إذا كنت تعاني من سداد قرض السكن، أو تشعر بالقلق بشأن أموال التقاعد، أو تحتاج إلى مبلغ كبير من المال، فإن البيع مع إعادة الاستئجار (Leaseback / Sale and Leaseback) يتيح لك تأمين التمويل من دون التخلي عن منزلك. في هذه المقالة، ننظم آلية البيع مع إعادة الاستئجار ومزاياه ومخاطره من منظور المستثمر والمالك.
ما هو البيع مع إعادة الاستئجار؟ شرح الآلية
البيع مع إعادة الاستئجار هو أسلوب معاملة عقارية يبيع فيه المالك منزله إلى شركة متخصصة في البيع مع إعادة الاستئجار، ثم يستأجر العقار نفسه ليواصل السكن فيه. والاسم الرسمي له هو "Sale and Leaseback". وأبرز ما يميزه هو إمكانية الاستمرار في السكن مع الحصول على مبلغ مقطوع من بيع العقار.
تسلسل الآلية:
- يبيع البائع العقار إلى شركة البيع مع إعادة الاستئجار ويتسلم ثمن البيع دفعة واحدة
- تنتقل ملكية العقار إلى الشركة
- يبرم البائع عقد إيجار مع الشركة ويواصل السكن مع دفع الإيجار شهريًا
- إذا وُجد شرط لإعادة الشراء، يمكن إعادة شراء العقار مستقبلًا
ولا يقتصر الاستخدام على المنازل المستقلة والشقق المفرزة، بل ينطبق أيضًا على العقارات المملوكة لأغراض غير سكنية.
ما مزايا استخدام البيع مع إعادة الاستئجار؟
إمكانية تأمين التمويل مع الاستمرار في السكن في المنزل
أكبر ميزة هي إمكانية تأمين مبلغ مقطوع من دون الانتقال. ففي البيع العادي يكون البحث عن مسكن جديد والانتقال أمرين ضروريين، أما في البيع مع إعادة الاستئجار فلا حاجة إلى تكاليف الانتقال إلى مسكن آخر. كما يصعب على المحيطين معرفة واقعة البيع.
زوال الالتزام بسداد ضريبة الأصول الثابتة وضريبة التخطيط العمراني
عند نقل الملكية إلى الشركة، تصبح ضريبة الأصول الثابتة وضريبة التخطيط العمراني على عاتق المالك الجديد. ولا يدفع البائع سوى الإيجار الشهري، مما يخفف أعباء تكاليف الاحتفاظ بالعقار.
إمكانية تخصيص المبلغ لسداد قرض السكن
يتطلب استخدام البيع مع إعادة الاستئجار شطب حق الرهن الخاص بقرض السكن (أي السداد الكامل). ويمكن سداد القرض بالكامل من ثمن البيع وتخصيص المبلغ المتبقي لتكاليف المعيشة أو النفقات الطبية أو التعليم.
ما مخاطر وعيوب البيع مع إعادة الاستئجار؟
يميل سعر البيع إلى أن يكون أقل من سعر السوق
نظرًا لأن الشركة تتحمل مخاطر تعثر الإيجار والالتزام بالتعامل مع إعادة الشراء، فمن الشائع أن يُحدد سعر البيع عند مستوى أقل من البيع التقليدي. وحتى إذا أمكن الحصول على سعر بيع كافٍ، فقد ترتفع قيمة الإيجار بالمقابل.
غالبًا ما يكون الإيجار أعلى من مستويات الإيجارات المحيطة
لأن الإيجار يُحدد بناءً على عدة عوامل مثل سعر بيع العقار وظروف السوق، فكثيرًا ما يكون أعلى من إيجارات العقارات المجاورة. وخصوصًا في العقارات ذات الرصيد المرتفع المتبقي من قرض السكن، تبرز الحاجة إلى رفع سعر البيع، ما يؤدي أيضًا إلى ارتفاع الإيجار. وإذا كان من المخطط السكن لفترة طويلة، فينبغي أيضًا دراسة خطر تجاوز إجمالي الإيجارات للمبلغ المقطوع المستلم.
مقالات مقترحة للقراءة
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. ما هو البيع مع إعادة الاستئجار؟
ج. البيع مع إعادة الاستئجار (Sale and Leaseback) هو أسلوب معاملة يتم فيه بيع المنزل إلى شركة ثم إبرام عقد إيجار للاستمرار في السكن في العقار نفسه. ويمكنك مواصلة السكن من دون حاجة إلى الانتقال مع تلقي ثمن البيع دفعة واحدة.
س. عند استخدام البيع مع إعادة الاستئجار، من الذي يدفع ضريبة الأصول الثابتة؟
ج. بعد البيع تنتقل الملكية إلى الشركة، لذلك يتحمل المالك الجديد (الشركة) ضريبة الأصول الثابتة وضريبة التخطيط العمراني. ويقتصر العبء الضريبي على البائع على الإيجار فقط.
س. هل سعر بيع البيع مع إعادة الاستئجار هو نفسه في البيع العادي؟
ج. في العادة يكون أقل من البيع العادي. وذلك لأن الشركة تعكس في السعر مخاطر تعثر الإيجار وتكاليف التعامل مع إعادة الشراء.
س. هل يمكنني إعادة شراء المنزل الذي بعته لاحقًا؟
ج. نعم، إذا كان هناك شرط لإعادة الشراء. ومن المهم التأكد من سعر إعادة الشراء وشروطه عند التعاقد.
س. لمن يناسب البيع مع إعادة الاستئجار؟
ج. يناسب من يرغب في الاستمرار في السكن في منزله المعتاد، أو يريد سداد قرض السكن بالكامل دفعة واحدة، أو يسعى إلى تأمين أموال المعيشة بعد التقاعد. ومع ذلك، إذا كان السكن طويل الأجل هو الأساس، فيجب دائمًا مقارنة التكلفة مع إجمالي الإيجارات.
