Quando as parcelas do financiamento pesam no orcamento, a aposentadoria gera preocupacao ou surge a necessidade de um montante imediato, o leaseback (sale and leaseback) e uma forma de captar recursos sem abrir mao da propria casa. Neste artigo, organizamos o funcionamento, as vantagens e os riscos do leaseback sob a perspectiva de investidores e proprietarios.
O que e leaseback? Explicando o funcionamento
Leaseback e um modelo de transacao imobiliaria em que o proprietario vende seu imovel para uma empresa de leaseback e, em seguida, aluga o mesmo imovel para continuar morando nele. O nome formal e "sale and leaseback". Sua principal caracteristica e permitir a continuidade da moradia ao mesmo tempo em que o vendedor recebe recursos em parcela unica com a venda.
Fluxo do funcionamento:
- O vendedor vende o imovel para a empresa de leaseback e recebe o valor da venda em parcela unica
- A titularidade do imovel e transferida para a empresa
- O vendedor firma um contrato de locacao com a empresa e continua morando no imovel pagando aluguel mensal
- Se houver clausula de recompra, tambem podera readquirir o imovel no futuro
O uso desse modelo se aplica nao apenas a casas e apartamentos em condominio, mas tambem a imoveis mantidos para finalidades nao residenciais.
Quais sao as vantagens de usar leaseback?
E possivel captar recursos sem sair da propria casa
Poder garantir recursos em parcela unica sem precisar se mudar e a maior vantagem. Numa venda tradicional, e obrigatorio procurar uma nova moradia e fazer a mudanca, mas no leaseback esses custos de troca de residencia deixam de ser necessarios. O fato da venda tambem tende a ser menos perceptivel para as pessoas ao redor.
Deixa de existir a obrigacao de pagar imposto sobre ativo fixo e imposto de planejamento urbano
Ao transferir a titularidade para a empresa, o imposto sobre ativo fixo e o imposto de planejamento urbano passam a ser responsabilidade do novo proprietario. O vendedor passa a arcar apenas com o aluguel mensal, o que reduz o peso dos custos de manutencao.
Pode ser usado para quitar o financiamento imobiliario
Para utilizar o leaseback, e necessario cancelar a hipoteca do financiamento imobiliario (quitacao total). Com o valor da venda, e possivel quitar o emprestimo de uma vez e destinar o saldo para despesas de vida, custos medicos, educacao e outras necessidades.
Quais sao os riscos e desvantagens do leaseback?
O valor de venda tende a ficar abaixo do preco de mercado
Como a empresa assume o risco de inadimplencia do aluguel e a obrigacao de viabilizar eventual recompra, em geral o preco de venda e definido abaixo do de uma venda convencional. Mesmo quando se consegue um valor de venda suficiente, ha casos em que isso leva a um aluguel mais alto.
Em muitos casos, o aluguel fica acima da media da regiao
Como o aluguel e definido com base em diversos fatores, como o valor de venda do imovel e as condicoes de mercado, em muitos casos ele fica mais caro do que o de imoveis locados na mesma area. Em especial, em imoveis com saldo elevado de financiamento, costuma ser necessario elevar o valor de venda, o que tambem pressiona o aluguel. Se a intencao for permanecer no imovel por longo prazo, tambem e preciso considerar o risco de o total pago em aluguéis superar o valor recebido em parcela unica.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. O que e leaseback?
A. Leaseback (sale and leaseback) e um modelo de transacao em que, apos vender sua casa para uma empresa, o proprietario firma um contrato de locacao e continua morando no mesmo imovel. Isso permite receber o valor da venda em parcela unica e manter a moradia sem necessidade de mudanca.
Q. Ao usar leaseback, quem paga o imposto sobre ativo fixo?
A. Apos a venda, como a titularidade e transferida para a empresa, o imposto sobre ativo fixo e o imposto de planejamento urbano passam a ser pagos pelo novo proprietario (a empresa). A carga tributaria do vendedor passa a se limitar ao aluguel.
Q. O preco de venda no leaseback e igual ao de uma venda convencional?
A. Em geral, nao. Normalmente ele fica abaixo do valor de uma venda convencional, porque a empresa incorpora ao preco o risco de inadimplencia do aluguel e o custo de atender a eventual recompra.
Q. Posso recomprar depois a casa que vendi?
A. Sim, se houver uma clausula de recompra. E importante confirmar, no momento da contratacao, o preco de recompra e as respectivas condicoes.
Q. Para que tipo de pessoa o leaseback e indicado?
A. Ele e indicado para quem deseja continuar vivendo na casa em que ja mora, quitar integralmente o financiamento imobiliario ou garantir recursos para a vida apos a aposentadoria. No entanto, se a permanencia no imovel for pensada para o longo prazo, compare obrigatoriamente o custo total dos alugueis com o valor recebido.
