店舖住宅是一種一樓為店舖、上層為住宅的混合型不動產。與傳統純商用租賃相比，這類物件的風險較容易分散、收益穩定性也較高，因此正受到不動產投資人的關注。
什麼是店舖住宅？
店舖住宅是指主要將一樓作為營業用店舖、其上樓層作為出租住宅的混合用途物件。其特色在於可同時取得商用與住宅兩種租金收入，也有助於分散空置風險。
對出租業主有哪些優勢？
無需負擔裝修費用
店舖空間通常以毛胚狀態交屋，不施作室內裝修。此外，也可以約定由承租人負擔退租時恢復原狀義務的特約條款，大幅降低業主的修繕負擔。
有助於降低空置率
當便利商店、藥妝店、餐飲店等租戶進駐後，住宅部分的生活便利性也會提升，進而成為吸引住戶的賣點。因此可望降低空置率。
可設定較高保證金並進行攤銷
住宅部分的押金通常為1個月租金，但店舖部分可設定相當於6至12個月租金的保證金。此外，若將保證金的一部分設定為攤銷金，還可作為退租時無須返還的收入列計。
對承租方有哪些優勢？
- 通勤成本與時間為零：住宅與店舖位於同一棟建物內，無需移動
- 店舖租金為零：無須額外支付店舖空間租金（僅支付住宅租金）
- 方便設置休息室與小睡空間：更容易對應24小時營業或多員工體制
- 可將多餘空間用於存放庫存：尤其適合零售業
- 可藉由轉租取得額外收入：也可以將店舖出租給第三方以取得租金收入
店舖住宅有哪些注意事項？
業主應向承租人說明的主要注意事項如下3點。
- 噪音問題：住宅到店舖、以及反方向都可能發生聲音外洩
- 工作與生活切換不易：在同一處物件內兼顧生活與工作，需要有意識地建立區隔規則
- 難以因應家庭結構變化：由於無法輕易更換住處，因此較適合具有長期經營意願的承租人
關於混合用途物件的收益性分析，也請參考租金設定為何會影響出售價格。
常見問題（FAQ）
Q1. 店舖住宅的報酬率會比一般出租住宅更高嗎？
一般而言，商用租戶可接受的租金水準通常高於住宅租戶，因此若能在適當條件下簽約，便可望獲得較高報酬率。不過，商用用途的空置風險有時也會較高。
Q2. 保證金攤銷比例設定在什麼範圍較為合理？
一般而言，將保證金的10%至30%設定為攤銷金的案例較多。應依當地行情、業種與租金水準來設定。
Q3. 如果租戶退租，修繕費用由誰負擔？
若以毛胚交屋，約定由承租人負擔恢復原狀（恢復為毛胚狀態）義務的特約條款是有效的。不過，必須在契約中明確記載。
Q4. 住宅部分與店舖部分可以分開簽約嗎？
可以。住宅部分與店舖部分可以分別製作契約。建議分別設定合適的條件與期間。
