当您正在为房贷还款压力所困、担忧退休资金，或需要一笔周转资金时，售后回租（sale and leaseback）就是一种无需放弃自住房也能筹措资金的方式。本文将从投资者和业主的视角，系统梳理售后回租的机制、优势与风险。
什么是售后回租？机制解析
售后回租是指，先将自住房出售给售后回租机构，再承租同一房产并继续居住的房地产交易方式。其正式名称为“sale and leaseback”。其最大特点在于，既能通过出售一次性获得资金，又能继续居住在原来的房屋中。
运作流程如下：
- 卖方向售后回租机构出售房产，并一次性收取售房款
- 房产所有权转移至机构名下
- 卖方与机构签订租赁合同，在按月支付租金的同时继续居住
- 如合同附有回购条款，未来也可以再次买回该房产
适用对象除独栋住宅和分户公寓外，也包括以非住宅用途持有的不动产。
使用售后回租有哪些优势？
可在继续居住自住房的同时筹措资金
无需搬家即可一次性获得资金，这是最大的优势。普通出售通常必须另找新居并搬迁，而售后回租则无需承担换房成本。出售这一事实也相对不容易被周围人察觉。
无需再承担固定资产税和城市规划税
所有权转移给机构后，固定资产税和城市规划税将由新的产权人承担。卖方只需支付每月租金，因此持有和维护成本压力会有所减轻。
可用于偿还住房贷款
要使用售后回租，必须先完成住房贷款抵押权的注销（即贷款结清）。可用售房款一次性偿还贷款，并将剩余资金用于生活费、医疗费、教育费等支出。
售后回租的风险和劣势是什么？
出售价格往往低于市场行情
由于机构需要承担租金拖欠风险以及未来回购对应义务，出售价格通常会低于普通出售。即使取得了较为充足的出售金额，也存在因此导致租金上升的情况。
租金通常高于周边市场水平
由于租金会根据房产出售价格、市场条件等多项因素来设定，因此很多情况下会高于周边普通租赁房源。尤其是住房贷款余额较高的房产，为了提高出售价格，租金也往往会随之上升。如果计划长期居住，还应评估租金总额超过一次性收款金额的风险。
常见问题（FAQ）
Q. 什么是售后回租？
A. 售后回租（sale and leaseback）是指，将自住房出售给机构后，再通过签订租赁合同继续居住在同一房产中的交易方式。这样既能一次性收取售房款，又无需搬家即可继续居住。
Q. 使用售后回租后，固定资产税由谁承担？
A. 出售后，房产所有权转移至机构名下，因此固定资产税和城市规划税由新的产权人（机构）承担。卖方需要承担的持续性费用基本仅为房租。
Q. 售后回租的出售价格和普通出售一样吗？
A. 一般并不相同。通常会低于普通出售价格，因为机构会将租金拖欠风险及回购应对成本反映到价格中。
Q. 卖掉的房子之后还能买回来吗？
A. 如果合同中附有回购条款，则可以。在签约时确认回购价格和相关条件非常重要。
Q. 售后回租适合哪些人？
A. 适合希望继续住在熟悉的自住房、希望一次性还清住房贷款，或希望为退休生活准备资金的人。不过，如果以长期居住为前提，请务必比较租金总额与一次性收款金额之间的成本差异。
