La vivienda con local comercial es un inmueble híbrido en el que la planta baja es un local y los pisos superiores son vivienda. En comparación con los alquileres tradicionales exclusivamente comerciales, el riesgo se diversifica y la estabilidad de los ingresos es mayor, por lo que está atrayendo la atención de los inversores inmobiliarios.
¿Qué es una vivienda con local comercial?
Una vivienda con local comercial es un inmueble de uso mixto en el que, principalmente, la primera planta se destina a un local comercial y las plantas superiores a vivienda en alquiler. Se caracteriza por permitir obtener al mismo tiempo ingresos por rentas comerciales y residenciales, y también es eficaz para diversificar el riesgo de vacancia.
¿Cuáles son las ventajas para los propietarios de alquileres?
No requiere gastos de acondicionamiento interior
Lo habitual es entregar el espacio comercial en estado de obra gris, sin acondicionamiento interior. También es posible establecer una cláusula especial que obligue al arrendatario a asumir la restauración al estado original al desocupar, lo que permite reducir considerablemente la carga de reparación del propietario.
Contribuye a reducir la vacancia
La presencia de inquilinos como tiendas de conveniencia, farmacias o restaurantes también mejora la comodidad de la parte residencial, y se convierte en un punto de atractivo para los residentes. Puede esperarse una reducción de la tasa de vacancia.
Permite fijar depósitos elevados y amortizarlos
En el caso residencial, lo habitual es un depósito equivalente a un mes de renta, pero en la parte comercial es posible fijar un depósito equivalente a entre 6 y 12 meses. Además, al establecer una parte del depósito como importe amortizable, puede contabilizarse como ingreso no reembolsable al momento de la salida.
¿Cuáles son las ventajas para el arrendatario?
- Cero costes y tiempo de desplazamiento: no es necesario desplazarse porque la vivienda y el local están en el mismo edificio
- Cero alquiler adicional del local: no se requiere una renta adicional por el espacio comercial (solo la renta de la vivienda)
- Asegurar un espacio de descanso o siesta: facilita la operación las 24 horas o con varios empleados
- Aprovechar el espacio sobrante para almacenar inventario: especialmente útil para el comercio minorista
- Ingresos adicionales por subarrendamiento: también es posible alquilar el local a un tercero y obtener ingresos por arrendamiento
¿Cuáles son los puntos de atención de una vivienda con local comercial?
Los tres principales puntos que el propietario debe explicar al arrendatario son los siguientes.
- Problemas de ruido: existe la posibilidad de que el sonido se filtre de la vivienda al local, y viceversa
- Es difícil separar el trabajo y la vida privada: para separar la vida y el trabajo dentro del mismo inmueble, es necesario establecer reglas de manera consciente
- Es difícil adaptarse a cambios en la composición familiar: como no es fácil cambiar de vivienda, resulta adecuado para arrendatarios con intención de gestionar a largo plazo
Para el análisis de rentabilidad de inmuebles de uso mixto, consulte también Por qué la fijación de la renta influye en el precio de venta.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿La vivienda con local comercial ofrece una rentabilidad más alta que un inmueble de alquiler general?
En general, como los locales comerciales pueden fijar rentas más altas que las viviendas, si se firma el contrato en condiciones adecuadas puede esperarse una alta rentabilidad. Sin embargo, en algunos casos el riesgo de vacancia también puede ser mayor en el uso comercial.
Q2. ¿Qué nivel de amortización del depósito es razonable?
En general, en muchos casos se establece como importe amortizable alrededor del 10% al 30% del depósito. Conviene fijarlo según el mercado local, el tipo de negocio y el nivel de renta.
Q3. Si el inquilino se marcha, ¿quién asume las reparaciones?
En caso de entrega en obra gris, es válida una cláusula especial que establezca que la restauración al estado original (volver al estado de obra gris) corre a cargo del arrendatario. No obstante, es imprescindible dejarlo claramente indicado en el contrato.
Q4. ¿Es posible separar el contrato de la parte residencial y la parte comercial?
Sí. Es posible elaborar contratos separados para la parte residencial y la parte comercial. Conviene establecer condiciones y plazos adecuados para cada una.
