在日本稅制中,經營出租公寓(日文稱為アパート経営,即中小型木造或輕量鋼骨集合住宅的出租事業)是一種受官方認可、行之有年的遺產稅(相続税,sōzokuzei)節稅手法,這是日本不動產制度特有的機制,在台灣的遺產稅體系裡並沒有完全對應的做法。即使資產的實質價值相同,以現金形式繼承、與先轉換成出租公寓再繼承,兩者的「相続税評価額」(遺產稅計算所依據的評價金額)可能出現懸殊差距。這套制度的歷史背景,源自戰後日本政府為了鼓勵民間興建出租住宅、緩解都市住宅供給不足的政策方向,並非單純為了替富裕階層節稅而設計。我本身長期一貫負責從不動產取得到後續管理的全流程,在這個過程中,看過不少屋主在沒有正確理解這個評價差異的情況下貿然進行節稅規劃,結果反而讓資產受損。本文將誠實說明這套機制的原理與實務要點,包含優點,也包含風險,提供給對日本不動產有興趣、並考慮未來資產傳承給下一代的台灣讀者參考。對於已經在日本持有物件、或正考慮讓子女繼承日本資產的台灣家庭而言,理解這套與台灣制度邏輯迥異的評價機制,往往比單純追逐節稅金額更為重要。
為什麼在日本經營公寓能達到遺產稅節稅效果
出租公寓之所以能節稅,並不是「感覺上比較划算」這種模糊的說法,而是有明確的遺產稅評價規則作為根據。現金繼承時,帳面金額本身就是評價金額;但不動產的評價方式不同,實際購入金額與稅法認定的評價金額之間,往往存在向下修正的空間。這種評價落差,正是出租公寓能節省遺產稅的本質。與台灣以「公告現值」及「公告地價」計算土地遺產稅、且不論土地上是否出租都採同一評價基準的做法相比,日本的評價體系更著重「土地上是否有出租中的建物」這項狀態本身,也就是說,同一塊土地,自住、空置、出租三種狀態的稅法評價可能完全不同,這是台灣制度中沒有的維度。換句話說,「讓土地保持出租狀態」這件事本身,在日本具有明確的稅務意義,而不只是單純的資產運用選項。以下依序整理支撐這項節稅效果的三個機制。
作為貸家建付地的土地評價減免
蓋有出租公寓的土地,在稅法上會被認定為「貸家建付地」(kashiya-tatetsuke-chi,直譯為「附帶出租房屋的土地」,是日本遺產稅制度特有的土地分類,台灣的地價稅與遺產稅制度中並沒有相對應的概念)。評價金額原則上以「依路線價(rosenka,國稅局公告的道路價格,類似台灣的公告土地現值,但每年由稅務機關逐條道路公告)計算出的自用地評價額 ×(1 − 借地權割合 × 借家權割合 × 賃貸割合)」的公式計算,結果會低於未出租的空地。借地權割合依土地所在區域,在30%至90%之間訂定,一般住宅區約落在60%至70%;借家權割合則是全國統一原則30%。這套制度背後的邏輯是:只要土地上住著承租人,地主就無法隨意處分土地,因此評價金額隨之調降;對台灣投資人而言,可以理解為「出租狀態本身就是一種法律上的稅務資產」,這與台灣土地稅制單純以持有與否計稅的思維有本質上的不同。實務上,判斷是否符合「貸家建付地」的關鍵在於物件是否處於實際出租狀態,而非只是名義上登記為出租用途,這也是稅務機關實地審查時最常關注的重點。
小規模宅地等特例帶來的減額
興建出租物件的土地,會被歸類為「貸付事業用宅地等」(出租事業用地),進而有機會適用「小規模宅地等の特例」(shōkibo takuchi-tō no tokurei,小規模宅地等特例,是日本遺產稅特有的減稅制度)。只要符合一定要件,最多200平方公尺的部分,評價金額可以減少50%。不過,適用條件相當細膩:原則上,在繼承開始前大約3年內才新開始出租事業的土地,並不適用這項特例。換句話說,臨終前才臨時買地蓋公寓、想搭上節稅便車的做法,很可能無法享受這項優惠,因此及早規劃、而非等到繼承發生前才倉促行動,是不可或缺的前提。這一點與台灣「自用住宅用地」按固定條件認定優惠稅率的邏輯不同,日本的特例更強調「事業的持續性與真實性」,審查上也更容易因為時間點不符而被否准。對於考慮在人生後期才臨時佈局的家庭,這項3年門檻經常是最容易被忽略、卻最容易導致節稅計畫全盤落空的細節。
透過借款產生的債務扣除
如果出租公寓是靠貸款興建,繼承開始時尚未還清的貸款餘額,原則上可以列為「債務控除」(saimu kōjo,債務扣除),從遺產總額中扣除。建物本身是以低於市價的「固定資産税評価額」(房屋稅評定價值)計算評價金額,而貸款餘額則是依帳面金額全額扣除,兩者之間的落差,正是評價金額被壓縮的原因。但這絕對不是「借錢就划算」這麼單純的事。貸款的償還來源是每月的租金收入,借款固然是節稅工具,同時也是繼承人日後必須長期承擔的責任與負擔,這一點在台灣以自有資金購屋為主流、且外國人在日本申貸條件相對嚴格的投資習慣中,尤其容易被低估——換言之,這項策略通常需要日本國內的信用基礎或由日本籍家族成員共同持有,才容易實際操作。對純粹以海外身分投資的台灣買家來說,與熟悉當地融資實務的日本不動產管理公司合作,往往是能否順利運用這項債務扣除效果的關鍵前提。
現金繼承與出租公寓繼承的比較試算
只看制度說明,很難有具體的實際感受,因此我們用一個簡化的比較試算,來掌握評價落差的大致樣貌。這裡假設繼承人為1名子女、沒有配偶,繼承資產總額為5,000萬日圓(約新台幣1,050萬元,匯率依1日圓約0.21新台幣估算,實際匯率會隨市場波動)的案例。需要提醒的是,這僅是用來說明概念的概算,實際稅額會因土地的路線價、面積、以及是否符合特例要件而有很大差異,務必以個案試算為準。這裡選擇5,000萬日圓作為範例金額,方便讀者依自身持有資產的規模,按比例對照估算評價差距的大致樣貌。
| 項目 | 繼承現金5,000萬日圓 | 轉換為出租公寓後繼承(概算) |
|---|---|---|
| 遺產稅評價金額概估 | 5,000萬日圓(約新台幣1,050萬元,帳面金額) | 因建物與土地的評價減免而壓縮 |
| 基礎控除(kiso kōjo,遺產稅基本扣除額) | 3,000萬日圓(約新台幣630萬元) + 600萬日圓(約新台幣126萬元) × 法定繼承人1人 = 3,600萬日圓(約新台幣756萬元) | |
| 應課稅遺產總額概估 | 約1,400萬日圓(約新台幣294萬元) | 部分情況甚至可能低於基礎控除額 |
| 遺產稅概估 | 約160萬日圓(約新台幣33.6萬元) | 大幅減少,依條件不同甚至可能為0日圓 |
由此可以看出,即使同樣是5,000萬日圓(約新台幣1,050萬元)的資產,繼承時是保持現金、還是轉換成不動產,稅負可能出現顯著差異。但評價金額下降,也意味著同時放棄了一部分的流動性與變現能力。對習慣台灣「現金為王」置產觀念的家庭而言,這一點格外值得留意:不動產無法像存款那樣立即分配給多名繼承人應急使用,因此不能只看節稅金額做判斷,更重要的是,要一併考慮家人是否真的有能力、也有意願接手經營這棟位於海外的不動產——尤其當繼承人多半居住在台灣,語言、法規、與跨海管理的現實門檻,都會比單純的稅額數字更直接影響資產能否被妥善延續。
以出租公寓進行遺產稅節稅規劃的優點
適用的土地類型廣泛
出租公寓除了工業專用地域,以及部分市街化調整區域等少數用途分區外,在日本大多數的用途地域都可以興建。若選擇木造或輕量鋼骨構造,可以有效壓低建築成本,即使是相對狹小的土地,也能成為活化利用的選項。與其讓繼承來的土地閒置不用,能將它轉換成能持續產生收益的資產,是這個做法的一大優點;對台灣投資人而言,這也代表即使繼承的是東京或大阪郊區的小面積土地,也不必然只能選擇出售了結,而有機會透過活化利用長期持有。這與台灣不少繼承人因為距離遙遠、管理不便而選擇盡快出售海外土地的直覺反應,恰好形成對照——只要有可靠的在地管理團隊,持有反而可能是更划算的選擇。
節稅與租金收入可以兼得
多數的遺產稅節稅方法,本質上都伴隨著額外支出;相較之下,出租公寓經營能夠一邊節稅,一邊每月穩定收取租金,具有雙重效果。把收到的租金提撥為修繕準備金,或作為留給下一代的資金準備,節稅措施本身就能同時轉化為資產累積的過程,這是台灣單純購買不動產保值、較少同時考量租金現金流與稅務效果雙重目的的操作方式中,較少被強調的一個面向。對於習慣把「節稅」與「收租」視為兩件互不相干的事的投資人而言,理解這種雙重效果,往往能改變整體資產配置的優先順序。
比商用型態的土地活化更容易掌握需求
店面或辦公室等商用型態的活化利用,收益容易受招商能力好壞左右;相對地,住宅需求較不受景氣波動影響,只要正確判斷地點,收益相對容易維持穩定,這是它的特色。日本都市人口持續向東京、大阪等大都市圈集中的長期趨勢,是這種穩定性的背景之一,但話雖如此,「住宅需求一定存在」這種想法過於樂觀,相當危險,終究還是必須冷靜評估每個地區各自的供需狀況再做判斷,尤其是日本地方城市普遍面臨人口減少,並非所有地區都適用這項假設。對台灣投資人而言,這也意味著「日本」不能被當成單一市場看待,東京23區與地方城市之間的租賃需求差異,可能比台北與台灣其他縣市之間的落差更加懸殊。
不可忽視的風險與注意事項
我們始終認為,信任與誠實是最重要的價值。正因如此,我們也用同樣的認真程度,誠實說明這個做法的缺點,而不是只強調節稅數字這種對海外投資人特別有吸引力的部分。以出租公寓進行遺產稅節稅規劃之所以失敗,大多是因為只盯著稅額,卻輕忽了經營事業本身的可行性。特別是對透過仲介或網路資訊接觸日本不動產的海外買家,片面的節稅話術往往比實際的空室與現金流風險更容易被放大宣傳。
空屋風險與租金下滑
評價減免的效果與入住狀況連動,空屋一多,「賃貸割合」(出租比例)就會下降,節稅效果也會隨之打折。加上隨著屋齡增加,租金下滑、導致還款計畫失準的情況也不少見。如果變成「遺產稅是省下來了,但每個月的收支卻是虧損」,那就本末倒置了。對遠端管理海外資產的台灣家族來說,這個風險更需要正視:日本全國性的人口減少趨勢,意味著並非每個地區的空屋率都會維持在低水準,前提是必須持有位在有需求的地區、長期都能被市場選中的優質建物。
過度借款與繼承後的還款負擔
如果為了節稅而借了超出自身能力範圍的款項,最終將由繼承這筆資產的家人承受沉重的還款壓力。借款固然是節稅工具,但同時也是傳給下一代的債務。日本長期處於超低利率環境,這與台灣近年的利率水準不同,但在利率上升的局面下,還款負擔會進一步加重,因此擬定留有餘裕的資金計畫,是絕對不可省略的步驟。對海外繼承人而言,還必須考慮日圓匯率波動對還款實質負擔的影響,而不能只以借款當下的匯率估算長期成本。
看清包租(サブリース)合約的實質內容
因為擔心空屋問題,不少屋主會選擇日本的「サブリース」(sublease,一括借上げ,由管理公司整棟包租、再轉租給房客的制度,與台灣的「包租代管」概念類似,但保證條件的設計方式不盡相同)。不過,這類合約的保證租金,通常會比市場行情低一定比例,收益性因此下降。而且合約期間內,保證租金遭到重新調整的條款也相當普遍——日本過去也曾發生大型サブリース公司片面調降保證租金,甚至引發社會爭議的案例。換取安心的代價,究竟要放棄多少收益,務必仔細通讀合約條文之後再做判斷,對人在海外、難以頻繁赴日確認現況的台灣屋主而言,這一點尤其重要。
讓遺產稅節稅規劃成功的實務要點
選擇能維持高入住率的優質公寓
繼承時的評價減免,唯有在接近滿租的狀態下才能充分發揮效果。與其只在乎眼前的建築費用便宜與否,更應該重視長期能持續被市場選中的地段、格局與管理體制,結果反而能同時守住節稅效果與租金收益。這正是INA&Associates一貫重視「長期視野」這項價值觀的具體體現;相較於單純比較建築報價,我們更建議投資人優先確認東京都心或主要都市圈的長期租賃需求數據。對台灣投資人而言,這也代表挑選物件時,「地段」的重要性遠高於單純的坪數或建築新舊程度。
土地用自有資金、建物用貸款的資金配置
如果連本身不太產生收益的土地取得成本,也全數仰賴貸款,還款負擔往往會變得沉重。土地用自有資金取得,建物則以貸款籌措,這種資金配置是常見的定石做法,較容易在租金收入的還款能力與節稅效果之間取得平衡。自有資金與貸款的比例,則需要根據利率水準與收支預測,針對每個個案分別設計,對海外投資人來說,自有資金比例通常也會受限於日本銀行對非居住者融資條件的保守態度,實務上,非居住者的自備款比例往往必須高於日本本地買家。
透過遺囑等方式,事先訂定分割方針
不動產不像現金那樣容易分割,一旦有多名繼承人,很容易成為分割糾紛的導火線。事先透過遺囑等方式,明確載明由誰來繼承這棟出租公寓,是守護家庭和睦最好的準備。日本的遺言書(遺囑)需依日本民法規定的方式作成才具法律效力,這與台灣的應繼分及特留分制度在具體規則上並不完全相同;若真心考量所有相關人的幸福,那麼花費同等心力,設計一套讓繼承過程圓滿順利的方案,其重要性並不亞於稅額的最佳化。對於繼承人分散於台灣與日本兩地的家庭,及早準備一份由日本律師與台灣家族雙方都能理解的遺囑安排,更是避免跨境繼承程序延宕的關鍵。
從決策到執行的流程,以及專業人士的角色
以出租公寓進行遺產稅節稅規劃,並不是一時興起就能馬上著手的事。一旦順序出錯,可能導致特例無法適用,或是收支計畫整個破功。大致的流程如下所述。
- 盤點全部資產,並試算遺產稅額(掌握現狀)
- 調查標的土地的地段、供需狀況與法規限制
- 擬定建築計畫,並進行長期收支與還款試算
- 確認是否符合特例適用資格與相關要件
- 設計分割與繼承方針(例如撰寫遺囑)
- 動工興建、招租,並正式開始營運
在這個過程中,需要橫跨稅務、不動產、建築、金融等多個領域的專業知識。如果只憑單一專業領域做判斷,很容易發生「稅務上是最佳解,但作為事業卻難以為繼」這種顧此失彼的情況。對身處台灣、無法就近確認日本現場狀況的投資人而言,這種跨領域整合的難度又更高一層——語言隔閡加上時差,使得單靠當地某一個窗口單位協調,往往容易產生資訊落差。我們之所以能提供全局最佳化、而非局部最佳化的建議,正是因為從取得到管理,都由公司內部一貫負責到底,盡量避免讓海外客戶自行往返協調多個不同窗口。
INA&Associates的觀點與總結
以出租公寓進行遺產稅節稅規劃,只要設計得當,就能成為守護資產、並順利傳承給下一代的有力手段。然而,這項效果的前提,是「持續經營良好的出租事業」。我認為,節稅本身不該是目的,而應該是健全資產傳承之下,自然獲得的結果。這也是為什麼,我們在向海外客戶說明這套制度時,總是把「事業能否長久經營」放在「稅額能省多少」之前。
正因如此,我們不會提出只以「壓低稅額」作為賣點的方案。基於「人才(人財)才是最大資產」這項信念,我們會貼近每一位客戶的家庭結構與心願,誠實說明優點與缺點之後,再與客戶一起描繪出能夠長期安心持有的資產樣貌。關於不動產市況與稅制的整體概況,也歡迎參閱ina-network分類文章列表。
常見問答
為什麼經營出租公寓能成為遺產稅節稅方法
興建出租公寓的土地,會被認定為貸家建付地,評價金額低於未開發的空地;若符合要件,還能透過小規模宅地等特例,針對200平方公尺以內的部分減額50%。此外,建物是以固定資產稅評價額計算,貸款餘額則可列為債務扣除,因此相較於單純持有現金,更容易壓縮遺產稅的評價金額,這也是本文開頭強調的、日本遺產稅制度中相當特有的一項機制,對台灣讀者來說,理解「持有現金」與「持有出租不動產」在遺產稅上待遇不同,是評估是否投資日本不動產的第一步。
借地權割合與借家權割合有什麼不同
借地權割合是依土地所在區域,在遺產稅路線價圖上,以30%至90%的範圍個別訂定的地區性比例;借家權割合則原則上是全國統一的30%。在計算貸家建付地的評價減免時,會將這兩個比例與賃貸割合(出租比例)組合起來計算,這三個變數缺一不可,也是台灣投資人在委託當地稅理士試算時,最常需要進一步確認的細節,尤其借地權割合會因物件所在道路不同而有差異,不能直接套用鄰近土地的比例。
小規模宅地等特例在什麼情況下可以使用
作為出租物件用地的貸付事業用宅地等,只要符合一定要件,最多可就200平方公尺的部分減額50%。相續開始前大約3年內才新開始的出租事業原則上不適用等,存在若干例外規定;此外,必須在繼承開始後10個月內的申報期限之前,完成記載該特例的申報手續。詳細內容請務必向專業稅理士確認,尤其海外繼承人常因時差與文件往返而錯過申報期限,更需要及早準備,建議在繼承開始後盡快聯繫日本稅理士,同步啟動翻譯、公證等跨境文件作業。
採用包租(サブリース)方式,遺產稅節稅規劃就一定安心嗎
即使採用サブリース(包租)方式,只要入住狀況維持良好,同樣可以獲得評價減免的效果。但保證租金一般會設定得比市場行情低,收益性因此下降,而且合約中通常也包含保證租金的重新調整條款。請先理解自己為了換取安心,實際上放棄了多少收益,再謹慎判斷收益與節稅之間的平衡,對長期居住海外、無法親自查看物件狀況的屋主而言,選擇信譽良好的管理公司,重要性不亞於合約條件本身,簽約前也建議請熟悉日文合約用語的專業人士協助確認保證租金調整條款的具體觸發條件。
