店舗付き住宅とは？賃貸経営のメリット・収益性・注意点を投資家向けに解説

店舗付き住宅（ミクストユース物件）の特徴と賃貸オーナーのメリットを解説。内装費不要・保証金償却・空室対策効果から借主側のメリット・注意点まで投資家・オーナー向けに詳説します。

稲澤大輔2021年10月12日最終更新: 2026年3月24日約3分で読めます

店舗付き住宅は、1階が店舗・上階が住居というハイブリッド型の不動産です。従来の事業用専門賃貸に比べてリスクが分散され、収益安定性が高いことから不動産投資家の注目を集めています。

店舗付き住宅とは何か？

店舗付き住宅とは、主に1階部分が事業用店舗、その上階が賃貸住居となっているミクストユース（複合用途）物件です。事業用と住居用の賃料収入を同時に得られる点が特徴で、空室リスクの分散にも有効です。

店舗スペースは内装を施さずに引き渡すスケルトン渡しが基本です。退去時の原状回復義務を借主に負わせる特約も設定可能で、オーナーの修繕負担を大幅に削減できます。

コンビニ・ドラッグストア・飲食店などのテナントが入ることで住居部分の利便性も向上し、入居者へのアピールポイントになります。空室率の低下が期待できます。

住居用は通常1ヶ月分の敷金ですが、店舗部分では6〜12ヶ月分の保証金設定が可能です。さらに保証金の一部を償却金として設定することで、退去時に返還不要な収入として計上できます。

オーナーが借主に説明すべき主な注意点は以下の3点です。

混合用途物件の収益性分析については賃料設定が売却価格を左右する理由も参考にしてください。

一般的に事業用テナントは住居用より高い賃料設定が可能なため、適切な条件で契約できれば高利回りが期待できます。ただし空室リスクも事業用の方が高い場合があります。

一般的に保証金の10〜30%程度が償却金として設定されるケースが多いです。地域の相場・業種・賃料水準に応じて設定しましょう。

スケルトン渡しの場合、原状回復（スケルトン状態への戻し）は借主負担とする特約が有効です。ただし契約書への明記が必須です。

はい。住居部分と店舗部分で別々の契約書を作成することが可能です。それぞれ適切な条件・期間を設定しましょう。