日本的人口減少正對租賃經營造成嚴重影響。根據總務省統計，2024年日本人口較前一年減少約80萬人，預測此趨勢將持續下去。在此情況下，租賃物件業主所面臨的最大課題是空室對策。
以往的租賃經營方式，已難以維持滿室經營。然而，透過採取適當的策略與實踐性的方法，即使在人口減少的時代，仍有可能實現穩定的租賃經營。本文將介紹改善空室率與提升入住率的10項具體策略。
這些策略是INA&Associates株式會社透過多年不動產投資顧問經驗所累積的知識，是已有許多業主實際取得成果的實證方法。針對人口減少這一結構性課題，本文將詳細說明應採取哪些對策，並一併分析具體的成本效益。
人口減少對租賃市場造成的嚴重影響
全國空室率的現狀與趨勢
空室率上升作為全國性趨勢已十分顯著。根據總務省住宅・土地統計調查，2023年全國空屋率達13.8%，創下歷史新高。特別是租賃物件方面，雖有地區差異，但在許多地區，空室期間長期化已成為嚴重問題。
各地區人口減少的實態
人口減少的影響因地區而異，差異甚大。根據國立社會保障・人口問題研究所的未來推計，預測至2040年，全國約六成自治體的人口將減少20%以上。尤其在地方城市，年輕族群流向都市造成租賃需求根本性減少，此情況已難以避免。
另一方面，首都圈及關西圈主要城市雖受人口減少影響相對較小，但由於家庭結構的變化及住宅需求的多元化，傳統型租賃物件已難以維持競爭力。單身戶數增加、高齡化進展、遠距工作普及等社會結構的變化，要求業主採取因應的空室對策。
租賃需求的變化及其原因
不動產市場中需求結構的變化，涉及比單純人口減少更為複雜的因素。以新冠疫情為契機的生活方式改變，使住宅所需的功能與地理條件產生了重大轉變。
過去最重視的是靠近車站的便利性，但現在適合在家工作的格局與設備、周邊環境的充實程度也成為重要的選擇標準。此外，隨著環保意識提升，重視節能性能與永續性的入住者也在增加，即使是老舊物件，只要進行適當改修，仍有可能恢復競爭力。
此外，外國人入住者的增加也是不可忽視的因素。由於政府擴大接受外籍勞工的政策，特定地區對外國人租賃物件的需求正在提升。為因應如此多元化的需求，不能再採取以往千篇一律的方式，而必須採取明確目標族群的策略性空室對策。
有效的空室對策10項策略
策略1：重新檢視初期費用與彈性契約條件
作為空室對策的第一步，減輕入住時的初期費用負擔極為有效。減少押金・禮金、引入分期付款、設定免租期等減輕入住者經濟負擔的措施，可大幅增加詢問數量。
特別是對年輕族群及轉職者而言，初期費用是入住的重大障礙。僅將押金從1個月份減至0.5個月份，詢問數就增加10-20%的案例十分常見。此外，廢除禮金並將其納入月租中，也可在維持長期收益性的同時抑制初期費用。
契約期間也應具備彈性。在傳統2年契約之外，提供1年契約或短期契約選項，即可因應調職族或短期住宿者的需求。這類彈性契約條件是直接提升入住率的有效方法。
策略2：透過設備投資提升附加價值
現代入住者所要求的設備水準逐年提高。特別重要的是網路環境、冷暖氣及保全設備的充實。免費Wi-Fi環境的整備已成為必要條件，光纖對應左右著租賃物件的基本競爭力。
冷暖氣方面，更新為節能性能高的最新機種十分有效。雖需10-30萬日圓的初期投資，但透過提升入住者滿意度與節省電費，有助於長期滿室經營。此外，隨著遠距工作普及，室內舒適度也越來越受到重視。
保全方面，設置自動門鎖、防犯攝影機、宅配信箱特別有效。對女性單身入住者及高齡者而言，安全性是選擇物件的重要因素。透過這些設備投資，在許多情況下可設定高於周邊行情的租金，一般投資回收期間約為12-18個月。
策略3：實施改修・翻新工程
對於屋齡較高的物件，策略性的改修・翻新工程是空室對策的決定性一擊。特別有效的是更新衛浴設備、更換地板、更換壁紙。透過這些基本改修，可大幅改善物件的印象。
規模較大的翻新工程，透過變更格局及引入最新設備，即使是老舊物件也能獲得與新建物件同等的競爭力。例如，將和室改為洋室並引入對面廚房，即可提供符合現代生活方式的居住空間。
翻新費用一般約為50-150萬日圓，但若適當實施，也有可能將租金提升20-30%。雖需預估12-24個月的投資回收期間，但這是長期穩定租賃經營不可或缺的投資。
策略4：最佳化廣告・行銷策略
在空室對策中，適當傳達物件魅力的廣告策略極為重要。特別是提升照片品質，會直接影響看屋人數。透過專業攝影師拍攝或引入虛擬導覽，可最大程度地傳達物件的魅力。
網路廣告的運用也十分有效。透過在不動產入口網站取得較高排名，以及利用社群媒體發布資訊，可接觸到更多潛在入住者。特別是以年輕族群為目標時，運用Instagram、TikTok等視覺性平台十分有效。
具體訴求物件特色與周邊環境的魅力也很重要。不只提供離最近車站的距離，還詳細提供周邊商業設施、教育機構、醫療機構等資訊，可喚起入住希望者對具體生活的想像。
策略5：強化與管理公司的合作
為實現有效的空室對策，與管理公司的密切合作不可或缺。管理公司擁有大量關於市場動向及入住者需求的資訊，善加利用這些資訊，可採取更有效的對策。
透過定期共享市場分析報告，以及掌握競爭物件的動向，可制定適當的租金設定及改修計畫。此外，透過管理公司的網絡進行入住者招募，可接觸到更廣泛的族群。
重新檢視與管理公司的契約條件也很重要。透過引入績效報酬制契約或依據入住率提升的獎勵制度，可提升管理公司的積極性。
策略6：重新檢視並多元化目標族群
不拘泥於傳統目標族群，接受多元入住者，可降低空室風險。例如，變更為可養寵物物件、接受外國人入住、充實高齡者服務等，針對利基需求採取差異化策略。
可養寵物物件雖然養寵物者的絕對數量有限，但競爭物件也較少，因此透過適當的條件設定，可確保穩定的入住者。寵物飼養所增加的原狀回復費用風險，可透過增加押金或利用專用保險來降低。
關於接受外國人入住，雖需要多語言對應及文化配慮，但有可能解決日本人入住者無法填補的空室問題。特別是技能實習生及留學生較多的地區，可期待穩定的需求。
策略7：適正化租金設定
在空室對策中，適正化租金設定是最基本且重要的要素。與市場行情大幅偏離的租金設定，是造成長期空室的主要原因。透過定期進行市場調查，維持適當的租金水準是必要的。
降低租金意味著收益性下降，但與長期空室造成的機會損失相比，調整至適當水準是合理的判斷。例如，月租10萬日圓的物件空室3個月的機會損失為30萬日圓，若降至月租9萬日圓並立即找到入住者，一年可減少18萬日圓的損失。
階段性調整租金也是有效的方法。最初3個月設定高於行情的租金，若反應不佳則逐步調整，即可找到最適合的價格區間。
策略8：充實入住者服務
充實入住後的服務，有助於促進長期入住並透過口碑吸引新入住者。提供24小時對應的客服中心、定期清潔服務、設備維修的迅速對應等，直接提升入住者滿意度的服務十分重要。
充實共用部分也很有效。整備宅配信箱、腳踏車停放區、垃圾場，可提升日常生活的便利性。此外，設置共用交誼廳或工作空間，可提供因應現代生活方式的附加價值。
為入住者舉辦活動或支援社區建構，也有助於促進長期入住。透過季節性活動及防災演練，加深入住者之間的連結，可提升對居住環境的情感。
策略9：物件差異化與品牌塑造
為與競爭物件差異化，明確物件獨有的特色與概念十分重要。例如，「寵物共生型公寓」、「藝術家專屬住宅」、「銀髮族安心住宅」等，專注於特定生活方式或價值觀的品牌塑造十分有效。
提升設計性也是差異化的重要要素。透過改善入口大廳及共用部分的設計、統一感的室內裝潢協調、推進綠化等，可提升物件的魅力。
重新檢視物件名稱及商標也值得考慮。透過易記且能表現物件特色的名稱，可提升品牌知名度。
策略10：透過數據分析持續改善
為最大化空室對策的效果，基於數據的持續改善不可或缺。透過分析入住者屬性、調查退租原因、掌握市場動向，可採取更有效的對策。
累積並分析入住期間、退租原因、入住者滿意度等數據，可明確物件的課題與改善點。此外，透過掌握季節性及經濟情勢造成的需求變動，可在適當時機實施對策。
數位工具的運用也很重要。引入物件管理系統及客戶管理系統，可有效率地進行數據收集與分析。透過這些系統，可持續推進租賃經營的最佳化。
空室對策的成本效益比較
| 對策內容 | 初期費用 | 預期效果 | 投資回收期間 | 難易度 | 推薦度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 重新檢視押金・禮金 | 0日圓 | 詢問數增加10-20% | 即效性 | 低 | ★★★★★ |
| 設備更新（冷暖氣等） | 10-30萬日圓 | 維持租金・提升5-10% | 6-12個月 | 中 | ★★★★☆ |
| 室內改修 | 50-150萬日圓 | 租金提升20-30% | 12-24個月 | 高 | ★★★★☆ |
| 更新廣告照片 | 3-5萬日圓 | 看屋數增加30-50% | 1-3個月 | 低 | ★★★★★ |
| 強化保全 | 20-50萬日圓 | 提升入住者滿意度 | 12-18個月 | 中 | ★★★☆☆ |
| 更換管理公司 | 0-10萬日圓 | 入住率提升10-20% | 3-6個月 | 中 | ★★★★☆ |
| 適正化租金 | 0日圓 | 縮短空室期間 | 即效性 | 低 | ★★★★★ |
| 可養寵物對應 | 5-15萬日圓 | 獲取利基需求 | 6-12個月 | 中 | ★★★☆☆ |
從成功案例學習實踐性方法
案例1：老舊物件再生案例
以下介紹一個對屋齡30年的單房公寓投入合計120萬日圓翻新工程，實施空室對策的案例。該物件位於距車站步行10分鐘的地段，但因屋齡老舊及設備劣化，空室持續了6個月。
實施的改修內容為：更換整體衛浴（40萬日圓）、更換地板（30萬日圓）、更新廚房設備（25萬日圓）、更換冷暖氣（15萬日圓）、全面更換壁紙（10萬日圓）。透過這些改修，租金得以從原本的6萬日圓設定為7.5萬日圓，改修後1個月即決定入住者。
投資回收期間約為8個月，其後2年持續入住，總收益大幅改善。此案例實證了透過提升租賃物件的基本性能，可恢復競爭力。
案例2：透過變更目標族群達成滿室的案例
以下是在地方城市的家庭向公寓中，透過變更目標族群實現滿室經營的案例。最初以3LDK家庭向物件方式運營，但因地區人口減少，入住者確保已十分困難。
因此，追加隔間牆改為合租形式，重新規劃為單身者住宅。設置共用客廳・廚房，個室提供約6疊的私人空間，在減輕租金負擔的同時實現了充實的居住環境。
此變更使原本12萬日圓（3LDK）的租金收入，提升至個室6間×3.5萬日圓＝21萬日圓的收入。初期投資隔間工程及共用部分改修約200萬日圓，但透過收入增加，於12個月內達成投資回收。
案例3：低成本對策的成功案例
以下是在預算有限的情況下，以最小投資成功實施空室對策的案例。對屋齡15年的單房公寓，投入合計15萬日圓的改修確保了入住者。
實施的對策為：專業攝影師拍攝（5萬日圓）、部分壁紙更換（3萬日圓）、更換照明器具（2萬日圓）、重新檢視押金・禮金（0日圓）、徹底清潔（5萬日圓）。透過這些相對輕微的改善，大幅提升了物件的印象。
特別有效的是改善照片拍攝。將原本印象昏暗的照片更換為明亮且吸引人的照片後，網路上的詢問數增加了3倍。此案例顯示，即使不進行大規模投資，透過策略性方法也能實現入住率提升。
各地區推薦對策矩陣
| 地區特性 | 優先對策 | 投資預算目安 | 預期效果 | 注意事項 |
|---|---|---|---|---|
| 都市區・靠近車站 | 設備更新・室內改善 | 100-200萬日圓 | 租金提升10-20% | 競爭多，差異化重要 |
| 郊區・家庭向 | 充實停車場・收納 | 50-100萬日圓 | 縮短空室期間 | 必須因應汽車社會 |
| 學生街 | 減輕初期費用・附家具 | 30-80萬日圓 | 提升入住率 | 注意畢業時期集中退租 |
| 高齡者多的地區 | 無障礙・安全對策 | 80-150萬日圓 | 促進長期入住 | 與醫療・照護設施合作 |
| 觀光地・度假區 | 短期住宿對應・強化Wi-Fi | 40-120萬日圓 | 提升收益性 | 因應季節性波動 |
總結：為實現可持續的租賃經營
要點整理
人口減少時代的空室對策，已明顯達到傳統方法的極限。然而，透過適當的策略與持續改善，即使在這個困難的環境下，實現滿室經營仍然是完全可能的。
重要的是正確掌握市場環境的變化，並因應入住者需求的多元化。不採取千篇一律的方式，而是根據物件特性、地理條件及目標族群，採取客製化對策是必要的。
此外，比起短期收益最大化，更重視長期租賃經營的穩定化十分重要。透過適當的投資提升物件價值，建構可持續的收益結構，即可因應人口減少這一結構性課題。
下一步行動建議
首先，請從客觀分析現有物件狀況開始。掌握空室率、平均入住期間、與周邊行情的比較、入住者屬性等，基於數據的現狀掌握是制定對策的基礎。
接下來，從本文介紹的10項策略中，根據物件狀況與預算決定優先順序。無需同時實施所有對策。從效果高的對策開始逐步實施，並在驗證結果的同時考慮下一個對策，這一點十分重要。
最後，請積極運用專家的協助。透過與擁有不動產投資專業知識的顧問，以及精通地區市場動向的管理公司合作，可實現更有效的空室對策。
常見問題
Q1：空室對策的預算目安是？
空室對策的預算因物件狀況與預期效果而有很大差異。一般建議確保年租金收入的10-20%左右作為改修・對策費用。
例如，月租10萬日圓的物件，年收入120萬日圓，確保12-24萬日圓左右的預算，視需要進行設備更新或輕微改修是適當的。若需要大規模翻新工程，投入年租金收入50-100%左右的投資也值得考慮，但需謹慎評估投資回收期間。
Q2：效果出現需要多久時間？
效果出現的期間因對策內容而有很大差異。押金・禮金的重新檢視或租金調整等條件變更具有即效性，實施後1-2週即可確認詢問數的變化。
設備更新或輕微改修的情況，一般約1-3個月後效果會出現。大規模翻新工程包含施工期間，需約3-6個月的時間，但相應地可期待較大的效果。
Q3：應委託管理公司還是自己處理？
關於空室對策的實施主體，因業主的資源與專業知識而有不同判斷。市場調查及入住者招募，委託擁有專業知識與豐富網絡的管理公司較為有效率。
另一方面，關於物件改修方針及投資判斷，業主自身積極參與十分重要。不能輕信管理公司的提案，而需考量多個選項，謹慎評估成本效益。
Q4：改修與翻新的差異是？
改修是指現有設備或室內裝潢的修繕・更新，主要目的是恢復原狀或提升功能。另一方面，翻新是指包含變更格局或用途的大規模改修，目的是提升物件價值或轉換用途。
在空室對策中，根據物件狀況與市場需求選擇適當的方法十分重要。屋齡較新的物件透過改修即可期待足夠的效果，但屋齡老舊的物件或競爭激烈的市場，有時需要透過翻新進行根本性的改善。
Q5：人口減少地區仍有投資價值嗎？
即使在人口減少地區，透過適當的策略仍有可能發現投資價值。重要的是正確掌握地區的特性與未來性。
例如，有大學或大規模工廠的地區，租賃需求持續的可能性較高。此外，觀光地或交通要衝地區，有短期住宿需求或特定用途的活用可能性。但由於長期人口減少趨勢難以避免，需要包含退場策略在內的綜合性投資判斷。
