澀谷站周邊正在經歷百年一遇的大規模重建。新地標不斷湧現，街道景觀和功能正在發生巨大變化。這些變化對辦公市場、商業設施的集客力、居住需求產生影響，並直接影響周邊房地產的價值走勢。 本文將整理澀谷站周邊正在進行和計划中的主要重建項目的最新動態，分析其對市場變化、未來地價和租金走勢的影響，以及房地產投資者面臨的機會和風險，並探討澀谷地區的長期潛力。
澀谷站周邊的主要重建項目動態
本文根據2025年3月當時公布之資訊撰寫。
自 2000 年代以來，隨著鐵路的地下化和車站功能的重組，澀谷車站周邊的大規模重建正在推進。其結果，從 2010 年代到現在，許多大型複合大樓相繼誕生，街道面貌煥然一新。首先，按時間順序整理近年完成的主要項目和今後的開發計劃。
近年完成的主要項目（至 2024 年）
- 2012年4月：澀谷Hikarie——地上34層、高約182米的綜合大型建築。在東口打造了新的辦公和商業基地，成為澀谷再開發的先驅。
- 2018年9月：澀谷Stream——地上35層、高約180米。該綜合設施是在舊東橫線地面鐵路舊址上重建而成，除了辦公樓外，還有酒店、餐飲店和沿澀谷川的散步空間。谷歌日本總部入駐這里也引起了廣泛關注。
- 2019年3月：澀谷索拉斯特——地上21層、高約107米的辦公樓。位於深受IT企業歡迎的神南地區，提供配備最新設備的豪華辦公空間。
- 2019年11月：澀谷福拉斯——地上18層、高約103米的綜合大樓。 舊東急廣場舊址重建，與西口巴士總站直接相連，除了商業設施和辦公室外，還包含旅游諮詢處等公共設施。
- 2019年11月：澀谷十字路口廣場（第一期：東樓）——地上47層、高約230米的超高層綜合大樓，成為與澀谷站直接相連的新地標。 高層設有觀景設施「澀谷天空」，吸引著國內外眾多游客。
- 2020年7月：MIYASHITA PARK（宮下公園）——宮下公園改造後建成，包括地上4層商業樓和18層酒店樓。屋頂公園與商業設施融為一體，成為澀谷新的休閒和潮流發源地。
- 2023年3月：道玄坂通（Dogenzaka-dori）——地上28層、高約119米的綜合大型建築。舊東京澀谷店一帶重新開發,2至10層為大型辦公樓（每層約526坪）,11至28層為外資生活方式酒店「東京澀谷英迪格酒店」。 低層為商業店鋪，並新建了可穿過場地的通道，提高了周邊的流通性。
- 2023年11月：澀谷櫻花舞台（Shibuya Sakura Stage） – 澀谷站西南、櫻丘町地區的大規模重建項目。占地約2.6公頃，包括A街區的超高層辦公樓（A1棟:39層、高179米等）和B街區的高層綜合樓（30層、高127米）等。 除了大型辦公樓（標準樓層面積為842坪）外，還設有商業設施、創業支援設施、住宅、服務式公寓等，實現了「工作、娛樂、生活」一體化的城市空間。連接車站和櫻丘地區的步行天橋也已建成，成為澀谷的新門戶。竣工後的2024年7月，商業區將有37家商店同時開業，將為該地區帶來更多活力。
- 2024年5月：澀谷AXSH – 澀谷Hikarie旁邊、青山大道沿線，地上23層、高約120米的綜合大樓竣工。5至23層為最先進的環保型辦公室（每層約400坪）,1至4層為商業樓層。 該大樓通過露台和廣場與Hikarie及周邊街區相連，大大提高了東口地區高低差較大的區域的流通性。正如其名稱所寓意「將青山和澀谷握手相連」一樣，該大樓作為澀谷東口的全新地標，將於2024年7月正式開幕。
計划中的「道玄坂二丁目南地區」（高層樓、中層樓）完成圖。左後方為現有的澀谷十字路口廣場東樓，右前方為澀谷馬克城。重建後，馬克城與新樓將通過平台直接連接。
未來主要項目（2025年以後）
- 2026年度：MITAKE Link Park（暫定名）——利用澀谷一丁目、原都立兒童會館舊址等，由官民合作進行的綜合開發計划。計划建地上14層、地下2層，除了辦公室和店鋪外，還將建設創意文化、教育設施、出租住宅、多功能廳等多功能設施。 該項目由Hulic和清水建設作為事業主體，計划於2024年度開工,2026年度完工。
- 2027年2月：道玄坂二丁目南地區第一種市區重建事業——這是毗鄰澀谷馬克城的大約0.8公頃的大規模重建計划。 該項目將對7棟老舊建築進行整體重建，建成地上30層、高約155米的高層建築（以辦公為主）和地上11層、高約60米的中層建築（计划建设高级酒店「TRUNK HOTEL」）。2022年，重建協會成立，並於2024年1月著手地下拆除工程及新建工程。預定於2027年2月底竣工。 完工後，馬克城與新大樓將通過天橋連接，道玄坂地區與車站直通設施將實現一體化。
- 2027年度：澀谷十字路口廣場第二期（中央樓、西樓） – 作為澀谷站上方的重建的最後階段，在現有東樓的基礎上，正在建設中央樓（地上10層、高約61米）和西樓（地上13層、高約76米）兩棟建築。 中央棟位於JR澀谷站正上方，與車站設施直接連接，西棟則以原東急東橫店舊址為中心進行整備。兩棟建築的總建築面積約為27.6萬平方米，預計於2027年度完工。由此，澀谷車站街區的重整將告一段落，連接車站東西兩側的巨大甲板和地下廣場等交通樞紐功能也將一體化。
- 2031年度（預定）：宮益坂項目（宮益坂地區第一種市街地再開發事業） – 這是針對澀谷站東口宮益坂下交叉路口周邊的大規模綜合開發計划。A街區將建設地上33層、高度約180米、總建築面積約19萬平方米的超高層塔樓，上層為國際水准的酒店，中上層為辦公樓， 低層將設置多功能廳、商業設施、產業培育支援設施等。相鄰的B街區（地上7層）將作為商業大樓，與A街區通過天橋連接。該項目已於2025年4月獲准設立市街地再開發組合，預計於2026年度取得權利轉換計畫認可、2027年度動工、2031年度竣工並開幕（依據東京都都市整備局事業頁面〔2025年10月31日更新〕及東急株式會社2025年4月30日發布的資訊）。完工後，東口地區將誕生新的地標建築。
- 2035年（預定）：澀谷二丁目西地區再開發（澀谷再生項目） – 該項目是澀谷地區規模最大的再開發計划，面積約為2.9公頃，面朝青山大道和六本木大道。 用地分為A、B、C三個街區，A街區將建設帶空中廣場的低層建築，B街區的高層塔樓（以辦公和酒店為主）依2026年8月獲批的事業計畫變更，規模調整為地上38層、最高高度約192米；C街區（另一事業的共同改建）截至2023年發表時點，規劃為地上41層、高約175米的住宅為主塔樓。 各街區通過行人天橋相互連接，並建設連接車站和周邊市區的步行網路。該項目原計劃於2025年度取得權利轉換計畫認可並動工、2029年度完工；但依2026年8月獲批的事業計畫變更，建築工程動工時間延後至2029年11月，竣工時間延後至2035年2月（均為目標），完工後，澀谷地區的城市功能將得到進一步加強。
如上所述，澀谷站周邊已經完成了許多設施，還有許多設施計划在未來幾年內完工。在 2010 年代的「第一階段」，以直接与车站相连的光之馆和スクランブルスクエア东楼为首的大型建筑林立，在 2020 年代後半期以後的「第二階段」，櫻丘、道玄坂、宮益坂等周邊地區也將進行進一步開發。 這些重建項目將使都市的容量飛躍性地擴大、高度化，同時整個街道的用途結構也更加多樣化。下一章將探討這些開發項目對澀谷車站周邊的辦公市場、商業和居住需求帶來哪些變化。
辦公市場：供應擴大與需求趨勢變化
近年來，澀谷經過重建，高級辦公樓供應增加，以 IT 和創意企業為中心的租戶需求旺盛。 事實上，2023年大量供應的新建辦公樓在2024年順利出租，澀谷區整體的辦公樓空置率在2024年2月上升至4.38%後，開始好轉，到年底下降至2.60%（同比下降1.37個百分點）。 雖然新冠疫情後遠程辦公的普及曾導致空置率暫時上升，但2024年隨著員工返崗潮的到來，為了「促進面對面交流」和「確保優秀人才」，許多企業紛紛擴建或搬遷。特別是澀谷區（尤其是澀谷站周邊地區），在IT企業和全球企業的強勁需求推動下，空置率下降、租金回升明顯。
在租金方面，澀谷區的平均招租租金（月租金）截至2024年底為每坪32,164日元，同比上漲2,585日元，超過了東京中心5區的平均水平。雖然未達到千代田區（大手町、丸之內地區）的每坪4萬日元以上，但澀谷與港區、新宿區並列為東京租金最高的地區。 新建的高檔大樓的成交價格也達到每坪3萬日元后半到4萬日元，澀谷的辦公市場已經從傳統的「低價創業公司聚集地」演變為「大型企業也進駐的高附加值辦公基地」。
當然，供應增加的影響並非完全沒有。2020年至2023年期間，澀谷相繼竣工了Scramble Square、Sakura Stage、道玄坂通等大型辦公樓，空置率一度上升，租金進入調整階段。但如上所述，由於需求旺盛，吸收進展順利，目前空置率已逐漸回到合理水平（約3%左右）。 許多新建大樓以高利用率開始運營，以澀谷為基地的企業也從初創企業到谷歌、Meta等外資IT巨頭、金融相關的新興企業，種類繁多。隨著再開發使辦公市場在品質和數量上都得到了提升，預計澀谷將繼續作為「想工作的地方」、「想設立基地的地方」保持很高的受歡迎度。
商業設施需求：集客力和租戶動向的變化
提到澀谷，人們會聯想到年輕文化和流行發源地，是一個商業城市，但實際上，與其他副都心相比，澀谷的商業設施絕對數量一直較少。東急地產澀谷開發事業部部長坂井指出：「從銷售額來看，澀谷的商業銷售額僅為池袋的一半，不到新宿的三分之一。」 由於地勢為盆地狀的狹社區域，澀谷難以增加大型商店的數量，因此迄今為止，只有東急百貨店、PARCO、109（マルキュー）等少數商業設施密集。因此，近年來的重建以「拆除重建」為中心，更新商業用地面積，並未出現商業面積爆炸性增長的情況，因此不存在供應過剩的問題。
實際上，也有人認為澀谷地區的商業空間略顯不足，重建後供應的新設施都擁有很高的租戶需求。澀谷十字路口廣場、澀谷PARCO（2019年重建開業）、宮下公園、櫻花舞台、AKUTSU等新開張的商業設施都匯集了熱門商店、餐廳和體驗型內容，吸引了大量遊客。 例如，2024年7月正式開業的澀谷櫻花舞台商業區，開業後周邊行人數量比以前增加了43%，據媒體報道，這里已成為澀谷的新景點。澀谷阿克什彙集了包括國內首家店鋪在內的個性化租戶，正在大大改變東口地區的人流。
此外，入境游客需求的恢復也推動了澀谷商業市場的發展。澀谷十字路口和八公前廣場是海外游客的必去景點，隨著疫情後旅游的恢復，來澀谷的外國游客數量也在迅速增加。展望設施「澀谷天空」作為社交媒體上的熱門景點備受歡迎，澀谷PARCO內的任天堂和口袋妖怪的官方商店每天都排起了長隊。
澀谷中心街的零售銷售額也正在恢復到疫情前的水平，商業租金也保持穩定或呈上升趨勢（有調查顯示，該地區的招租租金與去年相比上漲了數個百分點）。
如上所述，通過再開發，商業基礎設施得到擴充和更新，澀谷已經發展成一個能夠滿足多樣化消費需求的城市。正如坂井先生所指出的那樣，「現實與虛擬的融合」、「從物質消費到體驗消費的轉變」等重大課題仍然存在。澀谷具有資訊傳播能力，能夠吸引「為了體驗而來到澀谷」的人，為了滿足他們的期望，今後需要繼續提高商業空間的品質。
澀谷地區的開發商繼續表明將推進注重體驗價值的商業建設的方針，澀谷的商業潛力仍然巨大。
居住需求的變化：從市中心居住到「生活型城市」的轉變
傳統上，澀谷站周邊以辦公室和商業為中心，居民較少。
但是近年來，隨著「居住在市中心」的需求日益高漲以及街道便利性的提高，選擇澀谷作為居住地的人也在增加。一些重建項目也納入了住宅用途，例如澀谷櫻花舞台的 B 街區（澀谷櫻花塔等）就融入了分售公寓和服務式公寓等住宅功能。由於距離澀谷站很近，可以實現工作與居住相鄰的生活方式，儘管價格較高，但仍然備受關注。
此外，在櫻丘地區和澀谷二丁目地區，除了超高層辦公樓外，還計划建設高檔出租住宅。澀谷二丁目西地區再開發C街區計划建設41層的住宅樓，預計將來將供應數百套新建住宅。這將是澀谷站步行範圍內前所未有的大型居住空間，建成後有可能吸引富裕階層和高級專業人才等新居民。
從整個澀谷區來看，由於市中心回流趨勢，人口保持穩定，平均收入水平在23區中名列前茅。澀谷區擁有惠比壽、廣尾、代官山等高檔住宅區，本來就對住房需求很高，近年來，澀谷站周邊也逐漸成為具有生活魅力的地區。
隨著再開發，車站前的廣場和公園也進行了重新整修，提高了安全、舒適的步行空間和防災性能等「居住環境」的品質。例如，澀谷站東口修建了大型地下廣場和步行天橋，確保了嬰兒車和輪椅也能輕松通行的無障礙通道。車站周邊的便利設施（商業、醫療、行政服務等）也日益完善，日常生活更加便利。
總而言之，澀谷正在從「工作、娛樂的城市」向「工作、娛樂、生活的城市」進化。但也有一些問題。由於住宅供應有限，租金和房價非常高，一般家庭難以輕鬆入住。澀谷區的平均公寓價格（新建）在東京內首屈一指，一室公寓的租金也通常在每月十幾萬日元左右。
因此，在可預見的未來，主要居民將是富裕的單身人士、雙收入無子女夫婦和外國高管等。但是，隨著住宅存量的增加和城市24小時活化的推進，未來澀谷可能會真正進入「最想居住的城市排行榜」。
地價和租金的變化數據及未來展望
大規模重建帶來的澀谷地區價值的提升，在地價和租金指標上也有明顯體現。
2025年，澀谷區的公示地價平均比上年上漲12.53%，大幅上漲，在全國排名第三。其中，澀谷站周邊的漲幅尤為顯著，澀谷站周邊的平均地價為918萬6666日元/平方米（約合3036萬日元/坪），比上年上漲13.88%。
例如，靠近澀谷十字路口的宇田川町23-3（QFRONT大楼前）的公示地價達到每平方米3350萬日元（每坪約1億1074萬日元），已成為國內首屈一指的高價商業用地。由此可見，地價上漲反映了人們對再開發和未來收益的樂觀預期。
在租金方面，除了上述辦公室租金呈上漲趨勢外，商業租金（臨街店鋪租金）也隨著疫情後經濟復甦和入境游客恢復而呈上漲趨勢。在繁華的中心街和公園大道等地區，招租租金甚至超過了金融危機前的水平。
根據房地產服務大公司的統計，截至2024年底，東京主要7區（千代田、中央、港、新宿、澀谷、品川、豐島）的平均招租租金為每坪29,250日元，連續5個月上漲。澀谷區單獨的平均租金也高於市中心平均水平，隨著重建的完成，該地區的吸引力提高，租戶的支付意願也隨之提高。
未來展望：預計澀谷站周邊的地價和租金將繼續堅挺。儘管重建項目將增加供應，但需求方面的潛力更高，隨著完工項目的投入運營，該地區的集客力和產業吸引力將不斷提高，形成良性循環。不過,2022年至2023年的急劇上漲趨勢將逐漸趨穩，漲幅可能會放緩。
澀谷的地價已經相當高，如果金融環境發生變化（例如利率上升導致房地產收益率上升），可能會出現暫時性的價格調整。此外，在2027年前後新供應達到高峰時，由於供需趨緩，辦公室租金可能會出現橫盤整理或小幅下跌的風險。
但從長期來看，澀谷的城市品牌價值和稀缺性不會改變，城市還有增長空間。總體而言，「短期內會經歷調整階段，但中長期內將保持持續升值趨勢」是合理的判斷。
房地產投資者的機遇與風險
澀谷站周邊的開發熱潮，從房地產投資的角度來看，既帶來了巨大機遇，也帶來了潛在風險。
下面整理一下投資者需要注意的要點。
投資機會（機會）
- 資本收益的預期：隨著重建的完成，整個街區的升級將帶來資產價值的上升。實際上，正如公示地價的大幅上漲所顯示的那樣，澀谷地區的房地產價格隨著開發進展而呈上升趨勢。如果儘早購入，就有可能獲得中期、長期的升值收益（資本收益）。
- 穩定的租戶需求：由於 IT 企業、初創企業、海外企業等對辦公空間的需求旺盛，以及作為世界旅游勝地的商業需求，租戶組合多樣且穩定。空置率保持在較低水平，租金呈上升趨勢，因此可以期待穩定的收入（租金收入）。特別是最新建築的租戶競爭力強，容易吸引簽訂長期合同的優質企業。
- 資產流動性提高：澀谷在國內外投資者中知名度高，隨著重建項目的推進，房地產市場的流動性預計將提高。由於實際需求和投資需求都旺盛，出售出口策略容易制定，這也是其魅力之一。大型辦公大樓將成為REIT和機構投資者的購買對象。
- 廣域澀谷圈的波及效應：東急集團將澀谷站半徑2.5公里範圍內定義為「Greater SHIBUYA」，正在推進區域整體的城市建設。該戰略不僅將提升澀谷站周邊地區的價值，還有可能提升原宿、表參道、惠比壽、代官山等周邊地區的價值。因此，整個澀谷區的房地產都將受到積極的影響，周邊地區的房地產投資機會也將增加。
投資風險（注意事項
- 收益率下降和價格偏高：由於地價和房地產價格急劇上漲，收購收益率（資本化率）呈下降趨勢。據稱，澀谷的一流辦公樓的淨運營收入收益率已低於3%，有人指出其投資吸引力不足。高價購買可能會導致利率上升，收入減少，存在潛在損失風險，因此投資收益的判斷變得尤為重要。
- 經濟與市場波動風險：澀谷科技企業比例較高，容易受到經濟波動和行業趨勢的影響。例如，如果IT行業不景氣或初創企業融資環境惡化，辦公需求可能會急劇下降。此外，如果金融市場的不穩定因素蔓延到全球，資本外流可能會導致市中心房地產市場整體降溫。
- 一極集中風險：對澀谷地區的投資雖然回報預期較高，但同時存在資產組合過於集中於市中心的風險。考慮到房地產投資的基本原則——分散效應，即使澀谷的房地產具有吸引力，也應避免集中投資，與其他地區保持平衡。通過同時投資東京其他地區和海外房地產，可以減輕局部風險。
- 開發延遲或計劃變更：還應考慮未來計劃中的重建可能無法按計劃進行。大型項目可能會受到經濟形勢和行政手續的影響，存在延期或縮減的風險。如果開發完成時間比預期延遲，可能會影響期間內的收益，並導致周邊設施建設延遲，租金增長停滯。 在做出投資決策時，需要密切關注各項目的進展情況，並根據最新資訊考慮風險對策。
- 社會結構的變化：從長期來看，不能忽視技術進步帶來的工作方式和生活方式的變化。隨著遠程辦公和元宇宙的普及，市中心的辦公需求可能會減少。另一方面，人們可能會重新認識到現實空間的價值，但這是未來不確定性較高的課題。 面對這些社會變化，澀谷能否繼續靈活地更新自己，將決定長期投資風險。
長期展望：澀谷地區的潛力評估
最後，從長期角度對澀谷地區的潛力進行評估。結論是，預計澀谷將繼續作為東京最具活力的地區，保持並提高其潛力。理由如下。
首先，澀谷聚集了引領時代潮流的要素，如青年文化、IT產業和創意產業。隨著再開發對硬體（基礎設施、辦公空間等）的完善，軟體方面的魅力（文化、人才）也得以發揮協同效應，為發展奠定了基礎。未來，澀谷將繼續作為創業聖地「比特谷」創造創新，吸引更多世界性企業入駐日本。
這種經濟活動的活力支撐著城市的價值。
其次，東急集團主導的「Greater SHIBUYA 2.0」戰略的存在。2021年制定的這項新城市建設戰略提出，通過融合「工作、娛樂、生活」這三個要素，並採取支持這些要素的數位化和可持續發展措施，實現「只有在澀谷才能體驗到的城市生活」。
這項工作不僅限於單項開發，而是將整個城市作為一個生活圈和經濟圈進行總體規划，在日本城市開發領域處於領先地位。由此，澀谷作為一個不斷發展的「未完成的項目」，擁有長期的發展前景。明確的城市經營願景本身就是該地區值得投資的優勢。
第三，在基礎設施方面，鐵路和道路網路的連接不斷加強，城市完善度不斷提高。澀谷站東西自由通道、地下廣場、新巴士總站的整備等，人流和交通的便利性得到顯著提高。曾經錯綜複雜、容易迷路的澀谷站，在重建完成後，將成為主要線路換乘順暢、舒適的交通樞紐。
此外，通過整備澀谷川的環境和加強防災基礎設施，安全、安心方面的課題也得到了解決。這些城市基礎設施的充實是長期支撐資產價值的重要因素。
最後，澀谷特有的品牌力和知名度今後也將保持不變。從全球來看，「澀谷」是東京的象徵性地名，對游客和企業來說都是極具吸引力的地點。
作為年輕文化發源地，澀谷不斷更新，永遠不會衰老。這種品牌資產是房地產價值的源泉，是難以模仿的優勢。
綜上所述，澀谷車站周邊地區長期來看具有很高的潛力，將繼續保持作為房地產投資對象的吸引力。但如前所述，必須注意市場和社會變化，靈活應對。
幸運的是，澀谷是一個擅長「不斷變化」的城市。相關企業和行政機構也認識到這一點，整個城市已經建立了適應變化的發展體制。對於投資者來說，從中長期角度參與澀谷地區的發展，搭上其增長列車，可能會帶來豐厚的回報。
結語
澀谷站周邊的重建不僅對城市形態產生了巨大影響，對房地產市場也產生了巨大影響。我們詳細考察了主要項目的進展以及由此帶來的辦公、商業和居住需求的變化、地價和租金的走勢，總體而言，澀谷是一個不斷進化、不斷提升價值的地區。對於房地產投資者來說，澀谷的變化是一個良機，但由於價格較高，也需要謹慎判斷。
但是，以明確的願景為後盾的城市發展潛力非常吸引人，只要擁有適當的視野和戰略，就一定能收穫豐碩的成果。
每天看著不斷變化的澀谷街景，我感受到房地產價值正在穩步增長。幾年後，「百年一遇的重建」完成後，澀谷會呈現出怎樣的面貌呢？作為投資者，思考未來的發展，繼續更新最新資訊，加深洞察力是非常重要的。
