木造3層共同住宅，是在租賃經營中愈來愈受到關注的一種建築形式。隨著2019年《建築基準法》修正，設計自由度有所提升，即使在小面積土地上，也更容易興建出收益性較高的物件。本文將說明木造3層共同住宅的定義、投資層面的優點與缺點，以及適合的土地條件。
什麼是木造3層共同住宅？
同時符合以下4項條件的住宅，定義為「木造3層共同住宅」。
- 建於防災地區以外的區域
- 結構符合技術標準
- 除地下層外樓層數為3層，且全部空間為共同住宅或下宿、寄宿舍
- 各寢室均設有可作為避難路線使用的陽台
由於2019年6月《建築基準法》第27條修正，在總樓地板面積未滿200平方公尺的小規模土地上，可以不以耐火建築物的規格進行設計與興建。這使得建築成本得以大幅降低。
木造3層共同住宅在租賃經營中的優勢是什麼？
對投資人與屋主而言，主要可歸納出以下5項優勢。
建築成本低於鋼骨與RC造
木造住宅比鋼骨造與鋼筋混凝土造更輕，因此基礎工程與地盤整備成本也能降低。透過控制初期投資，有助於更早回收投資資金。
因《建築基準法》特例而進一步降低成本
隨著2019年的法令修正，此類建築可作為準耐火建築物興建，因此相較於耐火建築物，更能壓低建築成本。對想活用小規模土地的投資人來說，這是特別有利的條件。
法定耐用年數較短，可活用稅制優惠
木造的法定耐用年數為22年（鋼骨34年、RC47年），因此折舊費用較高，能更早壓縮課稅所得。在租賃經營中，節稅效果較大，也有助於提升資金回收速度。
設計自由度高
木造容易加工，能夠彈性因應設計規劃。從差異化策略的觀點來看，也更容易實現具獨特性的格局與設計，這是其優勢之一。
即使在狹小基地上，也能增加總樓地板面積並提升收益性
透過興建3層樓，即使在狹小土地上也能確保戶數，進而提高收益性。即便是在都市中的狹小基地，也能成立租賃經營，因此選址的幅度會更廣。
木造3層共同住宅在租賃經營中的缺點是什麼？
與2層建築相比，建築成本更高，工期也更長
3層建築需要「準耐火性能」與「燃燒餘裕設計」，因此會使用較粗的柱、梁以及較厚的石膏板，導致建築成本上升。也請將與2層建築平均3個月相比，3層建築平均需要4個月工期這一點納入考量。
適合的土地條件有限
在防災地區內，必須興建耐火建築物，成本會接近RC造，因此木造3層建築較適合建於容積率約160%至200%、且位於防災地區外的土地。
可施工的建築公司較少
同時具備可進行結構計算的合格人員，且擁有木造3層共同住宅施工經驗的公司並不多。選擇合作公司需要時間，這點也需要一併考量。
常見問題（FAQ）
Q. 木造3層共同住宅的建築成本大約是多少？
雖然比鋼骨與RC造便宜，但通常仍會高於2層木造建築。每坪單價會因地區與規格而有所不同，但若為準耐火規格，通常可將RC造成本的約六至七成作為參考。
Q. 法定耐用年數22年過後，租賃經營會如何發展？
即使超過耐用年數，只要建物仍可使用，就能繼續進行租賃經營。不過，由於金融機構的評價往往較容易下降，若考慮追加融資，就需要提早規劃。
Q. 在防災地區內就不能興建木造3層建築嗎？
即使在防災地區內，也可以作為耐火建築物來興建，但成本會接近RC造。如果希望發揮木造的成本優勢，建議選擇防災地區外的土地。
Q. 若要興建木造3層共同住宅，該如何尋找值得信賴的施工公司？
請務必確認兩點：第一，是否有具備結構計算資格的人員；第二，是否有木造3層共同住宅的施工實績。向多家公司取得報價並加以比較非常重要。
Q. 2019年《建築基準法》修正後，有哪些改變？
對於總樓地板面積未滿200平方公尺的小規模土地，即使不必完全符合原本4項嚴格的建築標準，也能進行設計與興建。由此，建築成本與設計限制都獲得了大幅放寬。
