Para proprietarios que enfrentam o problema de unidades vagas em imoveis de aluguel mais antigos que nao conseguem ser ocupadas, a renovacao e uma solucao eficaz. Ao renovar completamente o espaco residencial, o imovel ganha novo apelo para os inquilinos, o que ajuda a reduzir o risco de vacancia e a garantir uma receita estavel. Neste artigo, explicamos, sob a perspectiva do proprietario, as vantagens e desvantagens dos imoveis de aluguel renovados, bem como os pontos essenciais na selecao do imovel e na execucao da renovacao.
O que e um imovel de aluguel renovado? Por que ele vem ganhando atencao agora?
Imovel de aluguel renovado e um imovel locatício em que um edificio existente passou por uma reforma de grande porte para elevar o valor do espaco residencial. Como o projeto aproveita a estrutura existente em vez de reconstruir do zero, sua caracteristica e permitir alto valor agregado com controle de custos.
Enquanto os custos de construcao continuam subindo, os precos dos imoveis novos seguem em alta. Para os inquilinos, cresce o apelo de um imovel de aluguel renovado que permite "alugar acabamentos e equipamentos equivalentes aos de um imovel novo por um aluguel mais baixo do que o de um imovel novo". Para os proprietarios, a renovacao tambem vem recebendo atencao como estrategia de diferenciacao para maximizar a rentabilidade.
Quais sao as vantagens para o proprietario?
Os imoveis de aluguel renovados trazem muitas vantagens para o proprietario.
Reducao do risco de vacancia
Com o aumento do apelo do imovel, torna-se mais facil conseguir inquilinos. Conseguir reduzir a taxa de vacancia mesmo em imoveis mais antigos se conecta diretamente a um fluxo de caixa estavel.
Manutencao e aumento do nivel de aluguel
Em comparacao com imoveis do mesmo periodo de construcao que nao foram reformados, os imoveis renovados podem ser ofertados com aluguel mais alto. Isso ajuda a evitar a queda do aluguel causada pelo envelhecimento do imovel e a proteger a rentabilidade.
Manutencao do valor do ativo
Renovacoes periodicas reduzem a degradacao fisica e funcional do edificio e contribuem para manter o valor do ativo no longo prazo. Isso tambem pode favorecer uma futura venda.
Ampliacao do publico-alvo de inquilinos
Imoveis renovados com design mais atrativo tendem a atrair solteiros e casais DINKS que valorizam o design, permitindo conquistar um perfil de inquilino diferente do tradicional.
Quais sao as desvantagens e os pontos de atencao dos imoveis de aluguel renovados?
Embora haja muitas vantagens, tambem existem riscos que o proprietario precisa compreender.
Questao dos padroes sismicos
Edificios concluidos antes de junho de 1981 podem nao atender ao padrao sismico atual do Japao (resistente a intensidade sismica 6 a 7). Antes da renovacao, e importante realizar uma avaliacao sismica e, quando necessario, executar obras de reforco estrutural para garantir a seguranca dos inquilinos e manter o valor do ativo.
Risco de queda no desempenho acustico
Dependendo do conteudo da obra, como a troca para piso de madeira ou a remocao de paredes e armarios embutidos, o desempenho acustico pode diminuir. Em edificios multifamiliares, problemas de ruido entre andares e unidades vizinhas reduzem fortemente a satisfacao dos inquilinos, por isso o projeto precisa considerar medidas de isolamento acustico.
Risco de envelhecimento das tubulacoes e das areas molhadas
Se as tubulacoes passarem por paredes estruturais ou pela fundacao do edificio, pode haver casos em que nao seja possivel substitui-las durante a renovacao. Se apenas o interior for renovado mantendo as tubulacoes antigas, problemas posteriores de odor ou vazamento podem surgir. Antes da renovacao, verifique as condicoes das tubulacoes de agua e esgoto.
Quais pontos o proprietario deve avaliar no imovel e no conteudo da renovacao?
Confirmar o padrao sismico pelo ano de conclusao
A legislacao atual de normas de construcao entrou em vigor em junho de 1981. Se o imovel foi concluido no mesmo mes ou depois, ele atende ao padrao sismico atual. Mesmo em imoveis anteriores, nao ha problema se houver registro de execucao de obras de reforco sismico. Verifique certificados de obra e registros de inspecao.
Verificar detalhadamente as areas molhadas durante a visita
Vazao de agua, escoamento, umidade, presenca de mofo, material das tubulacoes e idade do sistema: as areas molhadas devem ser verificadas minuciosamente. Nao se deixe levar apenas pela beleza do acabamento interno; dar prioridade ao estado das partes invisiveis ajuda a evitar problemas no longo prazo.
Calcular o equilibrio entre o custo da renovacao e o efeito de aumento do aluguel
E importante estimar quantitativamente o valor investido na renovacao e o efeito esperado em aumento de aluguel e melhoria da taxa de vacancia.Custos de grandes reparos, como obras de impermeabilizacaoAo planejar em conjunto com a renovacao, em especial nesse caso, avalie a decisao apos estimar o investimento total e o prazo de retorno.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Qual e a faixa de custo de uma renovacao?
Como referencia geral, uma renovacao completa de todo o apartamento costuma custar de 2 a 5 milhoes de ienes por unidade, enquanto uma renovacao parcial apenas das areas molhadas costuma ficar entre 500 mil e 1,5 milhao de ienes. O valor varia bastante conforme a idade do imovel, a metragem e o conteudo da obra.
Quanto o aluguel pode aumentar apos a renovacao?
Em muitos casos, e possivel adicionar cerca de 10% a 20% em comparacao com imoveis nao reformados da mesma epoca e da mesma area. Em imoveis com design superior ou equipamentos de padrao mais alto, pode haver diferenciacao ainda maior.
Como lidar com o periodo de vacancia durante a renovacao?
Como a receita de aluguel e interrompida durante o periodo da obra, e importante elaborar com rigor a estimativa do prazo de obra e o planejamento financeiro. Funciona bem planejar a conclusao da obra de tras para frente, alinhando-a ao periodo de maior demanda de mudancas e locacoes, entre janeiro e marco.
Vale a pena renovar mesmo um imovel muito antigo?
Se a localizacao for boa, e plenamente possivel esperar demanda mesmo em imoveis antigos apos a renovacao. No entanto, verifique primeiro as condicoes estruturais e das tubulacoes; se forem necessarios reforcos de grande porte, avalie com cautela o custo-beneficio.
E possivel renovar com o inquilino ainda no imovel?
Em principio, a renovacao e realizada apos a desocupacao. A "renovacao na desocupacao", realizada quando o inquilino sai, e recomendada porque permite um andamento mais planejado e facilita o controle de custos.
