No investimento imobiliário, a receita de aluguel gera renda, e quando bem administrado, pode continuar produzindo lucros estáveis.
A chave para o sucesso está no imóvel que você administra.
Na seleção de imóveis para investimento, recomenda-se utilizar o yield gap.
Embora seja um termo que aparece frequentemente em livros sobre investimento imobiliário, muitas pessoas não estão familiarizadas com ele.
Por isso, neste artigo explicaremos detalhadamente o yield gap, que é fundamental na seleção de imóveis para investimento.
Compreenda o significado e a essência do termo e utilize-o na seleção de imóveis que levem ao sucesso no investimento imobiliário.
O que é o yield gap no investimento imobiliário?
Afinal, o que significa yield gap?
Primeiro, vamos explicar o significado do yield gap e como ele é compreendido no contexto de imóveis para locação.
Significado do yield gap
O yield gap representa a diferença entre o rendimento do investimento e a taxa de juros de longo prazo.
É um indicador para medir como o lucro é gerado ao investir com recursos emprestados de instituições financeiras.
No caso do investimento imobiliário, como os valores investidos são de grande escala, a maioria dos casos envolve a contratação de financiamento em instituições financeiras.
Por isso, é importante compreender o yield gap para avaliar adequadamente quanto de retorno pode ser obtido com o financiamento.
Na compra de imóveis para investimento, o rendimento do imóvel em questão recebe muita atenção.
No entanto, por maior que seja o rendimento do investimento, se a taxa de juros do empréstimo for alta, a rentabilidade será reduzida.
Para selecionar imóveis rentáveis, é necessário compreender a diferença entre o rendimento do investimento e a taxa de juros do financiamento.
Como calcular o yield gap
Se você quiser saber o yield gap de um imóvel candidato à compra, tente calculá-lo na prática.
O yield gap pode ser calculado pela fórmula "rendimento − taxa de juros".
Ao calcular o yield gap de cada imóvel candidato, você poderá comparar numericamente quais têm maior potencial de rentabilidade.
Veja abaixo um exemplo de cálculo do yield gap com as seguintes condições.
・Imóvel A: rendimento 6%, taxa de juros 2%
・Imóvel B: rendimento 8%, taxa de juros 5%
【Imóvel A】
Rendimento 6% − Taxa de juros 2% = Yield gap 4%
【Imóvel B】
Rendimento 8% − Taxa de juros 5% = Yield gap 3%
Olhando apenas para o rendimento, o imóvel B parece mais atrativo em termos de rentabilidade.
No entanto, ao analisar o yield gap, percebe-se que o imóvel A é 1% superior ao imóvel B.
Considerando o encargo dos juros, é possível identificar facilmente que o imóvel A oferece melhor rentabilidade do que o imóvel B.
O yield gap em imóveis para locação... como pensar sobre isso
Como explicado acima, o yield gap permite medir a rentabilidade do imóvel a ser investido.
Quando o yield gap é alto, geralmente significa que o rendimento é elevado e os juros são baixos.
Além disso, há casos em que uma boa rentabilidade é alcançada mesmo com rendimento baixo, desde que os juros também sejam baixos.
Por outro lado, quando o yield gap é baixo, isso indica uma situação em que o rendimento é alto, mas os juros também são altos.
Quando o rendimento é baixo e os juros são altos, o yield gap também cai, e a rentabilidade não é esperada.
O fluxo de caixa futuro ficará sem folga, tornando difícil a continuidade da administração do imóvel para locação.
Além disso, se fatores como a redução do aluguel e o aumento das taxas de juros se somarem, o yield gap cairá ainda mais.
Considerando os riscos que podem surgir no futuro, selecionar imóveis com alto yield gap torna-se um ponto importante.
Qual é o valor adequado para o yield gap?
Imóveis com alto yield gap são atraentes para o investimento imobiliário, mas qual seria o valor considerado adequado?
Aqui, como referência, apresentamos os valores adequados para imóveis usados e novos.
Valor adequado para imóveis usados
Se você deseja investir em imóveis usados, busque um yield gap de 3% ou mais.
Em comparação com imóveis novos, o preço de compra é menor, o que tende a resultar em um rendimento nominal mais alto.
No entanto, os custos de reforma, custos de vacância e custos de captação de inquilinos tendem a ser mais altos em comparação com imóveis novos.
Em áreas periféricas, existem imóveis com rendimento nominal de 10%, mas muitos casos envolvem a necessidade de grandes reformas ou áreas com alta taxa de vacância.
Portanto, tome cuidado para não focar apenas no rendimento.
Subtraia as despesas e os juros da receita de aluguel, e busque imóveis com yield gap de 3 a 4% ou mais como referência.
Filtre os candidatos pelos imóveis com maior yield gap e verifique quanto de fluxo de caixa você pode obter.
Valor adequado para imóveis novos
Para imóveis novos, um yield gap de 3% ou mais também é o valor adequado.
Em comparação com imóveis usados, o preço de compra é mais alto, o que tende a resultar em um rendimento nominal mais baixo.
No entanto, como o imóvel é novo, os custos anuais, como despesas de reforma, tendem a ser menores — esta é a diferença em relação aos imóveis usados.
Porém, há o risco de queda futura no aluguel, o que pode resultar em uma operação com rendimento real diferente do inicialmente estimado, então fique atento.
Em relação ao financiamento, muitas vezes é possível obter juros baixos, portanto, mesmo imóveis com rendimento nominal mais baixo podem ter um yield gap elevado.
Assim como nos imóveis usados, filtre os imóveis com yield gap de 3% ou mais, verifique o fluxo de caixa e escolha o imóvel a ser adquirido.
Pontos de atenção sobre o yield gap
O yield gap é um indicador útil na seleção de imóveis para investimento, mas há aspectos que devem ser observados ao utilizá-lo.
Basear-se apenas neste indicador para investir pode levar a problemas irreversíveis no futuro, o que é perigoso.
Apresentamos os pontos de atenção importantes ao utilizar o yield gap.
O cálculo está sendo feito com o rendimento real?
O yield gap é obtido subtraindo a taxa de juros do rendimento do investimento, e o ideal é calcular utilizando o rendimento real.
Existem dois tipos de rendimento no investimento imobiliário: o rendimento nominal e o rendimento real.
O rendimento nominal representa superficialmente a receita em relação ao preço do imóvel, indicando quanto de receita de aluguel pode ser obtida.
Aqui, despesas diversas como custos de manutenção do imóvel não são consideradas, portanto o rendimento nominal difere do retorno real.
Por outro lado, o rendimento real é calculado levando em conta as despesas anuais diversas e as despesas de aquisição, permitindo uma compreensão mais precisa do rendimento do imóvel.
O rendimento apresentado em anúncios imobiliários é basicamente o valor do rendimento nominal.
Mesmo que o yield gap seja alto com base no rendimento nominal, se cair significativamente ao ser calculado com o rendimento real, não terá utilidade.
Por isso, é necessário calcular o yield gap utilizando o rendimento real.
A propósito, o rendimento real pode ser calculado pela fórmula "(receita anual de aluguel − despesas anuais diversas) ÷ (preço do imóvel com impostos + despesas de aquisição) × 100".
Calculamos abaixo a diferença entre o rendimento nominal e o rendimento real, bem como o yield gap, com as seguintes condições.
Rendimento nominal 6,4%
・Valor total investido (despesas 5%): R$ 52.500.000
・Receita anual estimada com ocupação total: R$ 3.200.000
・Receita anual real (taxa de vacância 20%): R$ 2.560.000
・Despesas anuais estimadas (taxa de despesas 20%): R$ 512.000
・Lucro operacional (receita anual real − despesas anuais estimadas): R$ 2.048.000
・Taxa de juros do financiamento: 2%
【Com rendimento nominal】
Preço de compra R$ 50.000.000 − Receita anual R$ 3.200.000 × 100 = Rendimento nominal 6,4%
Rendimento nominal 6,4% − Taxa de juros 2% = Yield gap 4,4%
【Com rendimento real】
Lucro operacional R$ 2.048.000 ÷ Valor total investido R$ 52.500.000 × 100 = Rendimento real 3,9%
Rendimento real 3,9% − Taxa de juros 2% = Yield gap 1,9%
Ao adquirir um imóvel nas condições acima, o rendimento nominal é de 6,4%.
No entanto, ao considerar as despesas diversas e o risco de vacância, o rendimento real cai para 3,9%, quase à metade.
Nesse caso, o yield gap efetivo também muda significativamente, então fique atento.
O prazo do financiamento não é considerado
Atenção também ao fato de que o prazo do financiamento não é considerado no cálculo do yield gap.
O valor anual de amortização do financiamento varia conforme o prazo, afetando também o valor líquido recebido.
Como a receita anual varia conforme o prazo do financiamento, é perigoso tomar decisões de investimento baseando-se apenas no yield gap sem considerar o prazo.
Por isso, vamos calcular o yield gap incorporando o conceito de prazo do financiamento.
O yield gap que incorpora o conceito de prazo do financiamento pode ser calculado pela fórmula "rendimento real do imóvel − K%".
"K (%)" é chamado de constante de financiamento e pode ser calculado como "amortização anual do financiamento (juros + principal) ÷ saldo total do empréstimo".
Calculamos abaixo o yield gap incorporando o conceito de prazo do financiamento com as seguintes condições.
・Valor do empréstimo: R$ 50.000.000
・Amortização anual: 【10 anos】 R$ 5.520.000, 【30 anos】 R$ 2.220.000
・Rendimento real: 3,9%
【Amortização em 10 anos】
Amortização anual R$ 5.520.000 ÷ R$ 50.000.000 = 11,4% (K%)
3,9% − 11,4% = −7,5%
【Amortização em 30 anos】
Amortização anual R$ 2.220.000 ÷ R$ 50.000.000 = 4,4% (K%)
3,9% − 4,4% = −0,5%
Em ambas as condições, o yield gap ficou negativo, o que indica que pode haver prejuízo com o empréstimo.
Nesse caso, é necessária uma das seguintes medidas: aumentar a taxa de ocupação ou reduzir as despesas.
O rendimento real tende a cair com o passar do tempo, portanto, se a taxa de juros for constante, o K% não mudará, e há o risco de as perdas aumentarem.
Com esse resultado, pode-se concluir que manter o imóvel nas condições acima representa risco de fluxo de caixa negativo.
Mesmo que o yield gap baseado no rendimento real pareça alto, se o prazo do financiamento não for considerado, você pode investir sem perceber o risco de deterioração do fluxo de caixa, então fique atento.
O yield gap no Japão
Como o yield gap tem evoluído no Japão?
Vamos analisar a tendência histórica do yield gap, a evolução recente e as previsões para o futuro.
O yield gap ao longo do tempo
No início dos anos 1990, o Japão vivia o período de prosperidade da bolha econômica.
Com a economia aquecida, muitas pessoas, especialmente empresários, gastavam dinheiro, e as transações imobiliárias eram intensas, fazendo com que os preços dos imóveis subissem conforme a demanda.
Por outro lado, o rendimento dos imóveis era baixo, portanto o yield gap durante o período de bolha era negativo.
Na época, enquanto as taxas de juros das instituições financeiras eram de 6 a 8%, o rendimento nominal dos imóveis em áreas como Tóquio era de apenas 2 a 4%, o que também mantinha o yield gap baixo.
Os preços dos imóveis sobem conforme a demanda, mas os aluguéis não mudam tão drasticamente.
Ou seja, durante a bolha econômica, era difícil lucrar com a receita de aluguel, então o estilo predominante era lucrar com a venda dos imóveis.
O yield gap nos últimos anos
A bolha econômica entrou em colapso em 1991.
Como as pessoas que antes gastavam muito deixaram de recorrer a empréstimos em instituições financeiras, as taxas de juros caíram significativamente.
Os juros, que estavam entre 6 e 8% durante a bolha, caíram para 2 a 4%.
Ao mesmo tempo, os imóveis também deixaram de ser vendidos, e os preços despencaram.
Em compensação, o rendimento apresentou tendência de alta.
Isso porque, mesmo que o preço do imóvel caia, o aluguel não chega a cair pela metade.
Com a queda nos preços dos imóveis, que passaram a poder ser adquiridos por valores mais baixos, o rendimento aumentou, e com a queda das taxas de juros das instituições financeiras, o yield gap se tornou mais elevado.
Como a receita de aluguel se manteve e os imóveis puderam ser adquiridos a preços mais baixos, o investimento imobiliário no Japão após o colapso da bolha passou a ter como estilo predominante a geração de renda por meio da receita de aluguel.
Previsões para o yield gap futuro!
Desde o colapso da bolha, o yield gap tem se mantido positivo, o que tende a tornar o investimento imobiliário lucrativo mesmo com dívidas.
No entanto, também é importante estar atento a como o yield gap irá evoluir no futuro.
É essencial prever o yield gap futuro com base em três fatores: aluguel, financiamento e preço dos imóveis.
・Aluguel
Em relação ao aluguel, existe a possibilidade de que ele caia no futuro.
A razão é que, com o avanço da transparência nos valores dos aluguéis, espera-se que a concorrência se intensifique.
No setor imobiliário, há muitas áreas opacas, e a situação atual exige que os imóveis sejam escolhidos com base em informações limitadas.
No entanto, com a disseminação da internet, essas áreas opacas estão gradualmente se tornando mais claras, e o ambiente está mudando para um em que é possível selecionar imóveis com acesso a mais informações.
Se os valores dos aluguéis se tornarem mais transparentes em muitos imóveis, haverá mais concorrentes, e espera-se que a competição se intensifique.
Na prática, a intensificação da concorrência já está se manifestando com o aumento de imóveis que oferecem isenção de taxa de corretagem, caução e luvas.
Com isso, há a possibilidade de que os aluguéis caiam.
・Taxa de juros
Espera-se que as taxas de juros subam no futuro.
Na atual situação de juros ultrabaixos, há casos em que é possível obter financiamento com taxas em torno de 1%.
Como essa situação se prolonga há muito tempo, pode-se afirmar que é pouco provável que as taxas de juros caiam ainda mais.
Portanto, espera-se que elas subam gradualmente no futuro.
・Preço dos imóveis
Existe a possibilidade de queda nos preços dos imóveis.
Como as instituições financeiras tendem a restringir o crédito, o número de compradores de imóveis está diminuindo.
Com a redução da demanda por imóveis, os preços também tendem a cair.
A queda nos preços significa que pode-se esperar uma alta no rendimento.
Se for possível adquirir imóveis enquanto as taxas de juros ainda estiverem baixas, espera-se que o yield gap também seja elevado.
Não tome decisões de seleção de imóveis baseando-se apenas no yield gap!
O yield gap é um dos fatores importantes no investimento imobiliário.
No entanto, ele é apenas um indicador e não é infalível.
Não se pode afirmar categoricamente que "um alto yield gap garante o sucesso no investimento imobiliário", por isso é necessário considerar outros ângulos para identificar o que é necessário para gerar lucros.
Um desses fatores é o "fluxo de caixa".
O fluxo de caixa representa o movimento de dinheiro.
No investimento imobiliário, o que importa no fluxo de caixa é "quanto dinheiro resta em mãos".
As razões para sua importância são as seguintes.
Pode ser usado para o pagamento do financiamento
Ter dinheiro em mãos traz segurança para a operação do investimento imobiliário.
No investimento imobiliário, quando surgem vacâncias, a receita diminui.
No entanto, o pagamento do financiamento continua, então é necessário quitar as parcelas mesmo com menos receita.
Nesses casos, o investidor cobre o pagamento com seus próprios recursos, mas se não houver dinheiro em mãos, isso se torna difícil.
Além disso, podem surgir situações que exigem a troca ou reparo urgente de equipamentos.
É necessário manter dinheiro em mãos para poder responder prontamente mesmo em situações de urgência.
Gera folga financeira
Com folga no fluxo de caixa, a vida financeira melhora.
Na gestão imobiliária, as despesas geradas são cobertas pelos lucros obtidos com o investimento, mas quando o fluxo de caixa não tem folga, é necessário cobrir com a renda do trabalho principal ou com economias, reduzindo o orçamento para despesas de vida.
Se a qualidade de vida cair, a tranquilidade mental também é afetada, tornando difícil continuar o investimento imobiliário.
É necessário continuar a operação de forma que não seja necessário consumir as despesas de vida.
Grandes vantagens também na venda
Ao vender um imóvel de sua propriedade, imóveis com maior lucro no fluxo de caixa tendem a ter avaliações mais altas.
Isso porque são considerados capazes de gerar receita estável.
Se você está pensando em vender o imóvel no futuro, acredita-se que manter um alto fluxo de caixa antes da venda resultará em maiores lucros no momento da venda.
A fórmula do fluxo de caixa pode ser expressa como "receita de aluguel − despesas necessárias = fluxo de caixa".
As despesas necessárias incluem as taxas de administração do imóvel, custos de reforma, pagamento do financiamento, imposto predial e territorial urbano (IPTU), custos de publicidade e outras despesas necessárias para a operação.
Além disso, todos os impostos, como imposto de renda e imposto municipal, também devem ser deduzidos.
Portanto, mesmo que você possua um imóvel com aluguel de R$ 1.000 e parcela mensal do financiamento de R$ 900, o fluxo de caixa não será de +R$ 100, então fique atento.
Como custos operacionais e impostos são gerados, há possibilidade de o saldo ficar negativo.
Avalie a compra do imóvel considerando tanto o yield gap quanto o fluxo de caixa.
Na seleção de imóveis para investimento imobiliário... há muitos pontos a serem considerados!
A seleção de imóveis no investimento imobiliário tem grande impacto nas finanças, portanto é necessária uma verificação cuidadosa.
Analisar imóveis sob as perspectivas do yield gap e do fluxo de caixa é importante, mas pode parecer difícil para iniciantes em investimento imobiliário.
Nesses casos, comece a operação com o suporte de uma imobiliária.
Contar com o apoio de alguém com amplo conhecimento sobre investimentos traz tranquilidade, mas a decisão final sobre o imóvel é sua.
Para não se arrepender e ter sucesso no investimento, vamos explicar os pontos importantes a serem considerados na seleção de imóveis.
Verificar as instalações do imóvel
Imóveis com instalações bem equipadas tendem a ser mais atrativos, levando mais pessoas a considerarem morar lá.
Isso é eficaz para reduzir o risco de vacância.
Armários para entrega de encomendas e conectividade à internet já estão se tornando padrão.
Imóveis com instalações de segurança bem equipadas, como portão eletrônico com intercomunicador com câmera, câmeras de segurança e sistemas de segurança residencial, têm alta demanda entre famílias com filhos e mulheres.
Para se diferenciar de outros imóveis, pode-se considerar serviços de concierge, academia de ginástica, jardim no terraço e outras instalações na cobertura.
No entanto, instalações luxuosas exigem manutenção, gerando custos de reparo e substituição.
É necessário avaliar cuidadosamente se o custo-benefício compensa.
Verificar o entorno do imóvel
Na seleção de imóveis, verifique também o ambiente ao redor.
Basicamente, o ponto principal é se há instalações necessárias para o dia a dia nas proximidades.
Supermercados, conveniências, farmácias e restaurantes a uma distância caminhável são convenientes, pois permitem acesso rápido.
Além disso, ter um banco e hospital nas proximidades traz tranquilidade.
No entanto, é necessário adequar ao público-alvo.
Para moradores individuais, ter uma conveniência próxima pode ser suficiente.
Para imóveis destinados a famílias, além de supermercado e farmácia, a proximidade de parques, creches e escolas é conveniente, tornando o imóvel mais atrativo para os moradores.
Primeiro defina o público-alvo e depois inicie a seleção do imóvel.
Verificar o ano de construção
Verificar o ano de construção também é importante na seleção de imóveis.
Ocasionalmente, imóveis usados com yield gap são vendidos a preços mais baixos.
Isso pode ser porque o imóvel é antigo, então fique atento.
Imóveis mais antigos geralmente têm mais partes deterioradas, exigindo reformas para serem operados.
Não apenas consertar as partes danificadas, mas também substituir por equipamentos mais modernos tende a aumentar o número de inquilinos.
Se muitos recursos forem gastos antes de começar a operação, levará mais tempo para recuperá-los.
Verifique o ano de construção, avalie cuidadosamente o estado do imóvel e só então tome a decisão de compra.
No investimento imobiliário, a escolha da área do imóvel é fundamental! Quais são as melhores opções?
No investimento imobiliário, a escolha da área onde o imóvel está localizado impacta as finanças.
De fato, é difícil reduzir o risco de vacância em áreas que não atraem muitas pessoas.
Se você está em dúvida sobre a escolha da área, use os seguintes pontos como referência para a seleção do imóvel.
Áreas com concentração de moradores individuais são as melhores opções
Se você está pensando em investir em imóveis para moradores individuais, como studios, as melhores áreas são aquelas com concentração de pessoas que moram sozinhas.
No entanto, focar especificamente em estudantes universitários e de cursos técnicos pode levar ao fracasso.
Imóveis a pé de uma universidade são convenientes e tendem a atrair mais inquilinos.
Porém, a possibilidade de transferência da universidade não é zero.
Se isso acontecer, os estudantes irão embora e o número de inquilinos diminuirá.
Em vez de se limitar a áreas voltadas apenas para estudantes, escolher imóveis voltados para uma gama mais ampla de moradores individuais tende a ser mais bem-sucedido.
Por exemplo, em Tóquio, imóveis em áreas com acesso em até 30 minutos para estações terminais como a Estação de Tóquio ou a Estação de Shinjuku tendem a ter alta demanda.
Escolher imóveis com fácil acesso às áreas urbanas para deslocamento diário pode proporcionar uma operação com risco de vacância reduzido.
Áreas bem classificadas em "bairros onde se quer morar" são as melhores opções
Se você quer pensar na perspectiva dos inquilinos, consultar o "Ranking de bairros onde se quer morar" também é recomendado.
Em pesquisas realizadas por grandes sites de locação, é possível identificar rapidamente quais áreas estão atraindo a atenção de muitas pessoas.
Os rankings também mostram as razões da popularidade, sendo muito úteis como referência.
Os rankings variam em formato por site, com alguns divididos por região, como versão da Grande Tóquio ou versão da Grande Osaka, além de rankings específicos por necessidade, como "bairros onde se quer morar de aluguel" ou "bairros onde se quer comprar".
Utilizá-los na seleção de imóveis permitirá uma escolha mais alinhada com as necessidades do mercado.
Escolha de área considerando o risco de desastres é a melhor opção
Tufões, chuvas fortes, terremotos — desastres podem ocorrer a qualquer momento.
Há muitos elementos imprevisíveis, mas entre as pessoas que buscam imóveis, muitas fazem uma "seleção de imóveis com baixo risco de desastres".
Comprar imóveis que atendam ao novo padrão antissísmico ou com alto índice de resistência a terremotos são opções válidas, mas não se deve esquecer de verificar os mapas de risco de desastres.
Os mapas de risco mostram quais tipos de desastres representam perigo para a área onde está localizado o imóvel que você está considerando comprar.
No mapa de risco de inundações, é possível verificar as zonas de inundação previstas.
Além disso, é possível verificar o risco de deslizamentos de terra, áreas com risco de liquefação do solo e outros riscos, conhecendo o perigo em caso de emergência.
Os mapas de risco podem ser consultados no "Portal de Mapas de Risco" operado pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, portanto verifique antecipadamente se a área do imóvel que deseja comprar está em um local seguro.
Se a área não apresentar problemas, isso também contribui para reduzir os custos de reforma causados por desastres.
Regiões com crescimento populacional são as melhores opções
Uma população maior significa demanda estável por locação.
Por mais atrativo que seja o imóvel disponibilizado, se houver poucas pessoas, não será possível encontrar moradores e as vacâncias não poderão ser preenchidas.
Por isso, na seleção de imóveis para investimento, é necessário analisar também a população.
Por exemplo, em Fukuoka, projeta-se que a população jovem de 15 a 29 anos crescerá até 2035.
Observar essas tendências populacionais e determinar a área mais adequada é também um segredo para o sucesso no investimento imobiliário.
Áreas com fácil acesso ao centro urbano são as melhores opções
Imóveis em áreas próximas a estações são caros, e mesmo que a alta demanda seja evidente, muitas pessoas podem achar difícil investir por precisar de muito capital para a compra.
No entanto, há muitos imóveis em áreas periféricas a Tóquio que ainda assim são lucrativos.
Por exemplo, na cidade de Kisarazu, na Prefeitura de Chiba, ônibus expressos via Aqua-Line operam diariamente, proporcionando fácil acesso ao centro de Tóquio.
Na Prefeitura de Kanagawa, utilizando trens rápidos ou expressos, há estações com acesso a Tóquio em menos de 30 minutos.
Tanto a Prefeitura de Chiba quanto a de Kanagawa têm muitos pontos de lazer e numerosas instalações para compras, tornando-as áreas agradáveis para morar.
Além disso, o fácil acesso ao centro de Tóquio as torna convenientes para deslocamentos diários, resultando em alta demanda.
Além disso, nos últimos anos, com o impacto da COVID-19, o trabalho remoto se disseminou.
Como é possível continuar trabalhando sem morar próximo ao local de trabalho, o número de pessoas que se mudam para regiões fora dos centros urbanos tem aumentado.
Desde 2020, o número de pessoas que se mudam para Tóquio caiu significativamente.
Por outro lado, o número de pessoas que se mudaram de Tóquio era de 601.000 no período de 2018 ao primeiro semestre de 2019, enquanto no período de 2020 ao primeiro semestre de 2021 aumentou para 641.000, um acréscimo de 40.000 pessoas.
De acordo com uma pesquisa do Japan Policy Investment Bank, os destinos de saída de Tóquio após a COVID incluem as prefeituras de Kanagawa, Saitama, Chiba, Ibaraki, Tochigi, Shizuoka e Nagano.
Todas essas são regiões com fácil acesso a Tóquio.
Mesmo com o avanço do trabalho remoto, se a sede da empresa estiver no centro urbano, haverá casos em que será necessário se deslocar periodicamente.
Nessas situações, morar em uma área com fácil acesso ao centro é mais conveniente para os deslocamentos.
Se você está buscando imóveis fora do centro urbano, procure imóveis com fácil acesso ao centro e boa infraestrutura ao redor.
Pontos de atenção na seleção de imóveis
Para investir em imóveis, a seleção do imóvel é indispensável.
No entanto, é necessário analisar de forma abrangente todos os aspectos — yield gap, fluxo de caixa, localização, entorno e outros — para tomar a melhor decisão na seleção do imóvel.
Para iniciantes em investimento imobiliário, há limitações ao fazer isso sozinho.
Nesse caso, recorra a uma imobiliária para avançar com o investimento.
Como possuem amplo conhecimento sobre investimentos, é possível consultar e fazer a melhor seleção de imóveis.
Elas apresentarão imóveis atrativos como "imóveis com alto yield gap", "fácil de adquirir por ter financiamento com juros baixos" ou "bom preço apesar da boa localização".
No entanto, dependendo do agente de vendas ou da imobiliária, há casos em que eles incentivam a compra pensando apenas no benefício da empresa, portanto é necessário ter cuidado.
Em relação ao yield gap, há a possibilidade de apresentá-lo de forma atrativa calculando com o rendimento nominal.
Evidentemente, nem todas as imobiliárias fazem isso.
Para não cair em empresas desonestas, escolher uma empresa confiável também é fundamental no investimento imobiliário.
Conclusão
Se você errar na escolha do imóvel a ser operado, não obterá os lucros esperados e poderá se arrepender de ter iniciado o investimento imobiliário.
Na seleção de imóveis, a utilização do yield gap é indispensável.
No entanto, se você se preocupar apenas com o yield gap, não conseguirá fazer a melhor seleção de imóveis.
Avance na seleção de imóveis que gerem lucros considerando também o fluxo de caixa, o entorno e a área do imóvel mencionados acima.
E na seleção de imóveis, não dependa apenas de imobiliárias — realize você mesmo a investigação do imóvel e inicie o investimento imobiliário.
Perguntas frequentes sobre yield gap
P1. Qual é a referência para o yield gap?
Em geral, um yield gap de 1,5 a 2% ou mais é considerado como referência para decisão de investimento. No entanto, é necessário considerar também a localização e o ano de construção do imóvel.
P2. Um yield gap alto significa segurança?
Mesmo que o yield gap seja alto, se o risco de vacância e os custos de reforma não forem considerados, a rentabilidade real pode ser baixa. Uma avaliação abrangente é fundamental.
P3. Qual é a relação entre o rendimento nominal e o yield gap?
O yield gap é obtido subtraindo a taxa de juros do empréstimo do rendimento nominal. Para uma avaliação mais precisa, utilize o rendimento real (rendimento NOI).
