這是一篇介紹在您或您的親戚居住的日本購買房屋的抵押貸款的文章。對於日本的房屋貸款，適用利率是從商店顯示的標準利率中減去根據合約條款減少的金額來計算的，因此不能僅透過廣告上的低數字來比較還款條件。與國外普遍的「比較顯示利率本身」不同，需要將基準利率、減免金額、期末後的條件作為一併進行確認。此外，日本的住宅抵押貸款原則上不能用於投資性房產，且篩選和產品特點與收益性房產貸款不同。
租賃管理合約清單 |與管理公司簽訂合約前應確認的6項事項
將租賃物業委託給管理公司管理時，在考慮管理費之前，請務必檢查工作範圍、財務管理、維修批准、報告以及取消時的移交。本文以國土交通省出租房屋管理業務法入口網站和標準管理合約為基礎，按照實際使用順序整理了業主在簽訂合約前應考慮的事項。
本文重點
- 在管理外包合約中，在附表中確認將外包多少招聘、催收、拖欠付款處理和維修等工作。
- 收到的租金與管理公司的財產分開管理，定期報告的內容也在簽訂合約前確認。
- 無需事先批准即可進行的維脩金額根據金額和聯絡方式決定。
- 我們計劃從簽訂合約時起移交租戶資訊、鑰匙、押金和合約取消時所需的維修歷史記錄。
什麼是租賃管理合約？
租賃管理合約是業主委託管理公司對出租房屋進行維護、保養以及租金等財務管理的合約。國土交通省的《出租房屋標準管理合約》規定了住宅出租房屋管理通用的標準內容，但假定內容應根據財產和委託範圍進行調整。
管理委託和轉租是單獨的合約。在外包管理的情況下，租賃合約的出租人通常仍然是業主，管理公司負責外包工作。轉租是經營者租賃財產並轉租的製度。另請確認轉租合約的風險及確認事項。
為什麼重要事項說明和合約要分開檢查？
根據《出租房屋管理業法》，註冊管理公司必須在簽訂合約前提供書面檔案和說明，並在簽訂合約時提供書面檔案。與其急於簽訂合同，不如手邊準備一份詳細的工作細節、實施方法、成本等時間表，並閱讀它們。
國土交通省建議從解釋到簽訂協議留出大約一週的時間，以便業主做出決定。管理200套及以上出租房屋的企業必須進行登記，但不僅要檢查是否登記，還要檢查主管制度和報告方式。
管理合約中需要檢查的6項內容
1. 工作範圍與回應時間
使用單獨的表格來確認將外包多少工作，包括招聘、租戶篩選、續約/取消、拖欠提醒、投訴處理、巡邏和裝置檢查。明確是否僅在夜間和假日進行主要回應，或是否還包括向業主報告。
2.租金等和匯款日期分開管理
檢查如何將租金、公共區域費用和保證金分成不同的部分，以及何時傳送。註冊企業需要單獨管理租金等。在實踐中，能夠追蹤匯款單上的空缺、拖欠和可扣除費用非常重要。
3. 管理費及額外費用
除了每月的管理費外，我們還列出了招聘時的廣告費、續約/取消工作、金鑰交換、巡邏、緊急應變和匯款費用。請以租賃管理費及工作範圍作為比較依據。
4.核定維脩金額及訂購方式
如果發生漏水或熱水器故障，初始反應延遲的時間越長，造成的損害就越大。另一方面，您還應該避免在不檢視估算的情況下進行昂貴的建築工作。確定緊急情況的最大金額、定期維修的估價和預先批准、溝通方法和報告期限。
5.定期報告的內容
註冊企業需要定期報告其業務營運狀況等。檢查月報是否包括存款和提款、拖欠、空缺、投訴、修理以及下個月的決定。
6. 合約期限/解除/轉讓
更換管理公司時，對租戶的通知、鑰匙、合約、押金、維修歷史和未解決的事項將被繼承。除發出取消通知外，我們還從簽訂合約時起決定材料清單、交貨日期、匯款截止日期。另請參閱更改租賃管理公司的步驟。
在簽訂合約之前我應該問哪些問題以避免問題？
以拖欠租金、夜間漏水、搬出時的預算、長期空缺招聘條件的變更等為例，詢問誰與業主聯絡，何時以及由誰決定費用。如果只是口頭答覆，請檢查合約、附錄或營運檔案中的反映情況。
INA的意見｜選擇不拖延決策的系統而不是管理費
好的管理合約並不是一份承諾不會出現任何問題的檔案。該檔案確定聯絡時的初步回應、向所有者報告以及批准支出。不僅要確認費用，還要確認您是否擁有允許您根據月度報告繼續做出必要決策的系統，這將保護您的長期租賃管理。
總結
- 管理合約是決定工作範圍和決策分工的合約。
- 分別核對重要事項說明、合約、附件、費用清單。
- 我們將確認單獨管理、匯款、維修審批、定期報告的具體操作。
- 在簽訂合約之前決定取消時的轉讓，以避免變更時的混亂。
常見問題
我可以只使用管理合約的標準格式嗎？
標準格式是確認的基礎，但內容需根據財產規模、委託範圍、費用、緊急應變等情況進行確認與調整。
我可以檢查管理公司是否為註冊公司嗎？
你可以檢查一下。請確認國土交通省的租賃住宅管理事業法入口網站等，並確認負責人、通報內容、緊急時的聯絡方式等。
我可以將維修工作交給管理公司嗎？
緊急應變需要留給您，但對於定期維修，重要的是在合約中確定預先批准的金額、估算和報告期限。
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引文/參考文獻
