Wenn die Rückzahlung des Wohnungsdarlehens zur Belastung wird, die Altersvorsorge Sorgen bereitet oder kurzfristig ein größerer Geldbetrag benötigt wird, ermöglicht Leaseback (Sale and Leaseback) eine Finanzierung, ohne das eigene Zuhause aufgeben zu müssen. In diesem Artikel ordnen wir Funktionsweise, Vorteile und Risiken von Leaseback aus Sicht von Investoren und Eigentümern ein.
Was ist Leaseback? Funktionsweise erklärt
Leaseback ist eine Immobilien-Transaktionsform, bei der das eigene Zuhause an einen Leaseback-Anbieter verkauft und anschließend dieselbe Immobilie weiter gemietet und bewohnt wird. Die offizielle Bezeichnung lautet „Sale and Leaseback“. Das größte Merkmal ist, dass man durch den Verkauf einen Einmalbetrag erhält und dennoch weiter wohnen kann.
Ablauf des Modells:
- Der Verkäufer veräußert die Immobilie an einen Leaseback-Anbieter und erhält den Kaufpreis in einer Summe
- Das Eigentum an der Immobilie geht auf den Anbieter über
- Der Verkäufer schließt mit dem Anbieter einen Mietvertrag und wohnt gegen monatliche Mietzahlung weiter in der Immobilie
- Gibt es eine Rückkaufklausel, ist ein späterer Rückerwerb möglich
Genutzt werden kann das Modell nicht nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, sondern auch für Immobilien, die zu anderen Zwecken als Wohnen gehalten werden.
Welche Vorteile bietet Leaseback?
Finanzierung sichern und dennoch im eigenen Zuhause wohnen bleiben
Der größte Vorteil ist, dass sich ohne Umzug ein Einmalbetrag sichern lässt. Bei einem gewöhnlichen Verkauf sind die Suche nach einer neuen Wohnung und der Umzug zwingend erforderlich, bei Leaseback entfallen diese Kosten. Auch die Tatsache des Verkaufs bleibt im Umfeld eher unbemerkt.
Keine Pflicht mehr zur Zahlung von Grundsteuer und Stadtplanungssteuer
Durch die Übertragung des Eigentums auf den Anbieter trägt der neue Eigentümer die Grundsteuer und die Stadtplanungssteuer. Der Verkäufer zahlt nur noch die monatliche Miete, wodurch sich die laufenden Unterhaltskosten verringern.
Kann für die Rückzahlung des Wohnungsdarlehens verwendet werden
Für die Nutzung von Leaseback ist die Löschung des Grundpfandrechts des Wohnungsdarlehens (also die vollständige Rückzahlung) erforderlich. Mit dem Verkaufserlös kann das Darlehen vollständig getilgt werden, und der Restbetrag kann für Lebenshaltungskosten, medizinische Ausgaben oder Bildungskosten verwendet werden.
Welche Risiken und Nachteile hat Leaseback?
Der Verkaufspreis liegt tendenziell unter dem Marktpreis
Da der Anbieter das Risiko von Mietrückständen und die Verpflichtung zur Abwicklung eines Rückkaufs trägt, ist es üblich, dass der Verkaufspreis niedriger als bei einem normalen Verkauf angesetzt wird. Selbst wenn ein ausreichender Verkaufspreis erzielt wird, kann im Gegenzug die Miete höher ausfallen.
Die Miete liegt oft über dem Niveau vergleichbarer Objekte in der Umgebung
Da die Miete anhand mehrerer Faktoren wie Verkaufspreis der Immobilie und Marktbedingungen festgelegt wird, ist sie häufig höher als bei vergleichbaren Mietobjekten in der Umgebung. Insbesondere bei Immobilien mit hohem Restschuldstand aus dem Wohnungsdarlehen muss der Verkaufspreis häufig angehoben werden, was auch zu einer höheren Miete führt. Wenn eine langfristige Nutzung geplant ist, sollte außerdem das Risiko geprüft werden, dass die Gesamtmiete den Einmalbetrag übersteigt.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Was ist Leaseback?
A. Leaseback (Sale and Leaseback) ist eine Transaktionsform, bei der das eigene Zuhause an einen Anbieter verkauft und anschließend durch einen Mietvertrag weiter bewohnt wird. Man erhält den Verkaufserlös in einer Summe und kann ohne Umzug weiter wohnen.
F. Wer zahlt bei Leaseback die Grundsteuer?
A. Nach dem Verkauf geht das Eigentum auf den Anbieter über, daher trägt der neue Eigentümer (der Anbieter) die Grundsteuer und die Stadtplanungssteuer. Die steuerliche Belastung des Verkäufers beschränkt sich auf die Miete.
F. Ist der Verkaufspreis bei Leaseback derselbe wie bei einem normalen Verkauf?
A. In der Regel liegt er unter dem eines normalen Verkaufs. Das liegt daran, dass der Anbieter Risiken von Mietrückständen und Kosten für einen möglichen Rückkauf im Preis berücksichtigt.
F. Kann ich mein verkauftes Zuhause später zurückkaufen?
A. Ja, sofern eine Rückkaufklausel vereinbart ist. Wichtig ist, den Rückkaufpreis und die Bedingungen bereits bei Vertragsabschluss zu prüfen.
F. Für wen eignet sich Leaseback?
A. Es eignet sich für Menschen, die in ihrem vertrauten Zuhause wohnen bleiben, ihr Wohnungsdarlehen vollständig ablösen oder Mittel für den Lebensunterhalt im Alter sichern möchten. Wenn jedoch eine langfristige Nutzung vorgesehen ist, sollte unbedingt ein Kostenvergleich mit der Gesamtmiete vorgenommen werden.
