店铺住宅是一种一层为商铺、上层为住宅的混合型房地产。与传统的纯商业租赁相比，这类物业的风险更易分散、收益稳定性更高，因此正受到房地产投资者的关注。
什么是店铺住宅？
店铺住宅是指主要将一层作为经营性商铺、其上楼层作为出租住宅的混合用途物业。其特点在于可以同时获得商业和住宅两类租金收入，也有助于分散空置风险。
对于出租业主有哪些优势？
无需承担装修费用
商铺空间通常以毛坯状态交付，不做室内装修。并且，还可以约定由承租人承担退租时恢复原状义务的特别条款，从而大幅减轻业主的修缮负担。
有助于降低空置率
当便利店、药妆店、餐饮店等租户入驻后，住宅部分的生活便利性也会提升，从而成为吸引住户的亮点。因此有望降低空置率。
可设定较高保证金并进行折旧处理
住宅部分的押金通常为1个月租金，但商铺部分可以设定相当于6至12个月租金的保证金。此外，将保证金的一部分设定为折旧金后，还可以作为退租时无需返还的收入计入。
对于承租方有哪些优势？
- 通勤成本和时间为零：住宅与店铺位于同一栋建筑内，无需移动
- 店铺租金为零：无需额外支付商铺空间租金（仅支付住宅租金）
- 便于设置休息室和临时休息空间：更适合24小时营业或多员工配置
- 可将多余空间用于库存存放：尤其适合零售业
- 可通过转租获得额外收入：也可以将店铺出租给第三方以获取租金收入
店铺住宅有哪些注意事项？
业主应向承租人说明的主要注意事项如下3点。
- 噪音问题：住宅向店铺、以及反方向都可能出现声音外泄
- 工作与生活切换较难：在同一处物业内兼顾生活与工作，需要有意识地建立区分规则
- 难以应对家庭结构变化：由于不能轻易更换居住地，因此更适合有长期经营意愿的承租人
关于混合用途物业的收益性分析，也请参考租金设定为何会影响出售价格。
常见问题（FAQ）
Q1. 店铺住宅的收益率会高于普通出租住宅吗？
一般来说，商业租户可接受的租金水平通常高于住宅租户，因此如果能在合适条件下签约，就有望获得较高收益率。不过，商业用途的空置风险有时也会更高。
Q2. 保证金折旧比例设定在什么范围较为合理？
通常情况下，保证金的10%至30%被设定为折旧金的案例较多。应结合当地行情、行业类型以及租金水平进行设定。
Q3. 如果租户退租，修缮费用由谁承担？
在毛坯交付的情况下，约定由承租人承担恢复原状（恢复为毛坯状态）义务的特别条款是有效的。不过，必须在合同中明确写明。
Q4. 住宅部分和店铺部分可以分别签订合同吗？
可以。住宅部分和店铺部分可以分别制作合同。建议分别设定合适的条件和期限。
