木结构3层共同住宅，是在出租经营中越来越受关注的一种建筑形式。随着2019年《建筑基准法》修订，设计自由度有所提升，即使在小面积土地上，也更容易建设出收益性较高的物业。本文将解读木结构3层共同住宅的定义、投资层面的优点与缺点，以及适合的土地条件。
什么是木结构3层共同住宅？
同时满足以下4项条件的住宅，定义为“木结构3层共同住宅”。
- 建于防灾区域以外的区域
- 结构符合技术标准
- 除地下层外楼层数为3层，且全部空间为共同住宅或宿舍、寄宿舍
- 各卧室均设置可作为避难通道使用的阳台
由于2019年6月《建筑基准法》第27条修订，在总建筑面积不足200平方米的小规模土地上，可以不按耐火建筑物进行设计和建设。这使建筑成本得以大幅降低。
木结构3层共同住宅在出租经营中的优势是什么？
对于投资者和业主而言，主要有以下5项优势。
建造成本低于钢结构和RC结构
木结构住宅比钢结构和钢筋混凝土结构更轻，因此基础工程和地基整备成本也能降低。通过控制初期投资，可以更早实现投资回收。
因《建筑基准法》特例而进一步降低成本
随着2019年的法律修订，此类建筑可以按准耐火建筑物建设，因此相比耐火建筑物更容易控制建造成本。对于希望活用小规模土地的投资者来说，这是尤其有利的条件。
法定耐用年限较短，可利用税制优惠
木结构的法定耐用年限为22年（钢结构34年，RC结构47年），因此折旧费用更高，能够更早压缩应税所得。在出租经营中，节税效果较大，也有助于加快资金回收速度。
设计自由度高
木结构易于加工，能够灵活对应设计方案。从差异化战略的角度来看，也更容易实现具有独特性的户型和设计，这是其优势所在。
即使在狭小土地上也能增加总建筑面积，提升收益性
通过建设3层，可以在狭小土地上确保更多户数，从而提高收益性。即便是在城市中的狭小地块，也能够开展出租经营，因此选址范围会更广。
木结构3层共同住宅在出租经营中的缺点是什么？
与2层建筑相比，建造成本更高，工期也更长
3层建筑需要“准耐火性能”和“燃烧余量设计”，因此会使用更粗的柱、梁以及更厚的石膏板，建造成本会上升。还请考虑到，与2层建筑平均3个月的工期相比，3层建筑平均需要4个月。
适合的土地有限
在防灾区域内，必须建设耐火建筑物，成本会接近RC结构，因此木结构3层建筑更适合建在容积率约160%至200%、且位于防灾区域外的土地上。
能够施工的建筑公司较少
拥有可进行结构计算的合格人员，并且具备木结构3层共同住宅施工经验的公司并不多。选择公司需要花费时间，这一点也需要纳入考量。
常见问题（FAQ）
Q. 木结构3层共同住宅的建造成本大概是多少？
虽然比钢结构和RC结构便宜，但通常会高于2层木结构建筑。每坪单价会因地区和规格而异，不过在准耐火规格下，通常可按RC结构成本的约六至七成作为参考。
Q. 法定耐用年限22年过后，出租经营会怎样？
即使超过耐用年限，只要建筑仍可使用，就可以继续出租经营。不过，由于金融机构的评价往往会下降，如果考虑追加融资，就需要尽早做好规划。
Q. 在防灾区域内就不能建木结构3层建筑吗？
即使在防灾区域内，也可以按耐火建筑物来建设，但成本会接近RC结构。如果希望发挥木结构的成本优势，建议选择防灾区域以外的土地。
Q. 要建设木结构3层共同住宅，应如何寻找值得信赖的施工公司？
请务必确认两点：一是公司有具备结构计算资质的人员，二是公司有木结构3层共同住宅的施工实绩。向多家公司索取报价并进行比较非常重要。
Q. 2019年《建筑基准法》修订后，发生了哪些变化？
对于总建筑面积不足200平方米的小规模土地，即使不再完全满足原先4项严格的建筑标准，也可以进行设计和建设。由此，建筑成本和设计限制都得到了大幅放宽。
