投資進行探討。
5. 未來展望和戰略性房地產投資探討
白金高輪地區的未來展望光明，投資機會廣闊。但是，考慮到上一章提到的風險因素，採取戰略性的方法非常重要。本章將探討該地區的中長期展望和明智的房地產投資策略。
〈地區的未來展望〉
2025年以後，白金高輪地區將陸續完成再開發項目，城市建設將迎來一個新的里程碑。2026年春天，高輪門戶城市將正式開放，作為國際商業和交流中心全面投入運營。2030年代前期，品川站計划開通中央新干線，全球交通的便利性將提高，高輪地區整體的價值也將得到提升。 白金高輪在享受這些巨大影響的同時，預計將以「良好的居住環境」為軸心，保持其獨特的豪華住宅區的地位。具體來說，為了支撐重建後增加的人口，周邊的醫療、教育基礎設施將得到完善，公共服務也將得到擴充，生活環境將更加完善。 行政（港區）也在未來的人口願景中將白金高輪一帶定位為定居促進區，預計將在軟硬設施方面採取支援措施，例如建設防災公園和引入育兒支援住宅。
房地產價值方面，預計中長期內將保持穩步上升趨勢。只要不出現泡沫式過熱，隨著城市的發展，預計房地產價值將緩慢上升，即使經濟循環出現暫時調整，憑借其優越的地理位置和品牌影響力，也將能夠迅速恢復。 如前所述，雖然目前價格已經處於高位，但專家們認為「現在正是購買的好時機，因為未來價格還會繼續上漲」，該市場對未來的期望仍然很高。特別是到2028年至2029年西部中地區重建完成時，該地區的完善程度將達到極高水平，有人認為屆時評估價格可能會達到峰值。 但另一方面，隨著品川再開發和新干線效應在 30 年代成為現實，預計將迎來新的上漲局面，至少在 10 到 20 年的時間內，預計將保持高位穩定。
〈戰略性房地產投資考察〉
基於以上展望，在白金高輪地區進行房地產投資時，可以考慮以下策略。
- 長期持有以獲得資本收益：為了享受該地區成熟帶來的價值上升，長期持有策略比短期轉售更有效。通過瞄准5至10年的價格上漲，可以更容易地吸收購買時的各種費用和暫時性的市場波動的影響。 特別是土地和整棟大樓投資，長期持有以享受重建收益更為明智。INA 也向客戶提出「白金高輪的房產需要長期持有才能發揮真正價值」的建議。
- 選擇高附加值房產進行投資：即使在同一地區，不同房產的未來價值也會出現差異。 具體來說，擁有優越的景觀、樓層和品牌力的高層住宅，以及直通車站、步行1分鐘即可到達車站的獨特性強的房產，預計未來仍會相對受歡迎，並保持較高的價值。作為投資者，即使價格稍高，選擇這樣的優質房產，也可以提高資產組合的品質。相反，規格較差的房產存在未來陳舊化的風險，需要謹慎判斷是否購買。
- 出租與出售並用：富裕個人出於投資目的購買多套房屋時，可以採取雙管齊下的策略，即先出租以獲得租金收入，然後在時機成熟時出售。白金高輪地區的出租需求穩定，空置風險較低，因此可以作為持有期間的穩定收入來源。 在預計未來能夠獲得出售收益的情況下（例如，重新開發完成後供不應求的時期），出售房產可以同時獲得收入和資本收益。但是，出租房產時，需要注意物業的維護管理和租戶應對，保持與高檔房產相稱的管理水平。
- 考慮地區分散和行業分散：白金高輪地區前景看好，但整個投資組合也需要適當分散。 在同一地區內，通過住宅、商業、辦公等行業分散，可以彌補部分市場的低迷。此外，通過與港區其他地區（例如虎之門、麻布等）或海外房地產進行分散投資，可以在平准化風險的同時追求回報機會。INA根據客戶的風險承受能力調整對白金高輪的投資比例，支持客戶實現穩健、高效的資產形成。
- 出口策略的考慮：投資時，需要考慮未來的出口（出售或繼承）。例如，如果考慮在 10 到 15 年後進行批量出售，則需要事先考慮該房產類型是否容易找到買家，以及市場行情的周期。 白金高輪地區的高價房產主要在富裕階層之間交易，流動性可能有限，但另一方面，國內外需求層厚實，預計即使大幅降價也能出售。如果將來要繼承，在繼承稅評估額與實際價格存在差距的情況下，必須做好納稅計劃。 由於該地區資產規模往往較大，因此值得考慮利用家庭辦公室和資產管理公司進行繼承計划。
基於上述戰略，以長期視角、穩健且積極的態度對待白金高輪地區的投資非常重要。稻澤大輔將利用迄今積累的房地產諮詢知識，為客戶提供最佳的投資判斷，並陪伴客戶走好每一步。
6. 結論
白金高輪地區正在進行2025年的重建項目，正在發生巨大的變化，受此影響，房地產價值顯著提高。車站前的超高層公寓樓建設、以高輪Gateway為中心的廣域開發、道路和廣場基礎設施的整備等，城市硬體的更新提高了該地區的潛力，土地和住宅價格以及租金持續上漲。 此外，白金地區擁有「白金大道」的美稱，品牌知名度高，雖然位於市中心，但環境優美、綠樹成蔭、生活環境寧靜，這些軟性魅力相得益彰，受到從超級富裕階層到普通家庭等廣泛人群的支持。
當然，隨著重建帶來的快速變化，供需和環境方面也存在一些需要注意的問題。房地產市場需要關注供應暫時增加和利率環境的變化，地區社區也需要應對人口急劇增長帶來的問題。但是，港區、企業、居民通力合作，推進可持續的城市建設，這些問題將會得到適當的管理。
總結而言，白金高輪地區的重建正在成為大幅提高地區價值和魅力的成功典範，從房地產投資的角度來看，也是非常具有潛力的領域。INA 將繼續關注該地區的動向，在參考政府機關和開發商發布的第一手資訊的基礎上，為客戶提供有助於資產形成的最佳方案。 在東京城市重建深入發展的過程中，我們堅信白金高輪將持續發展，其房地產價值將在未來繼續閃耀。
