當您正面臨房貸還款壓力、擔心退休資金不足，或需要一筆周轉資金時，售後回租（sale and leaseback）就是一種不必放棄自住房也能籌措資金的方式。本文將從投資人與屋主的角度，系統整理售後回租的機制、優勢與風險。
什麼是售後回租？機制解析
售後回租是指，先將自住房出售給售後回租業者，再承租同一房產並持續居住的房地產交易方式。其正式名稱為「sale and leaseback」。其最大特徵在於，既能透過出售一次取得資金，又能持續居住在原本的住處。
運作流程如下：
- 賣方向售後回租業者出售不動產，並一次領取售屋款
- 房產所有權移轉至業者名下
- 賣方與業者簽訂租賃契約，在每月支付租金的同時持續居住
- 若附有買回特約，未來也可以再次購回該房產
適用對象除獨棟住宅與區分所有公寓外，也包括以非住宅用途持有的不動產。
使用售後回租有哪些優點？
可在繼續居住自住房的同時籌措資金
不必搬家就能一次取得資金，是最大的優點。一般出售通常必須另尋新居並搬遷，但售後回租則無須負擔換屋成本。出售這件事也較不容易被周遭人士察覺。
不再需要負擔固定資產稅與都市計畫稅
將所有權移轉給業者後，固定資產稅與都市計畫稅將由新的所有權人負擔。賣方只需支付每月租金，因此持有與維護成本壓力可望減輕。
可用於償還房屋貸款
要使用售後回租，必須先完成房屋貸款抵押權的塗銷（即全額清償）。可用售屋款一次清償貸款，並將剩餘資金用於生活費、醫療費、教育費等支出。
售後回租的風險與缺點是什麼？
出售價格往往低於市場行情
由於業者需要承擔租金拖欠風險及未來買回對應義務，出售價格通常會低於一般出售。即使取得了相對足夠的出售金額，也可能因此出現租金較高的情況。
租金通常高於周邊市場水準
由於租金會依房產出售價格、市場條件等多項因素來設定，因此很多情況下會高於周邊一般租賃物件。尤其是房屋貸款餘額較高的房產，為了提高出售價格，租金也往往會隨之上升。若計畫長期居住，也應評估租金總額超過一次領取金額的風險。
常見問題（FAQ）
Q. 什麼是售後回租？
A. 售後回租（sale and leaseback）是指，將自住房出售給業者後，再透過簽訂租賃契約持續居住在同一房產中的交易方式。這樣既能一次領取售屋款，也能在不搬家的情況下持續居住。
Q. 使用售後回租後，固定資產稅由誰負擔？
A. 出售後，房產所有權移轉至業者名下，因此固定資產稅與都市計畫稅由新的所有權人（業者）負擔。賣方持續需負擔的費用基本上僅剩租金。
Q. 售後回租的出售價格和一般出售一樣嗎？
A. 一般而言並不相同。通常會低於一般出售價格，因為業者會將租金拖欠風險與買回對應成本反映在價格中。
Q. 賣掉的房子之後還能買回來嗎？
A. 若契約中附有買回特約，則可以。在簽約時確認買回價格與相關條件非常重要。
Q. 售後回租適合哪些人？
A. 適合希望繼續住在熟悉自住房、希望一次清償房屋貸款，或希望為退休生活預作資金安排的人。不過，若以長期居住為前提，請務必比較租金總額與一次領取金額之間的成本差異。
